Цены растут, инфляция ускоряется, но недвижимость всегда считалась относительно надежным инструментом для сбережения капитала и защиты от повышения цен. Так ли это на самом деле проанализировал Виктор Зубик, основатель компании Smarent, на реальных кейсах.
В этой статье: • Как изменились цены на недвижимость за последние 10 лет? • Почему инфляция летит вверх даже при ставке 21%? • Инфляция – не гарантия роста цен на недвижимость • Ключевая ставка 23% – вполне реальная перспектива • Почему же люди продолжают покупать квартиры по высоким ставкам? • 2025 год – год реинвестиции • Опасные инвестиции: не вся недвижка спасает от инфляции • Траншевая ипотека как альтернатива флиппингу
Как изменились цены на недвижимость за последние 10 лет?
Цены на недвижимость за последние 5 лет изменились кардинально. А если оглянуться на 10 лет назад, к 2014 году, то можно заметить интересную картину. Этот период ознаменовался кризисом в США, который затронул и Россию, вызвав спад на рынке недвижимости и в валюте, и даже в рублях.
В 2014 году классическая однокомнатная квартира в панельном доме в Москве могла стоить около 6 млн ₽, а уже в 2015 году за 4,5–5 млн ₽ можно было купить однушку в хрущевке, и не где-то за МКАДом, а возле метро. Например, в районе Новых Черемушек. Сейчас же, если вам предложат квартиру за 6 млн ₽, вы, скорее всего, примете это предложение не раздумывая, даже если речь идет об ипотеке с высоким процентом. Почему? Потому что нынешние цены намного выше.
Что можно купить за 6 млн сегодня? Если вы прямо сейчас отправитесь на поиски квартиры за 6 млн ₽ в Москве, то наткнетесь на весьма скромные варианты: например, ЖК «MySpace Аминьевская», но это больше похоже на компромисс, чем на квартиру мечты. Это небольшие комнатушки по 13 метров, и не всегда понятно, оформлены ли они как квартиры или апартаменты.
Для сравнения: если средняя «однушка» раньше была около 38 м2, то сейчас 13 метров за те же деньги — уже реальность. Грубо говоря, стоимость квадратного метра выросла втрое. Инфляция — мощный двигатель изменений на рынке. Можно только представить, что будет через 10 лет, в 2035 году. За 6 млн мы, вероятно, сможем купить разве что шкаф-купе в центре города. Минимальная стоимость жилья, скорее всего, начнется с 10–15 млн ₽ за небольшую студию.
И главный вопрос: защищает ли недвижимость от инфляции? Эта тема особенно интересна. Цены растут, инфляция ускоряется, но недвижимость всегда считалась относительно надежным инструментом для сбережения капитала. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться, не углубляясь в сложные аналитические выкладки, а посмотрев на реальные примеры из жизни.
Почему инфляция летит вверх даже при ставке 21%?
Инфляция и ключевая ставка ЦБ — два слова, которые сейчас знает каждый. В 2023 году слово «ставка» по популярности обошло даже такие громкие проекты, как сериал «Слово пацана».
По данным РБК, годовая инфляция в России сейчас составляет почти 9%. Казалось бы, Центральный банк увеличивает ключевую ставку до 21%, чтобы сдержать рост цен, но они все равно ползут вверх. Только за одну неделю рост составил 0,36%. Может, это и кажется незначительным, но если каждую неделю добавлять по 0,3%, то за год это выливается в 15% инфляции. Вопрос: что же не так? Почему высокая ставка не помогает остановить инфляцию?
Когда ключевая ставка достигла 21%, ожидалось, что инфляция начнет падать, как это случилось в 2022 году, когда ставка была 20%. Однако в этот раз эффект оказался противоположным: инфляция только ускоряется. Почему? Все просто: люди, видя рост цен и ставки, начинают активно покупать — недвижимость, товары, все, что можно. Это парадоксально, но высокая ставка стимулирует потребление, особенно в сегменте недвижимости. Для многих россиян ключевая ставка стала практически синонимом инфляции. Глядя на графики Центробанка, можно увидеть красную линию (инфляция) и синюю (ставка). В прошлом синяя линия поднималась, а красная опускалась, но сегодня это правило перестало работать.
Одной из причин такого поведения стала семейная ипотека — пожалуй, единственный островок доступности в море дорогих ставок. По этой программе семьи с детьми до 6 лет могут взять до 12 млн ₽ под 6% на 30 лет. Это невероятно выгодно. Представьте, кто-то просит у вас в долг 12 млн на тех же условиях. Вы бы вряд ли согласились, потому что это практически бесплатные деньги. А тут государство предлагает такие условия, и люди охотно ими пользуются.
Но ошибочно думать, что любая квартира, купленная в семейную ипотеку, спасет вас от инфляции. Во-первых, эффективная ставка по семейной ипотеке составляет около 8% с учетом страховки и всех затрат, а при официальной инфляции 9% рост квартиры должен быть минимум на 10% в год, я это бывает не всегда.
Интересный момент: даже если ставку семейной ипотеке поднять до 8-10%, на мой взгляд, спрос бы не изменился, хотя государства это было бы выгоднее. Однако программа уже утверждена, и менять ставку проблематично. А вот предельную сумму изменить легче. Например, сейчас максимально доступная сумма по семейной ипотеке — 12 млн ₽. Если ее уменьшить, скажем, до 6 млн, больше семей смогли бы воспользоваться программой, а общее число льготных ипотек увеличилось бы.
Поэтому если вам дают семейную ипотеку, этой возможностью нужно воспользоваться, но с умом.
Более того, сами льготные программы тоже подстегивают инфляцию. Если бы вся недвижимость продавалась только под рыночную ставку 28%, мы, вероятно, увидели бы снижение цен. Но реальность такова, что семейная ипотека по-прежнему действует, а это 6%. Еще есть IT-ипотека под 5%, есть траншевая ипотека, есть субсидированная, по которой ставка иногда доходит до 3,5% (правда обычно с завышением цены). Кстати траншевая и субсидированная ипотека будет отменена с 2025 года. А остальные программы могут быть скорректированы, ради достижения цели по инфляции.
Самое интересное, что половину всех новостроек по-прежнему покупают в ипотеку. И это еще один фактор, почему высокая ставка не работает. Даже если ипотека станет 30%, застройщики найдут способы предложить кредит клиентам по более низкой ставке, но с завышением цены. И когда человеку предлагают взять квартиру в ипотеку под 14% при рыночной ставке 28% (скидка на ипотеку 50%), ему кажется, что это халява и такой шанс упускать нельзя. Все это подогревает рынок. Ключевая ставка, которая должна охлаждать спрос, превращается в инструмент, стимулирующий покупательскую активность.
Инфляция – не гарантия роста цен на недвижимость
Я часто использую одну показательную диаграмму по инфляции. За 10 лет ее прирост составил почти 100%, а за 11 лет, включая 2024 год, уже больше 100%. Это официальные данные, а реальная инфляция может быть еще выше. Многие думают, что при такой инфляции выгодно покупать любую недвижимость: цены все равно вырастут, и через 10 лет окажешься в плюсе. Но это миф. В реальности все зависит от выбора объекта.
Например, если в 2014 году средняя стоимость недвижимости была 160 тыс. ₽ за м2, то при индексации на размер официальной инфляции к 2023 году она должна была бы быть около 320 тыс. А фактически средние цены за это время выросли до 250 тыс. за метр. То есть вместо двукратного роста — лишь на 15-20% за 10 лет. Например, многие квартиры, купленные в 2014 году за 220 тыс. за квадрат, сейчас стоят около 250-280 тыс. Это подтверждает, что рост цен далеко не всегда соответствует инфляции.
Часто блогеры и риелторы говорят: «Посмотрите на инфляцию, покупайте недвижимость, она всегда дорожает». Но это манипуляция. Можно на этом же графике взять минимум и максимум, подобрать нужный интервал, и от этого строить утверждения, но это игры со статистику.
Да, на долгом горизонте недвижимость абсорбирует инфляцию, но только на этот фактор опираться нельзя. Цены зависят не от инфляции, а от конкретного объекта. Например, ЖК «Прибрежный парк» — это, на мой взгляд, плохая инвестиция. В 2021 году однокомнатные квартиры там продавались за 5,9-6,1 млн ₽. За 3,5 года их стоимость увеличилась максимум на 1 млн ₽. Причем это данные застройщика. Реальные сделки же могли быть еще ниже, например, по 5,5 млн. Даже с таким исходным уровнем рост за несколько лет оказался минимальным.
Если открыть ЦИАН, может показаться, что все отлично: цены растут, в доме продается по полсотни квартир в месяц, а средняя стоимость квартиры якобы составляет 9 млн ₽. Однако такая информация не дает реального понимания рынка. Она, скорее, иллюзия, чем аналитика.
И рядом конкретная квартира, которая была куплена за 5,5-5,9 млн ₽, и за три года ее стоимость выросла всего на миллион рублей. Теперь представим, что квартира покупалась в ипотеку, а не за наличные. При вложении 5–6 млн ₽ и продаже за 7 млн через 3 года вы бы оказались в убытке: проценты по ипотеке, комиссия за подбор и продажу недвижимости, страховка и другие расходы могли бы съесть полтора миллиона рублей. В результате итоговая прибыль становится отрицательной.
Такие ситуации наглядно показывают, что даже при высокой инфляции, рекордах на рынке и кажущемся росте цен покупка неподходящего объекта может обернуться убытками.
Некоторые зрители, кстати, обвиняют меня в том, что я учу спекуляциям. Это не так. Основная цель — объяснить, как грамотно выбрать объект недвижимости, использовать программы господдержки и сохранить семейный капитал. Я показываю примеры неудачных инвестиций и объясняю, почему важно тщательно анализировать рынок.
Застройщики вроде Самолета и ФСК часто завышают стоимость недвижимости, манипулируя неопытными покупателями. В офисе продаж вас обязательно спросят о планах на инвестиции, но по факту их цель — продать квартиру в своем комплексе, а не дать объективную аналитику.
Именно поэтому важно понимать, что недвижимость растет в цене не всегда. • Инфляция и стоимость недвижимости не связаны прямо пропорционально • Выбор объекта недвижимости важнее, чем инфляция или ставка по ипотеке • Покупаете у застройщика - продаете физлицу • Важнее рыночная стоимость и спрос • Инфляция сохраняет стоимость недвижимости на более долгосрочном периоде (10-20 лет)
Инфляция и ставки по ипотеке не определяют успех сделки. Ключевое — выбор объекта. Иногда вместо покупки квартиры имеет смысл рассмотреть депозит: он обеспечит более стабильный и предсказуемый доход. Если цель покупки — сохранение семейного капитала, использование льгот, субсидий, налоговых вычетов, то это одна стратегия. Но если речь идет о спекуляциях, то чаще всего зарабатывают риелторы и брокеры, а покупатель остается в убытке.
Ключевая ставка 23% – вполне реальная перспектива
20 декабря 2024 года состоится заседание ЦБ, и, вполне вероятно, ставку поднимут до 23%. Но это не означает наступление кризиса, аналогичного 2008 году. Да, ставка растет, но средние проценты по ипотеке остаются низкими, поскольку практически все кредиты сейчас выдаются с фиксированной ставкой. Это отличает ситуацию в России от кризиса в США, где повышение ставки ФРС автоматически увеличивало ежемесячные платежи по ипотекам, что и стало одной из причин обвала рынка.
Сегодня же в России средняя ставка по всем видам сделок (ДКП, уступка, ТДУ) составляет около 9%. Это довольно низкий показатель для России, что играет ключевую роль в поддержании рынка. Почему? Во-первых, люди не хотят продавать недвижимость, особенно если у них выгодная ставка. Даже при росте цен на жилье возникает вопрос: что делать с вырученными деньгами? Хранить их в условиях инфляции и экономической нестабильности мало кто хочет.
Во-вторых, фиксированная ставка помогает избежать роста ежемесячных платежей, что стабилизирует рынок. Даже несмотря на увеличение закредитованности, доля просроченных задолженностей остается на уровне всего 0,4%. Это говорит о том, что люди всеми силами пытаются сохранить свою недвижимость: они готовы экономить на всем, но ипотеку платят. Для многих она стала символом финансовой стабильности, основанием пирамиды потребностей Маслоу.
Высокая ключевая ставка меняет подход к покупке жилья: • Люди могут отказаться от ипотек с 28–30% годовых, но начнут активнее использовать рассрочку. Для застройщиков это может быть даже выгоднее: нужно продавать всего несколько квартир в месяц, чтобы пополнять эскроу-счета. • Рассрочка становится особенно актуальной для профессиональных инвесторов, которые работают без государственной поддержки и субсидий, перепродавая жилье на вторичном рынке. • Другой вариант — гибридные схемы. Например, покупка квартиры в рассрочку с одновременным размещением свободных средств на депозите: доходы от депозита могут компенсировать платежи по рассрочке и обгонять инфляцию. • Но впереди серьезные изменения. С 1 июля 2025 года возможны реформы, которые полностью отменят траншевые ипотеки и субсидии. Это может стать моментом перелома для рынка. Если спрашивать, когда возможна серьезная коррекция цен, вероятнее всего, это август 2025 года. Но пока это долгосрочная перспектива, и ближайшее будущее рынка все еще остается довольно стабильным.
Почему же люди продолжают покупать квартиры по высоким ставкам?
Люди продолжают покупать недвижимость, несмотря на высокий «ключ» и сложные экономические условия, потому что недвижимость остается одним из самых понятных и доступных способов сохранить деньги в условиях инфляции. Если деньги просто лежат на счету или под матрасом, они быстро теряют свою покупательную способность. Цены на недвижимость за последние 10 лет выросли в два раза, и вместе с этим увеличилась стоимость аренды. Люди понимают, что лучше купить сейчас, пока сбережения не обесценились еще сильнее. Например, квартира в Москве, которая раньше стоила 7 млн ₽ и сдавалась за 45 тыс. в месяц, сегодня оценивается в 14 млн и сдается за 100 тыс. И совсем не факт, что зарплаты у всех тоже выросли в два раза. Покупка недвижимости — это одновременно защита от инфляции и фиксация текущих расходов на жилье.
Люди, которые купили жилье несколько лет назад под высокие проценты, уже успели рефинансировать ипотеки, когда ключевая ставка снижалась. Это позволило уменьшить их ежемесячные выплаты и сделало владение еще выгоднее.
К тому же недвижимость не требует глубоких знаний или экспертизы. Даже люди пожилого возраста спокойно сдают свои квартиры и получают доход выше пенсии. Золото, хотя и сохраняет ценность, не приносит регулярного дохода. Акции, облигации или криптовалюта требуют финансовой грамотности и всегда связаны с риском. Зарубежная недвижимость для большинства остается недоступной. Поэтому квартира становится очевидным выбором для тех, кто хочет получать стабильный и прогнозируемый доход.
Но стоить отметить, что при сдаче в аренду квартиры без экспертизы люди теряют деньги, потому что могли бы сдавать квартиру дороже. Например, разница в цене между квартирой без подготовки и квартирой с подготовкой от Смарент составляет почти 40 тыс. ₽ в месяц. А это около 1,5 млн ₽ за три года, при этом вложения были в районе около 500 тыс. Но и даже неподготовленную квартиру можно сдавать, и какой-то арендатор, пусть и не самый стабильный, найдется.
Таким образом, главная причина, почему люди покупают недвижимость, — это желание защититься от инфляции и сохранить капитал. Простота и доступность этого инструмента делают его идеальным выбором для большинства.
2025 год – год реинвестиции
Рынок недвижимости в 2025 году действительно готовит множество сюрпризов. Реинвестиции, переход на вторичное жилье и рост недоверия к застройщикам — это тренды, которые набирают обороты.
Все больше людей выбирают вторичное жилье, потому что считают, что покупка квартиры на этапе строительства — это риск, и даже выгодные рассрочки, траншевые ипотеки и скидки не привлекают. Многие боятся банкротства застройщиков или затягивания сроков строительства. Но это проблема непонимания рынка.
Многие идут и покупают квартиру со старым ремонтом в несовременном доме, но это зачастую менее выгодное вложение. Такие квартиры-бабушатники нужно продавать и перекладываться в более современные проекты, где и жить комфортнее, и сдавать при необходимости выгоднее.
Когда мы говорим в наших отчетах о росте арендной ставки, то мы, в первую очередь, говорим о новом фонде. Именно там люди хотят жить и готовы за это платить.
Вторичный рынок привлекает своей понятностью: здесь можно увидеть реальную квартиру, район, инфраструктуру, да и ликвидность таких объектов зачастую выше.
Опасные инвестиции: не вся недвижка спасает от инфляции
Многим кажется, что рынок недвижимости – гарантированно защитит ваши деньги от инфляции, и там просто невозможно ошибиться. Но это не так. Возьмем, к примеру, наш «любимый» ФСК с «инвестиционной находкой» в виде студии за 19 млн ₽ в ЖК «Амбер Сити» возле метро «Беговая». Это прекрасный район, несмотря на близость Ваганьковского кладбища, да и соседство с промкой мало кого смущает, к тому же она, вероятно, будет активно застраиваться. Рядом ТТК – удобно для автомобилистов.
И это как раз пример очень плохой инвестиции. Несмотря на формулировку застройщика, это не однокомнатная квартира, а студия, причем огромного метража – почти 33 квадрата. Планировка неудобная – всего одно окно и отсутствие отделки делают такую покупку сомнительной. Даже с учетом «скидок» и «привлекательных условий» это выглядит как заведомо проигрышный вариант для инвесторов.
Такие квартиры сейчас активно предлагают в траншевую ипотеку с первоначальным взносом всего 4 млн ₽, а остальные 16 млн – позже, когда дом достроят. Но давайте посчитаем. Если вы просто эти 4 млн положите на депозит, то за 24 месяца вы получите 1,5 млн ₽.
Но в чем риск? Если вы эту квартиру купите за 20 млн в ипотеку на 30 лет, то есть 16 млн со ставкой 25%, то ваш ежемесячный платеж будет составлять 333 тыс. Да, это траншевая ипотека, и платить по рыночной ставке вам придется позже, например, где-нибудь с середины 2027 года. Но реальная передача ключей может по факту затянуться до 2029 года. Это значит, что покупатель полтора года будет терять деньги на процентах, даже не имея возможности заселиться или сдать квартиру в аренду, а это почти 5 млн ₽ конских процентов впустую, особенно ставка по ипотеке остается высокой (25–30%). И более того, ФСК сейчас дает траншевую ипотеку даже не на 24 месяца, а на 18, то есть до середины 2026 года, что лишь повышает риски.
Если вы думаете: «Ладно, куплю эту квартиру, а через 18 месяцев или два года перепродам, ведь инфляция и рост цен все равно сделают свое дело», — давайте посмотрим на это более трезво. Вот, например, ЖК «Авиатика» от ФСК. Сейчас готовая студия в этом комплексе стоит 15 млн ₽. Даже если мы предположим, что недвижимость будет расти на 10% в год (а причин для такого роста пока нет), то в 2027 году эта студия будет стоить максимум 17-18 млн ₽. Это с учетом всех возможных оптимистичных сценариев.
В ЖК «Династия» уже готовая однокомнатная квартира площадью 42 м2 стоит 24 млн ₽, а в строящемся Sezar City однокомнатные квартиры продаются по 17 млн ₽ за 40 м2. На этом фоне ваша предполагаемая инвестиция в студию за 20 млн ₽ в проекте «Амбер Сити» выглядит не просто невыгодной, а откровенно рискованной.
Почему? Потому что такие проекты, как «Амбер Сити», предлагают неликвидные квартиры с завышенной ценой и дополнительными рисками. Даже если мы возьмем однушки от ФСК с white box за 23 млн ₽ на втором этаже, они тоже проигрывают в сравнении с готовыми квартирами в «Династии» за 24 млн ₽ или строящимися объектами в Sezar City за 17 млн. Траншевая ипотека, отсрочки и рассрочки создают иллюзию доступности. На деле же вы попадаете в ловушку больших переплат.
Если вернуться к сценарию с «Амбер Сити», то даже при идеальных условиях — например, если бы вам позволили внести 4 млн ₽ сейчас, а следующий платеж был бы только при передаче ключей, — это выглядело бы хотя бы честно. Но такой щедрости от застройщика ждать не приходится: ему нужно наполнять эскроу-счета. В итоге ваша «инвестиция» превращается в дорогостоящую головную боль, которая не спасет ваши деньги от инфляции, а только усугубит финансовую нагрузку.
Логичнее положить эти 4 млн на депозит и заработать за два года примерно 1,5 млн ₽ на процентах, чем рисковать покупкой квартиры, которую потом будет сложно перепродать даже с минимальной прибылью. Особенно когда на рынке уже есть готовые или более ликвидные альтернативы.
Траншевая ипотека как альтернатива флиппингу
Если человек решит пойти во флиппинг и купит однушку в Sezar City, хотя этот проект далеко не безупречен: к качеству застройщика есть вопросы, планировки оставляют желать лучшего, то это может быть выгоднее вторички.
Допустим, вы вносите 8,5 млн ₽ на старте, а оставшиеся 8,5 млн перед сдачей дома в эксплуатацию. Добавьте к этому 4,5 млн на ремонт — итоговая сумма вложений составит около 23 млн ₽. Готовая квартира в «Династии» с аналогичными характеристиками сегодня стоит около 30 млн ₽. Если предположить, что рынок останется стабильным, то через 4 года (к 2028 году) вы можете продать эту квартиру за 31 млн ₽, получив доходность в 8 млн ₽. При этом инвестиции у вас идут частями, а не одним большим платежом, что снижает риски. И лучше защищает от инфляции.
Но все сказки, что вы вносите 5 млн ₽ за студию в строящемся ЖК с обещаниями и через пару лет перепродадите ее за 27-28 млн ₽ - это лишь сказки. Реальные цифры такие: к моменту ввода дома в эксплуатацию квартира без отделки и с неудобной планировкой, вероятно, не подорожает до обещанных высот. Максимум — догонит рынок, а может, и вовсе окажется неликвидной.
Фактически, все эти истории про быструю и легкую прибыль — инструмент заработка не для вас, а для блогеров и риелторов, которые создают красивую картинку. Настоящая доходность в недвижимости всегда умеренная. Она скорее защищает ваши деньги от инфляции, чем обеспечивает сверхприбыль. Поэтому нужно смотреть на реальные цифры, взвешивать риски и понимать, что заработать «легкие миллионы» без вложения времени и усилий в анализ рынка невозможно.
И даже с Sezar City нужно быть осторожным. Это не идеальный проект, но шансов на успешную инвестицию там больше: стоимость стройки начинается с 17 млн, а готовые квартиры аналогичного сегмента стоят 24 млн ₽. Разница есть, но ожидать золотых гор — глупо. Вложения в недвижимость — это работа, а не лотерея.
Если говорить о реальных кейсах, то вот несколько хороших примеров того, что мы покупали своим клиентам. Например, тот же Зиларт: когда у застройщика на сайте указана цена 12,5 млн ₽, а с помощью Smarent квартиру можно взять за 9 млн, да еще в траншевую ипотеку, это, конечно, выглядит как хороший вариант. По нашим прогнозам, готовая студия с отделкой будет стоить в 13,5 млн ₽. Но лично я считаю, что цена может быть и выше, с учетом более высокого качества новых корпусов и открытия метро.
Или, например, Страна Озерная: официальная стоимость объекта у застройщика — 18 млн ₽, но мы смогли купить квартиру для нашего клиента за 16,4 млн. Если цена объекта составляет 16 млн ₽, плюс ремонт, который обойдется примерно в 3 млн, то итоговая стоимость для клиента составит 19,5–20 млн ₽. При этом, согласно нашей аналитике, рыночная стоимость таких объектов составляет около 23 млн ₽.
Обе квартиры покупались в рамках пакета «Лайт» - стоимость первого этапа, то есть составления стратегии, финансовой модели и анализ рынка, составляет всего 19900 ₽, а второй этап (подбор самого объекта на первичке и сопровождение сделки) – 1% от цены объекта. Это оптимальный пакет для тех, кто ищет вариант в новостройках.