Квартира в Москве за 10 млн ₽ вместо 20 может стать новой реальностью, если на рынке недвижимости произойдут определенные изменения, заставляющие застройщиков и продавцов снизить цены. Многие надеются на скидки в 30-50% после снижения ключевой ставки Центробанком, мечтая купить квартиру не за 15 млн, а за 9. Что же должно произойти на рынке недвижимости, чтобы цены на квартиры рухнули, рассуждает Виктор Зубик, основатель компании Smarent.
В этой статье:
● Что должно случится, чтобы цены упали?
● Экономический фактор: депозиты
● Количество предложений на рынке
● Реновация
● Cancel-сделки
● Окончание льготных программ ипотеки
● Стоимость владения недвижимостью
● Рыночный и социальный фактор
● Инвесторы
● Снижение количества приезжих
● Макроэкономический и политический фактор
● Отмена санкций
● Инфляция
● Выводы
● Что должно случится, чтобы цены упали?
● Экономический фактор: депозиты
● Количество предложений на рынке
● Реновация
● Cancel-сделки
● Окончание льготных программ ипотеки
● Стоимость владения недвижимостью
● Рыночный и социальный фактор
● Инвесторы
● Снижение количества приезжих
● Макроэкономический и политический фактор
● Отмена санкций
● Инфляция
● Выводы
Что должно случится, чтобы цены упали?
Цена меняется вместе с изменением баланса спроса и предложения: чтобы цены поползли вниз, нужно чтобы упал спрос, а предложение выросло. Сейчас на рынке недвижимости, да и в целом в рамках всей экономики в России не все так радужно. На депозитах у физических лиц больше 60 триллионов ₽, у юридических лиц примерно столько же: рассуждали про это в подкасте с Михаилом Михайловичем Задорновым – и многие считают, что это бомба замедленного действия.
Снижение ставок по депозитам заставляет многих инвестировать в недвижимость или фондовый рынок. Если ставки упадут резко, люди начнут переводить свои деньги в активы, такие как автомобили и новые айфоны, что, безусловно, повлияет на рынок недвижимости.
За последнее время спрос на ипотеку снизился больше, чем на 50%: люди охотнее продают свою квартиру и перекладывают деньги на депозит, потому что недвижимость, к сожалению или к счастью, такой доходности не дает. И в целом доходы населения сейчас активно снижаются, никто не может себе позволить купить недвижимость. Наверняка про большинство таких моментов вы и сами задумывались или слышали от знакомых, журналистов и блогеров.
Вроде бы вот это все должно привести к снижению цен на рынке недвижимости.
Но есть и более серьезные факторы, которые могут повлиять на недвижимость и сделать ее сильно дешевле.
Экономический фактор: депозиты
Стоимость недвижимости зависит от нескольких факторов, один из них – экономический. Если депозиты предлагают 30-40% годовых, люди предпочтут их вместо покупки жилья. Например, продать квартиру за 20 млн, вложить в депозит под 40% и получать около 8 млн дивидендов в год кажется более выгодным. В недвижимости доходность ниже.
Похожая ситуация в Турции: высокая ключевая ставка и привлекательные депозиты ведут к падению цен на жилье. Депозиты там, действительно, довольно хорошие. Правда, не все доверяют турецкой лире.
Инвесторы в турецкую недвижимость сталкиваются с потерями, в дополнение к этому просела аренда, так как туристический сезон в 2025 году оказался не лучшим.
Количество предложений на рынке
Второй важный экономический фактор — рост предложений на рынке. Цены на недвижимость не падают, потому что застройщики не запускают новые проекты. Новые старты продаж редки, а физические лица, купившие квартиры по льготным ипотечным программам с низкими ставками, не спешат их продавать.
Я сам живу в квартире, которую купил со ставкой 10,2 в ипотеку и не собираюсь эту ипотеку досрочно гасить, так как ипотечный платеж меньше, чем аренда аналогичной квартиры.
Именно поэтому у застройщиков предложений мало, у физических лиц еще меньше. Это сдерживает цены на фоне снижения спроса.
Если спрос останется низким, а застройщики начнут массово вводить новые проекты, это приведет к резкому падению цен — до 30% или даже больше.
Поэтому застройщики осторожно подходят к запуску новых объектов, и в 2027-2029 годах ожидается минимальный ввод новостроек по данным Дом.РФ.
Реновация
Но есть своего рода серый кардинал – реновация, которая к 2028 году будет бить рекорды по метражу и может или убить рынок недвижимости, или сделать его более доступным.
Только за 2024 год было построено более миллиона м² жилья по реновации. А к 2027-2028 году планируется выйти на уровень 2-3 млн м² жилья. Для понимания, за 2024 год внутри МКАД застройщики построили примерно столько же.
И если в 2028 году государство введет три млн жилой недвижимости по программе реновации, это сильно увеличит количество предложений. А при низком спросе это, соответственно, может довольно сильно сбить цены на недвижимость.
Cancel-сделки
Еще одним важным экономическим фактором становятся cancel-сделки. Я говорил про это в большом выпуске про рассрочки: судя по статистике, 90-95% сделок у застройщиков оформлены в рассрочку. Люди платят 50-70 тыс. ₽ в месяц, а затем сталкиваются с необходимостью внести крупную сумму — 12-15 млн ₽, плюс ремонт за 5 млн. А где деньги взять?
Без доступной ипотеки многие откажутся от сделок, рискуя потерять 10% от стоимости квартиры или полностью её утратить. В сочетании с реновацией на 3 млн м² предложение возрастет, а спрос останется низким. Это приведет к тому, что люди будут вынуждены продавать квартиры за бесценок, теряя свои вложения.
В итоге инвесторы, попавшие в такие ситуации, могут пожалеть о том, что не вложили деньги в депозит.
Окончание льготных ипотечных программ
К 2030 году льготные программы могут завершиться, что создает не самые оптимистичные прогнозы. Эти программы могут прекратиться уже в 2028 или 2029 годах. В настоящее время государство тратит более триллиона рублей в год на субсидирование ипотеки, и в какой-то момент может решиться отменить все льготы, включая семейную и IT-ипотеку. Это усложнит продажу для застройщиков.
Льготные программы действуют только на первичном рынке, что приведет к снижению спроса на фоне увеличения предложения. Бомба замедленного действия, про которую мало кто говорит. Это создает риск, что снижение произойдет не завтра, а к 2028-2029 годам, если факторы совпадут.
Стоимость владения недвижимостью
При покупке квартиры или в процессе строительства вы не платите ничего, но не стоит забывать о налоге на имущество – стоимости владения недвижимостью. Для нежилой недвижимости этот налог может быть в три раза выше.
И государство может в любой момент существенно увеличить эту стоимость, что почувствуют на себе владельцы квартир. Например, с 2025 года регистрация квартиры подорожала с 2 до 4 тыс. ₽. Казалось бы, немного.
В Европе регистрация с учетом услуг нотариуса может достигать до 1% от стоимости недвижимости.
В России повышение налогов на владение в дополнение к растущим коммунальным тарифам может значительно увеличить расходы на недвижимость. Например, коммунальные платежи за однокомнатную квартиру площадью 50 м² в бизнес-классе к 2029 году могут вырасти до 12-15 тыс. ₽, а вместе с электричеством будут все 20 тыс.
Все эти факторы могут негативно сказаться на рынке недвижимости. Необходимо учитывать курс доллара и покупательскую способность, но многие об этих нюансах даже не задумываются.
Рыночный и социальный факторы
Второй фактор – это рыночный и социальный факторы. На самом деле самая большая опасность для рынка недвижимости – это переоценка стоимости недвижимости.
Если вы планируете покупку квартиры или улучшение жилищных условий, вряд ли выберете хрущевку или дома П-44, построенные в 80-х.
Скорее всего, вас привлекает новый дом с двором-парком, детским садом, паркингом, стрит-ритейлом, прогулочной зоной, высокими потолками и панорамными окнами. Потребители стремятся к такой недвижимости, и это нормально.
Хотя есть и любители сталинок.
Остальные дома: брежневки, хрущевки, старые дореволюционные дома, которые дороги в обслуживании, либо сносятся и заменяются новыми домами по реновации, либо эта недвижимость не сносится, но она никому не нужна.
Продажа такой недвижимости, скорее всего, поможет сохранить капитал. Даже если вы вложите деньги в депозит, вы сможете обойти многих инвесторов на рынке. Я советую реинвестировать: продать старую квартиру и вложить средства в новое жилье в развивающихся районах.
Компания Smarent предлагает услугу оценки стоимости вашей недвижимости и анализа портфеля. Мы можем помочь определить, какие объекты потеряют в цене, независимо от экономических факторов. Рекомендую воспользоваться этой услугой, пока она бесплатна.
Инвесторы
Другой рыночный фактор – это инвесторы. Их стало слишком много, хотя их количество снижается: многие обожглись, потеряли свои деньги на разных программах типа рассрочки, многие оставили свои деньги во флиппинге и теперь понимают, что любой депозит оказался более выгодным.
По итогу люди сейчас думают, что лучше вообще не инвестировать.
Депозит — это надежный инструмент, и его привлекательность сохранится, независимо от ключевой ставки в конце 2025 года. Даже при снижении ставки это не станет критичным. Доля инвесторов составляет около 10%, и если она сократится вдвое, это сильно ударит по стартам продаж новостроек, так как девелоперам важно продавать определенный объем на этапе котлована.
Квартиры хорошо продаются, когда возводятся этажи и виден прогресс, что повышает цену. В первый год, когда проводятся подготовительные работы, и прогресс не так заметен, инвесторы необходимы, так как отсутствие их поддержки повлияет на продажи и приведет к снижению цен.
В 2023-2024 годах было много дорогих стартов продаж с последующим снижением цен. Почему? Нет инвесторов. Да, может где-то застройщики вышли с неправильной моделью, но в большей степени это показатель снижения инвестиционного спроса.
Если фондовый рынок вырастет, владельцы облигаций смогут снова отдать предпочтение этому инструменту, увидев снижение ключевой ставки и рост стоимости облигаций. Компании, такие как ПИК и Самолет, которые отказались от дивидендов, могут начать их выплачивать, как это сделал ЛСР.
По итогу многие вернутся на фондовый рынок, что может привести к снижению цен на квадратный метр и вторичное жилье из-за избытка неликвидных объектов.
Снижение количества приезжих
Самый важный рыночный и социальный фактор – это снижение количества людей, которые переезжают из регионов в Москву.
Почему растут арендные ставки? Из-за высокого спроса и ограниченного предложения. В 2024 году наблюдалось минимальное количество свободных квартир в Москве при максимальном спросе, который продолжал расти. В кризис люди стремятся переехать в столицу ради лучших возможностей трудоустройства.
Но в последнее время количество мигрантов сокращается: многие не хотят жить или работать в Москве и уезжают. Следовательно, количество площадей освобождается. Да и многие люди сейчас работают на удаленке.
У нас в гостях был Дмитрий Дибров, и мы обсуждали, что огромное количество российских айтишников живут в Ростове, Таганроге, Новосибирске, где угодно, только не в Москве. Многие предпочитают оставаться в своих городах с хорошим климатом или строить дома, например, в Краснодаре. Это влияет на стоимость недвижимости. Высокий спрос в Москве и Питере заставляет девелоперов повышать цены и снижать объемы продаж. Если количество переезжающих и покупателей снизится, цены упадут.
При этом тысячи людей мечтают купить квартиру в Москве для аренды или для своих детей, которые переедут учиться в МГУ или Вышку.
И это не плохо, но это влияет на рынок аренды и стоимость квартиры.
Макроэкономические и политические факторы
И третий фактор — это макроэкономические и политические факторы.
С начала 2022 года, особенно осенью с началом мобилизации, цены на недвижимость резко упали. В это время действовали доступные и льготные ипотечные программы, включая нулевую ставку. Можно было взять ипотеку на 30 лет под 10% годовых на квартиры стоимостью 10-12 млн ₽ в нормальных районах Москвы. Однако спрос был низким из-за геополитических рисков.
Если ситуация повторится, это снова негативно скажется на рынке недвижимости. Неважно, какая ипотека или ставка ЦБ — когда миллионы людей не хотят жить в этом регионе, это влияет больше, чем кажется. Тысячи людей выставили квартиры на продажу по цене ниже покупки, а многие отказались от покупки из-за рисков.
Такое может повториться, и это стоит учитывать, если вы планируете приобретение недвижимости.
Отмена санкций
Отмена санкций, которых сейчас много, может привлечь инвесторов к зарубежным рынкам. Открытие SWIFT упростит инвестиции в другие страны без использования USDT и серых схем.
На сегодняшний день элитная недвижимость в Москве входит в топ-10 в мире, потому что многие не знают, куда инвестировать или боятся, что зарубежную недвижимость, например, домик возле озера Комо, отберут.
И поэтому они покупают квартиру на Ходынском бульваре или на Пресне стоимостью 2 млн за квадратный метр. Или машино-место за 14 млн ₽. Не квартира, не студия, а машино-место.
И все это продается именно потому, что зарубежные рынки официально закрыты.
Если откроются зарубежные рынки, владельцы элитной недвижимости и покупатели дорогих проектов (от 50 млн) могут переключиться на иностранные варианты. Они решат продать свою российскую недвижимость, что увеличит предложение на рынке.
Инфляция
Рост инфляции и цен на товары первой необходимости приведет к тому, что люди будут сосредоточены на нехватке денег для продуктов и коммунальных услуг, а не на инвестициях в недвижимость или улучшении жилищных условий.
Рост инфляции, хотя и замедляющийся, привел к снижению числа людей, рассматривающих улучшение жилищных условий. Это, в свою очередь, уменьшает количество сделок и спрос на недвижимость.
Если реальные доходы населения не будут расти, спрос на недвижимость, особенно дорогую, снизится: никто не будет покупать такие машино-места, даже если их стоимость снизится с 14 до 7 млн ₽.
Выводы
Есть три основные фактора, влияющие на рынок недвижимости:
1. экономические;
2. рыночные и социальные;
3. политические.
И много подпунктов. Для снижения стоимости квартиры на 25-50% необходимо сочетание нескольких факторов, каждый из которых может изменить цену на 5%. Важно учитывать курс доллара, покупательскую способность и качество недвижимости, которое, к сожалению, ухудшается. И это в целом логично – на строительные материалы тоже распространяется инфляция.
К 2030 году недвижимость может не только не вырасти, но и упасть из-за инфляции и снижения доходов населения. В любом случае, лучше не класть все яйца в одну корзину и диверсифицировать свои инвестиционные инструменты: полагаться на что-то одно, будь то недвижимость, депозиты или фондовый рынок, нецелесообразно. На мой взгляд, правильно подобранная недвижимость с хорошей локацией и планировкой должна быть в портфеле, потому как это надежный инструмент для сохранения капитала, хотя и со сложно прогнозируемой доходностью. В моем Телеграм-канале можно найти больше информации и аналитических отчетов для того, чтобы научиться выбирать недвижимость самостоятельно.