Небольшие ТЦ в России – пережиток прошлого. Сейчас их вытесняют ПВЗ, а также магазины внутри
ЖК – они размывают необходимость ходить в торговые центры. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, чего ждать от рынка коммерческой и офисной недвижимости.
ЖК – они размывают необходимость ходить в торговые центры. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, чего ждать от рынка коммерческой и офисной недвижимости.
В этой статье:
• Аналитика рынка коммерческой недвижимости
• Разбор проекта на коммерции
• Выводы
• Аналитика рынка коммерческой недвижимости
• Разбор проекта на коммерции
• Выводы
Аналитика рынка коммерческой недвижимости
Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, многие сразу представляют квартиры, гостиницы или, в лучшем случае, магазины в новостройках на стрит-ритейле. Однако на самом деле рынок недвижимости гораздо шире: существуют торговые центры, офисы, коммерческие помещения, земельные участки, Light Industrial — промышленные объекты и многое другое. В этой сфере много узких ниш, и в разное время та или иная может «выстрелить». Например, с 2020 по 2024 год резко выросла жилая недвижимость: рынок активно рос, в него верили, под него писались новые законы, в том числе о счетах эскроу, которые появились ещё в 2019 году.
Нужно понимать, что рынок недвижимости не развивается равномерно: одни сегменты растут, другие проседают. Сегодня в России сильнее всего проседает именно ниша торговых центров. Чтобы понять причину, достаточно спросить себя: «А когда вы в последний раз заходили в небольшой торговый центр в вашем районе?» Речь идет не про крупнейшие ТЦ в городе, например московский «Авиапарк», а именно про локальные ТЦ, которых раньше было очень много.
Нужно понимать, что рынок недвижимости не развивается равномерно: одни сегменты растут, другие проседают. Сегодня в России сильнее всего проседает именно ниша торговых центров. Чтобы понять причину, достаточно спросить себя: «А когда вы в последний раз заходили в небольшой торговый центр в вашем районе?» Речь идет не про крупнейшие ТЦ в городе, например московский «Авиапарк», а именно про локальные ТЦ, которых раньше было очень много.
Торговые центры стали важной частью городской жизни в России, и это связано с особенностями застройки. В Европе, особенно в старых городах, можно прогуливаться по центру и видеть множество вывесок, кафе, ресторанов — всё плотно, и людям не нужно далеко ходить, чтобы купить нужные вещи.
В России же, особенно в спальных районах, дома массово строились по принципу «пятилетку за три года», возводились однотипные хрущёвки и брежневки, где на первых этажах не предусматривался стрит-ритейл. В каждом таком доме могли жить сотни или даже тыс. человек, и всем им нужно было где-то покупать продукты, одежду, услуги. Именно поэтому на скоплении старых домов обычно строили один небольшой торговый центр, который становился точкой притяжения для жителей целого района.
Сегодня новые жилые комплексы уже проектируются с развитой инфраструктурой и коммерческими помещениями на первых этажах, но старый фонд по-прежнему влияет на структуру городской торговли. И именно поэтому торговые центры были так востребованы долгие годы. Однако в последние годы журналисты и СМИ всё чаще пишут о волне банкротств среди ТЦ: растёт число закрытий, снижается поток посетителей, особенно в небольших торговых центрах, и даже крупные ТЦ сталкиваются с проблемами. При этом арендные ставки во многих случаях продолжают расти, что только усугубляет ситуацию.
Одновременно маркетплейсы активно расширяются и забирают долю рынка торговых центров. Пункты выдачи заказов открываются почти в каждом доме, и если его ещё нет —это большая редкость. ПВЗ помогают коммерческим помещениям выживать, но одновременно размывают необходимость ходить в торговый центр: всё можно заказать онлайн. Поэтому значительная часть небольших ТЦ в России будет снесена или трансформирована до 2028 года. Это серьёзная доля рынка.
Важно понимать, что на месте снесённых ТЦ что-то всё равно будут строить. При этом дело не в дефиците квартир: жильё продолжают активно строить, и жилые комплексы появляются во всех районах. Дефицит же наблюдается в другом сегменте — в офисной недвижимости, особенно в классе А. Несмотря на все разговоры про удалёнку, офисы остаются востребованными: многие компании сейчас пытаются вернуть сотрудников в офисы, но свободных качественных площадей не хватает. Это связано с тем, что с 2014-2015 годов большинство застройщиков сосредоточились на жилой недвижимости, перестав строить офисы, а тогдашний тренд на удалённую работу только усилил их уверенность в том, что офисы не нужны.
Если вспомнить статистику, за последние 10 лет Москва выросла на 3–4 млн активных жителей, которые приехали сюда работать, а не сидеть дома. Проблема в том, что за это время фактически не строились новые офисы: застройщики уходили в жильё, а старые проекты замораживались из-за высокой ключевой ставки ЦБ, сложностей с согласованиями и общих кризисов — от падения рынка и пандемии до ухода иностранных компаний после начала СВО. И только сейчас застройщики начинают «разворачиваться» обратно в сторону коммерческой недвижимости.
По факту с 2014 по 2024 год в Москве строилось всего около 300 тыс. м² офисных площадей в год, чего категорически не хватает. Это подтверждает статистика: по итогам III квартала 2024 года вакантность в классе А составила всего 5,5%, а в топовых локациях типа Москва-Сити — всего 1,7%. Более того, за первые 9 месяцев 2024 года объём ввода новых офисов в Москве вырос на 30% по сравнению с 2023 годом — это говорит о начале настоящего бума на рынке офисной недвижимости.
По факту с 2014 по 2024 год в Москве строилось всего около 300 тыс. м² офисных площадей в год, чего категорически не хватает. Это подтверждает статистика: по итогам III квартала 2024 года вакантность в классе А составила всего 5,5%, а в топовых локациях типа Москва-Сити — всего 1,7%. Более того, за первые 9 месяцев 2024 года объём ввода новых офисов в Москве вырос на 30% по сравнению с 2023 годом — это говорит о начале настоящего бума на рынке офисной недвижимости.
Сейчас новые офисы в основном строят на окраинах, вдоль МКАД и в Новой Москве, но практика показывает, что большинство людей по-прежнему хотят работать внутри ТТК: многие готовы арендовать или покупать жильё именно внутри МКАД и хотят там же работать. Девелоперы это понимают, но из-за ограниченности земли внутри города часть проектов всё же уходит за МКАД. Это вызывает споры среди экспертов и инвесторов: стоит ли вкладываться в офисы за городом?
В любом случае рынок офисов переживает переломный момент: дефицит качественных площадей очевиден, и это формирует новый тренд. Всё больше застройщиков меняют стратегию с жилья на коммерцию, что подтверждается статистикой и ростом активности на рынке.
Стоит подчеркнуть: всё сказанное выше — это аналитика, а не инвестиционная рекомендация. Каждый инвестор должен оценивать свою ситуацию индивидуально, ведь даже один и тот же проект может кому-то идеально подойти, а кому-то — категорически нет.
В любом случае рынок офисов переживает переломный момент: дефицит качественных площадей очевиден, и это формирует новый тренд. Всё больше застройщиков меняют стратегию с жилья на коммерцию, что подтверждается статистикой и ростом активности на рынке.
Стоит подчеркнуть: всё сказанное выше — это аналитика, а не инвестиционная рекомендация. Каждый инвестор должен оценивать свою ситуацию индивидуально, ведь даже один и тот же проект может кому-то идеально подойти, а кому-то — категорически нет.
Кроме того, что сейчас в целом очень сложно найти подходящее помещение для аренды или покупки, ситуация осложняется тем, что на рынке наблюдается крайне низкий уровень вакантных площадей. Если предприниматели захотели бы найти офис в пределах МКАДа, а идеально — внутри ТТК, площадью примерно 100–150 м², то это оказалось бы практически невозможным. Статистика может показывать вакантность на уровне 4–6%, но за этими цифрами скрываются неликвидные объекты: слишком дорогие, с неудобными планировками или без ремонта. Это ключевой момент, который многие упускают из виду.
Основная причина, почему застройщики массово переключились на строительство офисов, заключается в высокой ключевой ставке. Москва прямо заявила: «Стройте гостиницы, но не продавайте людям нежилые помещения под видом квартир». В такой ситуации застройщики начали искать альтернативу и обратили внимание на офисы. Ведь их можно продавать юридическим лицам в рассрочку без использования эскроу-счетов, что значительно упрощает процесс реализации.
Основная причина, почему застройщики массово переключились на строительство офисов, заключается в высокой ключевой ставке. Москва прямо заявила: «Стройте гостиницы, но не продавайте людям нежилые помещения под видом квартир». В такой ситуации застройщики начали искать альтернативу и обратили внимание на офисы. Ведь их можно продавать юридическим лицам в рассрочку без использования эскроу-счетов, что значительно упрощает процесс реализации.
При этом даже несмотря на большое количество стартов продаж в 2024 году и ожидаемые в 2025-м, дефицит офисных площадей сохранится. Никто не успеет так быстро построить новые объекты, а цикл строительства офисов обычно занимает несколько лет. В 2025 году ожидается, что объём ввода новых офисных метров может оказаться нулевым, что приведёт к дальнейшему росту ставок и снижению количества предложений. Параллельно увеличивается объём сделок: рынок явно активизировался.
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости в Москве продолжается рынок арендодателя: предложение ограничено, а спрос растёт. И хотя льготная ипотека в своё время дала многим возможность инвестировать, сейчас она закончилась и, скорее всего, не вернётся. Многие продолжают жить в иллюзиях о том, что без льготных ставок инвестировать невыгодно.
Если говорить о рынке офисов, то он выглядит особенно привлекательно с точки зрения роста стоимости. По текущей статистике, средняя цена квадратного метра офисного пространства составляет 450–470 тыс. руб., но в отдельных зонах, например в Москва-Сити, она уже достигает 730 тыс. руб. за м². Вполне вероятно, что в перспективе цена дойдёт и до 1 млн руб. за м².
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости в Москве продолжается рынок арендодателя: предложение ограничено, а спрос растёт. И хотя льготная ипотека в своё время дала многим возможность инвестировать, сейчас она закончилась и, скорее всего, не вернётся. Многие продолжают жить в иллюзиях о том, что без льготных ставок инвестировать невыгодно.
Если говорить о рынке офисов, то он выглядит особенно привлекательно с точки зрения роста стоимости. По текущей статистике, средняя цена квадратного метра офисного пространства составляет 450–470 тыс. руб., но в отдельных зонах, например в Москва-Сити, она уже достигает 730 тыс. руб. за м². Вполне вероятно, что в перспективе цена дойдёт и до 1 млн руб. за м².
Объём продаж офисов растёт, что является надёжным индикатором интереса инвесторов. Однако большинство сделок осуществляется через договор купли-продажи будущей вещи — только 20% приходится на ДДУ. Это означает, что инвестор фактически заключает соглашение напрямую с застройщиком, без эскроу, и принимает на себя все риски: от банкротства застройщика до качества итогового объекта. За это инвестору предоставляется определённая премия в доходности.
Почему инвесторы стали всё чаще рассматривать коммерческую недвижимость? Во-первых, высокая ставка делает покупку жилья менее привлекательной: многие считают рынок жилой недвижимости перегретым, пусть и скорее на уровне эмоций. Во-вторых, на вторичном рынке офисов практически отсутствует качественное предложение: цены офис А-класса, например на Белорусской или Савёловской, на вторичке уже близки к 1 млн руб. за м², а офис 50 м² может стоить 40–60 млн руб. При этом если бы в этих локациях строились новые офисы, они были бы заметно дешевле.
Ключевым преимуществом инвестиций в офисы остаётся рассрочка: первоначальный взнос может начинаться от 10% с рассрочкой на 3–4 года. Многие инвесторы используют гибридную стратегию: вносят часть средств (например, 6–10 млн руб.), а оставшиеся деньги оставляют на депозите, чтобы заработать проценты. При этом покупка производится на ИП или ООО, поскольку физическим лицам нельзя приобретать такие объекты напрямую без эскроу.
Альтернативные варианты инвестирования на сумму 50–200 млн руб. практически отсутствуют: чтобы инвестировать такие деньги в жильё, пришлось бы покупать десятки однушек, что неудобно и сложно в управлении. В офисах же можно сразу приобрести качественный актив на крупную сумму.
Да, коммерческую недвижимость действительно сложнее сдавать и управлять ею, но в условиях рынка арендодателя это не критично: спрос высокий, мест мало, а расходы на агента, налоги и обслуживание можно учесть заранее в модели доходности. Инвестор должен быть готов к тому, что 10–20% дохода уйдёт на сопутствующие расходы, а при доходах выше 30 млн руб. в год придётся платить дополнительный 5% НДС.
При этом нужно понимать, что инвестиция в офисы — это долгосрочная история на 3–4 года и более. Спекулятивные сценарии «купить сегодня за 20, а через год продать за 30» здесь маловероятны: большинство офисов продаётся по договорам будущей вещи, а их переуступка гораздо сложнее, чем по ДДУ в жилой недвижимости. Новый покупатель может просто предпочесть приобрести объект напрямую у застройщика на аналогичных или даже более выгодных условиях.
Тем не менее, рынок офисов сейчас выглядит перспективно. Дефицит качественного предложения, рост ставок и активизация компаний, которым нужны новые офисы, будут поддерживать интерес к покупке. Крупный бизнес, в отличие от малого, чувствует себя уверенно и продолжает расширяться, что только усиливает спрос.
Однако важно помнить о риске приобретения неликвидных объектов: на фоне хайпа брокеры могут предлагать непрофессиональным инвесторам заведомо невыгодные варианты с нерыночной ценой или неудачным расположением. Чтобы избежать ошибок, нужно внимательно подходить к выбору проекта и застройщика. К примеру, специалисты Smarent способны подобрать оптимальный вариант покупки коммерческой недвижимости в любых условиях рынка.
Рынок офисной недвижимости остаётся крайне ограниченным по предложению, и даже если все текущие проекты сдадутся в ближайшее время, это не удовлетворит накопившийся спрос. Вакантность будет снижаться, арендные ставки — расти. В такой ситуации качественные объекты будут только дорожать, а владельцы старых офисов, которые не захотят обновляться, рискуют остаться с неликвидом, тогда как те, кто вовремя инвестирует в новые объекты, получат преимущество.
Почему инвесторы стали всё чаще рассматривать коммерческую недвижимость? Во-первых, высокая ставка делает покупку жилья менее привлекательной: многие считают рынок жилой недвижимости перегретым, пусть и скорее на уровне эмоций. Во-вторых, на вторичном рынке офисов практически отсутствует качественное предложение: цены офис А-класса, например на Белорусской или Савёловской, на вторичке уже близки к 1 млн руб. за м², а офис 50 м² может стоить 40–60 млн руб. При этом если бы в этих локациях строились новые офисы, они были бы заметно дешевле.
Ключевым преимуществом инвестиций в офисы остаётся рассрочка: первоначальный взнос может начинаться от 10% с рассрочкой на 3–4 года. Многие инвесторы используют гибридную стратегию: вносят часть средств (например, 6–10 млн руб.), а оставшиеся деньги оставляют на депозите, чтобы заработать проценты. При этом покупка производится на ИП или ООО, поскольку физическим лицам нельзя приобретать такие объекты напрямую без эскроу.
Альтернативные варианты инвестирования на сумму 50–200 млн руб. практически отсутствуют: чтобы инвестировать такие деньги в жильё, пришлось бы покупать десятки однушек, что неудобно и сложно в управлении. В офисах же можно сразу приобрести качественный актив на крупную сумму.
Да, коммерческую недвижимость действительно сложнее сдавать и управлять ею, но в условиях рынка арендодателя это не критично: спрос высокий, мест мало, а расходы на агента, налоги и обслуживание можно учесть заранее в модели доходности. Инвестор должен быть готов к тому, что 10–20% дохода уйдёт на сопутствующие расходы, а при доходах выше 30 млн руб. в год придётся платить дополнительный 5% НДС.
При этом нужно понимать, что инвестиция в офисы — это долгосрочная история на 3–4 года и более. Спекулятивные сценарии «купить сегодня за 20, а через год продать за 30» здесь маловероятны: большинство офисов продаётся по договорам будущей вещи, а их переуступка гораздо сложнее, чем по ДДУ в жилой недвижимости. Новый покупатель может просто предпочесть приобрести объект напрямую у застройщика на аналогичных или даже более выгодных условиях.
Тем не менее, рынок офисов сейчас выглядит перспективно. Дефицит качественного предложения, рост ставок и активизация компаний, которым нужны новые офисы, будут поддерживать интерес к покупке. Крупный бизнес, в отличие от малого, чувствует себя уверенно и продолжает расширяться, что только усиливает спрос.
Однако важно помнить о риске приобретения неликвидных объектов: на фоне хайпа брокеры могут предлагать непрофессиональным инвесторам заведомо невыгодные варианты с нерыночной ценой или неудачным расположением. Чтобы избежать ошибок, нужно внимательно подходить к выбору проекта и застройщика. К примеру, специалисты Smarent способны подобрать оптимальный вариант покупки коммерческой недвижимости в любых условиях рынка.
Рынок офисной недвижимости остаётся крайне ограниченным по предложению, и даже если все текущие проекты сдадутся в ближайшее время, это не удовлетворит накопившийся спрос. Вакантность будет снижаться, арендные ставки — расти. В такой ситуации качественные объекты будут только дорожать, а владельцы старых офисов, которые не захотят обновляться, рискуют остаться с неликвидом, тогда как те, кто вовремя инвестирует в новые объекты, получат преимущество.
Разбор проекта на коммерции
Рынок офисной недвижимости Москвы в последние годы переживает не просто сдвиг — а тихую революцию. Гибридные форматы работы, снижение интереса к гигантским опенспейсам, рост востребованности качественных офисов малой площади в правильных локациях. БЦ STONE Римская — один из маркеров этой новой реальности.
Если в жилой недвижимости главным фокусом становятся льготные ипотеки и конкуренция за квадратные метры в массовом сегменте, то офисы в старых границах Москвы — это уже история дефицита. Особенно если говорить о реально высококлассных зданиях класса «А» в зоне ЦАО и его границах. Не все компании возвращают сотрудников в офисы в полном составе — наоборот, массовый возврат маловероятен. А крупным и средним компаниям, работающим по гибридной схеме, нужен качественный, но компактный офис — где менеджмент и ключевые сотрудники могут собираться и взаимодействовать вживую.
Этот тренд отражен в проекте БЦ STONE Римская: здесь застройщик предлагает офисы от 60 м², с высокими потолками 3,8 метра, в двух башнях с современными инженерными решениями и качественным лобби. Это не «классические» квадратные метры ради квадратных метров — а пространства, созданные под новые сценарии работы.
География — главный актив любого коммерческого объекта. В этом смысле БЦ STONE Римская стоит на стыке сразу нескольких ключевых преимуществ: 2 станции метро, 2 станции МЦД, шаговая доступность до границы ЦАО и готовая инфраструктура за счёт соседства с масштабным ЖК «Символ», который к моменту ввода офисов обеспечит район школами, садами и необходимым набором сервисов.
Этот тренд отражен в проекте БЦ STONE Римская: здесь застройщик предлагает офисы от 60 м², с высокими потолками 3,8 метра, в двух башнях с современными инженерными решениями и качественным лобби. Это не «классические» квадратные метры ради квадратных метров — а пространства, созданные под новые сценарии работы.
География — главный актив любого коммерческого объекта. В этом смысле БЦ STONE Римская стоит на стыке сразу нескольких ключевых преимуществ: 2 станции метро, 2 станции МЦД, шаговая доступность до границы ЦАО и готовая инфраструктура за счёт соседства с масштабным ЖК «Символ», который к моменту ввода офисов обеспечит район школами, садами и необходимым набором сервисов.
Важно и то, что в рамках развития территории (КРТ Серп и Молот) планируется создание 26 тысяч рабочих мест на 19 тысяч жителей. То есть нагрузка на местный рынок офисов будет расти кратно быстрее, чем ввод новых площадей. А конкуренции, по сути, нет: у ближайших девелоперов в районе нет проектов офисов такого класса. Это делает локацию уникальной точкой входа для инвестора.
В проекте уже видна экономика, на которой можно строить финмодель. Арендные ставки в районе — 45–60 тыс. руб. за м² в год (с НДС), и для А-класса в локации у метро такие цифры более чем оправданы. Для инвестора это означает доходность на уровне 6–8% годовых на вложенный капитал при покупке на старте с рассрочкой. И это без учёта роста стоимости актива к моменту завершения строительства.
Что важно — гибкость по рассрочке (бесплатная на несколько месяцев или платная на более длительный срок) позволяет зайти в проект без необходимости полного финансирования с первого дня. А это гораздо удобнее и выгоднее, чем классическая ипотека, которая для коммерции недоступна или крайне дорога.
Многие путают аудиторию таких проектов с микробизнесом на 3–5 человек, который не потянет аренду 60 м² в А-классе. Но практика показывает: офис на 60–100 м² в центре — это выбор компаний с численностью от 50 до 150 сотрудников, которые дробят команду по гибридным офисам в разных точках города. И именно они формируют стабильный спрос.
Многие путают аудиторию таких проектов с микробизнесом на 3–5 человек, который не потянет аренду 60 м² в А-классе. Но практика показывает: офис на 60–100 м² в центре — это выбор компаний с численностью от 50 до 150 сотрудников, которые дробят команду по гибридным офисам в разных точках города. И именно они формируют стабильный спрос.
При этом заблуждением будет думать, что офисы такого типа легко купить и перепродать кому угодно: планировки, транспортная доступность и вид на ГПЗУ — всё должно сходиться, иначе через 5 лет это может оказаться неликвидным активом.
В БЦ STONE Римская всё складывается в правильный пазл: минимальное количество конкурирующих офисов в районе, растущий спрос за счёт застройки жилых кварталов, высокая арендная ставка, удобная рассрочка, современная инженерия и класс А, который ещё долго будет оставаться эталоном на рынке.
В БЦ STONE Римская всё складывается в правильный пазл: минимальное количество конкурирующих офисов в районе, растущий спрос за счёт застройки жилых кварталов, высокая арендная ставка, удобная рассрочка, современная инженерия и класс А, который ещё долго будет оставаться эталоном на рынке.
А самое главное — это не проект в поле. Это проект, в котором соседство с уже реализованными ЖК не просто создаёт трафик, а обеспечивает жизнеспособность инвестиций.
Потому что покупатель или арендатор офиса ищет не только стены и вид, но и инфраструктуру вокруг: рестораны, детские сады, паркинги и транспорт. Здесь всё это либо уже есть, либо достроится в ближайшие годы. Специалисты Smarent также подобрали другие выгодные объекты коммерческой недвижимости – благодаря этому можно инвестировать безопасно и прозрачно.
Вывод
Эпоха небольших торговых центров подходит к концу. Развитие пунктов выдачи заказов и интеграция коммерческих помещений в новые жилые комплексы размывают традиционную потребность в локальных ТЦ. Люди больше не нуждаются в них для повседневных покупок, предпочитая онлайн-заказы или магазины «у дома». Те 10% малых ТЦ, которые будут трансформированы или снесены до 2028 года, – это лишь начало.
Одновременно с этим виден острый дефицит качественной офисной недвижимости, особенно класса А, в пределах ТТК. После 2014 года застройщики массово переориентировались на жилье, игнорируя офисный сегмент, что привело к колоссальному отставанию предложения от спроса. Несмотря на разговоры об удаленке, бизнес возвращает сотрудников в офисы, и потребность в современных, функциональных пространствах только растет. Вакантность в топовых локациях минимальна, а цены на «вторичку» уже зашкаливают.
Это формирует новый инвестиционный тренд: фокус смещается на офисы. Высокая ключевая ставка и ограничения на строительство апартаментов под видом жилья вынуждают девелоперов и инвесторов искать альтернативы. Офисы, особенно с возможностью рассрочки без эскроу, становятся крайне привлекательными. Несмотря на долгосрочность таких инвестиций и риски, связанные с договорами будущей вещи, потенциал роста стоимости и арендных ставок очевиден.
Пример БЦ STONE Римская ярко демонстрирует, куда движется рынок: компактные офисы класса А в правильных локациях, с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, ориентированные на гибридные форматы работы крупных и средних компаний.
Рынок офисной недвижимости — это сейчас территория возможностей. Дефицит сохранится, и те, кто своевременно инвестирует в качественные новые объекты, получат значительное преимущество. Но, как всегда, крайне важен тщательный анализ и выбор надежных проектов, чтобы избежать неликвида.
Одновременно с этим виден острый дефицит качественной офисной недвижимости, особенно класса А, в пределах ТТК. После 2014 года застройщики массово переориентировались на жилье, игнорируя офисный сегмент, что привело к колоссальному отставанию предложения от спроса. Несмотря на разговоры об удаленке, бизнес возвращает сотрудников в офисы, и потребность в современных, функциональных пространствах только растет. Вакантность в топовых локациях минимальна, а цены на «вторичку» уже зашкаливают.
Это формирует новый инвестиционный тренд: фокус смещается на офисы. Высокая ключевая ставка и ограничения на строительство апартаментов под видом жилья вынуждают девелоперов и инвесторов искать альтернативы. Офисы, особенно с возможностью рассрочки без эскроу, становятся крайне привлекательными. Несмотря на долгосрочность таких инвестиций и риски, связанные с договорами будущей вещи, потенциал роста стоимости и арендных ставок очевиден.
Пример БЦ STONE Римская ярко демонстрирует, куда движется рынок: компактные офисы класса А в правильных локациях, с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, ориентированные на гибридные форматы работы крупных и средних компаний.
Рынок офисной недвижимости — это сейчас территория возможностей. Дефицит сохранится, и те, кто своевременно инвестирует в качественные новые объекты, получат значительное преимущество. Но, как всегда, крайне важен тщательный анализ и выбор надежных проектов, чтобы избежать неликвида.