Аренда падает!

Во второй половине 2024 года однушка на окраине Москвы за 100 000₽ в месяц перестала удивлять, но сейчас ситуация поменялась. Виктор Зубик, основатель компании Smarentанализирует, что это – начала большого тренда или не более чем сезонные колебания.

В этой статье:

• Что происходит на рынке аренды квартир?
• Аналитика рынка аренды: предложение растет, цены снижаются
• Почему так резко увеличилось число объявлений в 2024 году?
• Рынок аренды в цифрах от Смарент
• Угадай цену аренды

Что происходит на рынке аренды квартир?

Вы наверняка слышали от знакомых или соседей, что квартиры не сдаются. Их не продать, да и в аренду никто не берет. Кажется, что рынок недвижимости переживает кризис. Но так ли это? Допустим, человек купил квартиру с отделкой от застройщика, вложился в мебель, потратил деньги, а в итоге никто не хочет ее снимать. И действительно, такое бывает, это не выдумки. Однако при анализе ситуации важно учитывать контекст.

Представьте, что вы арендаторы и видите объявление с такими фото. В квартире есть кухня, телевизор, диван, стол, даже коридор с плиткой и дверями. Казалось бы, всенеобходимое есть. Собственник уверен, что подготовил жилье для аренды.

Но если посмотреть дальше, выясняется, что в одной из комнат нет мебели. Владельцу это кажется нормальным — мол, пусть арендаторы сами решат, как ее обставить. Он даже специально покрасил стены в яркие цвета, например, в желтый и зеленый, решив, что это придаст интерьеру характер. Санузел тоже оставили без изменений — раковина от застройщика, зато добавили круглое зеркало. Возможно, для кого-то это мелочи, но такие детали создают общее впечатление.

Это двухкомнатная квартира, 52 м2, на девятом этаже в ЖК «Амурский парк» у метро «Черкизовская». Средняя цена аренды такой квартиры — около 100 тыс. ₽ в месяц. Однако объявление о сдаче этой квартиры появилось 25 января, а спустя две недели она все ещене нашла арендатора.

Цена – 70 000 ₽ в месяц, плюс залог 70 000 и комиссия агентства 49 000 ₽. И тут возникает вопрос: за что агентство берет почти 50 000? За «волшебную» уборку? За тот же стандартный договор, который можно скачать в интернете?

Сейчас на рынке аренды у людей есть выбор. Они могут искать жилье в старом фонде и рассчитывать на квартиру с более качественным ремонтом за 50–70 тысяч. Или же они готовы платить 80–100 тысяч за действительно хорошую квартиру в новом доме. Но вариант за 70 тыс. с посредственным ремонтом и необставленной комнатой неинтересен никому.

Возникает вопрос: в чем причина? Проблема в рынке недвижимости или в конкретном собственнике, который решил немного «улучшить» квартиру, покрасив стены и оставив одну комнату пустой? У многих может возникнуть вопрос: почему двухкомнатная квартира за 70 тыс. простаивает, если студии по 20-23 м2 сдаются за 60 тыс.? Действительно ли проблема в рынке, или владельцы квартир не понимают, что именно важно для арендаторов?

Давайте детальнее посмотрим на ЖК «Амурский парк». В одном только этом комплексе выставлено 22 квартиры, в соседнем районе реновации — порядка 20–30, еще около 30 квартир можно найти в другом ЖК, плюс 20 в ближайших домах. В целом это более 70 квартир на относительно небольшой территории. Но действительно ли это много? В моем понимании — не особо, особенно с учетом того, что дома здесь недавно введены в эксплуатацию.

Локация хорошая: метро в пешей доступности, что является важным фактором при аренде. Как показывает практика, если рядом нет удобного транспортного сообщения, квартира становится невостребованной, вне зависимости от ее характеристик.

Теперь перейдем к ценам. Здесь можно встретить студии за 90 тыс., двухкомнатные квартиры за 99 тыс., а классическую однушку за 75 тыс. Рынок аренды в этом плане довольно хаотичен, и объявления не всегда дают объективную картину. Например, встречается трехкомнатная квартира площадью 83 м² за 170 тыс. ₽. Возникает вопрос: почему так дорого? Или студия за 90 тыс., где интерьер выполнен по всем «антиканонам» аренды: дешевый диван, барная стойка, крошечный телевизор.

Собственники часто выбирают бюджетную мебель и технику для сдаваемых квартир, полагая, что арендаторам этого достаточно. Однако перегруженное пространство, устаревший дизайн и некачественная отделка делают такие квартиры малопривлекательными. К тому же в этом же ЖК можно найти студии за 60 тыс. и однокомнатные квартиры за 70 тыс. Кто прав в ценообразовании? Однозначного ответа нет, каждый случай требует отдельного анализа.

Если говорить об общей картине, видно, что действительно подготовленных квартир мало. Например, та самая трехкомнатная квартира за 170 тыс. выглядит достойно, но для этого ЖК цена кажется завышенной. А другая квартира выполнена в стиле, который, пожалуй, понравился бы моей бабушке, но вряд ли привлечет современных арендаторов.

Аналитика рынка аренды: предложение растет, цены снижаются
Теперь обратимся к аналитике. Цена аренды формируется на основе спроса и количества предложений. Очевидная истина, но крайне важная. Наиболее выгодные условия для арендаторов были в начале 2023–2024 годов, когда наблюдалась значительная просадка цен. В тот период на рынке было представлено более 70 тыс. объявлений. Однако затем предложение сократилось, поскольку многие собственники не спешили сдавать жилье.

Затем ситуация изменилась. По данным Дом.РФ, ЦИАН и Росстата, цены на аренду резко выросли. В Москве средняя стоимость аренды квартиры сейчас составляет около 100 900 ₽, в Санкт-Петербурге — 52 тыс., а в городах-миллионниках — 37 500 ₽. Для сравнения, в небольших городах с населением 100–300 тыс. человек средняя ставка — 42 тыс. ₽, что даже выше, чем в миллионниках (где она держится на уровне 33–37 тыс.). Это объясняется тем, что в малых городах просто не хватает предложений на рынке аренды, а спрос остается высоким.

Есть один очень интересный момент. В последнее время резко увеличилось количество объявлений. Раньше все было просто — разместил объявление на ЦИАН, и квартира быстро находила арендатора. Сейчас же ситуация изменилась. Ответ на этот вопрос можно увидеть буквально в одном слайде. Если сравнить количество объявлений в четвертом квартале 2023 и 2024 годов, то разница составит 45%. А если рассматривать годовую динамику, то рост еще значительнее — 86%.
Особенно показателен объем новых объявлений: в 4-м квартале 2024 года на рынке появилось 72 000 новых квартир. Для сравнения, в аналогичный период 2023 года их было всего 35 000. Таким образом, за год предложение на рынке аренды фактически удвоилось.
Цены также отражают эти изменения. Согласно данным Дом.РФ, в четвертом квартале 2024 года средняя стоимость аренды квартиры в Москве составила 100 000 ₽. Можно предположить, что в 2025 году, когда выйдет новая квартальная статистика, эта цифра снизится до 90 000 ₽. Причина проста — увеличение числа доступных квартир.

Почему так резко увеличилось число объявлений в 2024 году?

Важно понимать, что рынок аренды не зависит напрямую от ключевой ставки ЦБ, стоимости недвижимости или других макроэкономических факторов. Главный показатель — баланс спроса и предложения. Если желающих арендовать жилье в Москве становится больше, чем самих квартир, цены растут. Если предложений на рынке много, цены корректируются вниз.
В значительной степени дело в ценах: в 2023 году однокомнатные квартиры сдавались за 60–70 тыс. ₽, а к концу 2024 года цены поднялись до 100–110 тыс., то есть на 40%.
Раньше многие инвесторы не рассматривали аренду как источник дохода, так как ставки были невысокими. Чаще всего недвижимость приобреталась для последующей перепродажи. Однако после того, как в 2020–2021 годах множество людей купили квартиры по льготной ипотеке, а затем столкнулись с высокой ключевой ставкой, многие из них решили не продавать жилье, а сдавать его в аренду.
Парадоксально, но в тот период многие блогеры и аналитики заявляли, что покупка жилья на льготной ипотеке — ошибка. Предполагалось, что цены рухнут, аренда станет невыгодной, и владельцы квартир окажутся в убытке. Однако в реальности произошло обратное: те, кто приобрел квартиры в 2020–2021 годах, сейчас получили ключи, сделали ремонт и вышли на рынок аренды. Продажа для них невыгодна, так как рынок перепродаж ослаб. Зачем продавать квартиру, купленную по ставке 5–7%, когда текущая рыночная ипотека — 25–28%, а кредиты доходят до 30%? Гораздо логичнее сдавать жилье и покрывать ипотечный платеж арендными поступлениями.
При этом владельцы квартир, даже те, чья недвижимость стоит 20–30 млн ₽, не готовы продавать ее и держать капитал в рублях. Они боятся инфляции, и сдача жилья за 100 тыс. ₽ с доходностью 3% годовых для них выглядит разумной стратегией. Когда говорят: «Зачем покупать квартиру ради 5% доходности?», ответ очевиден — для защиты капитала. Депозит не спасает от инфляции, и в случае девальвации рубля владельцы недвижимости окажутся в выигрышной позиции.
Но любая резкая динамика на рынке аренды неизбежно приводит к коррекции. Мы уже наблюдаем этот процесс: цены стабилизируются, предложение растет, и спрос начинает подстраиваться под новые условия.
Аналогичные процессы происходят и на первичном рынке недвижимости. Девелоперы ожидали снижения спроса, начали предлагать рассрочки и акции. Покупатели, опасаясь инфляции, начали активно приобретать жилье, используя гибридную стратегию: рассрочка + депозит. Застройщики, видя хороший спрос, поднимают цены.
Если снова обратиться к кривой спроса и предложения, то ранее наблюдался дефицит предложения, а сейчас же произошел небольшой избыток, что приводит к корректировке цен в сторону равновесия. Например, если в локации избыток предложений, спрос на неенизкий, цены будут стагнировать. Однако как только в районе открывается новая станция метро, ситуация меняется — снижается избыток, повышается спрос, и, как следствие, растут цены. В этом плане будет интересно наблюдать за районом ЗИЛ после открытия станции метро. Сейчас эта локация не из дешевых, но ее аудитория пока ограничена с точки зрения доступности общественного транспорта.

Важно понимать, что стоимость аренды всегда формируется относительно спроса и количества доступных объектов недвижимости. Например, если рассматривать район Метрогородок и соседние районы, такие как Гольяново, Богородское или Преображенское, можно заметить, что в более старых районах на аренду сдается больше квартир.

Если рассматривать только студии, то картина становится еще интереснее. В нашем анализируемом радиусе находятся пять районов: Богородское, Преображенское, Северное Измайлово, Гольяново и Метрогородок. И на всю эту территорию всего 69 доступных студий.

Почему это важно? Из-за снижения доходов населения и высокой инфляции люди в первую очередь ищут недорогое жилье, а студии — это именно такой вариант. В 2023 году они составляли 4% от общего количества квартир, а к началу 2025 года их доля выросла до 9%, то есть более чем в два раза. При этом средняя стоимость аренды студии, по данным Дом.РФ, зачастую не уступает цене аренды однокомнатной квартиры и колеблется в диапазоне 70–76 тыс. ₽. Это объясняется тем, что для многих арендаторов важнее расположение — студия ближе к центру или к метро привлекает больше спроса, чем более просторная квартира в удаленном районе.
Студии, конечно, не подходят для семей с детьми, но идеально подходят для тех, кто большую часть времени проводит на работе и ищет комфортное пространство для проживания. Главное — удобное расположение, современный ЖК и комфортное спальное место, желательно полноценная кровать, а не диван.

Возвращаясь к теме студий, давайте разберем ситуацию на примере ЖК «Амурский парк». Если встать на место арендатора, который ищет жилье в данной локации, то можно заметить, что выбор жилья во многом определяется расположением. Люди редко ищут квартиру по всей Москве без привязки к району — чаще всего выбор зависит от места работы. Если посмотреть на рынок аренды в «Амурском парке», сейчас там доступно всего шесть (!) студий с ценами от 59 900 до 90 000 ₽. Например, есть две студии по 60 000 ₽ и одна за 68 000 ₽. Разберем их подробнее.

Квартира за 68 000 ₽ выглядит более-менее подготовленной, возможно, изначально планировалась для посуточной аренды, но в итоге выставлена в долгосрочную.

А вот варианты за 60 000 ₽ типичны для рынка: минимальная меблировка, часто даже без штор, или с какими-то сомнительными железными карнизами. Такое ощущение, что собственники купили кровать, матрас, но на полноценное обустройство бюджета уже не хватило.

Еще одна проблема — странные решения в меблировке. Например, в одной из квартир стоит маленький холодильник, который не подходит для полноценного проживания.

Если перейти к студии за 70 000 ₽, то там площадь всего 18 кв. м. Возможно, ее делили на несколько маленьких помещений и готовили для посуточной аренды. Вроде бы интерьер чистый и аккуратный, но реальной ценности для арендатора за эти деньги я не вижу. К тому же объектом занимается риелтор с низким рейтингом (2.6 на Авито), что тоже вызывает вопросы.
Теперь сравним с действительно хорошо подготовленной студией, которая, на мой взгляд, сдается по разумной цене. Например, есть студия за 65 000 рублей, без комиссии, с классическим залогом за последний месяц. Здесь сразу видно грамотное зонирование: установлена хорошая кухня со столешницей, небольшая, но полноценная кровать-трансформер, шкаф, телевизор. Это тот вариант, который действительно быстро найдет арендатора.
В отличие от ширпотребных вариантов, где квартиры обставлены кое-как, без учета удобства будущих жильцов, эта студия привлекает своей продуманностью. Многие собственники сдают свои объекты, ориентируясь не на спрос, а на субъективные ожидания: «Сосед сдает за 55 000, значит моя должна стоить 60 000». Однако проблема не в рынке, а в неподготовленности квартир.

Если взять за пример хорошо меблированную студию, которую мы сдавали в «Амурском парке» в конце 2024 года, можно заметить разницу. Там была нормальная кухня (пусть и бюджетная, а-ля Леруа), аккуратный диван, полноценная душевая стойка, хорошие фотографии. В итоге квартира площадью 25 кв. м ушла в аренду за 65 000 рублей. Вывод прост: грамотно подготовленная студия всегда сдается быстрее и по более высокой цене, чем квартира с неудачным зонированием и минимальной меблировкой.

Основной вопрос заключается в том, как правильная подготовка квартиры влияет на аренду и рыночную стоимость недвижимости. Почему я акцентирую внимание на рыночной стоимости? Потому что рано или поздно недвижимость нужно будет продать. Ведь нельзя купить квартиру, сдать ее на 370 лет и забыть про нее — это неправильный подход. Приобретая объект недвижимости, вы планируете, что район будет развиваться, вы планируете сдавать ее в аренду какое-то время, а затем реинвестировать капитал. Обычно цикл сдачи в аренду составляет 5–10 лет, после чего вам, скорее всего, придется продать эту квартиру. И, если вы хотите, чтобы продажа прошла успешно, важно, чтобы мебель в квартире сохранилась, а арендаторы ее не испортили.
Очень часто можно услышать мнение, что меблировка не имеет значения, потому что арендаторы все испортят. Однако это миф. Важно купить правильную мебель и следить за состоянием квартиры и арендатором — можно передать эти обязанности управляющей компании, которая будет нести ответственность за сохранность имущества. После этого можно продать объект и реинвестировать средства в другие недвижимости.
Теперь давайте рассмотрим, как меблировка влияет на продажу. Например, в «Амурском парке» студия может стоить 10 млн ₽ без мебели, и 11 млн — с меблировкой. При этом квартиру с меблировкой будет гораздо легче продать, чем без. Однако, если меблировка сделана плохо, то лучше продать квартиру как есть, а не пытаться переделывать ее для дальнейшей аренды или продажи. Меблировка работает, но только если она выполнена грамотно.
Что касается арендной ставки, то ее величина зависит от локации, качества объекта и подготовки квартиры. Фраза «я разместил квартиру, как есть, без меблировки, и арендатор сам принесет деньги» — это утопия. Как мы видели по примеру с ЖК «Амурский парк», таких объектов практически нет. На рынке по-прежнему не хватает качественных квартир. Мы нашли только одну нормальную студию в «Амурском парке», при этом стоит учитывать, что аренда формируется сезонно: январь и февраль — это слабый период, а в августе-сентябре наблюдается пик спроса, когда люди переезжают в Москву, что влияет на рост цен.
Тем не менее несмотря на увеличение количества квартир и студий, их по-прежнему недостаточно. И с учетом того, что маленькие квартиры и студии запрещены к строительству, можно ожидать сокращения их предложения в будущем. К тому же, снижение ключевой ставки ЦБ приведет к росту продаж арендных объектов и увеличению арендных ставок. Когда ставка снизится до 10–12%, люди с удовольствием откажутся от своих арендуемых квартир и начнут реинвестировать. Это приведет к росту стоимости недвижимости, особенно в случае доступности жилья через ипотеку. И наша студия с меблировкой будет стоить уже не 11 млн, а все 15 млн.

Рынок аренды в цифрах от Смарент
В отчете Смарент за январь мы видим, что средний срок экспозиции квартир сильно увеличился с 6-7 дней до 16. Это типичная ситуация для зимнего сезона и новогодних праздников. Однако если мы посмотрим на реальные ставки аренды, то можно заметить интересные вещи. Например, студия в Зиларте сдается минимум за 75 тыс. ₽, на Сигнальном — за 60 тысяч рублей, а в Life-Варшавская классическая однушка стоит 95-100 тыс. ₽. Амурский парк и Матвеевский парк тоже хорошо сдаются. Что касается «Сердца столицы», то двушка там может стоить 190 тыс. ₽, но важно отметить, что она сдавалась около месяца. Это показатель того, что в зависимости от сезона некоторые объекты могут сдавать значительно дольше, чем другие. В старом фонде квартиры сдаются долго, почти месяц. Лидером рынка остается Матвеевский парк, где спрос на квартиры стабильно высок, а предложение ограничено.

В Подмосковье и за МКАДом срок экспозиции квартир сократился, и сейчас составляет около 9 дней, с арендной ставкой около 52 тыс. ₽. Напомню, внутри МКАД ставки могут быть в два раза выше — 80-90 тыс. ₽. Разница в цене достаточно велика, но для многих арендаторов удобнее и выгоднее снять квартиру внутри города, чем за пределами.

Мы видим, что количество активных объявлений в Москве и Санкт-Петербурге возросло с 13-16 тыс. до 26 тыс. Однако в конце 2022 года этот показатель был на уровне 38-42 тыс.объявлений, что связано с низкой арендой и экономическими факторами того времени, такими как начало СВО и мобилизация. Медианная цифра тогда была около 30 тыс.объявлений. И хотя рынок сейчас растет, ранее количество предложений было значительно выше, и квартиры сдавались дешевле.

В целом, в нашей аналитике видно, что цены на аренду в январе упали, но это отчасти вызвано сезонностью. Например, если мы посмотрим на данные за декабрь, январь, ноябрь, то мы увидим значительное снижение ставок в эти месяцы. Однако в ближайшее время мы можем ожидать рост цен на аренду, особенно в более стабильных сегментах, таких как студии. В то время как в двухкомнатных квартирах и евро-3 колебания арендных ставок заметно более выражены.
Что стоит отметить, так это то, что рынок насыщается новыми квартирами, и арендные ставки постепенно начинают соответствовать рыночной реальности — то есть той стоимости, которую арендатор готов заплатить, и той, за которую собственник готов сдавать квартиру. Некоторые собственники, учитывая текущие затраты, решают не сдавать свои квартиры вообще или оставить их без ремонта и меблировки. Это тоже может быть разумным решением в текущих условиях.

Со временем процесс аренды квартир становится все сложнее, и это касается не только Москвы, но и всей России в целом. Средний срок экспозиции квартир сейчас составляет 20-30 дней. Важно, что мы зачастую сдаем квартиры быстрее и дороже, потому что тщательно их готовим. Это — ключевое отличие. У нас в Smarent, которая занимается управлением жилой недвижимостью, на данный момент под управлением на январь 2025 года находится 558 квартир.

На самом деле, я хотел показать вам несколько фотографий, которые подготовила наша команда. Это пример хоумстейджинга и того, как он влияет на восприятие квартиры. Мы можем меблировать квартиру, но посмотрите на результат. На левой фотографии мы видим, как выглядит квартира после того, как ее меблировали, а на правой — уже профессиональная фотография этой же квартиры.
Когда мы делаем фотографии, квартира выглядит намного более просторной и светлой. Даже если на левой картинке видны некоторые элементы декора, они все равно не создают того ощущения, которое передает фотография справа. Квартира справа выглядит так, что хочется сразу посмотреть ее вживую.
Допустим, мы видим два объявления: одна квартира за 90 тыс. ₽, а другая — за 120 тыс. Обе могут быть в схожем состоянии, но квартира за 120 тыс. будет восприниматься гораздо привлекательнее. Даже если она немного выходит за пределы бюджета арендатора, он все равно может захотеть рассмотреть ее, потому что она выглядит аккуратно, чисто и красиво. Арендатор выбирает не только по цене, но и по эмоциям, а эмоции играют важную роль в процессе принятия решения. И мы в Smarent знаем, как представить квартиру в наиболее выгодном свете. Мы займемся всем процессом — от меблировки под ключ до профессиональной фотосъемки и уборки. И все это без вашего участия. Это полный сервис, который гарантирует результат и помогает сдать квартиру по лучшей цене.


Угадай цену аренды
Сегодня у нас небольшое обновление: мы не только рассмотрим аренду, но и оценим рыночную стоимость этих объектов. Стоит ли продавать такую недвижимость? Возможно, лучше ее реинвестировать или оставить? Давайте разберемся!

ЖК «Матвеевский парк»
Матвеевский парк – это проект, в котором удивительно легко продать квартиру на вторичном рынке, несмотря на его масштаб и обилие застройщиков в локации. У нас в аренде была квартира площадью 37,8 м². Кто занимался меблировкой – мы или собственник – не знаю, но получилось аккуратно. Хотя, например, я бы не ставил барнуюстойку, а разместил полноценный обеденный стол, так как площадь это позволяет. Как думаете, за сколько ее сдали?

Эта квартира была сдана за 95 000 ₽. Ранее средняя ставка по таким объектам составляла 105 000, то есть аренда снизилась примерно на 10 000 ₽. При этом квартира была сдана всего за два дня. Скорее всего, конкуренты выставляют похожие варианты за 100-110 тыс.и просто ждут арендатора. Иногда правильнее сразу снизить цену, быстро закрыть сделку, получить доход и двигаться дальше, чем долго ждать того, кто согласится на 105 тыс.Кроме того, индексировать арендную ставку можно в будущем. Например, если сдавать квартиру в декабре-январе, к сезону (август-сентябрь) можно провести повторную индексацию. Арендатор может прожить 6-7 месяцев, и уже к следующему лету квартиру можно будет пересдать дороже.

ЖК «Новохохловская 15»
Это уникальный проект, который мне долгое время был непонятен. Он находится прямо наТретьем транспортном кольце (ТТК), и я не понимал его целевую аудиторию. Однако, несмотря на это, по цифрам он оказался довольно удачным инвестиционным объектом.
Перед нами классическая евро-двушка 40 м²: кухня-гостиная, стол, телевизор, спальня.Очень удачная планировка.

Эта квартира сдалась за 77 000 ₽. Для данной локации это рыночная цена, хотя хотелось бы видеть ставку в 80-85 тыс. Главный недостаток – отсутствие метро, есть только станции МЦД и МЦК, что делает район не самым удобным для аренды.

Сейчас средняя стоимость квартир в этом ЖК – 16-17 млн ₽. При низкой арендной ставке и высокой цене за квадратный метр, такой проект я бы реинвестировал. Если бы у меня была подобная квартира без дешевой ипотеки или с высокой ставкой, я бы рассматривал ее продажу. Интересный момент: в базе есть лот с ипотекой 4,99% или 10,99%, что может указывать на возможность переуступки ипотеки от собственника, купившего квартиру по более выгодной ставке.

ЖК «Амурский парк» (Евро-3)
Здесь команда долго спорила по цене. Перед нами евро-трешка 46,9 м², хотя на самом деле такая площадь немного маловата. Идеальный размер для такого формата – 50-55 м².Меблировка кажется немного более бюджетной, чем хотелось бы.

Эта квартира сдалась за 90 000 ₽. На мой взгляд, это дешево, но команда считает, что цена вполне рыночная. Возможно, в будущем ее удастся пересдать или проиндексировать ставку.

Если говорить о продаже, то квартиры 47-48 м² в этом ЖК стоят 16-17 млн ₽. По этой локации это довольно недорого, так как район активно развивается. Такой объект я бы не продавал – его цена имеет потенциал роста.

ЖК «Сиреневый парк» (Студия 28 м²)
Для меня «Сиреневый парк» – загадка. Нет метро, пешая доступность ограничена, но при этом он популярен среди покупателей. Перед нами студия 28 м². Для аренды у нее хорошая планировка: выделена зона сна и кухня. Но мне кажется, что не хватает дивана – его стоило бы поставить для большего комфорта.

Ставка аренды – 60 000 ₽ в месяц. И вот здесь интересный момент: за те же 60 000 ₽ можно сдать 20-метровую квартиру, которая требует меньших вложений. При этом данную 28-метровую студию явно обставляли, вкладывали в ремонт и меблировку.

Стоимость подобных квартир в этом ЖК – 13,7–14 млн ₽. Если у вас есть такая недвижимость, я бы ее продавал и реинвестировал в более ликвидные объекты с лучшей доходностью.

ЖК «Настроение»
Этот ЖК построен ФСК и сдан в 2021 году. Мы давно его не обсуждали, но он интересен.Проблема – отсутствие пешей доступности до метро. Ближайшие станции – МЦД и МЦК «Ростокино». Перед нами классическая квартира 33 м². Это не евро-2, но при этом: есть полноценная кухня и нормальная двуспальная кровать. Но планировка не самая эффективная.

Эта квартира сдалась за 65 000 ₽. Учитывая транспортную ситуацию и сам ЖК, это хорошая ставка.

Средняя стоимость квартир здесь – 14 млн ₽. Интересный момент: подписчики сообщили, что планируется постройка станции метро «МГСУ», что может положительно повлиять на стоимость квартир в ЖК «Настроение». Но я считаю, что на вторичке ЖК стоит примерно на уровне Матвеевского парка, но в Матвеевском парке сдаются квартиры за 100 тыс. ₽, а здесь 65 тыс. Такой объект тоже правильнее было бы продать и реинвестировать капитал.

ЖК «Румянцево Парк»

Перед нами классическая двухкомнатная квартира, а не евро-3: небольшая кухня-гостиная, но две просторные комнаты.

Квартира была сдана за 87 тыс. ₽ всего за один день. Для меня это всегда спорный момент: когда объект уходит так быстро, возникает ощущение, что цена могла быть выше — возможно, ближе к 100 тыс. ₽. С другой стороны, у Румянцево Парка есть особенности. До метро далеко, и, с точки зрения меблировки и планировки, есть нюансы. Например, полноценную кухню-гостиную здесь не сделать без перепланировки, а некоторые арендаторы идут на незаконные решения, подключаясь к санузлу.

Я посмотрел рынок: сейчас такие квартиры продаются за 20–22 млн ₽. Для меня это немного странно — кто целевая аудитория, готовая покупать здесь жилье на вторичке по таким ценам?

Выводы:

• Важно правильно оценивать арендную ставку и рыночную стоимость квартиры для принятия решения
• Квартира в льготной ипотеке – нет смысла и мотивации делать реинвестицию
• Старый фонд / неликвидные новостройки выгоднее продавать, а не сдавать «как есть»
• Аренда – это один из источников дохода в недвижимости
• Без подготовки объекта (приемка, меблировка, комплектация, хоумстейджинг) не нужно идти в аренду