Ждем кризис на рынке недвижимости?

Центробанк в четвертый раз сохранил ключевую ставку на уровне 21%. Многие ждали понижения ключевой ставки и, как следствие, снижения цен на недвижимость, потому как ипотека при текущей ставке составляет 25-28%. Как ставка влияет на рынок недвижимости, и почему многие инвесторы, которые ожидали гиперинфляции и набрали квартиры в рассрочку, окажутся у разбитого корыта, рассказывает Виктор Зубик, основатель компании Smarent.

Совет директоров Банка России на заседании 25 апреля 2025 года сохранил ключевую ставку 21%, но впервые скорректировал среднесрочный прогноз, снизив ожидания с 22-23% до 21,5%. Это может указывать на пик, после которого ставка начнет снижаться.

Если вы планируете купить квартиру от застройщика, будьте готовы к высоким ценам по сравнению со вторичным жильем. При этом спрос на квартиры остается высоким, а пустующие объекты — это миф, что подтверждается данными Росреестра.

Казалось бы, спрос должен снизиться. Кто будет эти покупать новостройки?
Но в реальности за первый квартал 2025 года количество новостроек по ДДУ увеличилось на 15% по сравнению с 2023-2024 годами.

Ах, чудесный 2023 год: и ставка была низкая, и льготная ипотека, и семейная, и никакого «оброка» от застройщиков.

Тогда казалось, что все должно рухнуть, а этого так и не произошло.

Статистика показывает, что и на первичном, и на вторичном ипотечных рынках первый квартал оказался урожайнее, чем в 2023 и 2024 годах, и впервые с 2022 года число ипотечных договоров превысило 29 тысяч.

Конечно, в первую очередь это благодаря семейной ипотеке, но нужно понимать, что и рыночная ипотека тоже пользуется спросом.

На крайнем эфире я показывал данные по проекту Мичуринский парк от Пик, в котором из 106 сделок за последний месяц 86 было куплено в рыночную ипотеку. Да, с небольшими субсидиями от Пик, но все равно платеж на среднюю однушку более 100 тыс. ₽. А это больше, чем аренда.

Вторичный рынок, который должен был бы снижаться, тоже растет: люди активно покупают квартиры, потому что новостройки нужно ждать, да и цены на них кусаются. Это подтверждается ростом показателей по сравнению с 2023 и 2024 годами.

В Москве основная часть сделок происходит в массовом сегменте старой Москвы, как утверждает глава Росреестра Игорь Майданов. Дорогие лоты также продаются, но их доля невелика.

То есть это не замкадные квартиры, а статистика внутри МКАДа. Квартиры в области без транспортной инфраструктуры от дешевых застройщиков не интересуют покупателей, особенно тех, кто располагает суммами в диапазоне 6-15 млн ₽.

Рост на рынке новостроек связан не только с семейной ипотекой, но и с рассрочкой. Например, у MR Group 75% сделок – рассрочка, у Эталона – 95%. Центробанк обеспокоен этим, понимая последствия для инфляции и будущих ставок по ипотеке.

Многие риэлторы вводят покупателей в заблуждение и обещают легкие условия покупки с низким взносом и возможностью перекредитования, но ЦБ считает, что такой возможности не будет. Согласно среднесрочному прогнозу, в лучшем случае к 2027-2028 году ключевая ставка снизится до 7-8%, и ипотечная ставка опустится до 10-12%.

А сейчас есть вероятность, что многие не смогут расплатиться по многочисленным рассрочкам с ключами в 2026-2027 годах.

На этом фоне застройщики ожидают 10-15% расторжений договоров, и эти квартиры не смогут быть проданы на вторичном рынке из-за необходимости полной оплаты и незавершенности строительства. Вряд ли вы будете их покупать, потому что для покупки нужна вся сумма. А на всю сумму можно купить готовую квартиру с ремонтом и мебелью, в которую можно заехать завтра – продал свою и заселился в другую.

Эти квартиры, вероятно, будут повторно выставлены на первичный рынок по более высокой цене после расторжения договоров. И ЦБ в данном случае волнуется не за застройщиков, а за людей, которые могут столкнуться с этими трудностями. Рассрочки — это инструмент, которым нужно уметь пользоваться, потому как они имеют свои достоинства и риски. Я сам их использую и подробно рассказываю про это в видео. Рекомендую к просмотру, если еще не видели.

Другая проблема рынка недвижимости – это депозиты. Казалось бы, депозиты растут, и люди могут делать с деньгами всё, что захотят. Но на депозитах уже 60 триллионов ₽ – большая сумма, которая с каждым месяцем растёт.

И действительно, зачем покупать недвижимость за 20 млн, если вклад с 20 млн принесет 4 млн, то есть примерно 300-400 тыс. в месяц? 20 млн – это стоимость однокомнатной квартиры и снять её сейчас можно за 85-115 тыс. ₽, если мы говорим про стандартный комфорт-класс, не бизнес.

Однако тут есть проблема, о которой часто говорят и Центробанк, и государство, и огромное количество участников рынка недвижимости: а что будет, когда те самые депозиты перейдут на рынок недвижимости? Аренда в последнее время сильно выросла по очень простой причине: люди, которые копили и хотели взять ипотеку, не могут себе этого позволить, и вместо приобретения ипотечной квартиры вынуждены снимать квартиру. Никто не готов платить 300 тыс. ₽ в месяц. Рыночную ипотеку берут либо на небольшую сумму, либо на короткий период, пока другая квартира продается на альтернативной сделке.

Многие говорят, что как только вклады начнут снижаться, люди заберут свои деньги и понесут их на рынок недвижимости. Верить этому не стоит, потому что судя по среднесрочному прогнозу, ставка будет постепенно снижаться в течение нескольких лет, а весь этот год ставка будет высокая. И в 2026 году она, вероятно, останется высокой — около 16%, значит, вклад будет 15%. Вопрос: захотите ли вы быстро вывести деньги и вложить их в недвижимость? Вряд ли. Наиболее вероятный момент для снижения ставок — конец 2027 года, но это лишь предположение.

Сейчас люди меньше беспокоятся о заморозке вкладов и больше доверяют рублю, который укрепляется по отношению к доллару.

Поэтому отток средств из вкладов будет постепенным. Конечно, часть этих денег направится на покупку автомобилей или недвижимости. Причем возрастет спрос и на вторичное жилье. Мы уже видели это в 2020 году, когда ключевая ставка была низкой, и многие предпочли вложить деньги в недвижимость вместо депозитов. И правильно сделали. Правда, тогда была совершенно другая ситуация на рынке.

Корректировки на рынке недвижимости будут происходить постепенно в соответствии с кривой спроса и предложения. С увеличением спроса начнется отток из депозитов, и владельцы вторички, желающие продать свои квартиры, активизируются. Сейчас многие из них не могут продать свои объекты из-за завышенных цен. Например, если рыночная цена квартиры 18 млн, а владелец хочет 20, сделка состоится только при наличии покупателя с наличными, который может частично использовать ипотеку.

Кроме того, застройщики начнут запускать новые проекты, так как проектное финансирование станет дешевле, риски снизятся, и появится новая волна ипотечников. В результате рынок сбалансируется.

Цены на недвижимость, вероятно, вырастут в 2027-2028 годах. Точные проценты и стоимость конкретных объектов неизвестны, но важно учитывать в своей стратегии, какие районы и планировки будут востребованы – именно это мы обсуждаем на канале Smarent.

Я считаю, что лучшая стратегия — это гибридная. Имея 70-80% капитала на недвижимость и вложив 30-40% первоначального взноса, вы можете гасить остаток равными платежами, постепенно перекладывая деньги с депозита. Это снижает риски, и я не сторонник крайностей — только депозит или только недвижимость.

Если ваша квартира на вторичном рынке не продается, проблема может быть в ее подготовке. Возможно, стоит сделать уборку, хоумстейджинг или качественные фотографии. Например, одна квартира долго не продавалась с красными стенами, но после перекраски в серый цвет была продана с первого показа.

Мы профессионально занимаемся продажей недвижимости, и если у вас возникают трудности с продажей, поможем: сделаем бесплатный хоумстейджинг, мелкий ремонт, уборку, профессиональные фотографии, продвижение и юридическую поддержку. Или можем оценить стоимость объекта недвижимости. Кстати, многие риэлторы Москвы обращаются к нам за оценкой, а это что-то, да значит.

Так почему же цены на недвижимость растут? Вроде бы при такой высокой ипотеке и неадекватном рынке все должно было снижаться. Однако растут не только цены, но и спрос.

Объяснение простое: застройщики перестраховываются в своей финансовой модели, поскольку берут кредиты под высокие проценты (15-20%) и перекладывают эти расходы на покупателей.

Кроме того, в стоимость заложена потенциальная инфляция на 2027-2029 годы до сдачи проекта. А с другой стороны, снижение предложения. Как мы упоминали ранее, согласно данным Росреестра, спрос вырос на 15%, а количество предложений снизилось – и на вторичном рынке, и от застройщиков. Новых проектов практически нет, а существующие — это небольшие клубные проекты. MR Group вообще решил строить новостройки за городом. В дополнение к этому, рассрочки забрали значительную долю покупателей, ранее приобретавших недвижимость за наличные, и многие перешли на гибридные стратегии. Ипотечные стандарты, введенные в этом году, также влияют на рынок: застройщики, субсидируя ставки, делают это за свой счет. Крупные игроки, такие как ПИК, предлагают ипотеку под 15-16%, что привлекает покупателей в сегменте комфорт-класса.

По данным статистики, около 70% покупок в комфорт-классе осуществляется с помощью ипотеки, тогда как 30-32% — это наличные или рассрочки.

Все эти факторы приводят к росту цен: спрос сохраняется и даже увеличивается, а предложение уменьшается. Люди продолжают покупать жилье, опасаясь повышения ипотечных ставок. Особенно это касается проектов внутри МКАДа.

Самый важный фактор, почему недвижимость остается на плаву – это поддержка со стороны государства. Недавно глава Дома РФ Виталий Мутко встречался с Владимиром Владимировичем Путиным.

Они обсуждали проблемы и поддержку рынка недвижимости, включая возможность, что люди могут быстро снять деньги с депозитов при снижении ставок и вложить их в недвижимость, что приведет к росту цен. Это негативно скажется на доступности жилья для обычных покупателей.

Поэтому в этом году все ожидают мер поддержки от государства. И скорее всего, они будут. Например, господин Хуснуллин в своих интервью также говорит о поддержке рынка недвижимости.

Многие депутаты обсуждают законопроекты по поддержке рынка недвижимости, включая расширение семейной ипотеки: возможно, сделают 9 млн для всех регионов и 18 млн для Москвы и Санкт-Петербурга. Это связано с тем, что в настоящее время двухкомнатную квартиру сложно купить даже за 20 млн. Или вот недавно была введена семейная ипотека на вторичное жилье в городах, где строится меньше двух новостроек. Это означает, что государство следит за рынком и готово вмешаться, если продажи начинают резко падать.

Важно отметить ожидаемое изменение для рынка — отмену субсидий и комиссий, которые банки взимают за выдачу семейной ипотеки, так называемый «оброк». Например, за выдачу 12 млн субсидируемой ипотеки банки берут с застройщика около 1-1,5 млн ₽, которые в итоге ложатся на стоимость договора долевого участия.

Планируется отменить субсидии и комиссии, которые банки взимают за семейную ипотеку. Если эта мера будет реализована, ипотечники с льготной семейной ипотекой активнее выйдут на рынок новостроек, где существует высокий спрос. По словам Хуснуллина, льготы обходятся бюджету дорого — в этом году сумма превысит 1 трлн ₽ при текущей ключевой ставке.

Основная задача государства — сохранить обязательства по выплатам банкам и удержать планку для уже получивших кредиты. Это означает, что необходимо убрать субсидии, которые банки берут с застройщиков и клиентов. А это сделает кредиты менее доступными.

Государство хочет оставить семейную ипотеку и, возможно, увеличить лимит до 18 млн ₽, но при этом сократить количество выданных ипотек, чтобы снизить нагрузку на бюджет. Важно помнить, что продажа квартиры с льготной ипотекой приводит к её погашению, а следовательно, уменьшению обязательств государства.

Таким образом, в будущем получить ипотеку будет сложнее, а факторы, влияющие на цены на недвижимость, не изменятся без серьезных экономических проблем (банкротства, например) или сохранения высокой ключевой ставки еще на 2-3 года, чего ни государство, ни Центробанк не хотят.

К большому сожалению многих спекулянтов, крах рынка недвижимости не произойдет, даже из-за высокой ключевой ставки. Государство будет поддерживать рынок, чтобы люди могли покупать квартиры. Хотя ставка остается высокой, резких мер по ее снижению не ожидается. Многие инвесторы могут потерять деньги, покупая недвижимость по завышенным ценам, не оценивая должным образом объекты и застройщиков.

Недвижимость — это сложный выбор, требующий внимания и экспертности. Если вы рассматриваете покупку квартиры как спекуляцию и хотите заработать без анализа застройщика, понимания локации и выбора подходящей планировки, вы рискуете потерять свои деньги. Даже если рынок будет существовать, есть риск продать квартиру в убыток из-за неправильного выбора.

Важно понимать, что недвижимость — это не индекс или квадратный метр, а конкретный объект. В одном жилом комплексе один покупатель может сделать удачный выбор, а другой — нет.

Каждое воскресенье в 21:00 я провожу эфиры на YouTube, где разбираю рынок недвижимости и отвечаю на ваши вопросы. Также у меня есть аналитика на Boosty, где вы можете задавать вопросы и обсуждать нюансы покупки или аренды жилья. Подписывайтесь на мой канал и Telegram для получения дополнительной информации. Поверьте, это того стоит, особенно если вы выбираете квартиру для себя или пытаетесь понять, арендовать или купить, взять ипотеку или рассрочку – есть много нюансов, и мы поможем в них разобраться.