Виктор Зубик, основатель компании Smarent, выбирает квартиру для своей семьи в семейную ипотеку в бюджете до 30 млн: пять ЖК со своими плюсами и минусами.
В этой статье:
• Задача: купить квартиру для семьи в бюджете до 30 млн
• ЖК «Символ» от Донстроя
• ЖК Sokolniki от Stone
• ЖК Shagal от Эталона
• ЖК Will Towers от УЭЗ
• ЖК Soul от Forma
Задача: купить квартиру для семьи в бюджете до 30 млн
Сегодня речь пойдет не про будки за 8 млн и не про однушки по 15 млн, а про квартиры класса бизнес и бизнес+, которые я бы выбрал для себя и для своей семьи в семейную ипотеку в бюджете до 30 млн ₽.
Когда мы с вами выбираем квартиру под инвест, то здесь все логично и понятно. Мы смотрим локацию, планировки, ЖК, сравниваем со вторичкой и выбираем там, где выгоднее и выше доход. Плюс еще в идеале потенциальный арендный платеж должен быть выше, чем ипотечный. Об этих правилах я говорю регулярно.
Но когда люди начинают выбирать квартиру для себя, то они опираются, в первую очередь, на чувства, на эмоции. И в этом заключается основная ошибка, потому что, когда мы выбираем квартиру для личного проживания, то это тоже инвестиция, только это самая важная инвестиция в ваш семейный капитал. Именно поэтому сегодня мы рассмотрим пять жилых комплексов, которые я с высоты своего опыта на рынке недвижимости рассматривал для себя. Я ориентировался на бюджет до 30 млн ₽: семейная ипотека на 12 млн ₽ и 18 млн первоначальный взнос за счет продажи другой квартиры.
Я не просто так рассказываю всю эту историю про реинвестицию. В большинстве случаев люди, когда покупают квартиру для себя, даже не задумываются, что через 5-7 лет им, возможно, придется продать свою замечательную квартирку. И будет идеально, если вы сможете это сделать быстро и с прибылью.
Поэтому давайте сразу определимся с факторами, которые нужно учитывать, если вы выбираете квартиру для себя: вы на текущий момент не привязаны к конкретной локации, но, конечно же, выбираете ЖК внутри МКАДа, возле станции метро, в развивающихся локациях, там, где есть поликлиники, парки, школы и прочая инфраструктура.
• Первый момент, на который, стоит всегда обращать внимание, – это транспортная доступность. Даже если вы не пользуетесь метро, то оно должно быть близко, потому что это определяет ликвидность квартиры. И не так важно, метро это, МЦК или даже МЦД. Например, у ГК «Основа» стартует проект «Соколиная гора», и там рядом только станция МЦК, но этого вполне достаточно, поскольку это позволяет добраться во многие локации для работы и отдыха, включая Москва-Сити.
• Второй важный фактор — это инфраструктура. Если рядом есть стрит-ритейл, поликлиники, школы, детские сады — это большой плюс. А если всего этого нет, то даже при наличии двух- или трехкомнатной квартиры продать ее будет сложно. Поэтому, например, в апартаментах не стоит брать большие площади, поскольку покупателей без доступа к детсадам и школам на такие объекты не так много.
• Третий важный момент — это стиль и удобство: красивые дома, современные лобби, качественная входная группа, стрит-ритейл и, конечно, парковка. Машиноместо — не роскошь, а необходимость. Если у вас есть автомобиль, но нет парковочного места, то готовьтесь выкладывать по 20 тыс. в месяц за аренду, либо пересаживайтесь на такси или общественный транспорт (см. пункт 1). Городская жизнь вполне позволяет это, и многим так даже удобнее.
• Четвертый пункт – это окружение. Жить приятно, когда вокруг ухоженная территория, где безопасно и приятно гулять. Сейчас мне особенно импонируют крупные проекты с мастер-планом: в таких комплексах открываются новые очереди, и можно наслаждаться прогулками, не выходя за пределы комплекса. Мы иногда шутим, что многие из регионов едут в Москву, чтобы в итоге поселиться в ЖК на 20–30 тыс. жителей, и по факту оказываются внутри такого же «маленького города», но уже в Москве.
• И, наконец, пятый пункт — это «не ПИК». Почему? Ну, если говорить о комфортном личном проживании и бюджете на бизнес-класс, то я бы избегал типовых решений от ПИК. Их новые проекты, даже ПИК+, конечно, привлекают внимание, но, поверьте, нюансов там хватает — мы даже делали большой обзор, посмотрите обязательно. ПИК хорош для инвестиций и перепродажи, но для себя хочется чего-то другого: хорошую шумоизоляцию, уютные дворы, подземные паркинги, приятных соседей. За это можно и переплатить.
В этой статье:
• Задача: купить квартиру для семьи в бюджете до 30 млн
• ЖК «Символ» от Донстроя
• ЖК Sokolniki от Stone
• ЖК Shagal от Эталона
• ЖК Will Towers от УЭЗ
• ЖК Soul от Forma
Задача: купить квартиру для семьи в бюджете до 30 млн
Сегодня речь пойдет не про будки за 8 млн и не про однушки по 15 млн, а про квартиры класса бизнес и бизнес+, которые я бы выбрал для себя и для своей семьи в семейную ипотеку в бюджете до 30 млн ₽.
Когда мы с вами выбираем квартиру под инвест, то здесь все логично и понятно. Мы смотрим локацию, планировки, ЖК, сравниваем со вторичкой и выбираем там, где выгоднее и выше доход. Плюс еще в идеале потенциальный арендный платеж должен быть выше, чем ипотечный. Об этих правилах я говорю регулярно.
Но когда люди начинают выбирать квартиру для себя, то они опираются, в первую очередь, на чувства, на эмоции. И в этом заключается основная ошибка, потому что, когда мы выбираем квартиру для личного проживания, то это тоже инвестиция, только это самая важная инвестиция в ваш семейный капитал. Именно поэтому сегодня мы рассмотрим пять жилых комплексов, которые я с высоты своего опыта на рынке недвижимости рассматривал для себя. Я ориентировался на бюджет до 30 млн ₽: семейная ипотека на 12 млн ₽ и 18 млн первоначальный взнос за счет продажи другой квартиры.
Я не просто так рассказываю всю эту историю про реинвестицию. В большинстве случаев люди, когда покупают квартиру для себя, даже не задумываются, что через 5-7 лет им, возможно, придется продать свою замечательную квартирку. И будет идеально, если вы сможете это сделать быстро и с прибылью.
Поэтому давайте сразу определимся с факторами, которые нужно учитывать, если вы выбираете квартиру для себя: вы на текущий момент не привязаны к конкретной локации, но, конечно же, выбираете ЖК внутри МКАДа, возле станции метро, в развивающихся локациях, там, где есть поликлиники, парки, школы и прочая инфраструктура.
• Первый момент, на который, стоит всегда обращать внимание, – это транспортная доступность. Даже если вы не пользуетесь метро, то оно должно быть близко, потому что это определяет ликвидность квартиры. И не так важно, метро это, МЦК или даже МЦД. Например, у ГК «Основа» стартует проект «Соколиная гора», и там рядом только станция МЦК, но этого вполне достаточно, поскольку это позволяет добраться во многие локации для работы и отдыха, включая Москва-Сити.
• Второй важный фактор — это инфраструктура. Если рядом есть стрит-ритейл, поликлиники, школы, детские сады — это большой плюс. А если всего этого нет, то даже при наличии двух- или трехкомнатной квартиры продать ее будет сложно. Поэтому, например, в апартаментах не стоит брать большие площади, поскольку покупателей без доступа к детсадам и школам на такие объекты не так много.
• Третий важный момент — это стиль и удобство: красивые дома, современные лобби, качественная входная группа, стрит-ритейл и, конечно, парковка. Машиноместо — не роскошь, а необходимость. Если у вас есть автомобиль, но нет парковочного места, то готовьтесь выкладывать по 20 тыс. в месяц за аренду, либо пересаживайтесь на такси или общественный транспорт (см. пункт 1). Городская жизнь вполне позволяет это, и многим так даже удобнее.
• Четвертый пункт – это окружение. Жить приятно, когда вокруг ухоженная территория, где безопасно и приятно гулять. Сейчас мне особенно импонируют крупные проекты с мастер-планом: в таких комплексах открываются новые очереди, и можно наслаждаться прогулками, не выходя за пределы комплекса. Мы иногда шутим, что многие из регионов едут в Москву, чтобы в итоге поселиться в ЖК на 20–30 тыс. жителей, и по факту оказываются внутри такого же «маленького города», но уже в Москве.
• И, наконец, пятый пункт — это «не ПИК». Почему? Ну, если говорить о комфортном личном проживании и бюджете на бизнес-класс, то я бы избегал типовых решений от ПИК. Их новые проекты, даже ПИК+, конечно, привлекают внимание, но, поверьте, нюансов там хватает — мы даже делали большой обзор, посмотрите обязательно. ПИК хорош для инвестиций и перепродажи, но для себя хочется чего-то другого: хорошую шумоизоляцию, уютные дворы, подземные паркинги, приятных соседей. За это можно и переплатить.
ЖК «Символ» от Донстроя
ЖК «Символ» — один из самых масштабных проектов от Донстроя. Я сам жил в этом ЖК довольно долго, арендовал здесь квартиру и привык к месту, что неудивительно, ведь место действительно комфортное. Поэтому Символ точно стал одним из вариантов для покупки квартиры.
ЖК «Символ» — один из самых масштабных проектов от Донстроя. Я сам жил в этом ЖК довольно долго, арендовал здесь квартиру и привык к месту, что неудивительно, ведь место действительно комфортное. Поэтому Символ точно стал одним из вариантов для покупки квартиры.
ЖК «Символ» расположен между двух станций метро — Римская и Авиамоторная, что делает его одним из самых удобных с точки зрения транспортной доступности. Еще здесь рядом ТПУ «Серп и Молот» с двумя линиями МЦД, а буквально через дорогу проходит Третье транспортное кольцо и шоссе Энтузиастов. До ближайшей станции метро всего 7 минут пешком, а до центра Москвы — буквально несколько остановок: Чистые пруды, Арбат, Красная площадь — все в пределах 10 минут. С транспортной доступностью тут все отлично, правда, за удобство приходится платить: экология района и шум от ТТК оставляют желать лучшего. Тем не менее жители в основном довольны, не слишком переживают на этот счет и даже хвалят ЖК.
Этот проект стал отличным примером настоящей джентрификации. Производственные зоны здесь уступили место современному жилому пространству, хотя об экологии напоминают не только загруженные дороги, но и нелицеприятные «соседи»: в подвалах первых очередей периодически замечают крыс, что стало темой для блогеров и критиков. Есть и ироничные комментарии, что «Символ» — это чуть ли не худший ЖК в плане экологии и чистоты. Мы тоже делали обзор на ЖК, и могу сказать, что с каждым годом видно, как Донстрой совершенствует проект и улучшает инфраструктуру, открываются новые очереди, приводят в порядок территорию.
Мне в «Символе» понравилась готовая инфраструктура и сервис управляющей компании. Донстрой берет немалые деньги за обслуживание, но при этом они серьезно вкладываются в поддержание комплекса: «Зеленая река», парк на территории ЖК, требует постоянного ухода, и это действительно впечатляет. Конечно, есть свои нюансы: шум от ТТК, который отсюда отлично слышно.
Этот проект стал отличным примером настоящей джентрификации. Производственные зоны здесь уступили место современному жилому пространству, хотя об экологии напоминают не только загруженные дороги, но и нелицеприятные «соседи»: в подвалах первых очередей периодически замечают крыс, что стало темой для блогеров и критиков. Есть и ироничные комментарии, что «Символ» — это чуть ли не худший ЖК в плане экологии и чистоты. Мы тоже делали обзор на ЖК, и могу сказать, что с каждым годом видно, как Донстрой совершенствует проект и улучшает инфраструктуру, открываются новые очереди, приводят в порядок территорию.
Мне в «Символе» понравилась готовая инфраструктура и сервис управляющей компании. Донстрой берет немалые деньги за обслуживание, но при этом они серьезно вкладываются в поддержание комплекса: «Зеленая река», парк на территории ЖК, требует постоянного ухода, и это действительно впечатляет. Конечно, есть свои нюансы: шум от ТТК, который отсюда отлично слышно.
Мне очень нравятся уже готовые, обжитые очереди проекта, но вкладываться я бы стал в ту часть, которая находится внутри ТТК, где только начинается развитие, — такие локации мне кажутся более перспективными для долгосрочной жизни и инвестиций.
Территория здесь занимает целых 60 га, как у ЗИЛАРТа, и это создает ощущение простора. Для меня здесь главным плюсом стала именно транспортная доступность. Не хочется стоять в пробках и тратить много времени на дорогу. Я считаю, что этот район Москвы явно недооценен — доступность здесь отличная, а до центра рукой подать. Многие москвичи пока не воспринимают это место как престижное — скажем, престижнее было бы купить квартиру в Раменках. Но, как по мне, локация здесь имеет огромное значение. Ведь до Кремля отсюда можно дойти пешком, а до любой центральной точки Москвы — 10–15 минут на машине. Плюс к этому, район радует инфраструктурой: тут и новый лицей имени Баумана, и детские сады, школы, а теперь еще и World Class с фитнесом и бассейном в третьей очереди комплекса.
Что касается выбора конкретного дома, то здесь нужно смотреть на месте, потому что архитектура некоторых зданий вызывает вопросы. Например, если говорить о домах третьей очереди, то визуально они больше напоминают комфорт-класс с уклоном в комфорт плюс, что-то вроде улучшенных проектов ПИК. Нельзя просто взять квартиру в ЖК, ориентируясь на стоимость квадратного метра. Стоит приехать на локацию, лично посмотреть проекты, рассмотреть видовые характеристики, но важно помнить, что вид, на который вы рассчитываете сейчас, может измениться с застройкой локации.
Теперь о ценах. Как и везде у Донстроя, цены здесь довольно кусачие. Конечно, иногда попадаются акции, «черные пятницы» или распродажи, но это, как правило, для своих — для тех, кто уже является клиентом компании, или для тех, у кого есть знакомые брокеры.
Территория здесь занимает целых 60 га, как у ЗИЛАРТа, и это создает ощущение простора. Для меня здесь главным плюсом стала именно транспортная доступность. Не хочется стоять в пробках и тратить много времени на дорогу. Я считаю, что этот район Москвы явно недооценен — доступность здесь отличная, а до центра рукой подать. Многие москвичи пока не воспринимают это место как престижное — скажем, престижнее было бы купить квартиру в Раменках. Но, как по мне, локация здесь имеет огромное значение. Ведь до Кремля отсюда можно дойти пешком, а до любой центральной точки Москвы — 10–15 минут на машине. Плюс к этому, район радует инфраструктурой: тут и новый лицей имени Баумана, и детские сады, школы, а теперь еще и World Class с фитнесом и бассейном в третьей очереди комплекса.
Что касается выбора конкретного дома, то здесь нужно смотреть на месте, потому что архитектура некоторых зданий вызывает вопросы. Например, если говорить о домах третьей очереди, то визуально они больше напоминают комфорт-класс с уклоном в комфорт плюс, что-то вроде улучшенных проектов ПИК. Нельзя просто взять квартиру в ЖК, ориентируясь на стоимость квадратного метра. Стоит приехать на локацию, лично посмотреть проекты, рассмотреть видовые характеристики, но важно помнить, что вид, на который вы рассчитываете сейчас, может измениться с застройкой локации.
Теперь о ценах. Как и везде у Донстроя, цены здесь довольно кусачие. Конечно, иногда попадаются акции, «черные пятницы» или распродажи, но это, как правило, для своих — для тех, кто уже является клиентом компании, или для тех, у кого есть знакомые брокеры.
Если взглянем на корпус «Вдохновение», который расположен внутри ТТК, то здесь можно найти квартиру на 70 м2 с полной отделкой. По сути, это классическая трехкомнатная планировка, но в документах ее, конечно, назовут евро-4. Стоит эта квартира 38 млн ₽ — выше нашего бюджета.
В более доступном варианте в формате евро-3 площадью 65-67 метров есть кухня-гостиная с двумя окнами, две спальни, два санузла и гардеробная. Это оптимальный вариант для небольшой семьи. Цена составляет около 30 млн, и возможны скидки. Плюс Донстрой часто предлагает рассрочку с довольно привлекательными условиями. Например, в первые два года можно получить практически нулевую ипотеку, без повышения стоимости. Но, конечно, сроки сдачи – 2026-27 года, плюс время на ремонт и отделку.
Получается, что прямо сейчас, можно подобрать евро-3 внутри ТТК в бюджете около 30 млн. Какая цена будет, когда дом достроится, и что покажет рынок к моменту выдачи ключей — можно судить по первым очередям «Символа», которые уже заселены. Сейчас средняя цена за квадратный метр здесь около 600 тыс. ₽ с отделкой. Да, недешево, но такие реалии. Кто их покупает? В основном, это те, кто, к примеру, начинал с небольших студий или однушек, продал их, использовал семейную ипотеку и вложился в новую квартиру, разменявшись на более просторную.
Если вам локация интересна, то есть готовые варианты от города в доме по реновации. Квартиры в нем можно купить через сайт «Мой адрес», и они тоже подходят под семейную ипотеку. С отделкой, готовые к переезду: однушки здесь стоят в районе 16 млн, а евро-3 — 20–25 млн. По качеству такие варианты вполне достойные, и что особенно приятно — они автоматически получают доступ к инфраструктуре «Символа». Так что, учитывая ликвидность, квартиры по реновации — хорошая альтернатива классическим проектам ПИКа (например, на Красноказарменной).
Но, если хотите хорошую инвестицию, рекомендую подождать старта нового проекта от Stone — это Stone Rise, который строится за «Символом», рядом с метро Римская. Это уже фактически ЦАО, район Таганки, то есть центральная локация с пешей доступностью до метро, рядом с офисным центром и закрытой территорией. Плюс, возможно, цены на старте будут привлекательными. Stone постепенно выходит на рынок жилья, и их первые жилые проекты – уже в топе по продажам среди московских комплексов. Stone обещает удивить, так что следите за этим проектом — и как только он выйдет в продажу, я обязательно расскажу об этом в Telegram и на Boosty. Подписывайтесь, если почему-то этого еще не сделали. На Boosty у нас еженедельные тематические подборки квартир, сметы меблировки со всеми паролями и явками, информация о новых стартах, закрытые прямые эфиры по четвергам и экспертный чатик, где можно обсудить любой вопрос.
Ну, и про минусы проекта. Мне не хватает набережной и полноценной парковой зоны для прогулок. Да, рядом есть небольшой Лефортовский парк, но до него еще нужно дойти, и путь этот не самый приятный – это далеко не Кузьминский или Битцевский парки. Однако если для вас важны именно транспортная доступность, удобный комплекс и продуманная планировка, то «Символ» остается одним из лучших вариантов на текущем рынке. С учетом расположения и адекватного соотношения цены и качества — пока что конкурентов ему найти сложно.
Получается, что прямо сейчас, можно подобрать евро-3 внутри ТТК в бюджете около 30 млн. Какая цена будет, когда дом достроится, и что покажет рынок к моменту выдачи ключей — можно судить по первым очередям «Символа», которые уже заселены. Сейчас средняя цена за квадратный метр здесь около 600 тыс. ₽ с отделкой. Да, недешево, но такие реалии. Кто их покупает? В основном, это те, кто, к примеру, начинал с небольших студий или однушек, продал их, использовал семейную ипотеку и вложился в новую квартиру, разменявшись на более просторную.
Если вам локация интересна, то есть готовые варианты от города в доме по реновации. Квартиры в нем можно купить через сайт «Мой адрес», и они тоже подходят под семейную ипотеку. С отделкой, готовые к переезду: однушки здесь стоят в районе 16 млн, а евро-3 — 20–25 млн. По качеству такие варианты вполне достойные, и что особенно приятно — они автоматически получают доступ к инфраструктуре «Символа». Так что, учитывая ликвидность, квартиры по реновации — хорошая альтернатива классическим проектам ПИКа (например, на Красноказарменной).
Но, если хотите хорошую инвестицию, рекомендую подождать старта нового проекта от Stone — это Stone Rise, который строится за «Символом», рядом с метро Римская. Это уже фактически ЦАО, район Таганки, то есть центральная локация с пешей доступностью до метро, рядом с офисным центром и закрытой территорией. Плюс, возможно, цены на старте будут привлекательными. Stone постепенно выходит на рынок жилья, и их первые жилые проекты – уже в топе по продажам среди московских комплексов. Stone обещает удивить, так что следите за этим проектом — и как только он выйдет в продажу, я обязательно расскажу об этом в Telegram и на Boosty. Подписывайтесь, если почему-то этого еще не сделали. На Boosty у нас еженедельные тематические подборки квартир, сметы меблировки со всеми паролями и явками, информация о новых стартах, закрытые прямые эфиры по четвергам и экспертный чатик, где можно обсудить любой вопрос.
Ну, и про минусы проекта. Мне не хватает набережной и полноценной парковой зоны для прогулок. Да, рядом есть небольшой Лефортовский парк, но до него еще нужно дойти, и путь этот не самый приятный – это далеко не Кузьминский или Битцевский парки. Однако если для вас важны именно транспортная доступность, удобный комплекс и продуманная планировка, то «Символ» остается одним из лучших вариантов на текущем рынке. С учетом расположения и адекватного соотношения цены и качества — пока что конкурентов ему найти сложно.
ЖК Sokolniki от Stone
Итак, если «Символ» — это огромный проект, который раскачает локацию, то Stone Sokolniki — это более камерный вариант с шармом старой Москвы. Проект расположен между станциями метро «Электрозаводская» и «Бауманская», с пешей доступностью до парка «Сокольники». Район долгие годы оставался обделенным новым бизнес-классом, так как большинство застройщиков стремились обосноваться на западе города. Но теперь девелоперы постепенно развивают и Сокольники, так что появление здесь нового проекта от Стоуна — событие.
Из плюсов — близость к метро (до станций можно добраться минут за 10) и к парку. Но, конечно, не обошлось и без нюансов, как и во всех старомосковских локациях. Главная загвоздка здесь — это железная дорога под окнами. Однако застройщик обещает шумозащитные экраны, и есть масса примеров, когда соседство с ж/д никак не отражается на качестве жизни. Возьмем тот же Hide от MR Group, который построен около шумных транспортных артерий, но это не помешало проекту стать успешным.
Чем подкупает Stone Sokolniki? Во-первых, отсутствием конкурентов в районе. Во-вторых, застройщик уже зарекомендовал себя на других площадках, например, в проектах Tribeco и Cameo, так что ожидания от качества и планировок вполне обоснованные. Также, это будет бизнес-плюс, то есть улучшенный проект. На старте продаж можно получить выгодные условия рассрочки до 2027–28 года.
Застройщик обещает не просто три башни, но и достойную инфраструктуру для жителей: магазины, фермерские лавки, химчистку и даже различные кружки для детей. Взрослые тоже не останутся в стороне — для них предусмотрена спортивная студия. Конечно, на школу тут рассчитывать не приходится (это не гигантский проект, всего три корпуса), но частный детский сад на 50 мест будет.
Но дело даже не столько в самом доме. Главный бонус проекта — его расположение в районе Сокольники, рядом с огромным парком. В отличие от «Символа», где до приличной зеленой зоны еще топать и топать, тут можно за считанные минуты выйти на прогулку по тихой улице и буквально оказаться в одном из крупнейших парков Москвы. Для семейного досуга или пробежек на свежем воздухе — идеальный вариант.
Итак, если «Символ» — это огромный проект, который раскачает локацию, то Stone Sokolniki — это более камерный вариант с шармом старой Москвы. Проект расположен между станциями метро «Электрозаводская» и «Бауманская», с пешей доступностью до парка «Сокольники». Район долгие годы оставался обделенным новым бизнес-классом, так как большинство застройщиков стремились обосноваться на западе города. Но теперь девелоперы постепенно развивают и Сокольники, так что появление здесь нового проекта от Стоуна — событие.
Из плюсов — близость к метро (до станций можно добраться минут за 10) и к парку. Но, конечно, не обошлось и без нюансов, как и во всех старомосковских локациях. Главная загвоздка здесь — это железная дорога под окнами. Однако застройщик обещает шумозащитные экраны, и есть масса примеров, когда соседство с ж/д никак не отражается на качестве жизни. Возьмем тот же Hide от MR Group, который построен около шумных транспортных артерий, но это не помешало проекту стать успешным.
Чем подкупает Stone Sokolniki? Во-первых, отсутствием конкурентов в районе. Во-вторых, застройщик уже зарекомендовал себя на других площадках, например, в проектах Tribeco и Cameo, так что ожидания от качества и планировок вполне обоснованные. Также, это будет бизнес-плюс, то есть улучшенный проект. На старте продаж можно получить выгодные условия рассрочки до 2027–28 года.
Застройщик обещает не просто три башни, но и достойную инфраструктуру для жителей: магазины, фермерские лавки, химчистку и даже различные кружки для детей. Взрослые тоже не останутся в стороне — для них предусмотрена спортивная студия. Конечно, на школу тут рассчитывать не приходится (это не гигантский проект, всего три корпуса), но частный детский сад на 50 мест будет.
Но дело даже не столько в самом доме. Главный бонус проекта — его расположение в районе Сокольники, рядом с огромным парком. В отличие от «Символа», где до приличной зеленой зоны еще топать и топать, тут можно за считанные минуты выйти на прогулку по тихой улице и буквально оказаться в одном из крупнейших парков Москвы. Для семейного досуга или пробежек на свежем воздухе — идеальный вариант.
По ценам и условиям рассрочки проект тоже радует. До 30 млн можно без проблем найти хорошую евро-3.
Проект также подойдет для инвестиций в аренду: рядом вузы (МГТУ им. Баумана, МИРЭА и МЭИ), что делает квартиру привлекательной для студентов и преподавателей. Но чтобы оценить этот ЖК по-настоящему, советую съездить на локацию и увидеть все своими глазами — железная дорога, возможно, отпугнет некоторых, но именно окружающий район делает проект интересным, несмотря на этот нюанс.
Лично меня больше смущает насосно-перекачивающая станция. Поэтому перед покупкой нужно обязательно приехать на место и посмотреть виды будущей квартиры. Я бы брал этаж повыше, минимум от 7-го. Лоты на более низких этажах должны быть дешевле, их можно брать под аренду. Потенциальная арендная ставка для евро-3 площадью 60-70 метров, на мой взгляд, будет в районе 250 тыс. ₽ в месяц.
Это действительно точечный проект в уже сложившейся инфраструктуре старой Москвы. Сейчас, если приехать сюда, сразу бросается в глаза, как район выглядит на первый взгляд: вот тут старые здания, там рельсы, какие-то вагоны, даже мукомольное производство мелькнуло — словом, атмосфера пока что далека от «лакшери». Но, имея определенную насмотренность и опыт, можно сразу понять, насколько этот район преобразится, когда застройщик полностью развернет здесь свой проект.
Это действительно точечный проект в уже сложившейся инфраструктуре старой Москвы. Сейчас, если приехать сюда, сразу бросается в глаза, как район выглядит на первый взгляд: вот тут старые здания, там рельсы, какие-то вагоны, даже мукомольное производство мелькнуло — словом, атмосфера пока что далека от «лакшери». Но, имея определенную насмотренность и опыт, можно сразу понять, насколько этот район преобразится, когда застройщик полностью развернет здесь свой проект.
Сейчас действительно можно зацепить классную евро-трешку за примерно 27 млн, и это квартира с грамотной планировкой: мастер-спальня, кухня-гостиная. С учетом гибких условий оплаты это становится еще привлекательнее — внести 20% от стоимости, остальное закрыть рассрочкой на период строительства, а затем, когда дом уже практически готов, перейти на семейную ипотеку. Такой подход не только экономит деньги, но и создает гораздо меньше финансовой нагрузки на период строительства.
Если говорить о евро-4, то здесь уже цены сравнимы с «Символом», но и площадь больше — за 87 метров просят 36 млн, но я бы, наверное, ожидал, как минимум, гибкости от застройщика при такой цене хотя бы в виде скидки или выгодной рассрочки. На таких лотах рассрочка может сэкономить несколько миллионов на процентах. К сожалению, евро-4 до 30 млн здесь уже не возьмешь — выгодные цены остались на старте продаж. Но если вас интересуют проекты Stone, есть смысл дождаться Stone Rise и сравнить условия и цены — возможно, удастся поймать более выгодный момент для покупки.
ЖК Shagal от Эталона
Следующий проект, о котором мы уже не раз говорили на канале, — это ЖК Shagal на территории бывшего завода ЗИЛ. Shagal — это, по сути, точка роста района, так как весь проект направлен на джентрификацию. Кто-то может скептически отнестись к перспективе жизни на месте бывшего завода, но я скорее отношусь к тем, кто видит здесь потенциал. Почему? Потому что ЗИЛ превращается в целый район с чисто новой застройкой, где нет старого фонда, где все создается с нуля и уже учитывает потребности современного человека. Напоминает пример того же «Символа», только еще масштабнее. Поэтому, если вы хотите жить в районе, который изначально проектировался как комфортная и современная среда без привычного наследия старой Москвы — ЖК Shagal может быть вашим вариантом.
Shagal – действительно амбициозный проект, который выстраивает концепцию «город в городе» на основе обширной инфраструктуры и современных решений в благоустройстве. На территории комплекса планируются сразу три парка и амфитеатр, пространства для любых видов активности — от прогулок с колясками до пробежек и велопоездок. Главной фишкой района станет набережная Марка Шагала: с каждым годом ее инфраструктура и зеленые зоны развиваются, и, вероятно, в ближайшем будущем это будет одна из самых популярных набережных Москвы.
Следующий проект, о котором мы уже не раз говорили на канале, — это ЖК Shagal на территории бывшего завода ЗИЛ. Shagal — это, по сути, точка роста района, так как весь проект направлен на джентрификацию. Кто-то может скептически отнестись к перспективе жизни на месте бывшего завода, но я скорее отношусь к тем, кто видит здесь потенциал. Почему? Потому что ЗИЛ превращается в целый район с чисто новой застройкой, где нет старого фонда, где все создается с нуля и уже учитывает потребности современного человека. Напоминает пример того же «Символа», только еще масштабнее. Поэтому, если вы хотите жить в районе, который изначально проектировался как комфортная и современная среда без привычного наследия старой Москвы — ЖК Shagal может быть вашим вариантом.
Shagal – действительно амбициозный проект, который выстраивает концепцию «город в городе» на основе обширной инфраструктуры и современных решений в благоустройстве. На территории комплекса планируются сразу три парка и амфитеатр, пространства для любых видов активности — от прогулок с колясками до пробежек и велопоездок. Главной фишкой района станет набережная Марка Шагала: с каждым годом ее инфраструктура и зеленые зоны развиваются, и, вероятно, в ближайшем будущем это будет одна из самых популярных набережных Москвы.
По инфраструктуре ЖК Shagal тоже радует: 8 детских садов, 2 школы, поликлиники, офисы, магазины, кафе и рестораны буквально в шаговой доступности. Таким образом, комплекс полностью соответствует концепции «город в городе» — настолько, что самым приверженным домоседам даже не нужно будет покидать территорию для базовых нужд. Но если говорить о транспортной доступности, она здесь тоже удобная: до метро «Технопарк» — от 5 до 20 минут пешком в зависимости от расположения здания. В будущем планируется также возведение пешеходного моста, который соединит комплекс с Даниловской набережной и станцией метро «Нагатинская».
Застройщик уделяет внимание не только жилью, но и комплексному преобразованию всей территории, делая ее самодостаточной и продуманной. Общая площадь проекта составляет около 108 га. Для сравнения, соседние проекты вроде Зиларта занимают около 64 га. Ключи в первой очереди дольщики получат в конце 2024 года и в 2025 году. Вторая и третья очереди будут введены в 2025-2026 годах. На подходе также и инфраструктура для семей: первый детский сад откроется совсем скоро, следом за ним, к 2029 году, появится и школа. Это неплохой темп для нового района, но родителям с детьми школьного возраста, конечно, стоит учитывать временной разрыв.
Застройщик уделяет внимание не только жилью, но и комплексному преобразованию всей территории, делая ее самодостаточной и продуманной. Общая площадь проекта составляет около 108 га. Для сравнения, соседние проекты вроде Зиларта занимают около 64 га. Ключи в первой очереди дольщики получат в конце 2024 года и в 2025 году. Вторая и третья очереди будут введены в 2025-2026 годах. На подходе также и инфраструктура для семей: первый детский сад откроется совсем скоро, следом за ним, к 2029 году, появится и школа. Это неплохой темп для нового района, но родителям с детьми школьного возраста, конечно, стоит учитывать временной разрыв.
Сравнивая проект с «Символом», я вижу несколько ключевых преимуществ. Во-первых, это наличие набережной, которая добавляет огромную ценность локации, особенно с учетом планов по ее дальнейшему благоустройству. В Shagal планируются видовые квартиры на высоких этажах — что для меня, как любителя высоких этажей, является важным моментом. Поблизости находится парк «Коломенское», хоть и доступен преимущественно на автомобиле, а на набережной есть прогулочная хона. Также рядом наш московский «диснейленд» – Dreamland с парком и бассейнами, это хорошая зона для отдыха и развлечений летом. Для меня важно, что это все еще точка роста: несмотря на активное строительство, район будет развиваться и, вероятно, станет одним из самых интересных и востребованных в Москве.
Инсайт про шринкфляцию (уменьшение площадей квартир при сохранении цен). Застройщики, и Эталон – не исключение, активно следуют тренду на уменьшение площадей в новых очередях. Особенно это заметно на примере евро-4. Первая очередь Shagal — это оптимальный выбор. Эти квартиры имеют хорошие планировки, и, что важно, они находятся в более видовых домах.
Для тех, кто ищет вторичку или уступку, лучше ориентироваться именно на первую очередь — там еще можно найти достаточно просторные квартиры. Но застройщик сейчас продает именно вторую и третью очереди. Они, хотя и расположены ближе к воде, имеют минусы в плане расположения, так как дома находятся рядом с мостом или дорогой, что может негативно сказаться на звуке и атмосфере.
Я сравнивал Shagal с Wow от Страны Девелопмент. Да, ВАУ – это интересный проект интересный, но площадь квартир там небольшая, а стоимость довольно высокая.
Если говорить о ценах, то важный момент – это рассрочка на три года с минимальным первоначальным взносом (от 10%), что, на мой взгляд, делает проект более доступным и финансово грамотным вариантом для тех, кто не хочет платить полную стоимость сразу. Shagal – это комплексный проект с интересной архитектурой и развитой инфраструктурой, и когда все стадии строительства будут завершены, стоимость квадратного метра, вероятно, возрастет.
Инсайт про шринкфляцию (уменьшение площадей квартир при сохранении цен). Застройщики, и Эталон – не исключение, активно следуют тренду на уменьшение площадей в новых очередях. Особенно это заметно на примере евро-4. Первая очередь Shagal — это оптимальный выбор. Эти квартиры имеют хорошие планировки, и, что важно, они находятся в более видовых домах.
Для тех, кто ищет вторичку или уступку, лучше ориентироваться именно на первую очередь — там еще можно найти достаточно просторные квартиры. Но застройщик сейчас продает именно вторую и третью очереди. Они, хотя и расположены ближе к воде, имеют минусы в плане расположения, так как дома находятся рядом с мостом или дорогой, что может негативно сказаться на звуке и атмосфере.
Я сравнивал Shagal с Wow от Страны Девелопмент. Да, ВАУ – это интересный проект интересный, но площадь квартир там небольшая, а стоимость довольно высокая.
Если говорить о ценах, то важный момент – это рассрочка на три года с минимальным первоначальным взносом (от 10%), что, на мой взгляд, делает проект более доступным и финансово грамотным вариантом для тех, кто не хочет платить полную стоимость сразу. Shagal – это комплексный проект с интересной архитектурой и развитой инфраструктурой, и когда все стадии строительства будут завершены, стоимость квадратного метра, вероятно, возрастет.
Возьмем, например, евро-3 площадью 63 метра с ценой около 28 млн ₽ или евро-4 на 90 квадратов за 40 млн. Цены, безусловно, кусаются, но важный нюанс — это сама рассрочка, которая помогает грамотно распределить платежи. То есть вместо того, чтобы сразу выложить полную сумму или идти в банк за ипотекой с первого дня, можно оплачивать квартиру постепенно, и выплаты по 50 тыс. ₽ в месяц на период строительства — это более чем подъемная нагрузка для тех, кто планирует большую покупку.
Для примера, квартира стоимостью 32 млн потребует первоначального взноса в районе 3,2 млн ₽. Дальше идет трехлетняя рассрочка, и уже по окончании строительства можно будет либо внести остаток, либо перейти на ипотеку, например, семейную. Такой подход позволяет многим покупателям избежать классических ипотечных условий на этапе стройки, что в долгосрочной перспективе может сэкономить существенную сумму на процентах. И почему я выбирал квартиру на первичном рынке? Потому что я хочу выбрать этаж, вид, планировку.
Для примера, квартира стоимостью 32 млн потребует первоначального взноса в районе 3,2 млн ₽. Дальше идет трехлетняя рассрочка, и уже по окончании строительства можно будет либо внести остаток, либо перейти на ипотеку, например, семейную. Такой подход позволяет многим покупателям избежать классических ипотечных условий на этапе стройки, что в долгосрочной перспективе может сэкономить существенную сумму на процентах. И почему я выбирал квартиру на первичном рынке? Потому что я хочу выбрать этаж, вид, планировку.
Will Towers от УЭЗ
Не всем нравится район ЗИЛ, многие традиционно выбирают ЗАО. Поэтому я посмотрел и в эту сторону, а именно на проект Will Towers. Тут сочетаются те самые виды на МГУ, зеленые просторы Матвеевского парка и близость к Раменкам, району, который обожают москвичи. Но бывает, что даже в таком перспективном проекте, как Will Towers, приходится посмотреть на вещи чуть-чуть критичнее.
Проект должен был состоять из двух очередей (6 башен). В 2024 году будет сдана первая очередь, а вот про вторую ничего не слышно – котлована нет, и никаких намеков на скорый старт тоже нет. Это означает, что покупателям первой очереди придется терпеть не только строительный шум, но и соседство с недостроем или пустырем, что явно не способствует комфорту.
Ситуация с инфраструктурой и природой тоже вызывает вопросы. Хотя сама речка Раменка могла бы стать отличной зоной для прогулок, облагораживать ее не торопятся, и потому ее внешний вид пока оставляет желать лучшего. Проект вроде бы обещает стать «городом в городе» с нужными для жизни учреждениями, как у Shagal, но заметно ему уступает по масштабу (всего 8 га территории против 108 га у Шагала) и в плане благоустройства.
Не всем нравится район ЗИЛ, многие традиционно выбирают ЗАО. Поэтому я посмотрел и в эту сторону, а именно на проект Will Towers. Тут сочетаются те самые виды на МГУ, зеленые просторы Матвеевского парка и близость к Раменкам, району, который обожают москвичи. Но бывает, что даже в таком перспективном проекте, как Will Towers, приходится посмотреть на вещи чуть-чуть критичнее.
Проект должен был состоять из двух очередей (6 башен). В 2024 году будет сдана первая очередь, а вот про вторую ничего не слышно – котлована нет, и никаких намеков на скорый старт тоже нет. Это означает, что покупателям первой очереди придется терпеть не только строительный шум, но и соседство с недостроем или пустырем, что явно не способствует комфорту.
Ситуация с инфраструктурой и природой тоже вызывает вопросы. Хотя сама речка Раменка могла бы стать отличной зоной для прогулок, облагораживать ее не торопятся, и потому ее внешний вид пока оставляет желать лучшего. Проект вроде бы обещает стать «городом в городе» с нужными для жизни учреждениями, как у Shagal, но заметно ему уступает по масштабу (всего 8 га территории против 108 га у Шагала) и в плане благоустройства.
И еще важный момент — удаленность от метро. До станции «Минская» добираться довольно далеко.
Will Towers действительно впечатляет своими видами и зелеными пространствами, особенно для тех, кто ценит архитектуру и немного изолированное, «воздушное» расположение — ведь плотной застройки рядом нет. Здесь действительно просторные дворы на пару гектаров, закрытые от машин, а также обещают школу и два детских сада.
Но я решил отказаться от этого проекта, хотя он действительно классный. Но для меня главный минус – отсутствие большой продуманной территории. Изначально проект мне нравился из-за цены, потому что можно было купить примерно 80 м2 с панорамным видом на закат и Матвеевский парк за 25 млн ₽.
Но я решил отказаться от этого проекта, хотя он действительно классный. Но для меня главный минус – отсутствие большой продуманной территории. Изначально проект мне нравился из-за цены, потому что можно было купить примерно 80 м2 с панорамным видом на закат и Матвеевский парк за 25 млн ₽.
Сейчас таких цен нет. И базово квартира евро-3 площадью около 85 квадратов стоит 34-35 млн ₽. И никакой рассрочки или скидок. И для многих это оказывает решающим моментом.
Что имеем в итоге? Проект действительно вызывает смешанные чувства. С одной стороны, Will Towers привлекает ценой и видом, особенно для западной части Москвы, где бизнес-класс не всегда по карману, а тут, казалось бы, можно получить «входной билет» в ЗАО с панорамами на МГУ и Матвеевский парк. Это один из самых доступных по цене проектов бизнес-класса на Западе Москвы с относительно скорой сдачей (всего через несколько месяцев или полгода). Но остаются вопросы по поводу того, когда начнется вторая очередь и будет ли город действительно вкладываться в развитие территории.
Получается, что это компромиссный бизнес-класс, особенно для семей: когда у людей есть дети, они хотят гулять с ними в безопасной и красивой зоне, и важно, чтобы двор и территория комплекса соответствовали ожиданиям.
Что имеем в итоге? Проект действительно вызывает смешанные чувства. С одной стороны, Will Towers привлекает ценой и видом, особенно для западной части Москвы, где бизнес-класс не всегда по карману, а тут, казалось бы, можно получить «входной билет» в ЗАО с панорамами на МГУ и Матвеевский парк. Это один из самых доступных по цене проектов бизнес-класса на Западе Москвы с относительно скорой сдачей (всего через несколько месяцев или полгода). Но остаются вопросы по поводу того, когда начнется вторая очередь и будет ли город действительно вкладываться в развитие территории.
Получается, что это компромиссный бизнес-класс, особенно для семей: когда у людей есть дети, они хотят гулять с ними в безопасной и красивой зоне, и важно, чтобы двор и территория комплекса соответствовали ожиданиям.
В архитектурном плане застройщик постарался, фасады и подъезды смотрятся стильно и современно, но вот с инфраструктурой и внутренним двором явно недоработано. Минимум магазинов, полное отсутствие благоустройства территории и зеленой зоны превращают проект в дом на отшибе — эффектный снаружи, но немного пустой внутри.
Soul от Forma
ЖК Soul — интересный проект, который как бы предлагает всем, кто облизывается на Прайм Парк, «поймать дзен» по бюджету и выбрать что-то в духе премиума, но более доступное.
ЖК Soul — интересный проект, который как бы предлагает всем, кто облизывается на Прайм Парк, «поймать дзен» по бюджету и выбрать что-то в духе премиума, но более доступное.
Soul выглядит эстетично: британский дизайн, итальянский дух исторической изофабрики, каток зимой и фонтаны летом. Изюминка — много квартир с высокими потолками (3,5 метра), что задает простор и премиальный вайб. И отделка — формально дизайнерская, хотя добавляет к цене квадрата внушительные 200 тыс.
И с транспортом тоже все неплохо: до метро Сокол 14 минут пешком, в пределах двадцати — до центра Москвы на машине, если, конечно, не застрять в пробке на Ленинградке.
Однако, как и в любом проекте, есть нюансы, и они могут всерьез повлиять на выбор. Самый весомый минус — близость железнодорожных путей. Если планируете купить «видовую» квартиру, то живописная картина будет представлять собой не закатные виды на парк, а отстойник для поездов и постоянное движение. Это, конечно, важный фактор, который может добавить в жизнь больше вибраций и звуков, чем хотелось бы в мечтах о тихой премиальной квартире.
К тому же, сам проект рассчитан на долгое строительство. Первая очередь, по сути, только на старте, а планов, судя по всему, вплоть до 2030 года хватит. Плюс, в радиусе идет активная застройка, реновация. Так что будущие годы будут сопровождаться стройкой, что для «готового» района ощущается диссонансом.
Если вы выбираете между Soul и конкурентами, например, Indy Towers или чем-то на будущее от Мангазеи, то стоит учесть, что они, возможно, будут или дороже, или с менее предсказуемым качеством. Soul — это доступный компромисс для тех, кто хочет что-то элегантное и современное, но с реальными ожиданиями на внешний шум и перспективу еще немалой стройки.
Проект Soul, действительно, «продает мечту» — историческое здание в стиле итальянского ренессанса, яркие фасады и вид на Тимирязевский парк. Плюс ко всему, расположение рядом с метро Сокол добавляет ему привлекательности, как и архитектура от британского бюро. Но все это соседствует с менее радужной реальностью. Тоннель и железнодорожные пути — это шум, идущий в комплекте с эстетикой, и многие потенциальные покупатели, не до конца оценившие окружение, могут оказаться в легком шоке.
Однако, как и в любом проекте, есть нюансы, и они могут всерьез повлиять на выбор. Самый весомый минус — близость железнодорожных путей. Если планируете купить «видовую» квартиру, то живописная картина будет представлять собой не закатные виды на парк, а отстойник для поездов и постоянное движение. Это, конечно, важный фактор, который может добавить в жизнь больше вибраций и звуков, чем хотелось бы в мечтах о тихой премиальной квартире.
К тому же, сам проект рассчитан на долгое строительство. Первая очередь, по сути, только на старте, а планов, судя по всему, вплоть до 2030 года хватит. Плюс, в радиусе идет активная застройка, реновация. Так что будущие годы будут сопровождаться стройкой, что для «готового» района ощущается диссонансом.
Если вы выбираете между Soul и конкурентами, например, Indy Towers или чем-то на будущее от Мангазеи, то стоит учесть, что они, возможно, будут или дороже, или с менее предсказуемым качеством. Soul — это доступный компромисс для тех, кто хочет что-то элегантное и современное, но с реальными ожиданиями на внешний шум и перспективу еще немалой стройки.
Проект Soul, действительно, «продает мечту» — историческое здание в стиле итальянского ренессанса, яркие фасады и вид на Тимирязевский парк. Плюс ко всему, расположение рядом с метро Сокол добавляет ему привлекательности, как и архитектура от британского бюро. Но все это соседствует с менее радужной реальностью. Тоннель и железнодорожные пути — это шум, идущий в комплекте с эстетикой, и многие потенциальные покупатели, не до конца оценившие окружение, могут оказаться в легком шоке.
Если рассматривать вариант, скажем, евро-4 квартиры — угловой планировкой, с видами, но с не самой просторной кухней-гостиной (около 20 метров), это, безусловно, может привлечь, особенно с учетом приличной цены: 80 метров за примерно 33 млн ₽. Тем не менее передача ключей будет в 2028 году, что может смутить многих: вряд ли каждый готов вложить деньги сейчас и ждать целых четыре года, а это 2,5 млн ипотеки. И выгодной рассрочки сейчас нет. Рыночная цена за квартиру 80 метров в проекте такого уровня составляет 40 млн ₽, но из-за отдаленных сроков цена сейчас ниже. Именно поэтому я отказался от этого проекта, хотя он классный, и в 2029 году проект будет топовым.
Я намеренно не говорю, в каком проекте я в итоге купил квартиру, хотя многие могли и догадаться. Но я не призываю к «автоследованию», потому что покупка такой квартиры сейчас за конкретно мою цену на конкретно моих условиях соответствует конкретно моей стратегии и целям. Другого человека такая инвестиция может сильно разочаровать, кому-то сейчас совсем не нужно покупать большую квартиру даже в семейную ипотеку, а правильнее купить студию или евро-2. Именно для таких случаев у нас есть пакет «Лайт» с низкой стоимостью и хорошим набором услуг.