• Недвижимость после локдауна: экономика, квоты иностранцам, точки роста, свобода
• В Таиланде нет ипотеки. А как купить квартиру?
• Что такое лизхол, фрихолд и чанот
• Инвестировать долгосрочно или краткосрочно? Выбрать остров или материк?
• Отличия ЖК в Таиланде от других стран, доступных россиянину
• Риски есть?
• 5 преимуществ страны
Таиланд — это свобода, покой и стабильность. Так считает наша сегодняшняя гостья – Ольга Бартеньева, руководитель компании Gallery Real Estate Co Ltd.
Многие знают страну как курорт. Но мало кто в нее инвестирует. Хотя это одна из растущих экономик, подчеркивает Виктор Зубик, руководитель компании Smarent. Если смотреть на мировую экономику с точки зрения вложений в недвижимость, выделим три сильных региона роста:
1) Район Мина, Эмираты, Катар, Саудовская Аравия
2) Мексика
3) Юго-Восточная Азия: Индонезия, Бали, Таиланд.
• В Таиланде нет ипотеки. А как купить квартиру?
• Что такое лизхол, фрихолд и чанот
• Инвестировать долгосрочно или краткосрочно? Выбрать остров или материк?
• Отличия ЖК в Таиланде от других стран, доступных россиянину
• Риски есть?
• 5 преимуществ страны
Таиланд — это свобода, покой и стабильность. Так считает наша сегодняшняя гостья – Ольга Бартеньева, руководитель компании Gallery Real Estate Co Ltd.
Многие знают страну как курорт. Но мало кто в нее инвестирует. Хотя это одна из растущих экономик, подчеркивает Виктор Зубик, руководитель компании Smarent. Если смотреть на мировую экономику с точки зрения вложений в недвижимость, выделим три сильных региона роста:
1) Район Мина, Эмираты, Катар, Саудовская Аравия
2) Мексика
3) Юго-Восточная Азия: Индонезия, Бали, Таиланд.
Почему Виктор Зубик пригласил на интервью Ольгу Бартеньеву?
Ольга Бартеньева — эксперт с 10-летним стажем работы на рынке недвижимости Таиланда, проживает в этой стране и имеет агентство «Галерея недвижимости» с 2011 года. Практический опыт, насмотренность и знание рынка отличают нашу гостью от множества «экспертов», которые, едва сойдя с борта самолета, уже заявляют о себе как о риелторе-авторитете со знанием местных особенностей.
Варламов: море негатива
Недавно блогер Илья Варламов (*признан иноагентом) выпустил большое видео, в котором вылил море негатива, которое чуть не затопило Паттайю и окрестности. А так ли все плохо?
Блогер показал трэш. Да, Паттайя — это свобода, но это не равно одной Walking Street, уверена Ольга. К тому же улица нестандартных развлечений уже наполовину закрыта. Город давно стал семейным курортом. Илья Варламов не показал нормальные школы, сады, парки, зоны отдыха. Лет 20 назад так было, сейчас все изменилось. Стоит отойти от стереотипов и посмотреть на факты. В любой стране можно сконцентрироваться на негативе. А почему Варламов не показал международные школы, после которых дети могут поступить в университеты Кембриджа и Оксфорда, акцентирует Ольга. Ведь многие отравляют детей на последние школьные годы, чтобы закончив обучение здесь, они могли поступить в лучшие ВУЗы мира. Почему блогер не показал зеленые зоны, музеи, храмы?!
Ольга Бартеньева: позитив и внешние точки роста
Давайте поговорим о внешних точках роста в рамках инвестиций и особенностях покупки недвижимости в Паттайе. Где в мире остались свобода, покой и стабильность?
По мнению нашего эксперта, все это предлагает Таиланд. В Европе — большое количество мигрантов, в Китае — перенаселение, в Америку сейчас не поедешь. Тайский бат — одна из самых стабильных валют в мире, входит в топ-10 валют, инфляция мизерная. Ну а недвижимость давно вышла на уровень, привлекательный для инвестиций.
Паттайя — это высотки класса люкс, квартиры с отделкой, меблировкой под ключ. Теплый климат, лето 365 дней в году. Разнообразная еда. Чистое море. Доступное образование. И адекватные цены на покупку жилья или аренду. Даже при текущем курсе доллара, цены комфортны и для жизни, и для инвестиций.
Виктор Зубик: не денежный мешок, а партнер
Еще это страна, где тебя не пытаются обмануть, делится впечатлениями Виктор. По крайней мере, приезжая в Эмираты или Турцию, сразу попадаешь под внешнее давление и создается впечатление, что задача любого агента — продавать, навязать, заработать на тебе. А в Таиланде комфортно.
Да, есть коммерция, есть бизнес. Но я вижу, что на мне не хотят заработать сверхприбыль. Понятно, что любой бизнес или продавец, который условно продает кокос или квартиры, имеет задачу продавать товар и зарабатывать деньги. Но на тебя не смотрят как на денежный мешок. Скорее, как на покупателя и партнера. Вот это мне понравилось.
В Дубае любят дорого-богато, а в Таиланде?
Именно в этом одно из преимуществ Таиланда, акцентирует Ольга, которая выбрала страну своим домом 11 лет назад. Любые страны для меня — это какая-то гонка. Тот же Дубай: там все красивые, все дорого-богато и все вокруг соревнуются, кто круче.
А Таиланд — другой. Здесь не смотрят ни на твои колечки, ни на твой кошелек, ни на твои машины. Приехал ты на Bentley или пришел пешком, одет в Баленсиага или футболку с рынка за 100 бат — тайцам все равно. Тебя оценивают как человека. И в этом простота и свобода, подчеркивает Ольга Бартеньева. Не зря на тайском языке Таиланд означает «земля свободных».
Еще один большой плюс — это философия буддизма. Любая культура и религия принимаются толерантно. Нет таких строгих правил, как, например, в мусульманской традиции.
Плавали, знаем: подводные камни
Таиланд все-таки Королевство, отмечает Виктор. Какие особенности, какие нюансы есть? А вдруг придет ли король, топнет ногой и заявит, что это моя вилла, идите отсюда, улыбается Виктор.
Подводные камни есть. Есть островная часть (Пхукет) и материковая часть (Паттайя) — и формы собственности на недвижимость различаются.
Лизхолд/Leasehold — это собственность через долгосрочную аренду: выдается застройщиком на 30 лет, каждые 30 лет пролонгируется, это можно сделать 2 раза —получается 90 лет.
Именно здесь много подводных камней:
1) лизхолд не передается по наследству
2) любые действия с объектом недвижимости возможны только по согласованию с застройщиком. По сути, вы являетесь долгосрочным арендатором у застройщика.
Если рассматривать такой вид собственности для покупки вилл, когда люди переезжают для собственного проживания, то это комфортно.
Если же это касается формы собственности в кондоминиумах, то наш эксперт рекомендует переплатить и купить на условиях Фрихолд/Freehold — то есть в 100%-ную частную собственность, поскольку это эквивалент бессрочного права собственности на недвижимость.
Квоты тайцам и иностранцам
Соответственно, на Пхукете за право собственности будет доплата. В Паттайе, на материке, лизхолд не распространен. Однако там действуют квоты: тайская и иностранная.
Иностранная квота — это покупка на сто процентов в частную собственность.
Тайская квота — тайцы могут купить себе в 100%-ную собственность. А вот иностранцы купить такой объект недвижимости могут, но он оформляется на тайскую компанию. Застройщик при покупке откроет на вас тайскую компанию: вы становитесь генеральным директором компании и акционером 49% акций. Однако, по закону Королевства, 51% акций должен принадлежать тайцам, которых вам дает юрист или застройщик. Далее идет оформление в Земельном Департаменте Таиланда. При регистрации сделки вы получаете документ – Чанот/Chanote, подтверждающий право собственности на купленную квартиру. На обороте документа — вся история собственников данного объекта недвижимости. В случае тайской квоты, там будет информация о вашей тайской компании, где вы директор. Объект недвижимости ставится на баланс компании. Только вы имеете право распоряжаться активами компании. Как правило, по такой схеме все и покупают. Это довольно безопасно.
А земельные участки в Таиланде доступны только местным. До сих пор землю в Таиланде ни один иностранец не может купить. «Квартиру можно, землю нельзя».
Какую схему лучше выбрать: лизхолд или фрихолд?
Когда говорят, что нужно открыть компанию, чтобы вы там были генеральным директором, условно это получается как инвестиционная виза. Приобретается какая-то компания, звучит довольно мутно, сомневается Виктор. Лучше доплатить и купить готовую недвижимость во фрихолд, поскольку недвижимость — это безопасные, консервативные инвестиции.
Ольга Бартеньева предлагает исходить из цели инвестора. Какая стоит задача? Если это короткие сделки, то есть инвестор покупает с целью перепродажи, безопаснее приобретать в частную собственность. Тайские квоты — это единственный вариант купить виллы и дома, когда идет покупка для себя, для жизни при переезде. Лизхолд актуален, когда на острове, например, закончилась квота. Такие объекты подходят больше для сдачи в аренду, это игра вдолгую, без спекуляций.
• Виктор Зубик резюмирует:
Если мы хотим купить объект под аренду, но не хотим спекулировать, то лизхолд. Если цели другие, лучше купить объект в собственность, во фрихолд. Дополнительные расходы — это плата за риск. К тому же, стоит инвестировать туда, где есть спрос. А на фрихолд спрос на вторичном рынке выше.
• Ольга Бартеньева подчеркивает:
нашему менталитету присуще, что нам нужен документ. Однако, чтобы разобраться в каждой уникальной ситуации и подобрать конкретную инвестстратегию, стоит взять индивидуальную консультацию. Тем более, компания «Галерея недвижимости» дает их бесплатно, а опыт подкреплен практикой — проведено более 3 тыс. сделок. Главное, понимать, что вы делаете и получить знания, чтобы бесстрашно шагать в инвестиции.
О диверсификации и ценах
Зарубежная недвижимость — это про диверсификацию, уверен Виктор Зубик, руководитель компании Smarent. Это первоочередная цель, а уже затем спекуляции и возможность дохода.
Если рассматривать Таиланд, куда сейчас стоит инвестировать? Какие объекты стоит выбирать и сколько денег готовить?
Наш эксперт, Ольга Бартеньева, предлагает исходить из целей и сроков: зачем мы инвестируем, хотим сыграть долгосрочно или краткосрочно.
• Вариант 1. Покупка на этапе строительства
На старте продаж — зачастую это закрытые продажи, по агентской информации. Это самые минимальные цены. Как только проект получил анонс, выстрелил, цены автоматически взлетают на 10–15%. Затем, по мере строительства и продажи лотов этажей, объект дорожает и дорожает. Из практики: недвижимость Таиланда за период от котлована до финиша дорожает в среднем от 30 до 45%. А в постковидный период цифра доходит и до 50%.
• Вариант 2. Выкупить квартиры для сдачи в аренду
Ольга приводит такие цифры: на пассиве в среднем квартира приносит 7–10% годовых в валюте от стоимости покупки. Если психологически более комфортна покупка готового жилья (правда, зачастую от инвестора, который был готов рисковать), то это хороший вариант для диверсификации. Вы сохраняете деньги, имеете готовую квартиру, свидетельство на право собственности, у вас вложены деньги, вы сдаете в аренду квартиру и получаете пассивный доход в стабильной тайской валюте — преимуществ много. Даже те, кто недоволен текущим курсом, но инвестировал давно, сейчас получают около 30 тыс. бат аренды в месяц, а это 100.000 руб. — вполне нормально.
Многие используют недвижимость по принципу «два в одном» — приезжают и зимуют, а остальные 4–6 месяцев сдают в аренду. Многие выкупают лоты этажами: агентство «ловит» такие варианты на старте продаж, поскольку сотрудничество со многими застройщиками давно налажено. Благодаря долголетним связям порой удается «выбить» специальные условия рассрочки для клиентов, делится Ольга.
В Таиланде нет ипотеки
Такого понятия, как ипотека, в Таиланде нет. Зато все застройщики предлагают беспроцентную рассрочку платежа на все время строительства.
• Беспроцентный график обычно стандартный:
– это депозит до 50–100 тысяч бат за бронирование квартиры. Тогда застройщик снимает с продажи выбранную квартиру и закрепляет ее за вами. А главное, фиксируется цена, и в этом основная задача брокера, особенно на незнакомом рынке
– контрактный платеж
– дальше на все время строительства без процентов идет рассрочка частями
– 45–50% — остается платеж под ключ при завершении строительства объекта.
• Как оплатить быстро
Порой имеет смысл оставить депозит агентству заранее, чтобы иметь возможность быстро внести его и забронировать объект. Это не попытка «раскрутить» клиента, а шанс выиграть время, ведь порой на принятие решения требуется минимум времени. Постоянные клиенты могут держать деньги в агентстве, типа эскроу, чтобы успеть на закрытые продажи. Это обычная практика.
Тем более, сейчас есть определенные проблемы с переводами, SWIFT-переводы для россиян практически недоступны. В зависимости от запроса агентство Ольги Бартеньевой помогает решать и эти вопросы через расчеты рубль/бат или использование USDT.
Есть пул надежных застройщиков, подрядчиков, внутри агентства — отдел, который помогает принять и обменять деньги по выгодному курсу. Агентство выступает гарантом и поручителем для всех сторон сделки. В залоге — репутация и многолетний опыт.
• Какие риски
Виктор Зубик и приглашенный эксперт оценивают, какие риски есть на рынке Таиланда: недострои, сохранность денег и т.п.
Ольга Бартеньева еще раз акцентирует: застройщик получает свою прибыль и деньги только по завершении проекта, финальные платежи проходят только после передачи ключей.
Да, недобросовестные застройщики есть везде. Однако «Галерея недвижимости» давно на рынке, есть свой юридический отдел: прежде чем принять объект на продажу от нового застройщика, досконально проверяется вся документация.
• Что должно быть у застройщика?
– Земельный участок, на котором он строит, должен быть в собственности
– Разрешение на строительство (Construction Permit) — это документ, который выдает государство Таиланда застройщику на строительство конкретного объекта
– Экологический сертификат (Environmental Impact Assessment, EIA) – свидетельствует, что застройщик получил все необходимые разрешения от государства. Если он получен, назад дороги нет.
Проверенные застройщики имеют хорошую репутационную историю и большое количество объектов в собственности.
• Куда попадают деньги инвестора?
Вы покупаете квартиру от застройщика по договору купли-продажи с застройщиком, поэтому все денежные расчеты осуществляются между покупателем и продавцом на счета застройщиков. Все деньги хранятся там, пока строится дом. Застройщик отвечает перед инвестором по договору передачи права собственности и объекта недвижимости.
В Таиланде нет понятия эскроу-счетов, поэтому все деньги перечисляются на счет застройщика. Основная задача — анализ и проверка застройщика.
• Виктор Зубик резюмирует:
когда инвестор решает купить какой-то объект недвижимости, ему подходят условия, финансовая модель, доходность, он обращается в агентство, чтобы проверить риски. Агентство проводит due diligence: тщательную проверку и предоставляет комплект документов, которые показывают, что это добросовестный застройщик и риски минимальны.
Если возникает форс-мажор
В ковидные времена случилась ситуация, когда даже большие застройщики «не вывезли» свои обязательства и пытались уйти от ответственности.
Ольга Бартеньева рассказывает: законодательство Таиланда таково, что практически на 99,9% застройщику или юридическому лицу невозможно обанкротиться. В этом случае на все активы накладывается судебный арест. В дальнейшем все лоты (земельные участки, недостроенные объекты, другие активы) продаются с аукциона и пострадавшим выдают их деньги.
• Кейс New Nordic Group
С New Nordic Group, компанией-застройщиком, которая работает на рынках разных стран, а не только Таиланда, фактически случился коллапс.
Норвежская корпорация имела около 50 уже построенных зданий, однако не вынесла стресс периода локдауна. Компания в доковидный период брала на себя слишком много обещаний, в том числе выплачивать гарантированный доход при 100%-ной оплате клиентом, даже на строящийся объект. Своего рода кешбэк.
Допустим, дом еще не строится, а инвестор в течение 3 лет мог получить 30%. Очень заманчиво. В спокойные времена справлялись за счет того, что много активов сдавалось в аренду. Но пришел ковид и локдаун — компания не справилась, лопнула. Пошла волна судебных разбирательств. Компания пыталась обанкротиться, правда, им этого сделать не дали.
Возьмем для примера проект New Nordic Group на Пхукете. Земельный участок был в собственности. Все люди, кто подал в суд свои требования, сейчас получили судебные решения о том, что компания New Nordic обязана им возместить убытки. Как это происходит на практике? Когда начались суды, на земельный участок стоимостью около 100 млн бат был наложен арест. И суд, и органы это понимают — сейчас идет сбор решений, принятых к исполнению. За эту сумму на аукционе земельный участок продадут, и вернут деньги всем подавшим иски. Дольщики, которые зашли в неудачный проект, в итоге вернут деньги, причем в валюте.
Инвестиции всегда подразумевают риск. Инвесторы с крупным капиталом всегда выбирают соответствующую стратегию и оценивают риски. Более безопасно можно инвестировать в коммерческую недвижимость или готовый арендный бизнес, считает Виктор Зубик.
Ольга Бартеньева подчеркивает, что в ее многолетней практике работы в недвижимости суды с застройщиками и какие-то проблемы начались только в локдаун. Это ситуация стресса для любой экономики. Однако суды Таиланда в 99,9% встают на сторону потребителя, заверяет Ольга.
Правда, процесс долгий, но конечный результат понятен: если вы ничего не нарушили по договору, то имеете право вернуть свои средства.
Российские застройщики в Таиланде
Хотя российские застройщики начали выходить на тайский рынок, наш эксперт считает, что большее доверие вызывают именно тайские застройщики. Это связано с привычками и консерватизмом покупателей недвижимости. Тайский застройщик работает по тайскому законодательству, там тайские акционеры и в случае проблем их решать проще, считает типичный покупатель 40+ лет.
На Пхукете сейчас много новых частных застройщиков, в том числе российских. При этом в конкретном проекте, который смотрел Виктор, и акционеры, и директора компании-застройщика живут на Пхукете много лет, имеют свое агентство и знают местный рынок.
Какое качество домов
Бизнес-класс, по опыту Виктора Зубика, везде разный. Качество строительства в Дубае, Турции, на Пхукете разное. Например, российский стандарт комфорт и комфорт+ в Турции будет считаться как бизнес-класс. И даже в российских городах — Москве или Питере — стандарты отличаются.
Какой класс недвижимости строят в Таиланде, соответствует ли она этому классу, что предпочитают покупать инвесторы?
Ольга Бартеньева подразделяет тайскую недвижимость (квартиры) на три типа.
• Проекты Эконом
Как правило, это небольшие проекты, отдельное здание в восемь этажей. Хорошая чистовая отделка, всегда под ключ, простая мебель и декор.
• Проекты Resort
Резорт — это более двух зданий в 8 или 5 этажей (на Пхукете), на территории есть бассейны, тренажерные и фитнес-залы, кафе — инфраструктура хорошего отеля. Это середнячок-комфорт.
Хотя между собой проекты могут отличаться. Например, резорты Layan Green Park и Blue Marine позиционируются в одном сегменте, но различается отделка, декор, оснащение квартир мебелью, качество крупной и мелкой бытовой техники (где-то, например, просто телевизор, а где-то — огромные плазмы).
• Люкс
В Паттайе — это высотки, а на Пхукете — виллы и бутики с большой квадратурой.
Раньше 90% запросов были на квартиры-студии или квартиры с одной спальней. Мир изменился: люди переезжают семьями — и хотят большие площади, то есть 2–3-Bedroom. Рынок оперативно перестроился, застройщики стали давать такие предложения.
Инвестировать на целях или на эмоциях — мнения экспертов
Выбор недвижимости зависит от бюджета, цели и, порой, эмоций.
• Ольга Бартеньева рассказывает: раньше большее количество людей покупали для сдачи в аренду или на зимовку. Был запрос: квартира на высоком этаже, с видом на море. Но цель — сдача в аренду. Внимание, вопрос. А зачем тратить больше, ведь такие квартиры дороже? Ведь квартира в сегменте Резорт даст ту же доходность. Можно купить дешевле, вход будет на первом этаже, собственный выход к бассейну.
«Когда вы делаете покупку для инвестиций — это одна задача. Зато когда покупаете для себя, можно подключать эмоции. Высотка, первая линия — все для вас».
• А вот мнение Виктора Зубика, как инвестировать в Таиланде:
Инвестиции и квартиры для проживания или зимовки — это две разные цели. Покупайте там, где есть аналитика, цифры, доходность — сдавайте, получайте максимальную прибыль от вложенного капитала. Используйте доход и арендуйте, где нравится. Так, можно получить опыт проживания в разных отелях или квартирах и тогда выбрать недвижимость, которая максимально подходит именно вам.
Сервис «все включено»
Итак, недвижимость в Таиланде — это сданная квартира с ремонтом, меблированная и полностью готовая к проживанию. Это не дубайский вариант, где предполагается лишь встроенная кухня и шкаф. Получается, что расходы на меблировку, которые начинаются от $10000 для студии, уже включены. Инвестор не будет нести дополнительные издержки, связанные с закупкой мебели, доставкой, погрузкой-разгрузкой, сборкой, декорированием.
Компания Ольги Бартеньевой, кстати, предоставляет услугу комплектации квартиры согласно пожеланиям заказчика, пакеты для аренды, личного проживания и т.п. Также предоставляется помощь при сдаче квартиры в долгосрочную аренду. «Не только найти и заселить, но и выселить в случае необходимости», — понимающе улыбается Ольга.
И не обязательно прилетать в Таиланд, чтобы купить квартиру и запустить ее для аренды. Агентство «Галерея недвижимости» сделает все удаленно и предоставит полный цикл услуг. Порой первая личная встреча в офлайне происходит спустя несколько лет после совершения сделки, делится опытом Ольга.
И это нормальная практика, это про инвестиции, а не про эмоции, подтверждает Виктор.
А сколько стоит?
Какая сейчас стоимость объекта, какие налоги, какие расходы на сопровождение услуг? Сколько денег нужно на старте: на депозит и первый платеж.
Выясняем.
• В Паттайе: минимальная стартовая цена в строящемся проекте — от $60 тысяч за квартиру-студию, от $70 тысяч и выше — за квартиру с одной спальней. Первоначальный контрактный платеж, включая депозит — 25%.
Если мы говорим про вторичный рынок, где достаточно предложений, сразу отметим: здесь рассрочек нет, оплата 100%. Минимальная цена — от $60 тысяч. Понятно, что дом будет постарше и может потребоваться минимальный ремонт.
Если сравнивать объекты одного класса на первичке и вторичке, цены различаются?
Рассказывая о ценообразовании, Ольга Бартеньева обращает внимание на то, что спрос превышает предложение. Рынок начал разогреваться в сентябре прошлого года и до сих пор не успокоился. На сегодняшний день ценник дорожает и на первичке, и на вторичке. Многие владельцы вторички снимают лоты с продаж, потому что, продав вторичную недвижимость сейчас им нечего купить — новострой дорогой.
• Если говорить о Пхукете: там рынок сам по себе дороже, на входе — X2 от цен Паттайи — $110–120 тысяч за студию 40 кв. м. Доходность одинаковая, но порог входа на рынок выше.
Инвестор может диверсифицировать вложения, купить недвижимость и на Пхукете, и в Паттайе.
Потенциал Пхукета: наш эксперт считает, что объективно в долгосрок выстрелит Пхукет. Почему? Это остров, там огромная ставка капитализации, которая каждый год только растет. На острове около 30% земли — это заповедники, где нельзя строить. Земля и даже самая старая вторичка попросту заканчиваются, возможности береговой линии ограничены: на первой линии строить нельзя, само строительство только малоэтажное.
Внешней точкой роста выступает и тот факт, что Пхукет предложен как место проведения выставки Expo 2028. Вспоминая, как начал расти рынок Дубая после проведения Expo 2020, делаем выводы, как может разогнаться экономика страны. Если план утвердят, это будет северная часть острова Пхукет. А остальные земли на юге и западе застроены. Самый популярный элитный район Лагуна-бич, пляжи Банг Тао, Найтон. И там будет ценник X3.
Посчитаем
Итак, мы нашли идеальный вариант: студия за $60–70 тысяч в Паттайе или за $120 тысяч на Пхукете.
• Считаем:
- нам нужно 25% для первоначального взноса — около $30 тысяч, то есть комфортная сумма около двух-трех миллионов рублей, в зависимости от курса. Часто с такой суммой люди инвестируют в Москве.
- дальше рассрочка на три года — 25% контрактный платеж, а затем застройщики, как правило, привязывают платежи к процессу стройки. Начали строительство здания — еще 10%. Условно нужно 3 платежа по миллиону. При передаче ключей — оставшиеся 40%.
• Есть ли сопутствующие налоговые платежи, например, как в Эмиратах — налог 4%?
В Таиланде есть налог за вступление в право собственности, который составляет 6,3% от стоимости квартиры. Платится он 1 раз, когда покупатель получает свидетельство на право собственности. То есть при получении ключей. Обычно оплачивается пополам между покупателем и продавцом/застройщиком и на первичке, и на вторичке. Правда, это устное правило на рынке.
При продаже по переуступке условия прописываются в договоре купли-продажи. У каждого застройщика они свои. В среднем за смену собственника это может быть 2% от стоимости контракта.
Поскольку в Таиланде все дополнительные платежи (налоги) оплачиваются только в конце, когда получаешь право собственности, это интересно для спекуляций с недвижимостью.
Зарубежная недвижимость = диверсификация
С одной стороны, выгодно, когда капитал диверсифицирован географически. Ольга акцентирует, что те, кто вошел несколько лет назад, совершали сделку по курсу обмена 1:1, сейчас 1 таиландский бат = 2,6 российского рубля. Выгода вследствие курсовой разницы налицо. С другой — может возникнуть потребность возвратить деньги в страну пребывания.
Виктор выступает за консервативные долгосрочные инвестиции, когда за 5–10- летние циклы последовательно делается 3–4 реинвестиции.
• «Недвижимость — это не про спекуляции. Это качество актива», — считает Виктор Зубик, руководитель компании Smarent.
Рекомендация от Виктора Зубика: Когда стоите перед выбором, купить две студии или 2–3-комнатную квартиру, Виктор выбирает первый вариант. Часто спустя год-два возникает дилемма: сдавать или продавать. А тут вариант 50/50. Когда дом достроен, можно и продать. Но возникает вопрос, а что купить. Зачастую относительно вложенного капитала, если смотреть с учетом рассрочки, доходность при сдаче в аренду увеличивается. То есть 2 студии как 2 кошелька — для спекуляций и для дохода, который помогает платить рассрочки и ипотеку.
• «Недвижимость — это стабильность», — согласна Ольга Бартеньева.
Именно по такой схеме живут в Таиланде и получают доход пенсионеры, делится опытом Ольга. Страна — идеальное место для людей 45+ лет. Пенсионный возраст в Тае наступает в 50 лет, люди из России могут приехать и получить пенсионную визу: она годовая, с ней удобно организовать жизнь в стране.
Кейс из практики — безопасная консервативная инвестиция может быть такой: незадолго до пенсии люди купили 2 квартиры на этапе строительства, потихоньку выплачивали, по наступлении пенсии переехали. Теперь в одной квартире живут, другую — сдают в аренду и имеют средства на жизнь.
Почему Таиланд?
Турция, Эмираты, Бали или Таиланд — что выбрать инвестору, который решил диверсифицировать свой портфель и инвестировать в зарубежную недвижимость?
5 аргументов «за» Таиланд приводит наш эксперт Ольга Бартеньева:
1. Тайский бат — одна из стабильных валют
2. Это покупка в частную собственность на 100%
3. Низкий порог входа
4. Качество жилья
5. Круглогодичный сезон — вечное лето
Таиланд — это свобода, комфортный климат, хорошее жилье. Чтобы мечта стала реальностью, нужно инвестировать в недвижимость с умом. Важно найти хорошего агента, чтобы сделать грамотные инвестиции, получить знание рынка и защищенность.
И тогда бесстрашно вперед — инвестировать в недвижимость. Это реальный актив.