Недавние старты – что купить?
Старты продаж далеко не всегда бывают инвестиционно интересными. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает старты последних нескольких месяцев: локации, планировки и цены!
В этой статье:
Строить надо, но боязно
Рынок недвижимости сегодня находится в довольно парадоксальной ситуации. С одной стороны, государство активно стимулирует покупку жилья и мотивирует застройщиков строить больше. Ведь, согласно указу президента, к 2030 году средняя обеспеченность жильем на человека должна составлять около 33 квадратных метров. Как это будет реализовано на практике – большой вопрос, но строить нужно, и строить много.
С другой стороны, сами застройщики не торопятся начинать новые проекты. Причина проста – потребитель не готов нести свои деньги, независимо от формы оплаты: будь то ипотека, рассрочка или наличные. Особенно это касается объектов, сдача которых намечена на 2028-2029 годы.
Кроме того, большинство новостроек сейчас сдается без отделки, а сроки сдачи все чаще нарушаются. С учетом продленного моратория до 30 июня 2025 года и высокой вероятности его дальнейшего продления, перенос сроков стал практически нормой. Мы регулярно слышим от подписчиков: «Застройщик задерживает сдачу», «Объект передают в плохом качестве». Это не единичные случаи – это массовое явление. И если уже сейчас ситуация такова, сложно представить, что нас ждет в 2029 году.
Все это приводит к снижению темпов строительства, уменьшению числа новых стартов продаж и, как следствие, к падению спроса. Возможно, это даже часть продуманной стратегии: спрос снижается – строят меньше. Но все не так однозначно.
- Строить надо, но боязно
- Зачем нужны новостройки, когда есть вторичка?
- Как инфляция и ключевая ставка влияют на рынок недвижимости
- Обзор новых проектов в продаже
- ЖК МИRА от MR Group
- ЖК Dream Riva
- ЖК Родина Переделкино
- Мангазея в Богородском
- ЖК «Адмирал» от Галс
- ЖК Pave от Forma
Строить надо, но боязно
Рынок недвижимости сегодня находится в довольно парадоксальной ситуации. С одной стороны, государство активно стимулирует покупку жилья и мотивирует застройщиков строить больше. Ведь, согласно указу президента, к 2030 году средняя обеспеченность жильем на человека должна составлять около 33 квадратных метров. Как это будет реализовано на практике – большой вопрос, но строить нужно, и строить много.
С другой стороны, сами застройщики не торопятся начинать новые проекты. Причина проста – потребитель не готов нести свои деньги, независимо от формы оплаты: будь то ипотека, рассрочка или наличные. Особенно это касается объектов, сдача которых намечена на 2028-2029 годы.
Кроме того, большинство новостроек сейчас сдается без отделки, а сроки сдачи все чаще нарушаются. С учетом продленного моратория до 30 июня 2025 года и высокой вероятности его дальнейшего продления, перенос сроков стал практически нормой. Мы регулярно слышим от подписчиков: «Застройщик задерживает сдачу», «Объект передают в плохом качестве». Это не единичные случаи – это массовое явление. И если уже сейчас ситуация такова, сложно представить, что нас ждет в 2029 году.
Все это приводит к снижению темпов строительства, уменьшению числа новых стартов продаж и, как следствие, к падению спроса. Возможно, это даже часть продуманной стратегии: спрос снижается – строят меньше. Но все не так однозначно.
Зачем нужны новостройки, когда есть вторичка?
Казалось бы, выбор очевиден – зачем ждать сдачи объекта, особенно если речь идет о 2028-2029 годах, когда можно купить уже построенное жилье?
Если открыть карту Циана, то можно увидеть, что проектов с заявленной сдачей после 2028 года не так много. Но вот объектов, которые должны быть сданы после 2025 года – гораздо больше. И логика здравомыслящего покупателя такова: зачем мне ждать 2028-й, если можно выбрать квартиру с ключами уже в 2025-м?
Однако даже при покупке жилья с ближайшими сроками сдачи есть нюансы. Например, популярный комплекс «Северный порт» может предлагать тысячу вариантов квартир – с разными планировками, видами, отделкой и условиями рассрочки. А вот среди готовых объектов выбор сильно ограничен: 10–20 доступных квартир, где не факт, что найдется именно та планировка/вид, которые нужны.
Риски покупки новостройки с долгим сроком сдачи
Покупка жилья с ключами после 2028 года несет в себе ряд серьезных рисков, о которых многие не задумываются:
1.Застройщик может поменять стандарты качества
2.Возможно ухудшение качества дома – упрощение фасадов, входных групп, окон, лифтов – для снижения себестоимости
3.Финансовые расходы за время строительства: проценты за три года строительства (средний срок – 36 месяцев) могут составить более 2 млн ₽ (60*36 мес. = 2,16 млн ₽)
4.Риски недостроя / смены подрядчика / продажи проекта - Недавний пример – ЖК «Квартал Герцена», где 18% квартир были проданным одним застройщиком (Самолет), а достраивать их будет другой (Брусника). Хотя не факт, что в этом случае, будет хуже.
5.Продажа соседних очередей другим девелоперам
6.Нельзя оценить стоимость продажи / аренды: Сейчас можно примерно спрогнозировать доходность объекта на вторичке, но предсказать рынок 2029 года практически невозможно.
Есть ли преимущества у новостроек со сдачей в 2028-2029 годах? Безусловно, есть:
1.Покупка через бронирование – есть время подумать, посмотреть за динамикой, зафиксировав цену.
2.Минимальный взнос 20-30%.
3.Цены ниже, чем готовая аналогичная вторичка, хотя разница зачастую не столь значительна (10-15%, а не 30%, как было раньше).
4.Возможность выбрать квартиру на старте продаж (по планировке, виду и условиям покупки).
5.Более выгодная позиция для переуступки
6.Рассрочка до конца строительства по ДДУ (30-36 мес.)
Но с рассрочками нужно быть осторожным. Вот, кстати, реальный кейс: Один из подписчиков рассказал, что застройщик предложил рассрочку на 2 года на дом, который сдается уже в этом году. Звучит привлекательно, но на деле схема рискованная. ДДУ с такой рассрочкой зарегистрировать нельзя – дом вводится в эксплуатацию через 6 месяцев. Поэтому застройщик оформляет ДДУ, но после ввода в эксплуатацию расторгает его и заключает предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Клиент два года платит рассрочку, но без гарантий 214-ФЗ – деньги идут в залог. После полной выплаты или ипотеки подписывается окончательный договор купли-продажи (ДКП). Риски: у покупателя нет ДДУ, нет регистрации в Росреестре, а платежи не защищены законом.
Казалось бы, выбор очевиден – зачем ждать сдачи объекта, особенно если речь идет о 2028-2029 годах, когда можно купить уже построенное жилье?
Если открыть карту Циана, то можно увидеть, что проектов с заявленной сдачей после 2028 года не так много. Но вот объектов, которые должны быть сданы после 2025 года – гораздо больше. И логика здравомыслящего покупателя такова: зачем мне ждать 2028-й, если можно выбрать квартиру с ключами уже в 2025-м?
Однако даже при покупке жилья с ближайшими сроками сдачи есть нюансы. Например, популярный комплекс «Северный порт» может предлагать тысячу вариантов квартир – с разными планировками, видами, отделкой и условиями рассрочки. А вот среди готовых объектов выбор сильно ограничен: 10–20 доступных квартир, где не факт, что найдется именно та планировка/вид, которые нужны.
Риски покупки новостройки с долгим сроком сдачи
Покупка жилья с ключами после 2028 года несет в себе ряд серьезных рисков, о которых многие не задумываются:
1.Застройщик может поменять стандарты качества
2.Возможно ухудшение качества дома – упрощение фасадов, входных групп, окон, лифтов – для снижения себестоимости
3.Финансовые расходы за время строительства: проценты за три года строительства (средний срок – 36 месяцев) могут составить более 2 млн ₽ (60*36 мес. = 2,16 млн ₽)
4.Риски недостроя / смены подрядчика / продажи проекта - Недавний пример – ЖК «Квартал Герцена», где 18% квартир были проданным одним застройщиком (Самолет), а достраивать их будет другой (Брусника). Хотя не факт, что в этом случае, будет хуже.
5.Продажа соседних очередей другим девелоперам
6.Нельзя оценить стоимость продажи / аренды: Сейчас можно примерно спрогнозировать доходность объекта на вторичке, но предсказать рынок 2029 года практически невозможно.
Есть ли преимущества у новостроек со сдачей в 2028-2029 годах? Безусловно, есть:
1.Покупка через бронирование – есть время подумать, посмотреть за динамикой, зафиксировав цену.
2.Минимальный взнос 20-30%.
3.Цены ниже, чем готовая аналогичная вторичка, хотя разница зачастую не столь значительна (10-15%, а не 30%, как было раньше).
4.Возможность выбрать квартиру на старте продаж (по планировке, виду и условиям покупки).
5.Более выгодная позиция для переуступки
6.Рассрочка до конца строительства по ДДУ (30-36 мес.)
Но с рассрочками нужно быть осторожным. Вот, кстати, реальный кейс: Один из подписчиков рассказал, что застройщик предложил рассрочку на 2 года на дом, который сдается уже в этом году. Звучит привлекательно, но на деле схема рискованная. ДДУ с такой рассрочкой зарегистрировать нельзя – дом вводится в эксплуатацию через 6 месяцев. Поэтому застройщик оформляет ДДУ, но после ввода в эксплуатацию расторгает его и заключает предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Клиент два года платит рассрочку, но без гарантий 214-ФЗ – деньги идут в залог. После полной выплаты или ипотеки подписывается окончательный договор купли-продажи (ДКП). Риски: у покупателя нет ДДУ, нет регистрации в Росреестре, а платежи не защищены законом.
А вот хороший пример. В прошлом году проект «Страна Заречная» предложил покупателям действительно выгодные условия рассрочки. Например, студию можно было приобрести за 7–7,5 млн ₽ с первоначальным взносом 20%, то есть около 1,5 млн ₽, а оставшуюся сумму выплачивал по схеме 0,5% в месяц, то есть около 40 тыс. ₽. Рассрочка была рассчитана на 36 месяцев до получения ключей, без дополнительных процентов и переплат, в отличие, например, от ФСК.
Сегодня купить квартиру в проекте «Страна Заречная» уже сложнее: рассрочки больше нет, а цены выросли. Но это пример того, как выгодные стартовые условия могут повлиять на спрос и решение покупателей.
Сегодня купить квартиру в проекте «Страна Заречная» уже сложнее: рассрочки больше нет, а цены выросли. Но это пример того, как выгодные стартовые условия могут повлиять на спрос и решение покупателей.
Как инфляция и ключевая ставка влияют на рынок недвижимости
Вот пример очень интересной аналитики от Дом.РФ, собранной на основании данных Росстата и Банка России. Графики наглядно показывают важный момент: инфляция уже пятый год подряд превышает целевой ориентир Банка России в 4%. Если посмотреть на график, можно увидеть, что в 2017-2020 годах инфляция была сравнительно низкой. Но с 2021 года она значительно выросла. При этом ключевая ставка остается на максимуме, и, судя по прогнозу Центробанка, в ближайшее время существенного снижения ждать не стоит.
Прямой корреляции между инфляцией и ростом цен на недвижимость, конечно, нет, но высокая инфляция во многом повлияла на удорожание квартир. Например, несколько лет назад за 10–12 млн ₽ можно было купить хорошую квартиру, а сейчас аналогичный вариант обойдется уже в районе 20 млн. При этом большинство людей приобретают жилье не за 100% своих средств, а с использованием ипотеки. Именно поэтому понимание экономических тенденций и правильный выбор объекта недвижимости становятся критически важными.
Банк России стремится удержать инфляцию в пределах 4%, но достижение этой цели в ближайшие годы выглядит маловероятным. Возможно, к 2028 году ситуация и стабилизируется, но сейчас рассчитывать на это сложно.
Важно понимать: недвижимость не всегда дорожает из-за инфляции. Нельзя просто провести параллель «чем выше инфляция, тем выше цены на квартиры». Все зависит от конкретного объекта. Есть случаи, когда инфляция растет, а стоимость жилья снижается, потому что изначально объект был выбран неудачно.
Вот пример очень интересной аналитики от Дом.РФ, собранной на основании данных Росстата и Банка России. Графики наглядно показывают важный момент: инфляция уже пятый год подряд превышает целевой ориентир Банка России в 4%. Если посмотреть на график, можно увидеть, что в 2017-2020 годах инфляция была сравнительно низкой. Но с 2021 года она значительно выросла. При этом ключевая ставка остается на максимуме, и, судя по прогнозу Центробанка, в ближайшее время существенного снижения ждать не стоит.
Прямой корреляции между инфляцией и ростом цен на недвижимость, конечно, нет, но высокая инфляция во многом повлияла на удорожание квартир. Например, несколько лет назад за 10–12 млн ₽ можно было купить хорошую квартиру, а сейчас аналогичный вариант обойдется уже в районе 20 млн. При этом большинство людей приобретают жилье не за 100% своих средств, а с использованием ипотеки. Именно поэтому понимание экономических тенденций и правильный выбор объекта недвижимости становятся критически важными.
Банк России стремится удержать инфляцию в пределах 4%, но достижение этой цели в ближайшие годы выглядит маловероятным. Возможно, к 2028 году ситуация и стабилизируется, но сейчас рассчитывать на это сложно.
Важно понимать: недвижимость не всегда дорожает из-за инфляции. Нельзя просто провести параллель «чем выше инфляция, тем выше цены на квартиры». Все зависит от конкретного объекта. Есть случаи, когда инфляция растет, а стоимость жилья снижается, потому что изначально объект был выбран неудачно.
Для большинства семей, которые хотят заменить аренду на собственную квартиру, семейная ипотека остается одним из лучших инструментов. Если у вас есть возможность воспользоваться этим льготным кредитом, то в большинстве случаев лучше покупать уже готовое жилье, а не ждать сдачи дома в 2028–2030 году.
Графики четко показывают, что основной объем новостроек выйдет на рынок в 2025 году. Застройщики могут давать локальные скидки, но никто не будет демпинговать на 30–50%. Объекты, которые вводятся в эксплуатацию в 2025 году, всегда будут стоить дороже, чем те, что сдадут в 2028–2030 году, пусть даже разница составит всего 10%.
Преимущества покупки готовой недвижимости в семейную ипотеку
1.Можно оценить качество объекта
2.Видовые характеристики
3.Аренда = ипотечный платеж
4.Есть лоты с отделкой и себестоимостью строительства 2021-23
5.Застройщики готовы давать скидки
6.Оплата напрямую застройщику / договоры ПКП
Как оценить качество проекта?
Допустим, вы хотите купить квартиру в ЖК «Плеханова, 11». Застройщик заявляет, что это будет улучшенный формат ПИК+. Но что это значит на практике? Если приехать и посмотреть на фасады, то внешне они мало отличаются от стандартных проектов, но цена выше. Чтобы объективно оценить проект, важно не только изучать рендеры, но и анализировать реальное окружение:
Рекламные материалы часто создают идеализированную картину: зеленые парки, просторные дворы, красивые фасады. В реальности это может быть плотная застройка с минимальной озелененной территорией.
Почему застройщики готовы делать скидки?
Стоимость строительства варьируется в зависимости от периода запуска проекта. Например, себестоимость домов, строящихся в 2021–2023 годах, ниже, чем у проектов 2024–2025 годов. Это объясняет, почему застройщик может предложить небольшой дисконт на готовые квартиры – изначально у него была другая экономика проекта.
Отдельная тема – схемы оплаты. Некоторые застройщики готовы заключать предварительные договоры купли-продажи (ПДКП), принимая оплату напрямую, без эскроу-счетов. Это позволяет им быстрее получать деньги и частично снижать цену для покупателя.
Графики четко показывают, что основной объем новостроек выйдет на рынок в 2025 году. Застройщики могут давать локальные скидки, но никто не будет демпинговать на 30–50%. Объекты, которые вводятся в эксплуатацию в 2025 году, всегда будут стоить дороже, чем те, что сдадут в 2028–2030 году, пусть даже разница составит всего 10%.
Преимущества покупки готовой недвижимости в семейную ипотеку
1.Можно оценить качество объекта
2.Видовые характеристики
3.Аренда = ипотечный платеж
4.Есть лоты с отделкой и себестоимостью строительства 2021-23
5.Застройщики готовы давать скидки
6.Оплата напрямую застройщику / договоры ПКП
Как оценить качество проекта?
Допустим, вы хотите купить квартиру в ЖК «Плеханова, 11». Застройщик заявляет, что это будет улучшенный формат ПИК+. Но что это значит на практике? Если приехать и посмотреть на фасады, то внешне они мало отличаются от стандартных проектов, но цена выше. Чтобы объективно оценить проект, важно не только изучать рендеры, но и анализировать реальное окружение:
- Видовые характеристики – насколько комфортно будет жить в этой квартире? Какие виды из окон?
- Качество воздуха – рядом промзона или зеленые зоны?
- Инфраструктура – какие объекты будут реально построены, а не только нарисованы в презентации?
Рекламные материалы часто создают идеализированную картину: зеленые парки, просторные дворы, красивые фасады. В реальности это может быть плотная застройка с минимальной озелененной территорией.
Почему застройщики готовы делать скидки?
Стоимость строительства варьируется в зависимости от периода запуска проекта. Например, себестоимость домов, строящихся в 2021–2023 годах, ниже, чем у проектов 2024–2025 годов. Это объясняет, почему застройщик может предложить небольшой дисконт на готовые квартиры – изначально у него была другая экономика проекта.
Отдельная тема – схемы оплаты. Некоторые застройщики готовы заключать предварительные договоры купли-продажи (ПДКП), принимая оплату напрямую, без эскроу-счетов. Это позволяет им быстрее получать деньги и частично снижать цену для покупателя.
Семейная ипотека стала основным инструментом продаж новостроек. На нее приходится до 70% всех льготных ипотечных программ. Однако важно понимать, что это доля только среди субсидируемых программ, а не всего ипотечного рынка. Есть и другие льготные программы, например IT-ипотека, Дальневосточная и арктическая ипотека.
Хотя условия семейной ипотеки постепенно ужесточаются, она остается ключевым фактором, поддерживающим спрос. Вероятно, программу не отменят до 2030 года, но получить одобрение становится сложнее.
Хотя условия семейной ипотеки постепенно ужесточаются, она остается ключевым фактором, поддерживающим спрос. Вероятно, программу не отменят до 2030 года, но получить одобрение становится сложнее.
Данные и прогнозы Дом.РФ и Росстата показывают, что в 2025 году номинальный рост цен на новостройки продолжается на фоне инфляции, а готовое жилье чуть превышает ее уровень. Почему эта формулировка важна? Дело в том, что по данным, рост цен на готовую недвижимость составляет примерно 5%, а на новостройки – около 9%.
При этом большинство людей сейчас выбирают вторичный рынок. И с этими данными я бы не совсем согласился. В 2024 году вторичка выросла сильнее именно потому, что покупатели опасаются строящегося жилья. Даже если ключи выдадут через год-два, многие не готовы ждать.
При этом большинство людей сейчас выбирают вторичный рынок. И с этими данными я бы не совсем согласился. В 2024 году вторичка выросла сильнее именно потому, что покупатели опасаются строящегося жилья. Даже если ключи выдадут через год-два, многие не готовы ждать.
Почему мне этот прогноз нравится? Он показывает, что пока аналитики не ожидают резкого роста стоимости недвижимости в 2025 году. Рост будет, но не таким, как в 2024 году. Кроме того, прогнозируется снижение ввода жилья с 2027 года. Запусков новых проектов в 2023 году было много, и даже в 2024-м их оказалось немало, но общий тренд на снижение заметен. Причина проста – покупатели не хотят вкладываться в проекты, сдача которых запланирована на 2027 год. Логика застройщиков понятна: они надеются, что к этому моменту ситуация улучшится. Но будет ли так – большой вопрос.
Аналитики Дом.РФ также представили интересный график – прогноз ипотечного рынка в зависимости от ключевой ставки. В нем даже рассматривается вариант средней ставки на уровне 20%. Данные показывают динамику выдачи ипотеки, и особенно интересно смотреть на сумму в триллионах рублей.
И тут важный момент: Дом.РФ ожидает резкий рост выдачи ипотеки с 2026 года – и в количестве кредитов, и в объемах средств. Но рост в деньгах намного выше, чем в количестве сделок. О чем это говорит? О том, что застройщики закладывают сценарий, при котором снижение ключевой ставки в 2026 году приведет к активному росту спроса. А это, в свою очередь, может спровоцировать рост цен.
Поэтому я еще раз повторю: этот прогноз остается под вопросом. Может ли ситуация развернуться так, что к 2027 году рост цен ускорится, например, до 15% или 17%? Может – но только в случае, если действительно произойдет снижение ключевой ставки и люди начнут активно покупать недвижимость.
Аналитики Дом.РФ также представили интересный график – прогноз ипотечного рынка в зависимости от ключевой ставки. В нем даже рассматривается вариант средней ставки на уровне 20%. Данные показывают динамику выдачи ипотеки, и особенно интересно смотреть на сумму в триллионах рублей.
И тут важный момент: Дом.РФ ожидает резкий рост выдачи ипотеки с 2026 года – и в количестве кредитов, и в объемах средств. Но рост в деньгах намного выше, чем в количестве сделок. О чем это говорит? О том, что застройщики закладывают сценарий, при котором снижение ключевой ставки в 2026 году приведет к активному росту спроса. А это, в свою очередь, может спровоцировать рост цен.
Поэтому я еще раз повторю: этот прогноз остается под вопросом. Может ли ситуация развернуться так, что к 2027 году рост цен ускорится, например, до 15% или 17%? Может – но только в случае, если действительно произойдет снижение ключевой ставки и люди начнут активно покупать недвижимость.
Популярный вопрос, который сейчас задают людям, касается того, как купить квартиру при ставке 25%. Многие спрашивают: как я могу это сделать? И ответ, по сути, простой – никак. Но важно понимать, что речь идет не о тех, кто инвестирует в недвижимость, а о людях, которые хотят решить свой жилищный вопрос, а таких на рынке большинство.
Аналитика Дом.РФ на самом деле хорошо отражает ситуацию, которая может сложиться. Многие люди думают: «Когда начнут расти цены, я тогда и куплю». Но вот что интересно: если цены начинают падать, покупатели уверены, что завтра будет дешевле. А если цены начинают расти, все бегут покупать, потому что думают, что завтра будет еще дороже.
Обзор новых проектов в продаже
Мне хотелось бы проанализировать проекты, которые стартанули в последние несколько месяцев. Это не инвестиционная рекомендация, и я не говорю, что нужно срочно покупать эти проекты, предполагая, что завтра они будут дороже. Нет, наша цель — просто обсудить проекты, которые недавно вышли, и рассмотреть без каких-либо утверждений о том, «нужно ли это покупать» или «это точно не стоит покупать».
Аналитика Дом.РФ на самом деле хорошо отражает ситуацию, которая может сложиться. Многие люди думают: «Когда начнут расти цены, я тогда и куплю». Но вот что интересно: если цены начинают падать, покупатели уверены, что завтра будет дешевле. А если цены начинают расти, все бегут покупать, потому что думают, что завтра будет еще дороже.
Обзор новых проектов в продаже
Мне хотелось бы проанализировать проекты, которые стартанули в последние несколько месяцев. Это не инвестиционная рекомендация, и я не говорю, что нужно срочно покупать эти проекты, предполагая, что завтра они будут дороже. Нет, наша цель — просто обсудить проекты, которые недавно вышли, и рассмотреть без каких-либо утверждений о том, «нужно ли это покупать» или «это точно не стоит покупать».
ЖК МИRА от MR Group
Застройщик обещает завершить проект в 3 квартале 2027 года. Когда я вижу проект, хоть и небольшой и точечный, мне трудно представить, как его можно построить с нуля за 2-3 года и сдать в эксплуатацию именно в середине 2027 года. Но, возможно, MR схитрят и в ДДУ укажут, что передача ключей будет в 3 квартале 2028 года, что ближе к реальности.
Застройщик обещает завершить проект в 3 квартале 2027 года. Когда я вижу проект, хоть и небольшой и точечный, мне трудно представить, как его можно построить с нуля за 2-3 года и сдать в эксплуатацию именно в середине 2027 года. Но, возможно, MR схитрят и в ДДУ укажут, что передача ключей будет в 3 квартале 2028 года, что ближе к реальности.
Проект находится рядом с метро ВДНХ, на улице Бориса Галушкина. Это замечательный район, который очень хорошо сдается: рядом есть небольшая зеленая зона, хотя проект находится не слишком далеко от проспекта Мира. Качество жизни здесь может быть неплохим, и, скорее всего, застройщик позаботится о шумоизоляции в проекте.
Если мы говорим о местности с точки зрения направления, то район Бориса Галушкина и ВДНХ — это северо-восток Москвы. И, кстати, в этом районе мало новых проектов. Когда конкуренция ограничена, а спрос большой, как в случае с ВДНХ, цены, естественно, будут высокие. Стартовые цены в районе 20 млн ₽ за квартиру площадью 35 м2. Например, небольшая студия с площадью около 28 м² будет стоить порядка 18 млн ₽. Классическая евро-3 — это, вероятно, стандарт для семьи с одним ребенком, которая может воспользоваться семейной ипотекой – обойдется в 27 млн ₽ (первоначальный взнос 15 млн и еще 12 млн в семейную ипотеку): это как раз типичный сценарий для москвичей, которые накопили деньги и могут продать свою старую квартиру.
Что касается конкурентов, то если мы посмотрим на расположение проекта, то рядом находятся ЖК «Мирополис», «Союз», который строит застройщик «Родина», а также ЖК «Режиссер» от ФСК. Прямыми конкурентами для нового проекта являются ЖК «Союз» и «Режиссер», где 37 м2 с панорамными окнами стоят 20-23 млн рублей. Разница в цене между проектами всего 10%. Это выглядит как справедливая цена.
Если бы, например, MR Group предложил квартиры по цене 16-17 млн ₽ за 40 м2 в евро-2, уверен, что квартиры бы быстро раскупили.. Судя по рендерам, они планируют построить хороший и качественный дом. В общем, цена на такие квартиры вполне адекватна, хотя, разумеется, это не инвестиционная рекомендация.
Прогнозировать будущее довольно сложно. Если кто-то рассказывает, что квартира будет стоить 30 млн ₽ в 2028 году, скорее всего, он ошибается или лжет. Мы можем анализировать аренду, затраты на ремонт, но если вы купили квартиру за 20 млн, то на ремонт нужно будет потратить еще около 5 млн ₽. Так что себестоимость такой квартиры составит 25 млн. Будет ли вторичка стоить 30 миллионов в 2028 году? Возможно, но стоит ли замораживать деньги на несколько лет ради прибыли в 5 млн? Это уже другой вопрос.
Если бы, например, MR Group предложил квартиры по цене 16-17 млн ₽ за 40 м2 в евро-2, уверен, что квартиры бы быстро раскупили.. Судя по рендерам, они планируют построить хороший и качественный дом. В общем, цена на такие квартиры вполне адекватна, хотя, разумеется, это не инвестиционная рекомендация.
Прогнозировать будущее довольно сложно. Если кто-то рассказывает, что квартира будет стоить 30 млн ₽ в 2028 году, скорее всего, он ошибается или лжет. Мы можем анализировать аренду, затраты на ремонт, но если вы купили квартиру за 20 млн, то на ремонт нужно будет потратить еще около 5 млн ₽. Так что себестоимость такой квартиры составит 25 млн. Будет ли вторичка стоить 30 миллионов в 2028 году? Возможно, но стоит ли замораживать деньги на несколько лет ради прибыли в 5 млн? Это уже другой вопрос.
Когда я анализировал этот проект, заметил интересный момент. Выбор планировки — это, по сути, 50% успеха, и цена не всегда так важна. Вот пример квартиры: 55 квадратов, вроде бы евро-3. Но это, по сути, одна из самых неудобных планировок, которую можно встретить в 2025 году. Объясню почему.
Смотрите: первая комната без мастер-спальни, вторая тоже без этой функции. Есть только один санузел, и тот прямо у входа. Кухня с балконом — не знаю, зачем здесь балкон, ведь для кухни это абсолютно не нужно. Очень сомнительно, что кто-то оценит эту квартиру как хорошую сделку. Да, возможно, цена за квадратный метр будет неплохой, но сама планировка — это обычная евро-двушка, а не евро-трешка. И, честно говоря, не самая удачная, так как балкон для кухни — это лишняя трата пространства, а кухня всего 15 квадратных метров.
Кроме того, если учитывать ремонт, то на его стоимость потребуется еще около 6-7 млн ₽. Таким образом, себестоимость квартиры составит порядка 37 млн ₽.
Смотрите: первая комната без мастер-спальни, вторая тоже без этой функции. Есть только один санузел, и тот прямо у входа. Кухня с балконом — не знаю, зачем здесь балкон, ведь для кухни это абсолютно не нужно. Очень сомнительно, что кто-то оценит эту квартиру как хорошую сделку. Да, возможно, цена за квадратный метр будет неплохой, но сама планировка — это обычная евро-двушка, а не евро-трешка. И, честно говоря, не самая удачная, так как балкон для кухни — это лишняя трата пространства, а кухня всего 15 квадратных метров.
Кроме того, если учитывать ремонт, то на его стоимость потребуется еще около 6-7 млн ₽. Таким образом, себестоимость квартиры составит порядка 37 млн ₽.
ЖК Dream Riva
Проект DreamRiva — это на самом деле очень интересный и крутой проект, но, скорее, для личного проживания, а не для инвестиций. Возможно, в нем есть какой-то инновационный потенциал, и в целом локация может быть довольно привлекательной, но я не уверен, что здесь будет много людей, которые заинтересованы в инвестициях. Хотя, возможно, и такие найдутся.
Проект DreamRiva — это на самом деле очень интересный и крутой проект, но, скорее, для личного проживания, а не для инвестиций. Возможно, в нем есть какой-то инновационный потенциал, и в целом локация может быть довольно привлекательной, но я не уверен, что здесь будет много людей, которые заинтересованы в инвестициях. Хотя, возможно, и такие найдутся.
Проект DreamRiva расположен прямо на набережной, на первой береговой линии. Его основным конкурентом я бы назвал NOW, так как у них тоже есть линия на набережной. Кроме того, Shagal, который тоже находится рядом, можно считать конкурентом. Сам проект расположен в пешей доступности от Острова Мечты и имеет собственный небольшой ландшафтный парк. В целом, это хороший проект. Однако, повторюсь, я не вижу его как инвестиционный, скорее, это вариант для тех, кто ищет что-то для себя.
Здесь много странных планировок, но если говорить о ценах, то, даже с учетом текущих условий, они, на мой взгляд, вполне адекватные. Например, студии здесь стоят около 16 млн ₽ за 30 метров. Для сравнения, в проекте МИRА схожие студии стоят на несколько миллионов дороже. Но стоит заметить, что такие цены слишком высоки для студий с точки зрения инвестиций. Например, по моему мнению, студия должна быть недорогим, ликвидным объектом, а не стоить 16 млн. И разница с евро-2 по цене здесь получается небольшая. И в этом проекте я бы студии не рассматривал. Евро-3 здесь, на мой взгляд, дороговаты, поэтому я бы выбирал евро-2.
В любом случае, для себя я бы рассматривал этот проект именно с точки зрения покупки квартиры для проживания, а не как инвестицию. Это важно понимать, когда сравниваем с конкурентами. Например, Shagal в среднем стоит 19 млн, в проекте Now квартиры начинаются с 21 млн, а в Зиларте — от 22 до 25 млн.
Будет ли DreamRiva когда-нибудь стоить 30 млн за квартиру с отделкой? Возможно, да. Но лично я уверен, что эта локация, даже с учетом близости к Кожуховскому мосту, имеет уникальность. Это не такой шумный район, как, например, Проспект Мира, и вряд ли Кожуховский мост будет создавать серьезный шум. Это место, в котором можно купить хороший актив, особенно если у вас есть капитал и вы хотите приобрести квартиру недалеко от центра.
При всей моей любви к Shagal, эта часть, Зил-Юг, все равно лучше, чем большая промка. Важно, что у проектов в этом районе разные цены и ликвидность. Например, один из клиентов покупал в Зиларте Евро-3 площадью 64 м2, с ежемесячным платежом 1 млн ₽. Это не те цифры, с которыми работают обычные покупатели.
С учетом таких цен, я думаю, что стоимость квартиры в DreamRiva будет в пределах 35 млн ₽, а арендные ставки на такие объекты, скорее всего, будут варьироваться от 250 до 300 тыс. ₽ в месяц.
Будет ли DreamRiva когда-нибудь стоить 30 млн за квартиру с отделкой? Возможно, да. Но лично я уверен, что эта локация, даже с учетом близости к Кожуховскому мосту, имеет уникальность. Это не такой шумный район, как, например, Проспект Мира, и вряд ли Кожуховский мост будет создавать серьезный шум. Это место, в котором можно купить хороший актив, особенно если у вас есть капитал и вы хотите приобрести квартиру недалеко от центра.
При всей моей любви к Shagal, эта часть, Зил-Юг, все равно лучше, чем большая промка. Важно, что у проектов в этом районе разные цены и ликвидность. Например, один из клиентов покупал в Зиларте Евро-3 площадью 64 м2, с ежемесячным платежом 1 млн ₽. Это не те цифры, с которыми работают обычные покупатели.
С учетом таких цен, я думаю, что стоимость квартиры в DreamRiva будет в пределах 35 млн ₽, а арендные ставки на такие объекты, скорее всего, будут варьироваться от 250 до 300 тыс. ₽ в месяц.
ЖК Родина Переделкино
На мой взгляд, это довольно странный проект, как минимум из-за архитектуры, стилистики и расположения.
На мой взгляд, это довольно странный проект, как минимум из-за архитектуры, стилистики и расположения.
Если мы посмотрим на расположение, то это станция метро «Новопеределкино», то есть довольно далеко за МКАД. Но на самом деле эта часть Москвы очень нравится многим москвичам, потому что она более экологически чистая, есть станция метро. Ну и на самом деле расположение для тихого ЖК довольно крутое: вот метро, а вот у нас небольшая парковая зона. В целом, здесь тоже есть своя зона, потому что застройщик Sezar здесь реализует свой проект, и в принципе все хорошо. Видите, даже где-то можно кататься на сноуборде и лыжах зимой, когда в Москве есть зима.
Этот проект такой более доступный, хотя по характеристикам, по качеству, Родина точно строит хорошо. По крайней мере, мы увидим, какие фасады, какое качество, когда проект будет сдан. Но, опять же, если мы смотрим на цены, я не скажу, что прямо вау, нужно бежать и покупать. Почему я часто против покупок за МКАДом? Потому что ценник примерно одинаковый. Да, цены ниже, но они такие же высокие, большинство объектов сдается без отделки, и нужно долго ждать. При прочих равных, если есть возможность все-таки купить внутри МКАДа, я бы выбирал внутри МКАДа. Особенно, если ваша задача — сохранить капитал и выбрать правильный объект недвижимости.
Застройщикам строить здесь, я уверен, очень дорого и сложно. Землю купить тоже непросто, и она не дешевая. Те, кто думают, что в Новопеределкино земля бесплатная, конечно же, нет. И по факту, квартирка у нас получается 12-13 млн ₽ за маленькую однокомнатную, а студия — 10-11 млн рублей. Да, она по площади довольно большая – 25-27 метров. Но зачем она? Под аренду?
Вот самое интересное, что я уверен, квартира в каком-нибудь условном ПИК внутри МКАД, возле метро, будет намного дороже сдаваться. А вы сами понимаете, что у ПИК можно за 8 млн купить студию 20-22 метра с отделкой и с ближайшими сроками сдачи.
Застройщикам строить здесь, я уверен, очень дорого и сложно. Землю купить тоже непросто, и она не дешевая. Те, кто думают, что в Новопеределкино земля бесплатная, конечно же, нет. И по факту, квартирка у нас получается 12-13 млн ₽ за маленькую однокомнатную, а студия — 10-11 млн рублей. Да, она по площади довольно большая – 25-27 метров. Но зачем она? Под аренду?
Вот самое интересное, что я уверен, квартира в каком-нибудь условном ПИК внутри МКАД, возле метро, будет намного дороже сдаваться. А вы сами понимаете, что у ПИК можно за 8 млн купить студию 20-22 метра с отделкой и с ближайшими сроками сдачи.
Когда мы смотрим на Новопеределкино, то конкурентов тут очень мало. ЛСР уже продают Лучи недешево. Есть еще Переделкино Ближнее, которое строит группа компаний Абсолют. Абсолют вообще никогда не демпингует: они видят свою целевую аудиторию — это конечные покупатели, семьи, которым нужна классическая двушка-трешка, и они их продают в районе 16-18 млн ₽ с отделкой. Заметьте, что однушки довольно дорогие, там тоже 12-14 млн ₽. Городские истории — это дикий неликвид. Когда в 2020 году их можно было покупать по 4-5 миллионов рублей, тогда, наверное, нужно было покупать. Да, при условии того, что это был низкий уровень качества, долгострой и огромное количество проблем. Но когда мы говорим про текущий рынок, то от таких объектов нужно избавляться. И это будет самая правильная стратегия: продать квартиру за МКАД и реинвестировать в более ликвидный проект. И мы в Smarent активно решаем такие задачи.
Проект «Родины», я думаю, – это проект строго под себя. Это строго под целевую аудиторию тех, кому нужен этот район. Но использовать материнский капитал, семейную ипотеку и другие инструменты, которые вам дает государство, чтобы пойти сюда, бессмысленно.
Проект «Родины», я думаю, – это проект строго под себя. Это строго под целевую аудиторию тех, кому нужен этот район. Но использовать материнский капитал, семейную ипотеку и другие инструменты, которые вам дает государство, чтобы пойти сюда, бессмысленно.
Мангазея в Богородском
Мы ждали, что проект выйдет с хорошими ценами, и это будет комфорт-плюс в стиле Брусники, но в итоге получили дорогой проект.
Мы ждали, что проект выйдет с хорошими ценами, и это будет комфорт-плюс в стиле Брусники, но в итоге получили дорогой проект.
Мангазея на Богородском находится рядом с метро «Бульвар Рокоссовского», это отличный проект под аренду, если бы не цена. Он расположен внутри СВХ, рядом Лосиноостровский парк, есть еще парк Сокольники, станция метро.
Если посмотрим на цены, то мы видим, что застройщик понимает, что евро-2 и однушки — самые ликвидные в продаже, и можно по ним поднять цену. Например, евро-2 здесь стоит 14 млн, но за те же деньги можно купить тот же Moments. Зато евро-3, пусть и на втором этаже, стоит около 17-18 млн ₽ — а это уже интересно. Но опять же — без отделки.
Ранее можно было сказать, что конкуренция в районе была низкой, но сейчас она значительно возросла. На Преображенской площади строится несколько крупных проектов. Например, Artel от застройщика Stenoy и ЖК «Преображенская площадь» от Regions Development. Эти проекты будут сдаваться в 2025-2027 годах, и цены на них высокие: мне сложно понять, кому могут быть нужны однушки по 20 млн ₽, которые продаются в ЖК «Преображенская площадь».
30-40 миллионов за Преображенскую площадь — это нереально для таких объектов. Например, Talisman на Рокоссовского —за 55 метров просят 19 млн ₽, но это сданный корпус.
Если говорить о стоимости квартир, то, например, 14 млн за квартиру под аренду кажется неплохим вариантом, если использовать семейную ипотеку. Схема такая: первоначальный взнос — 2,8 млн, потом остается около 11 млн. Вроде бы, хорошие условия. Но если рассматривать альтернативы, такие как Амурский парк от ПИК — это евро-двушка с отделкой за 13,5 млн, или вариант подальше от метро — квартиры по 9 млн с ключами в 2027 году. Цена аренды в этих районах будет сопоставимой, но вы можете сэкономить на стоимости самой квартиры.
30-40 миллионов за Преображенскую площадь — это нереально для таких объектов. Например, Talisman на Рокоссовского —за 55 метров просят 19 млн ₽, но это сданный корпус.
Если говорить о стоимости квартир, то, например, 14 млн за квартиру под аренду кажется неплохим вариантом, если использовать семейную ипотеку. Схема такая: первоначальный взнос — 2,8 млн, потом остается около 11 млн. Вроде бы, хорошие условия. Но если рассматривать альтернативы, такие как Амурский парк от ПИК — это евро-двушка с отделкой за 13,5 млн, или вариант подальше от метро — квартиры по 9 млн с ключами в 2027 году. Цена аренды в этих районах будет сопоставимой, но вы можете сэкономить на стоимости самой квартиры.
ЖК «Адмирал» от Галс
Следующий проект — это ЖК «Адмирал» от Галс Девелопмент. Есть надежда, что построят качественно, визуально проект выглядит достойно.
Следующий проект — это ЖК «Адмирал» от Галс Девелопмент. Есть надежда, что построят качественно, визуально проект выглядит достойно.
Проект расположен в Печатниках, рядом с метро и Москвой-рекой. Проект находится в районе Печатники, хотя некоторые называют его районом Южного порта. Однако юридически это все же Печатники, как и ЖК «Южный Порт». Локация интересна тем, что дом расположен очень близко к метро. Кроме того, рядом проходит Москва-река, а район активно развивается и должен стать одним из самых перспективных в Москве.
Цены на евро-двушки и однушки в 14–15 млн кажутся завышенными. Более интересный вариант — студии. Они просторные (30 м²) и могут стать хорошим вложением под аренду.
В районе много конкурентов: Portland с высокой ценой (14–15 млн) и нереальной ценой в 18,5 млн на вторичке, Южный Порт от Level, который позиционируют как бизнес-класс, но на деле это комфорт с улучшенными характеристиками. Евро-2 здесь стоят 16 млн, а евро-3 доходят до 22 млн. В сравнении с ними Галс предлагает самые низкие цены в районе. Получается, что за стоимость студии в Portland можно купить полноценную однушку в «Адмирале».
Отдельно стоит отметить этажность: в Level Южнопортовая встречаются корпуса в 51, 61 и даже 68 этажей. Это впечатляет, но для жизни спорное решение.
Отдельно стоит отметить этажность: в Level Южнопортовая встречаются корпуса в 51, 61 и даже 68 этажей. Это впечатляет, но для жизни спорное решение.
ЖК Pave от Forma
ЖК Pave от группы Forma на старте выглядел привлекательно, но к текущему моменту стал менее интересным из-за высокой цены и не самого удачного расположения.
ЖК Pave от группы Forma на старте выглядел привлекательно, но к текущему моменту стал менее интересным из-за высокой цены и не самого удачного расположения.
Да, до метро Тульская можно дойти, но маршрут через железную дорогу не самый комфортный, а до Павелецкой придется ехать. Кроме того, комплекс не выходит на первую линию набережной, что снижает его привлекательность.
Цены на текущем этапе продаж выглядят завышенными: 18 млн за евро-2 и 25 млн за евро-3, особенно если учитывать конкурентов. Например, в ЖК Forst от того же застройщика сейчас можно найти готовые квартиры: евро-2 за 16 млн и евро-3 за 25 млн. Вряд ли уровень строительства сильно отличается, но в Forst квартиры уже с ключами.
Другой сильный конкурент — Павелецкая Сити, где студии продаются за 13 млн, а однушки за 18 (и недавно были даже по 16). Учитывая примерно одинаковые сроки сдачи, выбор очевиден. А вот ЖК Эра, который изначально рассматривался как альтернатива, уже улетел в ценах — студии по 20 млн. Мангазея на Тульской тоже теперь стоит дорого: на старте она выходила по 14 млн, но сейчас цены уже 19 млн за аналогичные лоты. Изначально проект подавался как бизнес-класс, но со временем его начали позиционировать как премиальный.
Главный вывод — старты продаж уже не гарантируют выгодных цен. Сейчас найти хорошие варианты можно только через детальный анализ лотов, а новостройки с ключами в 2028–2029 годах требуют еще большего запаса терпения. При этом нужно учитывать не только сам проект и его локацию, но и условия покупки — ипотека, рассрочка, субсидированные ставки и так далее. Рынок стал сложнее, и покупать новостройку без экспертизы — значит рисковать. Нужен комплексный анализ, опыт и понимание всех нюансов. Если вам актуален подбор недвижимости, обращайтесь — поможем разобраться.
Главный вывод — старты продаж уже не гарантируют выгодных цен. Сейчас найти хорошие варианты можно только через детальный анализ лотов, а новостройки с ключами в 2028–2029 годах требуют еще большего запаса терпения. При этом нужно учитывать не только сам проект и его локацию, но и условия покупки — ипотека, рассрочка, субсидированные ставки и так далее. Рынок стал сложнее, и покупать новостройку без экспертизы — значит рисковать. Нужен комплексный анализ, опыт и понимание всех нюансов. Если вам актуален подбор недвижимости, обращайтесь — поможем разобраться.