У подписчиков канала «Смарент» накопилось много вопросов, которые они смогли задать лично Виктору Зубику, основателю компании Smarent, и он ответил на самые важные:стоит ли вообще покупать квартиру детям, почему все стремятся в новостройки, а не во вторичку, что делать, если вы не подходите под ни одну льготную ипотеку, и многие другие.
В этой статье:
- Нужно ли покупать детям квартиру?
- Какую ипотеку брать, если возможности взять семейную ипотеку нет?
- Инвестиции в апарт-отели и квартиры – в чем разница?
- Новостройки и вторичка – почему интерес к старому фонду падает?
- Как поселиться в районе ЦСКА по семейной ипотеке?
- Что будет с московской недвижимостью через 10-15 лет?
- Почему Smarent не работает с застройщиками?
- Есть ли смысл покупать квартиру за наличку сейчас?
Нужно ли покупать детям квартиру?
Это, пожалуй, самый популярный вопрос. Я бы даже уточнил: а реально ли люди вообще покупают детям жилье? Вопрос непростой. Сам, как отец, часто задумываюсь об этом и регулярно спрашиваю гостей в подкастах – если замечали. Мнений много, но больше всего мне запомнился ответ автора канала «Хулиномика» Алексея Маркова: родители оставили ему и его жене по квартире – не в центре Москвы, но и не на окраине. Такой старт в жизни реально помогает. И если есть возможность, я тоже считаю – квартиру ребенку стоит купить.
Сейчас при рождении ребенка дают маткапитал – около 700 тысяч ₽, плюс есть семейная ипотека, которую могут взять по отдельности и муж, и жена, если позволяют доходы. На 6 млн ₽ платеж получится около 30–35 тыс. ₽ в месяц. Почему 6 млн? Потому что, если говорить про первую квартиру, это может быть какой-то недорогой новострой вроде ПИКовской «будки» до 10 млн ₽. Главное – адекватная транспортная доступность. Многие сразу думают: «А где будет жить мой ребенок? Я хочу, чтобы рядом». Но ребенок может уехать учиться в Физтех или вообще в другую страну.
Так что я бы смотрел на такую квартиру как на актив, который можно сдавать. А сам ребенок потом решит: жить в ней, сдавать, продать – его выбор. Главное – не гнаться за люксовыми квартирами в центре. Важно брать квартиру с отделкой.
Пример: квартира за 10 млн, используем маткапитал и немного своих – взнос 2 млн, изкоторых 1,3 млн – это маткапитал. Остается ипотека на 8 млн, платеж – около 40 тысяч. Через 2–3 года дом сдадут, начнет окупаться, и к 18 годам у ребенка будет собственная квартира, ипотеку за которую в основном выплатит арендатор.
Если у вас закрыты базовые потребности (есть свое жилье), и вы рассматриваете вариант вложиться в недвижимость для ребенка – это отличный билет в жизнь. А если он еепродаст или не будет жить – тоже опыт. Важно не пытаться угадать, где ребенок захочет жить через 15 лет. Просто покупайте с инвестиционным прицелом.
Ну а те, кто говорят: «Пусть сам добивается, как я», – это тоже позиция. Но лично я хочу, чтобы мой сын работал на любимой работе и не парился, где жить. Да, самостоятельность – важна. Но не весь опыт, который приобрел я, я бы хотел передать ему.
Какую ипотеку брать, если возможности взять семейную ипотеку – нет?
Типичная ситуация: ребенок родился в 2016–2017 году, вы живете в съемной квартире в Москве, ни под одну льготную программу не попадаете. И тут два вопроса: что делать и почему ничего не сделали раньше?
Полтора года назад можно было взять льготную ипотеку под 6–8% на 12 млн ₽. Многие не воспользовались, а теперь жалуются, что все дорого. Но сейчас просто нужно исходить из реалий. Да, можно родить второго ребенка и получить семейную ипотеку. Но даже этого не всегда хватает – нормальная квартира в Москве для семьи стоит от 20 до 30 млн. Добавьте 5 млн на отделку – итого, даже с семейной ипотекой надо где-то найти еще 8–10 млн. Это серьезные деньги.
Поэтому я всегда говорю: нужно идти от «будок», от студий. Многие живут в иллюзии, что вот-вот появится программа с дешевой ипотекой на 30 млн – не появится. Надо начинать с малого: взять студию или небольшую квартиру в новостройке. Рассмотреть можно даже Московскую область или рассрочку от застройщика. Да, рассрочка – не для всех. Но если вы не тянете рассрочку, то вряд ли потянете и ипотеку.
Еще один путь – попробовать пойти работать в IT, чтобы получить айти-ипотеку. Это тоже вполне рабочий вариант.
А вообще, я бы шел от стратегии: собирать квадратные метры. Если цель – квартира 80 м² с двумя санузлами и кабинетом, то начните с 20 м². Я, например, свою первую нормальную квартиру купил в 33 года. До этого – студии в Подмосковье. Это путь, и он рабочий.
Многие боятся: «А вдруг цены упадут?» А если вырастут? Тогда вы будете рады, что купили раньше. А если упадут – в кризисы всегда сильнее дешевеют большие квартиры, чем студии. Не гонитесь за апартаментами – если ваша цель квартира для жизни, берите именно жилье.
И да, никто не знает, вдруг с 2026 года семейную ипотеку расширят на семьи с одним ребенком до 18 лет. Это возможно. А если так – цены снова пойдут вверх. Поэтому лучше быть готовым заранее.
Инвестиции в апарт-отели и квартиры – в чем разница?
Разница огромная. Квартиру вы покупаете как физлицо – в ипотеку, часто для проживания. По закону вы не имеете права сдавать ее в аренду, если она куплена по льготной ипотеке –это не инвестиция в чистом виде.
А вот апарт-отель – это история про бизнес. Вы покупаете нежилое помещение, и чаще всего как индивидуальный предприниматель. Налоги там выше: налог на имущество может быть 2% (на квартиры 0.1%), плюс высокие коммунальные платежи, никакой субсидии на воду, свет или содержание. Это уже предпринимательская модель.
Есть два формата:
1. Готовый бизнес, где апарт-отель строит и управляет крупная компания – например, Cosmos Group или Radisson. Они продают номера частным инвесторам и сами всем управляют. Пример – Yes Apartments.
2. Просто апартаменты – нежилой фонд, где по сути все живут, но юридически это не жилье. Байерс – типичный пример.
Инвестирую ли я в апартаменты? Да. Мы с командой Smartant видим спрос на такой формат, поэтому и сделали Smarent Home. Один из проектов – Smarent Home Измайлово в составе EVO Измайлово. Мы выкупили три этажа – около 70 апартаментов. Модель простая: инвестор покупает апартамент, мы делаем ремонт и меблировку (за счетинвестора) и берем управление на себя. Это дает пассивный доход. Считаю, что в этом есть потенциал – особенно на фоне того, что в Москве запретили новое строительство апартаментов.
Новостройки и вторичка – почему интерес к старому фонду падает?
А вот и сам вопрос: «Виктор, здравствуйте! Спасибо за канал – очень интересно и познавательно. Хотел бы задать вопрос. Около 5 лет назад отношение к недвижимости сильно изменилось. Квартиры в домах 15–20 лет назад считались нормой, а теперь – "фу, вторичка". Сейчас кажется, что если квартира не в новостройке, то она уже "не котируется": старый дом, старая планировка, жить нельзя. А новостройки при этом –это и долгая сдача, и проблемы с качеством, и шум, и управляющие компании плохие. Во вторичке все уже обжито, дефекты устранены, цена ниже. Почему же все стремятся в новостройки, ждут 2–3 года ключей и переплачивают?»
Да, действительно, за последние 5 лет сильно изменились требования покупателей. Сейчас люди хотят двор без машин, паркинг, высокие потолки, панорамные окна. И как только вы пытаетесь найти все это на вторичке – либо дорого, либо таких вариантов просто нет.
Простой пример. Я сам искал квартиру в районе ЗИЛа. Хотел вторичку. Но квартира на вторичке с хорошим видом, нормальным этажом и более-менее приличным состоянием оказывалась дороже на 5–10 млн, чем похожая новостройка в этом же районе. А если квартира уникальная – ценник вообще космос. На вопрос «почему так дорого?» отвечают: «Таких больше нет, она одна!»
К тому же, чтобы купить вторичку, нужно 100% капитала. Не у всех он есть. А новостройку можно взять с ипотечным плечом, с рассрочкой, с субсидией – и в этом главная разница. Да, по новостройке нужно ждать ключей, могут быть косяки, но и качество часто не хуже, а то и лучше, особенно через 3–4 года после сдачи, когда дом «устаканится».
Плюс – планировки. У старых квартир кухня маленькая, длинные коридоры, непонятное зонирование. А сегодня всем нужна кухня-гостиная, мастер-спальня, два санузла. И такие планировки чаще встречаются в новостройках, особенно в проектах комплексной застройки.
Управляющие компании? Это тоже вопрос времени. У меня, например, в ЖК отличная УК, но на это ушло два года. Управлять домом – непростая работа. Мы в Smarent управляемуже 600+ объектами, и я знаю, как это устроено изнутри.
Да, на вторичке есть классные варианты. Но их нужно искать. Нужно потратить кучу времени, все проверить, общаться с соседями, разбираться с документами. Нужна экспертиза. И да, повторю – нужен полный капитал.
А с новостройками все проще. Да, они бывают переоценены. Да, продают вам не квартиру, а «рендер входной группы». Но зато вы покупаете не только жилье, а проект – с инфраструктурой, школами, садиками, коммерцией и т.д. Это важно.
И последнее – ликвидность. Через 3–4 года квартира в новостройке сама становится «вторичкой» и попадает на рынок с хорошей ценой. Я смотрю, за сколько продаются такие квартиры, и часто сам в шоке. Но люди готовы платить – потому что локация хорошая, всеуже готово, не надо ждать.
Так что да, на вторичке можно найти отличный вариант – в зеленом районе, с нормальной инфраструктурой. Но нужно быть готовым к компромиссам. Там всегда чего-то не будет: вида, парковки, потолков, планировки или чего-то другого, но очень важного.
Как поселиться в районе ЦСКА по семейной ипотеке?
Скорее всего – никак. В районе ЦСКА почти не строят новостроек. А если вам нужна, например, евротрешка – это уже около 30 млн ₽, а семейная ипотека – максимум 12 млн.
Да, можно смотреть проекты вроде Soul или «Дом на Зорге», кое-что еще стартует, но задача – реально сложная. И тут я снова возвращаюсь к предыдущей теме: почему люди выбирают новостройки. Потому что если вы откроете вторичку в районе ЦСКА, вы просто офигеете от цен, которые предлагает рынок. Вот поэтому люди и идут в новостройки: ждут несколько лет, пока дом построится и доделается, зато успевают воспользоваться семейной ипотекой, рассрочкой и купить то, что иначе было бы недоступно.
Что будет с московской недвижимостью через 10-15 лет?
Вопрос такой: «Хочется заглянуть по московской недвижимости на лет 10-15 вперед. Время летит моментально, так что 2035 год – это почти завтра. Пока в Москве еще доступны цены для покупки относительно других столиц мира по соотношению к зарплатам россиян. Даже регионалы много в Москве покупают. Но скоро эти два фактора схлопнутся, и тогда молодежь как минимум до 45 лет будет отрезана от возможности купить. Какие локации будет выбирать для съема жилья новое поколение: Большой Сити, Зиларт или Матвеевский парк? Какие требования к архитектуре дома будут предъявлять? ПИК будет как хрущевки? А Символ и Сидней сити? А что будут требовать молодые пары без детей – Будка 25 м или евро-2 минимум 35 квадратов? Или пофиг на все, и Москва всегда найдет своего арендатора?»
Да, это так, Москва всегда найдет своего арендатора. Все зависит от доходов. Тренд ближайших 10–15 лет – это точечные дома для одиночек и комплексные проекты для семей. Точечные проекты – это про комфорт и личные желания: Крылатская 33 (Горизонт)и т.п. Это не для семей. А вот, например, Остров – уже семейный формат. Или Примаверау метро «Спартак» – тоже история про семьи.
Что касается арендаторов, то тут все просто: транспорт и удобство. Например, дом «Горизонт» – классный, но до метро далеко, поэтому не про аренду. То же самое с «Островом». А вот «Сердце столицы» – другое дело: близко к метро «Шелепиха», хорошая локация. Даже Символ – это не про аренду, а вот Stone Rise – да, пешком можно дойти до Садового кольца, и это сильно повышает интерес у арендаторов.
Москва будет развиваться по пути комплексных проектов, и к 2035 году будут достроены Большой Сити, Матвеевский кластер, «ЗИЛ», Символ. Москва доделает свои крупные проекты, и на рынке будет явное расслоение: часть людей так и останется в старом фонде, а другая часть – уже никогда не сможет туда попасть.
Будет ли скачок цен? Да, в какой-то момент – будет. И весь мой канал и стратегия как раз про это. Я не то чтобы «хочу», чтобы цены росли, но объективно – это произойдет.
Москва глобально не изменится. Да, будут точечные апгрейды – район Верейской (SET, Veer, Родина парк), но революции не случится. А вот миллион за квадратный метр в хороших проектах – к 2035 году это вполне реальность. Нравится вам это или нет.
Почему Smarent не работает с застройщиками?
Вопрос такой: «Когда появятся люди в вашей команде, которые будут отвечать за обеспечение доступа в квартиру представителей застройщика для устранения недостатков, выявленных во время приемки?»
Смотрите, Smarent – независимая компания. Мы не сотрудничаем с застройщиками, чтобы они заранее кого-то пускали или шли нам навстречу. Есть исключение – проект EVOИзмайлово, где будет работать наш шоу-рум Smarent. Там мы будем делать ремонт, и поэтому хотим заходить заранее. Но это единичный случай.
В остальных проектах все иначе: Сейчас мы помогаем клиентам принять квартиру –приемку делают наши партнеры с СРО, лицензиями и нужными документами. Smarent –это не приемочная компания. Мы подключаемся после передачи квартиры – когда заключен договор на меблировку или управление. Тогда уже помогаем клиенту решать вопросы с дефектами. Иногда можем сами устранить, иногда – нет, все зависит от ситуации. Но в целом мы стараемся помочь с коммуникацией с застройщиком.
Проблема в том, что регламент у застройщиков есть, а вот выполнение – не всегда. Например, обещают устранить дефект за 60 дней – и не делают. Мы можем «пинать» их каждый день, а вы будете «пинать» нас. Но застройщик покажет бумажку: мол, срок не вышел. Потом срок выйдет, он начнет оправдываться – а крайними все равно остаемся мы.
Важно понимать: У нас нет прямых отношений с застройщиком, у нас есть отношения с вами – с клиентом. И мы вам помогаем: составить претензию, сориентироваться в процессе, иногда даже открыть доступ в квартиру. Но взять весь процесс «под ключ» – мы не можем. Мы пробовали запускать такую услугу, стоила она около 100 000 ₽, но рынок еене принял: дорого, сложно, много ручного труда. Сейчас мы работаем только с клиентами, которые передали нам квартиру на меблировку или в управление. И уже в рамках этих процессов стараемся максимально помочь. Отдельной услуги по работе с застройщиком по дефектам – у нас пока нет.
Есть ли смысл покупать квартиру за наличку сейчас?
Вопрос: «Я студентка, живу в общежитии в Москве. С родителями хотим купить квартиру на севере города, но под льготные ипотеки не подходим. Планируем купить за наличку. Это вообще правильная стратегия?»
Если есть наличка – это отличная стратегия. Особенно сейчас, когда можно использовать гибридную схему с рассрочкой: часть средств пойдет на первоначальный взнос, а свободные деньги останутся на депозите под проценты. Получается и квартира, и доход.
Что выбрать: вторичку или новостройку? Зависит от задач. Если нужна квартира прямо сейчас – вторичка. Но если цель – оптимальная цена и качество, я бы смотрел на новостройки сдачи 2028 года и позже. Почему? Все бегут за проектами 2026–2027 годов, спрос бешеный, а предложения мало – цены выше, рассрочек почти нет. А в 2028-м – «поляна открыта»: больше выбор, выгоднее условия.
Что происходит на севере Москвы? Сейчас выходит много новых проектов. Например, у ПИКа скоро стартует большой комплекс в районе Верхних Лихобор. Скорее всего, без отделки – и это надо учитывать.
Если у вас, например, 10–15 млн ₽, можно взять хорошую новостройку с рассрочкой: минимальный первоначальный, удобные платежи и параллельно – доход с депозита. Если же у вас, скажем, 5 млн – тогда, скорее всего, только вторичка, и то – без особого выбора.
Не исключено, что скоро появятся программы ипотеки для молодежи. Вам такой формат может подойти, так что стоит следить за новостями – госпрограммы меняются быстро.
И напоследок: даже если покупка планируется через 2–3 года, рынок нужно изучать уже сейчас. Я сам, зная рынок как свои пять пальцев, квартиру себе выбирал почти 2 года. Сначала один вариант, потом другой, потом временное решение – и только потом окончательный выбор. Так что чем раньше начнете погружаться в рынок – тем проще будет, когда придет время покупать.