Сегодня в гостях у Виктора Зубика, основателя компании Smarent, Сергей Петруша, судебный строительно-технический эксперт, эксперт сервиса «Технадзор» на ЦИАН, автор проекта «Стройхлам». Обсудили мир загородной недвижимости, а также все юридические и технические тонкости строительства и покупки дома.
В этой статье:
Кто такой Сергей Петруша
Сергей Петруша — строительный эксперт и блогер, автор популярного YouTube-канала «СтройХлам», где он проводит экспертизу новостроек и загородных домов, выявляя недобросовестные действия застройщиков и помогая покупателям избежать строительных рисков. Его проект «Домоподбор» занимается подбором и проверкой домов и поселков, а благодаря своей прямолинейности и профессионализму он завоевал популярность, получив в 2018 году серебряную кнопку YouTube. Как профессиональный инженер, Петруша специализируется на строительном надзоре и технической экспертизе, что подтверждает его авторитет в сфере контроля качества строительства.
В этой статье:
- Почему возникают проблемы с качеством строительства?
- Почему загородные дома выглядят так ужасно?
- Типовые дома – за и против
- И все же – дом или квартира?
- Эскроу-счета – дают защиту или лишь чувство ложной безопасности?
- Что нужно для развития рынка ИЖС?
- Как не попасться на удочку мошенников?
- Сергей Петруша отвечает на вопросы
Кто такой Сергей Петруша
Сергей Петруша — строительный эксперт и блогер, автор популярного YouTube-канала «СтройХлам», где он проводит экспертизу новостроек и загородных домов, выявляя недобросовестные действия застройщиков и помогая покупателям избежать строительных рисков. Его проект «Домоподбор» занимается подбором и проверкой домов и поселков, а благодаря своей прямолинейности и профессионализму он завоевал популярность, получив в 2018 году серебряную кнопку YouTube. Как профессиональный инженер, Петруша специализируется на строительном надзоре и технической экспертизе, что подтверждает его авторитет в сфере контроля качества строительства.
Почему возникают проблемы с качеством строительства?
В ближайшее время, вполне возможно, мы увидим новый тренд на рынке недвижимости — рост интереса к загородным домам как объектам для инвестиций или личного проживания. Конечно, стопроцентной уверенности в этом нет, но существуют определенные предпосылки. Прежде всего, это связано с тем, что цены на жилье в Москве уже достигли крайне высоких значений — стоимость квадратного метра приближается к отметке в полмиллиона рублей. В результате, квартиры в столице становятся менее доступными, и все больше людей начинают задумываться о загородных домах как более выгодной альтернативе.
И тут на рынок выходят «сказочно» выгодные предложения для потенциальных инвесторов: покупаем землю, оформляем семейную ипотеку, строим дома, и на ключах его перепродаем с иксами. Обещают высокую доходность — от 50% до 150% годовых за счет спекуляций. Однако реализация подобных сценариев на практике весьма сомнительна.
И шансов построить хороший, качественный дом очень мало. Качество строительства загородных домов часто оставляет желать лучшего. На досках объявлений вроде Циан или Авито можно найти множество примеров неудачных проектов, и это неудивительно — на рынке много неквалифицированных застройщиков.
Сергей Петруша в принципе не верит в идею инвестирования в загородную недвижимость с целью заработка. Есть множество примеров, когда девелоперы собирали деньги на строительство поселков, а затем не могли завершить проекты или обеспечить базовые удобства, вроде электричества. Люди, которым обещали быстрые прибыли за счет перепродажи домов с наценкой, в итоге оставались с ипотекой и непроданными объектами. То есть зарабатывает только девелопер, которого и девелопером-то назвать нельзя, здесь это просто застройщик, потому что развитие проекта не получилось.
И хотя застройщик в целом неплохо зарабатывает, качество строительства получается низким. По мнению Сергея, во всей цепочке появляется просто еще одно лишнее звено, которое хочет заработать и не 3-5%, а 20-30%. На рынке образуется массив домов, которые стоят дороже других на 20-30%. Естественно, это не будет продаваться, поэтому застройщик должен сэкономить эти 20-30% - и как раз на этом этапе падает качество. По итогу, получается жадность со всех сторон. С одной стороны, инвестор, с другой стороны, застройщик. Ну, с третьей стороны, еще лимит по ипотеке: максимум 12 млн, плюс у людей в целом обычно есть 2-3 млн, и по итогу максимальная цена дома – 15 млн ₽.
Если разбить на элементы, то 2-3 млн ₽ стоит участок, но пустым он быть не может, что-то должно быть вокруг: даже на самое дешевое и стремное обустройство – забор, вода, канализация и прочие коммуникации – нужно потратить минимум миллион. И по итогу на сам дом останется, в лучшем случае, 8 млн. Но 8 млн у инвестора может не быть, и тогда они играют с застройщиком в истории с завышением. То есть, условно, по договору делают цену не 8 млн, а 10, человек вносит 2 млн (даже может быть не своих) в качестве первоначального взноса, а застройщик, получив эти 10 млн, делает кешбэк, или по-русски «откат», на 2 млн. А потом этот «мамкин инвестор» платит свою ипотеку и надеется, что застройщик перепродаст его дом на ключах. Только вот застройщику перепродажа не интересна, деньги-то он уже получил.
В ближайшее время, вполне возможно, мы увидим новый тренд на рынке недвижимости — рост интереса к загородным домам как объектам для инвестиций или личного проживания. Конечно, стопроцентной уверенности в этом нет, но существуют определенные предпосылки. Прежде всего, это связано с тем, что цены на жилье в Москве уже достигли крайне высоких значений — стоимость квадратного метра приближается к отметке в полмиллиона рублей. В результате, квартиры в столице становятся менее доступными, и все больше людей начинают задумываться о загородных домах как более выгодной альтернативе.
И тут на рынок выходят «сказочно» выгодные предложения для потенциальных инвесторов: покупаем землю, оформляем семейную ипотеку, строим дома, и на ключах его перепродаем с иксами. Обещают высокую доходность — от 50% до 150% годовых за счет спекуляций. Однако реализация подобных сценариев на практике весьма сомнительна.
И шансов построить хороший, качественный дом очень мало. Качество строительства загородных домов часто оставляет желать лучшего. На досках объявлений вроде Циан или Авито можно найти множество примеров неудачных проектов, и это неудивительно — на рынке много неквалифицированных застройщиков.
Сергей Петруша в принципе не верит в идею инвестирования в загородную недвижимость с целью заработка. Есть множество примеров, когда девелоперы собирали деньги на строительство поселков, а затем не могли завершить проекты или обеспечить базовые удобства, вроде электричества. Люди, которым обещали быстрые прибыли за счет перепродажи домов с наценкой, в итоге оставались с ипотекой и непроданными объектами. То есть зарабатывает только девелопер, которого и девелопером-то назвать нельзя, здесь это просто застройщик, потому что развитие проекта не получилось.
И хотя застройщик в целом неплохо зарабатывает, качество строительства получается низким. По мнению Сергея, во всей цепочке появляется просто еще одно лишнее звено, которое хочет заработать и не 3-5%, а 20-30%. На рынке образуется массив домов, которые стоят дороже других на 20-30%. Естественно, это не будет продаваться, поэтому застройщик должен сэкономить эти 20-30% - и как раз на этом этапе падает качество. По итогу, получается жадность со всех сторон. С одной стороны, инвестор, с другой стороны, застройщик. Ну, с третьей стороны, еще лимит по ипотеке: максимум 12 млн, плюс у людей в целом обычно есть 2-3 млн, и по итогу максимальная цена дома – 15 млн ₽.
Если разбить на элементы, то 2-3 млн ₽ стоит участок, но пустым он быть не может, что-то должно быть вокруг: даже на самое дешевое и стремное обустройство – забор, вода, канализация и прочие коммуникации – нужно потратить минимум миллион. И по итогу на сам дом останется, в лучшем случае, 8 млн. Но 8 млн у инвестора может не быть, и тогда они играют с застройщиком в истории с завышением. То есть, условно, по договору делают цену не 8 млн, а 10, человек вносит 2 млн (даже может быть не своих) в качестве первоначального взноса, а застройщик, получив эти 10 млн, делает кешбэк, или по-русски «откат», на 2 млн. А потом этот «мамкин инвестор» платит свою ипотеку и надеется, что застройщик перепродаст его дом на ключах. Только вот застройщику перепродажа не интересна, деньги-то он уже получил.
Почему загородные дома выглядят так ужасно?
Основной вопрос, который Виктор задает разным экспертам, включая архитектора Олега Карлсона и дизайнера Артемия Лебедева – это почему в Подмосковье, где земля стоит дорого, все выглядит настолько плохо? Нет единой концепции, качественных домов и заборов. Сергей считает, что проблема кроется в цене. Многим это покажется странным, особенно тем, кто платит по 150 тыс. ₽ ипотеки в месяц, но на самом деле жилье в России слишком дешевое. Но не ставки. Если бы ипотечные ставки были, как в Европе или США, то за те же деньги люди могли бы позволить себе дома в 2-2,5 раза дороже, и это значительно повысило бы качество не только самих домов, но и инфраструктуры. Качественные дороги, сети, подземная проводка и газификация требуют больших вложений. В нормальных поселках можно увидеть широкие дороги, газоны, тротуары — все это стоит денег, но в эконом-сегменте этого просто нет. Владелец земли хочет заработать, поэтому он минимизирует площадь дорог, чтобы продать больше участков.
Также проблема в том, что большая часть покупателей ограничены суммой в 15 млн ₽ на дом, и за эти деньги им приходится строить компромиссное жилье, что и приводит к такому разбросу в качестве домов в поселках. Часто люди, купившие дом по ипотеке, не могут позволить себе платить за обслуживание дорог и инфраструктуры, что приводит к деградации поселков, как это происходит сейчас в некоторых некогда хороших местах. Все сводится к тому, что качество жилья и инфраструктуры напрямую зависит от цены, а экономия неизбежно отражается на внешнем виде и удобстве проживания.
Основной вопрос, который Виктор задает разным экспертам, включая архитектора Олега Карлсона и дизайнера Артемия Лебедева – это почему в Подмосковье, где земля стоит дорого, все выглядит настолько плохо? Нет единой концепции, качественных домов и заборов. Сергей считает, что проблема кроется в цене. Многим это покажется странным, особенно тем, кто платит по 150 тыс. ₽ ипотеки в месяц, но на самом деле жилье в России слишком дешевое. Но не ставки. Если бы ипотечные ставки были, как в Европе или США, то за те же деньги люди могли бы позволить себе дома в 2-2,5 раза дороже, и это значительно повысило бы качество не только самих домов, но и инфраструктуры. Качественные дороги, сети, подземная проводка и газификация требуют больших вложений. В нормальных поселках можно увидеть широкие дороги, газоны, тротуары — все это стоит денег, но в эконом-сегменте этого просто нет. Владелец земли хочет заработать, поэтому он минимизирует площадь дорог, чтобы продать больше участков.
Также проблема в том, что большая часть покупателей ограничены суммой в 15 млн ₽ на дом, и за эти деньги им приходится строить компромиссное жилье, что и приводит к такому разбросу в качестве домов в поселках. Часто люди, купившие дом по ипотеке, не могут позволить себе платить за обслуживание дорог и инфраструктуры, что приводит к деградации поселков, как это происходит сейчас в некоторых некогда хороших местах. Все сводится к тому, что качество жилья и инфраструктуры напрямую зависит от цены, а экономия неизбежно отражается на внешнем виде и удобстве проживания.
Типовые дома – за и против
Виктор и Сергей обсудили проект «Британика», который находится на Новорижском шоссе, рядом с ЦКАД. Сергей впервые приехал в этот коттеджный поселок в 2022 году для проведения экспертизы двух домов. Больших проблем там, кстати, не было. Сергей снял с коптера видео поселка, и можно было увидеть, что за забором находился обычный поселок с разношерстными домами, а сама «Британика» выглядела системно и аккуратно, с одинаковыми домами и ухоженными территориями. Там не было людей, которые соревнуются в показной роскоши на дорогих машинах — все выглядело вполне прилично и по-своему уютно. Тем не менее в комментариях к этому видео многие зрители назвали «Британику» гетто, их как раз смутила однотипность домов. Вероятно, люди хотят видеть индивидуальность в своих домах, несмотря на всю практичность одинаковых построек. Девелоперы сейчас часто стремятся к стандартизации — создать некий «золотой домокомплект», который можно тиражировать.
Виктор и Сергей обсудили проект «Британика», который находится на Новорижском шоссе, рядом с ЦКАД. Сергей впервые приехал в этот коттеджный поселок в 2022 году для проведения экспертизы двух домов. Больших проблем там, кстати, не было. Сергей снял с коптера видео поселка, и можно было увидеть, что за забором находился обычный поселок с разношерстными домами, а сама «Британика» выглядела системно и аккуратно, с одинаковыми домами и ухоженными территориями. Там не было людей, которые соревнуются в показной роскоши на дорогих машинах — все выглядело вполне прилично и по-своему уютно. Тем не менее в комментариях к этому видео многие зрители назвали «Британику» гетто, их как раз смутила однотипность домов. Вероятно, люди хотят видеть индивидуальность в своих домах, несмотря на всю практичность одинаковых построек. Девелоперы сейчас часто стремятся к стандартизации — создать некий «золотой домокомплект», который можно тиражировать.
Недавно Сергей участвовал в батле у Ольги Благовещенской, где он выступал за загородные дома, а его оппонент – за квартиры. В качестве аргумента «против» оппонент Сергея привел картинку с 3 тысячами одинаковых домов в пригороде Тюмени. Сергей не видит в этом проблемы. В советское время было построено не три тысячи, а сотни тысяч хрущевок, многие из которых до сих пор не хотят сносить, несмотря на программы реновации.
Проблема однотипных домов напоминает ситуацию с автомобилями. В России любят дорогие машины, и, несмотря на то, что автоконцерны, например, BMW, поставляли всего 2% автомобилей на наш рынок, в деньгах их доля достигала 10%. Россияне покупали заряженные версии X5, X3 и серия М, чтобы показывать статус, точно так же, как и с домами: многие предпочитают строить что-то необычное и дорогое, чтобы подчеркнуть свою состоятельность.
В одном из семинаров, в котором участвовал Сергей, главный редактор журнала «Петербургская недвижимость» назвал поселки с типовыми домами худшим, что можно представить. Это звучало странно, ведь, если посмотреть на американские и канадские проекты, такие поселки очень удачно спроектированы. Там используют квартальную застройку с чередованием стилей домов, и все выглядит гармонично. Почему типовые дома считаются у нас чем-то плохим, когда они прекрасно работают в других странах?
Проблема однотипных домов напоминает ситуацию с автомобилями. В России любят дорогие машины, и, несмотря на то, что автоконцерны, например, BMW, поставляли всего 2% автомобилей на наш рынок, в деньгах их доля достигала 10%. Россияне покупали заряженные версии X5, X3 и серия М, чтобы показывать статус, точно так же, как и с домами: многие предпочитают строить что-то необычное и дорогое, чтобы подчеркнуть свою состоятельность.
В одном из семинаров, в котором участвовал Сергей, главный редактор журнала «Петербургская недвижимость» назвал поселки с типовыми домами худшим, что можно представить. Это звучало странно, ведь, если посмотреть на американские и канадские проекты, такие поселки очень удачно спроектированы. Там используют квартальную застройку с чередованием стилей домов, и все выглядит гармонично. Почему типовые дома считаются у нас чем-то плохим, когда они прекрасно работают в других странах?
Виктор тоже выступает за единую концепцию. Да, дома могут немного варьироваться по размеру — 110, 120, 150 м2 — но в рамках общей стилистики. Например, на Новорижском шоссе есть поселок «Ла-Манш» с дубльдомами — все дома выполнены в одном стиле, и выглядит это вполне гармонично.
Будущее рынка недвижимости движется к типовым проектам благодаря эскроу-счетам и проектному финансированию. Например, девелопер «Самолет» строит поселок под Дмитровом с едиными домами. Тем не менее целевая аудитория непонятна, и визуально проект выглядит странно, даже по рендерам можно понять, что это не самый удачный вариант. Основная претензия — это планировка и материалы.
В конечном итоге, будущее рынка загородного жилья лежит в стандартизации домов, но только при условии, что они будут качественно спроектированы и построены.
В конечном итоге, будущее рынка загородного жилья лежит в стандартизации домов, но только при условии, что они будут качественно спроектированы и построены.
И все же – дом или квартира?
Виктор отмечает, что новостройки, построенные в период с 2010 по 2015 год, оставляют желать лучшего, и было бы правильным их продать и реинвестировать в более качественные проекты. Проблемы можно перечислять долго: большие и нерациональные площади квартир, плохо продуманная инфраструктура, отсутствие паркингов, дворы, заставленные автомобилями, неудобные планировки с низкими потолками и окнами. За последние 10 лет новостройки значительно изменились, и хоть цены на жилье заметно возросли, качество многоквартирных домов стало несравненно лучше.
Что касается загородной недвижимости, здесь возможны подвижки благодаря введению эскроу-счетов и проектного финансирования, что может привести к росту строительства качественных модульных домов. Однако уверенности в этом нет. Причина в том, что те, кто выбирает дома за городом, часто делают это, чтобы сэкономить, поскольку квартиры в Москве кажутся им слишком дорогими. Эти люди изначально нацелены на экономию, что ведет к ухудшению качества строительства. Дом не может быть дешевле квартиры, если речь идет о полноценном объекте с качественной инженерией и инфраструктурой. Конечно, на уровне квадратного метра стоимость дома может быть ниже, но это касается только больших домов площадью около 150 м2. Однако в последние годы спрос на такие большие дома снизился, и люди начали осознавать, что нужно строить компактнее.
Современные планировки позволяют сократить жилое пространство за счет исключения ненужных помещений, таких как большие кладовки или гаражи. В результате дома становятся компактнее и экономичнее. Например, хороший одноэтажный дом площадью 110 м2 с отделкой обойдется в среднем в 20-30 млн ₽. К примеру, квартира в Москве с такой же площадью будет стоить около 40 млн ₽, в зависимости от уровня ремонта и расположения. При этом стоимость загородного дома во многом зависит от участка, и цена на землю в Подмосковье может доходить до миллиона рублей за сотку, что делает строительство достаточно дорогим.
Также важным фактором при выборе загородного дома является инфраструктура. Важно понимать, что хороший дом предполагает не только качественное строительство, но и соответствующую инфраструктуру: дороги, коммуникации, газификацию. Все это требует дополнительных затрат, которые часто не учитываются при покупке земли или проектировании дома. Как следствие, строительство небольшого дома комфорт-класса с нормальной инфраструктурой обойдется не менее чем в 30 млн ₽, включая 10 млн на участок и организацию всех необходимых коммуникаций.
Загородная жизнь подразумевает также необходимость в нескольких автомобилях, так как общественный транспорт зачастую не является доступным или удобным вариантом. Например, в большинстве современных поселков без личного транспорта обойтись сложно, даже если рядом есть станции МЦД или другие транспортные узлы. Тем не менее многие люди, покупающие дома за городом, работают удаленно и приезжают в Москву всего несколько раз в неделю.
Таким образом, основной вызов загородной недвижимости заключается не только в цене домов, но и в отсутствии готовой инфраструктуры и необходимости больших вложений в ее развитие.
Виктор отмечает, что новостройки, построенные в период с 2010 по 2015 год, оставляют желать лучшего, и было бы правильным их продать и реинвестировать в более качественные проекты. Проблемы можно перечислять долго: большие и нерациональные площади квартир, плохо продуманная инфраструктура, отсутствие паркингов, дворы, заставленные автомобилями, неудобные планировки с низкими потолками и окнами. За последние 10 лет новостройки значительно изменились, и хоть цены на жилье заметно возросли, качество многоквартирных домов стало несравненно лучше.
Что касается загородной недвижимости, здесь возможны подвижки благодаря введению эскроу-счетов и проектного финансирования, что может привести к росту строительства качественных модульных домов. Однако уверенности в этом нет. Причина в том, что те, кто выбирает дома за городом, часто делают это, чтобы сэкономить, поскольку квартиры в Москве кажутся им слишком дорогими. Эти люди изначально нацелены на экономию, что ведет к ухудшению качества строительства. Дом не может быть дешевле квартиры, если речь идет о полноценном объекте с качественной инженерией и инфраструктурой. Конечно, на уровне квадратного метра стоимость дома может быть ниже, но это касается только больших домов площадью около 150 м2. Однако в последние годы спрос на такие большие дома снизился, и люди начали осознавать, что нужно строить компактнее.
Современные планировки позволяют сократить жилое пространство за счет исключения ненужных помещений, таких как большие кладовки или гаражи. В результате дома становятся компактнее и экономичнее. Например, хороший одноэтажный дом площадью 110 м2 с отделкой обойдется в среднем в 20-30 млн ₽. К примеру, квартира в Москве с такой же площадью будет стоить около 40 млн ₽, в зависимости от уровня ремонта и расположения. При этом стоимость загородного дома во многом зависит от участка, и цена на землю в Подмосковье может доходить до миллиона рублей за сотку, что делает строительство достаточно дорогим.
Также важным фактором при выборе загородного дома является инфраструктура. Важно понимать, что хороший дом предполагает не только качественное строительство, но и соответствующую инфраструктуру: дороги, коммуникации, газификацию. Все это требует дополнительных затрат, которые часто не учитываются при покупке земли или проектировании дома. Как следствие, строительство небольшого дома комфорт-класса с нормальной инфраструктурой обойдется не менее чем в 30 млн ₽, включая 10 млн на участок и организацию всех необходимых коммуникаций.
Загородная жизнь подразумевает также необходимость в нескольких автомобилях, так как общественный транспорт зачастую не является доступным или удобным вариантом. Например, в большинстве современных поселков без личного транспорта обойтись сложно, даже если рядом есть станции МЦД или другие транспортные узлы. Тем не менее многие люди, покупающие дома за городом, работают удаленно и приезжают в Москву всего несколько раз в неделю.
Таким образом, основной вызов загородной недвижимости заключается не только в цене домов, но и в отсутствии готовой инфраструктуры и необходимости больших вложений в ее развитие.
И кстати, компания Smarent вместе с партнерами строит современный поселок загородных домов комфорт-класса всего в 27 км от МКАД по престижному Киевскому шоссе в Афинеево на берегу реки Десна. И, пожалуй, это будет примером хорошего и качественного строительства. В проекте предусмотрен единый архитектурный стиль. Дома будут современными, с большим количеством остекления. Инфраструктура рядом тоже уже есть – школы, детские сады, больницы, ТЦ. Поселок охраняется: территория будет огорожена, внутри поселка будут расположены камеры видеонаблюдения, а на въезде будет работать контрольно-пропускной пункт. Дороги будут заасфальтированы и освещены. Строительство ведется с использованием экскроу-счетов, и их можно купить в семейную ипотеку. Стоимость дома сейчас составляет всего 18,9 млн ₽. Переходите на сайт проекта, скачивайте презентацию и оставляйте заявку.
Эскроу-счета – дают защиту или лишь чувство ложной безопасности?
Эскроу-счета и связанные с ними вопросы вызывают живой интерес, поскольку они напрямую влияют на рынок недвижимости и безопасность сделок. В текущей ситуации, если застройщик не использует эскроу-счета и не работает по схеме проектного финансирования, покупатель не может воспользоваться льготной ипотекой для приобретения дома. Это создает вопрос: насколько безопасно покупать дом у частного застройщика через эскроу-счета, и действительно ли они защищают деньги дольщика?
На данный момент эскроу-счета являются наиболее продуманным механизмом защиты дольщиков. Однако, к сожалению, первоначальная идея эскроу была искажена, и нынешний закон, регулирующий эти счета, не выполняет свои задачи в полной мере. Сейчас действуют временные правила, утвержденные приказом Министерства финансов, но настоящий закон вступит в силу только с 1 марта 2025 года. Именно тогда будет детально прописан механизм приемки домов, что значительно улучшит защиту прав покупателей. В частности, планируется, что в случае отказа клиента подписать акт приемки дома, появится возможность привлечь независимую комиссию для объективной оценки состояния объекта.
Основная проблема, с которой сталкиваются застройщики, — это возможные злоупотребления со стороны покупателей. Например, клиенты могут задерживать подписание акта приемки, требуя дополнительные деньги или скидки, что приводит к тому, что застройщик не получает свои средства. Это порождает коррупционные схемы, где покупатели манипулируют строительными компаниями. С 1 марта 2025 года появится механизм, при котором независимая комиссия сможет подписать акт вместо клиента, если дом действительно соответствует стандартам. Также есть риск, что клиент может подписать документы, даже если дом не достроен. В таком случае эскроу-счет раскроется, и застройщик получит деньги, хотя фактически дом может не соответствовать ожиданиям. Банк при этом не несет ответственности за качество строительства, и основная роль в проверке объекта ложится на плечи покупателя. На данный момент банки разрабатывают цифровые платформы для контроля строительства, но они пока не гарантируют полного соответствия построенного дома всем требованиям.
С вступлением в силу нового закона механизмы защиты как для застройщиков, так и для покупателей станут более эффективными. До внедрения системы эскроу-счетов риск того, что дом не будет достроен, был гораздо выше. Теперь этот риск минимизирован, что уже можно считать большим шагом для рынка недвижимости.
Однако система эскроу также ведет к росту стоимости строительства. Теперь строительные компании обязаны вести все расчеты через официальные каналы, выплачивать зарплаты в «белую» и платить налоги. Это приводит к удорожанию домов, поскольку налоги и акцизы составляют значительную часть итоговой стоимости.
Рынок постепенно готовят к тому, чтобы его захватили крупные девелоперы, так как мелкие застройщики не всегда могут соответствовать новым требованиям и вести бизнес в условиях повышенной налоговой нагрузки. Этот процесс приведет к тому, что рынок станет более централизованным, и все меньше компаний смогут заниматься строительством, особенно в рамках ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Эскроу-счета — важный шаг в развитии рынка недвижимости, однако они неизбежно приведут к росту цен на жилье и изменению структуры рынка. То есть, текущий закон никак не повлияет на улучшение качества строительства, а, скорее, наоборот. Ни исключена шринкфляция, то есть уменьшение площадей, либо ухудшение качества строительства.
Можно сделать предположение, что выгодно рассматривать покупку участка и строительство дома с использованием льготной ипотеки. В будущем цены могут вырасти из-за снижения количества компаний на рынке и необходимости использования эскроу-счетов, что приведет к увеличению налоговой нагрузки. Однако есть важное «но»: если объемы строительства новых домов не увеличатся, то спрос будет перенаправлен на вторичный рынок, и люди будут вынуждены брать ипотеку на уже готовые дома, что ставит под вопрос рентабельность инвестиций в новое строительство.
Сейчас, если человек стабильно зарабатывает, действительно может быть выгодно взять ипотеку под высокий процент, например, под 20%, и погасить ее за 2-3 года, так как вторичное жилье, в том числе загородные дома, стоит на 30-40% дешевле новостроек. Таким образом, покупка готового дома на вторичке оказывается более рациональной, чем ожидание строительства. Люди, которые выбирают между покупкой квартиры в новостройке за 50 млн ₽ или загородным домом, могут склониться в пользу готового дома на вторичном рынке. Им стоит найти опытного агента по недвижимости, который поможет подобрать хороший дом, а также привлечь эксперта для проверки его состояния перед покупкой. Даже если ипотека будет дороже, возможность быстро погасить ее поможет сэкономить значительные средства.
Кроме того, велика вероятность, что дом на вторичке будет более качественным, чем тот, что построят девелоперы сейчас. Причина кроется в том, что себестоимость строительства и рабочая сила подорожали, а девелоперы вынуждены урезать затраты, чтобы уложиться в лимиты льготной ипотеки. В результате качество строительства страдает.
Возвращаясь к теме эскроу-счетов, стоит отметить, что страхи подрядчиков относительно манипуляций со стороны покупателей, возможно, несколько преувеличены. Да, есть опасения, что покупатели могут задерживать подписания актов приемки, но пока это гипотеза, не подтвержденная массовыми фактами. Часто застройщики больше боятся прозрачности и необходимости перехода на работу «в белую», поскольку они привыкли работать за наличные, избегая НДС и прочих обязательных выплат.
К сожалению, проблема недостроенных домов и поселков, где застройщики исчезают, собрав деньги, по-прежнему актуальна. Часто это происходит, когда застройщик начинает строительство, продает дома с большим дисконтом, чтобы привлечь покупателей, но не может покрыть все расходы, и в итоге последний дом остается недостроенным. Это связано с тем, что средства от новых клиентов используются для завершения старых объектов, и в конечном счете проект рушится. Количество кинутых людей до сих пор измеряется тысячами.
Эскроу-счета и связанные с ними вопросы вызывают живой интерес, поскольку они напрямую влияют на рынок недвижимости и безопасность сделок. В текущей ситуации, если застройщик не использует эскроу-счета и не работает по схеме проектного финансирования, покупатель не может воспользоваться льготной ипотекой для приобретения дома. Это создает вопрос: насколько безопасно покупать дом у частного застройщика через эскроу-счета, и действительно ли они защищают деньги дольщика?
На данный момент эскроу-счета являются наиболее продуманным механизмом защиты дольщиков. Однако, к сожалению, первоначальная идея эскроу была искажена, и нынешний закон, регулирующий эти счета, не выполняет свои задачи в полной мере. Сейчас действуют временные правила, утвержденные приказом Министерства финансов, но настоящий закон вступит в силу только с 1 марта 2025 года. Именно тогда будет детально прописан механизм приемки домов, что значительно улучшит защиту прав покупателей. В частности, планируется, что в случае отказа клиента подписать акт приемки дома, появится возможность привлечь независимую комиссию для объективной оценки состояния объекта.
Основная проблема, с которой сталкиваются застройщики, — это возможные злоупотребления со стороны покупателей. Например, клиенты могут задерживать подписание акта приемки, требуя дополнительные деньги или скидки, что приводит к тому, что застройщик не получает свои средства. Это порождает коррупционные схемы, где покупатели манипулируют строительными компаниями. С 1 марта 2025 года появится механизм, при котором независимая комиссия сможет подписать акт вместо клиента, если дом действительно соответствует стандартам. Также есть риск, что клиент может подписать документы, даже если дом не достроен. В таком случае эскроу-счет раскроется, и застройщик получит деньги, хотя фактически дом может не соответствовать ожиданиям. Банк при этом не несет ответственности за качество строительства, и основная роль в проверке объекта ложится на плечи покупателя. На данный момент банки разрабатывают цифровые платформы для контроля строительства, но они пока не гарантируют полного соответствия построенного дома всем требованиям.
С вступлением в силу нового закона механизмы защиты как для застройщиков, так и для покупателей станут более эффективными. До внедрения системы эскроу-счетов риск того, что дом не будет достроен, был гораздо выше. Теперь этот риск минимизирован, что уже можно считать большим шагом для рынка недвижимости.
Однако система эскроу также ведет к росту стоимости строительства. Теперь строительные компании обязаны вести все расчеты через официальные каналы, выплачивать зарплаты в «белую» и платить налоги. Это приводит к удорожанию домов, поскольку налоги и акцизы составляют значительную часть итоговой стоимости.
Рынок постепенно готовят к тому, чтобы его захватили крупные девелоперы, так как мелкие застройщики не всегда могут соответствовать новым требованиям и вести бизнес в условиях повышенной налоговой нагрузки. Этот процесс приведет к тому, что рынок станет более централизованным, и все меньше компаний смогут заниматься строительством, особенно в рамках ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Эскроу-счета — важный шаг в развитии рынка недвижимости, однако они неизбежно приведут к росту цен на жилье и изменению структуры рынка. То есть, текущий закон никак не повлияет на улучшение качества строительства, а, скорее, наоборот. Ни исключена шринкфляция, то есть уменьшение площадей, либо ухудшение качества строительства.
Можно сделать предположение, что выгодно рассматривать покупку участка и строительство дома с использованием льготной ипотеки. В будущем цены могут вырасти из-за снижения количества компаний на рынке и необходимости использования эскроу-счетов, что приведет к увеличению налоговой нагрузки. Однако есть важное «но»: если объемы строительства новых домов не увеличатся, то спрос будет перенаправлен на вторичный рынок, и люди будут вынуждены брать ипотеку на уже готовые дома, что ставит под вопрос рентабельность инвестиций в новое строительство.
Сейчас, если человек стабильно зарабатывает, действительно может быть выгодно взять ипотеку под высокий процент, например, под 20%, и погасить ее за 2-3 года, так как вторичное жилье, в том числе загородные дома, стоит на 30-40% дешевле новостроек. Таким образом, покупка готового дома на вторичке оказывается более рациональной, чем ожидание строительства. Люди, которые выбирают между покупкой квартиры в новостройке за 50 млн ₽ или загородным домом, могут склониться в пользу готового дома на вторичном рынке. Им стоит найти опытного агента по недвижимости, который поможет подобрать хороший дом, а также привлечь эксперта для проверки его состояния перед покупкой. Даже если ипотека будет дороже, возможность быстро погасить ее поможет сэкономить значительные средства.
Кроме того, велика вероятность, что дом на вторичке будет более качественным, чем тот, что построят девелоперы сейчас. Причина кроется в том, что себестоимость строительства и рабочая сила подорожали, а девелоперы вынуждены урезать затраты, чтобы уложиться в лимиты льготной ипотеки. В результате качество строительства страдает.
Возвращаясь к теме эскроу-счетов, стоит отметить, что страхи подрядчиков относительно манипуляций со стороны покупателей, возможно, несколько преувеличены. Да, есть опасения, что покупатели могут задерживать подписания актов приемки, но пока это гипотеза, не подтвержденная массовыми фактами. Часто застройщики больше боятся прозрачности и необходимости перехода на работу «в белую», поскольку они привыкли работать за наличные, избегая НДС и прочих обязательных выплат.
К сожалению, проблема недостроенных домов и поселков, где застройщики исчезают, собрав деньги, по-прежнему актуальна. Часто это происходит, когда застройщик начинает строительство, продает дома с большим дисконтом, чтобы привлечь покупателей, но не может покрыть все расходы, и в итоге последний дом остается недостроенным. Это связано с тем, что средства от новых клиентов используются для завершения старых объектов, и в конечном счете проект рушится. Количество кинутых людей до сих пор измеряется тысячами.
Что нужно для развития рынка ИЖС?
Чтобы рынок загородной недвижимости правильно развивался, необходимо повышение лимитов ипотеки. Однако это маловероятно, так как текущая цель Центробанка — сделать доступ к дешевым деньгам менее привлекательным и перевести людей на рыночную ипотеку с более высокими ставками. В США, к примеру, рыночные ставки на ипотеку ранее были 2-3%, и даже при уровне 5-6% ежемесячные платежи оставались комфортными. В России, если бы рыночная ставка была 8-10%, люди могли бы позволить себе жилье, исходя из месячных платежей, а не ограничений льготных ипотек.
Сейчас, учитывая реальную инфляцию, подорожание бензина, автомобилей и других товаров, ставка 20% по ипотеке выглядит как выгодное предложение. Фактически, это бесплатные деньги. Однако мы не можем предсказать, как изменится экономика через несколько лет. Если инфляция через 3 года замедлится до 3%, ипотека под 20% станет невыгодной. В такой ситуации возможность рефинансирования может стать спасением, когда банки предлагают снизить ставку по уже взятым кредитам. Так было в 2020 году, когда ставка ЦБ снизилась до 4,5%, и многие рефинансировали свои ипотеки под 6,5-7%.
В своих видео на канале Сергей часто критикует различные дома. До определенного момента он в основном рассказывал о каркасных домах, потому что эта технология была наиболее хаотичной. Фактически любой, кто купил молоток и гвозди, мог начать строительство каркасных домов. Но постепенно доля газобетонных домов увеличилась, и с ростом их числа росло и количество проблем. Газобетонные дома стали популярными, потому что их строительство общедоступно — купил землю, блоки, нашел подрядчиков на Авито и строишь. То же самое можно сказать про каркасные дома, кирпичные и любые другие материалы, но вот эти «доморощенные» блоки, вроде шлакоблоков, создают системные проблемы.
Чтобы рынок загородной недвижимости правильно развивался, необходимо повышение лимитов ипотеки. Однако это маловероятно, так как текущая цель Центробанка — сделать доступ к дешевым деньгам менее привлекательным и перевести людей на рыночную ипотеку с более высокими ставками. В США, к примеру, рыночные ставки на ипотеку ранее были 2-3%, и даже при уровне 5-6% ежемесячные платежи оставались комфортными. В России, если бы рыночная ставка была 8-10%, люди могли бы позволить себе жилье, исходя из месячных платежей, а не ограничений льготных ипотек.
Сейчас, учитывая реальную инфляцию, подорожание бензина, автомобилей и других товаров, ставка 20% по ипотеке выглядит как выгодное предложение. Фактически, это бесплатные деньги. Однако мы не можем предсказать, как изменится экономика через несколько лет. Если инфляция через 3 года замедлится до 3%, ипотека под 20% станет невыгодной. В такой ситуации возможность рефинансирования может стать спасением, когда банки предлагают снизить ставку по уже взятым кредитам. Так было в 2020 году, когда ставка ЦБ снизилась до 4,5%, и многие рефинансировали свои ипотеки под 6,5-7%.
В своих видео на канале Сергей часто критикует различные дома. До определенного момента он в основном рассказывал о каркасных домах, потому что эта технология была наиболее хаотичной. Фактически любой, кто купил молоток и гвозди, мог начать строительство каркасных домов. Но постепенно доля газобетонных домов увеличилась, и с ростом их числа росло и количество проблем. Газобетонные дома стали популярными, потому что их строительство общедоступно — купил землю, блоки, нашел подрядчиков на Авито и строишь. То же самое можно сказать про каркасные дома, кирпичные и любые другие материалы, но вот эти «доморощенные» блоки, вроде шлакоблоков, создают системные проблемы.
Как не попасться на удочку мошенников?
Большая часть домов, которые Сергей разбирает в своих видео, построены либо хозспособом (то есть самими владельцами), либо девелоперами, которые хотели сэкономить. Эти дома делятся примерно поровну на две категории. И вот здесь стоит разобраться: что хуже — самострой или дома от чудо-девелоперов? Обычно, когда строят хозспособом, нанимают не компанию, а бригаду с прорабом, и эти бригады могут допускать серьезные ошибки. Девелоперы же иногда действуют по той же схеме: кто-то строит себе дом, а потом решает построить еще несколько для продажи. Поэтому шансы на плохое качество у таких девелоперов могут быть выше, чем у людей, которые тщательно контролируют процесс.
Важно уметь отличать надежного девелопера от того, кому нельзя доверять. Внешне они могут выглядеть одинаково: красивые сайты, реклама, привлекательные картинки. Но лучше не связываться с застройщиками, которые продают жилье на стадии котлована, если это не крупная известная компания с надежной финансовой подушкой. Надежнее покупать дома уже на финальной стадии строительства, когда построено хотя бы несколько объектов, и можно оценить их качество.
Однако даже в таком случае существует риск, что вы окажетесь тем самым пятым или десятым домом, который не достроят. Сейчас в строительстве индивидуальных жилых домов (ИЖС) назревает кризис, и многие компании могут не выжить. Поэтому, если хотите избежать риска, лучше искать девелоперов, у которых уже есть готовые дома, и не ввязываться в строительство на этапе котлована.
В текущей ситуации важно не гнаться за ипотечными платежами и не рисковать накоплениями. Когда речь идет о суммах в 10–20 млн ₽, экономия на каких-то этапах строительства может казаться незначительной, но на деле последствия могут быть катастрофическими. Люди привыкли мыслить в категориях ипотечных платежей, и это хорошая тенденция, так как за рубежом, например, дома обходятся людям недорого именно благодаря низким ипотечным ставкам, хотя сами дома могут быть сильно переоценены.
Итак, если вы планируете купить дом, лучше смотреть на вторичку или готовые дома от известных застройщиков. Не стоит рисковать деньгами, доверяя непроверенным девелоперам, особенно в условиях кризиса на рынке строительства ИЖС.
Большая часть домов, которые Сергей разбирает в своих видео, построены либо хозспособом (то есть самими владельцами), либо девелоперами, которые хотели сэкономить. Эти дома делятся примерно поровну на две категории. И вот здесь стоит разобраться: что хуже — самострой или дома от чудо-девелоперов? Обычно, когда строят хозспособом, нанимают не компанию, а бригаду с прорабом, и эти бригады могут допускать серьезные ошибки. Девелоперы же иногда действуют по той же схеме: кто-то строит себе дом, а потом решает построить еще несколько для продажи. Поэтому шансы на плохое качество у таких девелоперов могут быть выше, чем у людей, которые тщательно контролируют процесс.
Важно уметь отличать надежного девелопера от того, кому нельзя доверять. Внешне они могут выглядеть одинаково: красивые сайты, реклама, привлекательные картинки. Но лучше не связываться с застройщиками, которые продают жилье на стадии котлована, если это не крупная известная компания с надежной финансовой подушкой. Надежнее покупать дома уже на финальной стадии строительства, когда построено хотя бы несколько объектов, и можно оценить их качество.
Однако даже в таком случае существует риск, что вы окажетесь тем самым пятым или десятым домом, который не достроят. Сейчас в строительстве индивидуальных жилых домов (ИЖС) назревает кризис, и многие компании могут не выжить. Поэтому, если хотите избежать риска, лучше искать девелоперов, у которых уже есть готовые дома, и не ввязываться в строительство на этапе котлована.
В текущей ситуации важно не гнаться за ипотечными платежами и не рисковать накоплениями. Когда речь идет о суммах в 10–20 млн ₽, экономия на каких-то этапах строительства может казаться незначительной, но на деле последствия могут быть катастрофическими. Люди привыкли мыслить в категориях ипотечных платежей, и это хорошая тенденция, так как за рубежом, например, дома обходятся людям недорого именно благодаря низким ипотечным ставкам, хотя сами дома могут быть сильно переоценены.
Итак, если вы планируете купить дом, лучше смотреть на вторичку или готовые дома от известных застройщиков. Не стоит рисковать деньгами, доверяя непроверенным девелоперам, особенно в условиях кризиса на рынке строительства ИЖС.
Сергей Петруша отвечает на вопросы
Куда инвестирует Сергей Петруша?
– Я же нищеброд и об этом говорю все эти годы. У меня никогда не было никаких накоплений. И я все стараюсь уже на протяжении последних двух лет найти способ купить в ипотеку хотя бы тот дом, в котором я живу. Выкупить его в ипотеку. Но я не молодая семья, и, по мнению государства, мне и моим детям деньги не нужны, и жилье тоже не нужно. Максимум, на что я решился, – это построить дом в деревне. Ну, можно, назвать его активом, потому что, в принципе, если начать его продавать, состоятельные московские граждане очень захотели бы его купить: он очень классный и находится в классном месте.
Что ты выберет Сергей – «квартиру или дом»?
– Я считаю, что должна быть и квартира, и дом. То есть вот тот формат, когда есть пиджачная квартира, как некоторые так называют. Но на фоне стоимости жилья вопрос, что все-таки выгоднее – арендовать или приобретать – остается пока открытым.
Загородный дом – строить или покупать готовый?
– Покупать.
Лучший материал для загородного дома?
– Каждому свое, но народный материал, который покрывает самый большой объем, это газобетон. И действительно он может выполнить запросы большинства людей.
Топ-3 ошибки при строительстве загородного дома.
– Первое – отсутствие проектирования. Второе – это надежда на то, что бригада с Авито придет и сэкономит в два раза стоимость строительства. Третье – отсутствие технадзора. Еще четвертое – есть пренебрежение изысканием перед строительством.
Топ-3 ошибки при покупке дома
– Первое, это когда покупают без специалистов, потому что даже нам, специалистам, порой очень сложно разобраться в доме. Второе, опять же, пренебрежение юридической проверкой, потому что многие почему-то думают, что риелтор проверяет. Нужна более глубокая проверка, особенно, что касается загородной недвижимости, там очень много подводных камней, которые даже могут быть не связаны с домом, могут быть связаны с землей.
Что в конце пожелаешь нашим подписчикам?
– Подписчикам пожелаю быть благоразумными. Уметь считать, потому что, как мы сегодня выяснили, оказывается, на данном жизненном этапе для многих выгоднее взять коммерческую ипотеку, чем гоняться, например, за льготной. То есть научиться все-таки финансовой грамотности.
Куда инвестирует Сергей Петруша?
– Я же нищеброд и об этом говорю все эти годы. У меня никогда не было никаких накоплений. И я все стараюсь уже на протяжении последних двух лет найти способ купить в ипотеку хотя бы тот дом, в котором я живу. Выкупить его в ипотеку. Но я не молодая семья, и, по мнению государства, мне и моим детям деньги не нужны, и жилье тоже не нужно. Максимум, на что я решился, – это построить дом в деревне. Ну, можно, назвать его активом, потому что, в принципе, если начать его продавать, состоятельные московские граждане очень захотели бы его купить: он очень классный и находится в классном месте.
Что ты выберет Сергей – «квартиру или дом»?
– Я считаю, что должна быть и квартира, и дом. То есть вот тот формат, когда есть пиджачная квартира, как некоторые так называют. Но на фоне стоимости жилья вопрос, что все-таки выгоднее – арендовать или приобретать – остается пока открытым.
Загородный дом – строить или покупать готовый?
– Покупать.
Лучший материал для загородного дома?
– Каждому свое, но народный материал, который покрывает самый большой объем, это газобетон. И действительно он может выполнить запросы большинства людей.
Топ-3 ошибки при строительстве загородного дома.
– Первое – отсутствие проектирования. Второе – это надежда на то, что бригада с Авито придет и сэкономит в два раза стоимость строительства. Третье – отсутствие технадзора. Еще четвертое – есть пренебрежение изысканием перед строительством.
Топ-3 ошибки при покупке дома
– Первое, это когда покупают без специалистов, потому что даже нам, специалистам, порой очень сложно разобраться в доме. Второе, опять же, пренебрежение юридической проверкой, потому что многие почему-то думают, что риелтор проверяет. Нужна более глубокая проверка, особенно, что касается загородной недвижимости, там очень много подводных камней, которые даже могут быть не связаны с домом, могут быть связаны с землей.
Что в конце пожелаешь нашим подписчикам?
– Подписчикам пожелаю быть благоразумными. Уметь считать, потому что, как мы сегодня выяснили, оказывается, на данном жизненном этапе для многих выгоднее взять коммерческую ипотеку, чем гоняться, например, за льготной. То есть научиться все-таки финансовой грамотности.