Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудит, почему ключевая ставка продолжает расти и как это влияет на доступность ипотеки, а также порассуждает как и кто может приобрести жилье в современных условиях.
В этой статье:
Программа «Недоступное жилье»
Анализ рынка ипотеки
Примеры и прогнозы
Основные проблемы для новостроек в 2024 году
Почему высокие цены на вторичном рынке недвижимости не связаны только с льготной ипотекой
Что же делать?
Программа «Недоступное жилье»
Сейчас недвижимость в основном доступна богатым людям или тем, кто накопил достаточно средств для покупки вторичного жилья, так как выгодных программ для новостроек почти не осталось. Ключевая ставка держится выше 12% уже больше года, что в перспективе положительно скажется на рынке недвижимости: люди начнут активнее вкладывать деньги в депозиты, что даст им хороший доход и возможность тратить. Однако те, у кого есть лишь 300–400 тысяч ₽, не смогут купить квартиру, а те, кто уже имеет недвижимость, продолжат наращивать активы.
Среднесрочные прогнозы Центробанка указывают на высокую ключевую ставку в будущем, что сильно затрудняет инвестиции в новостройки, особенно через обычную рыночную ипотеку. На рынке новостроек инвестировать как раньше уже не получится, но новостройки – это далеко не весь рынок недвижимости, доля первички в общем котле составляет не более 50%.
Семейная ипотека остается одним из немногих вариантов для тех, кто еще надеется успеть купить квартиру с небольшим первоначальным взносом. Но она может стать менее выгодной из-за возможного повышения ставки это программе до 8–12%, что усложнит долгосрочное планирование.
Застройщики сейчас больше ориентируются на строительство жилья бизнес-класса, и даже компании, которые строили комфорт-класс, переключаются на более дорогие сегменты. Это влияет на аренду: качественное жилье сдается дорого, тогда как дешевое остается доступным только для тех, кто не может позволить себе покупку.
Анализ рынка недвижимости
Давненько мы с вами не разбирали отчеты Росреестра. Хотя многие к ним относятся скептически, я нашел один интересный график, который мы давно не обсуждали. Он показывает рост регистрации договоров долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Может показаться, что эскроу – это что-то очень старое, но давайте взглянем на цифры: в 2022 году было заключено 75 тысяч сделок, из которых только 61 тысяча прошла через эскроу. Это примерно 80% рынка. Однако сейчас этот показатель составляет уже около 98-99%.
Как только девелопер начинает строить с использованием эскроу, контроль над продажами переходит к банку. Если кто-то думает, что застройщики самостоятельно решают о снижении цен, они заблуждаются. На самом деле, они согласовывают все шаги с банком, и часто банк настаивает на повышении цен из-за роста себестоимости строительства и зарплат.
Таким образом, сейчас практически все проекты строятся через эскроу, включая индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это в определенной степени стабилизирует рынок недвижимости, поскольку застройщики не снижают цены самостоятельно, а используют различные механизмы, такие как траншевые ипотеки, рассрочки и т.д., чтобы поддерживать высокую стоимость квадратного метра.
Если посмотреть на индекс ожиданий цен, то видно, что резких колебаний на рынке не предвидится. Он постепенно будет приходить в норму, и те, кто ждали обвала, столкнутся с новой реальностью. Индекс ожиданий важен, потому что от него зависит количество сделок на рынке недвижимости.
Рассмотрим, например, проект Stenoy на Преображенской площади. Сегодня в нашем чате на Boosty подписчик спросил, стоит ли инвестировать в квартиру там. Если рассматривать это как инвестицию, то нужно выбирать проекты, где у застройщиков есть проблемы, и они вынуждены делать скидки, чтобы наполнить эскроу-счет. Но если проект продается хорошо, и у застройщика осталось 140 квартир, при том что старт был недавно, то они будут продаваться по высокой цене. В таких случаях лучше воспользоваться рассрочкой, если это жилье нужно для личного проживания. Для спекуляций нужно анализировать перспективы вторичного рынка недвижимости в этом районе.
Те, кто не может купить новостройку, будут либо снимать, либо пойдут во вторичку. Во вторичке есть какой-то ремонт, в ней можно сразу жить и в целом это безопаснее.
Если вы продали квартиру, и у вас на руках, например, 10 млн ₽, то вряд ли вы с удовольствием положите эти деньги на депозит. Вместо этого, можно рассмотреть покупку квартиры в рассрочку на стадии новостройки. Вы можете внести 2–3 млн ₽, зафиксировать цену и положить оставшуюся сумму на депозит. Это довольно безопасная стратегия. Вложение всей суммы на депозит несет риски, так как никто не может гарантировать стабильность цен на недвижимость. В текущих условиях стоимость жилья может продолжить расти.
Рынок недвижимости реагирует на изменения, как пролив Босфор. Шторм или не шторм, он все равно течет. Когда исчезает льготная ипотека, и люди понимают, что нет смысла покупать новостройку и ждать 4 года, они начинают искать готовое жилье на вторичном рынке. Особенно это касается тех, кто продал свою квартиру или разместил деньги на депозите и планирует купить новое жилье, чтобы пережить кризис или просто жить в нем.
Интересно, что даже у застройщиков сейчас можно найти вторичное жилье. Например, я сам сейчас покупаю квартиру у застройщика для личного проживания и подписываю договор купли-продажи (ДКП). Мне нужна квартира, в которой я буду жить, а не ждать ее готовности несколько лет. Я выбираю застройщика, потому что хочу иметь возможность выбрать этаж, вид и другие параметры, что сложнее сделать на вторичном рынке.
Вторичный рынок недвижимости – неожиданный рост в июле
Если посмотреть на статистику, то на рынке ДКП есть интересные тенденции. Например, в Москве по данным Росреестра было заключено 13 150 сделок, что на 16% больше, чем в июне. Это на уровне, и даже на 100 сделок больше, чем в апреле этого года. Люди активно переходят на вторичку. Сравнивая с июлем прошлого года, падение составило всего 12%. Хотя с 2022 годом сравнивать сложно из-за особенностей того периода, разница в 10–12% не так значительна. И к тому же нужно учитывать, что в 2023 году ключевая ставка составляла 7,5%, и было почти 15 000 сделок в июле. В 2024 году, при ставке 18%, снижение продаж на вторичке составило всего 15%. Это говорит о том, что реальное падение не такое значительное, как можно было бы ожидать.
Если изучать реальные данные, а не полагаться на слухи и поверхностные мнения, становится понятно, что рынок держится достаточно стабильно. Будет интересно посмотреть на годовую статистику, чтобы получить более полное представление о ситуации.
Понятно, что по сравнению с 2022 годом, статистика за 2024 год, вероятно, покажет рост. Тем не менее, если смотреть на статистику за январь-июль, то относительно 2023 года мы видим снижение продаж на 15%. Аналогичная ситуация наблюдается и в ценах. Например, если раньше вы могли рассчитывать продать свою однокомнатную квартиру или студию в Матвеевском парке за 12 млн ₽, то сейчас, возможно, придется снизить цену до 11 млн. Но все это не критично, ведь спрос на вторичку остается высоким. Особенно востребована готовая недвижимость или объекты с ближайшими сроками сдачи, так как цены на вторичке часто ниже, чем на новостройки. Первичный рынок недвижимости – основные проблемы в 2024 году
Основная проблема новостроек в 2024 году заключается в изменившихся предпочтениях покупателей.
Они стали более активно обращать внимание на сроки сдачи. Возьмем, к примеру, тот же Матвеевский парк. Вторая очередь там только стартовала, и разница в цене между квартирой в первой и второй очереди составляет 3 млн ₽. Казалось бы, выгоднее купить новостройку за 12 млн ₽ и воспользоваться семейной ипотекой. Но это привлекает только тех, кто готов ждать 3 года до окончания строительства. Проблема в том, что за это время арендная плата за аналогичную квартиру на вторичном рынке может составить те же 3 млн ₽. Поэтому покупатель предпочитает переплатить за готовую недвижимость, зная, что сможет отбить эти деньги быстрее, чем ожидать завершения строительства. Сегодня люди очень опасаются покупать так называемую «бумажную» недвижимость, оформленную по договорам долевого участия (ДДУ), опасаясь, что застройщик может не достроить дом или обанкротиться. Несмотря на наличие эскроу-счетов, которые страхуют деньги, людям нужны квартиры, а не возврат средств.
У застройщиков есть в продаже квартиры со сроками сдачи в 2024-25 годах. В текущей ситуации на рынке недвижимости застройщики продали основной объем своих объектов, оставив около 20% непроданных квартир. Они нацелены на покупателей, использующих семейную ипотеку, или тех, кто ищет безопасные и понятные сделки без необходимости взаимодействовать с агентами или непроверенными продавцами. Например, в ЖК «Настоящее» все еще есть свободные квартиры, и застройщик не снижает цены, понимая, что в округе почти все продается в новостройках.
Инвесторы хотят приобретать жилье для аренды, чтобы квартира сразу приносила доход и окупалась.
На рынке большое количество квартир без ремонта, что усложняет ситуацию. Услуга ремонта от застройщика, хотя и предлагается, оказывается сложной и нерентабельной.
Застройщики не готовы делать большие скидки, так как это связано с проектным финансированием и требованиями банков.
Новый проект начинать сложно, поскольку потребители склонны выбирать новостройки с более короткими сроками сдачи. Инвесторы, в свою очередь, стремятся купить недвижимость, желательно с отделкой, и сразу получать доход от аренды.
На текущий момент количество продаж новостроек находится на уровне марта-апреля этого года. В феврале продажи были особенно высокими, достигнув 54 000 квартир. В прошлом году мы прогнозировали, что коррекция рынка и выгодные предложения могут наблюдаться в январе-феврале 2024 года, а также в июле-августе 2024 года. Следующая волна коррекции, вероятно, наступит в январе-феврале 2025 года. Таким образом, ожидать значительных скидок в новостройках в ноябре вряд ли стоит.
Одновременно с этим наблюдается рост спроса на апартаменты. Если проанализировать данные по регистрации договоров долевого участия за июль, можно увидеть, что количество проданных апартаментов и квартир почти сопоставимо. Это свидетельствует о росте интереса к апартаментам, что связано с их более доступными ценами и выгодными условиями рассрочки. К тому же они и не продавались через льготные ипотеки и не были подвержены таким колебаниям. В 2023 году было продано 33 900 апартаментов, а в 2024 году — уже 41 172. Это делает их хорошим вариантом для инвестиций в аренду.
Выводы:
В текущей ситуации на рынке недвижимости наблюдается заметный рост спроса на более доступное жилье, то есть на апартаменты и на вторичку.
Рынок недвижимости сейчас адаптируется к новой ситуации. Застройщики сталкиваются с вызовом, пытаясь конкурировать с вторичным рынком, и это требует от них новых стратегий, чтобы привлечь покупателей.
Чтобы на рынок пришли максимальные скидки, как в 2022 году, то падение продаж должно достигнуть уровня 2022 года, а мы сейчас находимся на уровне 2023 года.
Тем временем владельцы вторичной недвижимости, которые покупали ее несколько лет назад, сейчас находятся в выигрыше. Те, кто в 2021 или 2022 году приобрели новостройки и воспользовались льготной ипотекой, сейчас могут выгодно продать свою недвижимость на вторичном рынке. Однако многие из тех, кто купил квартиры по льготной ипотеке, предпочитают оставить их в аренде или даже просто будут держать их пустыми, поскольку ставки по ипотеке остались низкими по сравнению с уровнем инфляции.
Если вы планируете продать вашу квартиру и не уверены, как правильно оценить ее стоимость на текущем рынке, у нас есть отличное предложение для вас. Мы предлагаем пакет услуг по продаже недвижимости, в который входит базовая услуга — оценка стоимости объекта всего за 99 ₽. Я настоятельно рекомендую воспользоваться этой услугой, независимо от того, планируете ли вы работать с нами или нет.
Оценка поможет вам узнать реальную рыночную стоимость вашей квартиры, что может стать важным шагом перед продажей. Возможно, после оценки вы поймете, что стоит пересмотреть цену, чтобы избежать ситуации, когда квартира остается на рынке несколько месяцев из-за завышенной цены. Получив точную информацию о стоимости, вы сможете принять более обоснованное решение о продаже.
Почему высокие цены на вторичном рынке недвижимости не связаны только с льготной ипотекой.
Уверен, что высокие цены на вторичном рынке недвижимости не столько связаны с льготной ипотекой, сколько с общими рыночными тенденциями. Некоторые утверждают, что льготная ипотека разогнала цены на недвижимость, но я с этим не согласен. Есть интересный график от Росреестра, который показывает, что ипотека в целом — не только льготная, но и рыночная — составляет около 60% от общего числа сделок.
Если рассмотреть сделки с использованием ипотеки, то можно увидеть, что за первые 7 месяцев 2022, 2023 и 2024 годов общее количество сделок колебалось в пределах 75-80 тысяч. Однако доля ипотеки в этом объеме была максимальной в этом году, когда каждый стремился взять ипотеку до того, как ее условия изменятся. В этом году доля ипотеки составляет около 60% на рынке новостроек. Для вторичного рынка ситуация немного другая: сейчас примерно 60-70% сделок осуществляются за наличные, а 30-40% — с использованием ипотеки. Это подтверждает, что льготная ипотека действительно оказала влияние, но ее доля все же снижена. Например, в 2024 году из 80 тысяч сделок по новостройкам, примерно 35 тысяч было заключено с помощью льготной ипотеки. Это означает, что ее влияние на рынок в целом сокращается.
В июле текущего года было резкое снижение как общего количества сделок, так и сделок с ипотекой — на 42%. В июне было куплено 10,000 квартир с использованием ипотеки, а к июлю эта цифра снизилась до 6,000. Это также связано с тем, что доля сделок за наличные возросла.
Таким образом, я ожидаю, что доля ипотечных сделок продолжит снижаться до 40-50%, что, вероятно, устроит как Центробанк, так и застройщиков, поскольку такая пропорция позволит сбалансировать рынок, где половина сделок осуществляется за наличные, а половина — с помощью ипотеки.
Мотивировать покупателя приобретать новостройки за наличные — задача непростая. Если бы застройщик пришел ко мне за консультацией и спросил, как это сделать, я бы ответил, что основным инструментом может стать предложением рассрочек. В нынешних условиях рассрочка может стать ключевым фактором для привлечения покупателей, так как ипотека в последние два года постепенно теряет свою привлекательность.
Интересным аспектом является то, что на депозитах сейчас накопилось более 50 трлн ₽ , а некоторые источники говорят, что сумма может достигать и 60 трлн ₽. Средняя ставка по вкладам составляет 17-18%, и если тенденция сохранится, через полгода или год на депозитах окажется еще больше средств. Это создает ситуацию, когда население России накапливает значительные суммы, и часть этих средств, вероятно, будет направлена в инвестиционные инструменты. Часть из них пойдет на фондовый рынок, а часть — на рынок недвижимости.
Оптимальной стратегией для покупателя будет сочетание депозита и покупки недвижимости в рассрочку. Таким образом, он может сохранить часть средств на депозите, а часть использовать для инвестиций в недвижимость. На текущий момент депозит может оказаться более выгодным, чем новостройка, но гибридный подход позволит эффективно использовать и тот, и другой инструмент.
Доверие к фондовому рынку снижается из-за роста инфляции, поскольку с деньгами все равно нужно что-то делать, деньги – это не цель, а средство. Пока мы не наблюдаем значительного снижения цен, и изменение ключевой ставки, на мой взгляд, не оказывает на это значимого влияния. Вместо этого на рынок недвижимости воздействуют геополитические факторы и инфляция. Согласно данным Росстата, годовая инфляция с накопительным эффектом составляет почти 10%, и вполне возможно, что она может быть и 20%. Пик инфляции еще не пройден, и это отражает тенденции, которые мы видели ранее. Например, высокая инфляция в 2015 году привела к коррекции цен на рынке недвижимости, как и высокая инфляция в 2022 году. Вероятно, после достижения пика инфляции мы снова увидим коррекцию цен на недвижимость.
Что же делать?
В первую очередь, стоит рассмотреть вторичный рынок недвижимости. Если вы планируете покупку, вторичный рынок может быть более выгодным вариантом. Хотя аренда может быть временным решением, для людей с семьями или планирующих их создание, покупка недвижимости становится приоритетом.
Семейная ипотека может быть полезным инструментом для покупки жилья, если у вас нет достаточных сбережений.
Траншевая ипотека также может быть интересной для инвесторов, однако цена в этом случае может быть завышена, нужно анализировать каждую ситуации. Например, если на вторичном рынке аналогичная студия стоит 10-11 миллионов, а застройщик предлагает новостройку за 12 миллионов в рамках траншевой ипотеки, то это может быть привлекательным предложением. Однако важно учитывать дополнительные расходы на ремонт и меблировку, а также возможные высокие платежи по ипотеке в будущем.
Следует также учитывать риски, связанные с рассрочкой. Если вы рассматриваете объекты в рассрочку, будьте внимательны, так как продажа таких квартир на вторичном рынке может занять от 6 до 12 месяцев. И хотя на вторичном рынке вы сможете продать квартиру, не факт, что вы сможете договориться с застройщиком об отсрочке платежей до продажи. Поэтому при выборе рассрочки необходимо тщательно анализировать все возможные риски.
IT-ипотека в других регионах. В прошлый раз я специально делал непопулярный эфир на тему регионов. Например, если вы можете приобрести недвижимость в Екатеринбурге или другом регионе, это может быть разумным решением для вашей семьи.
Если покупка недвижимости невозможна, аренда также остается вариантом. Кроме того, стоит помнить, что аренда — это временное решение, которое может быть подходящим для людей без семьи или тех, кто не готов сразу покупать жилье.
Когда мы говорим про инвестиционные покупки недвижимости, то я будут повторять, насколько важна правильная меблировка. Если вы не обладаете необходимыми навыками или временем для качественного обустройства жилья, лучше довериться профессионалам. Как инвестор в недвижимость, я предпочитаю сосредоточиться на поиске более выгодных объектов и переговорах с застройщиками. Вместо того чтобы тратить время на самостоятельное оформление квартиры, я предпочитаю использовать свою энергию и ресурсы для получения лучших условий сделки, например, через гибридные схемы или отсрочки платежей.
Вот, к примеру, из вот такого базового варианта от ПИК:
Можно сделать очень стильный и востребованный на рынке вариант:
Конечно, есть люди, которые предпочитают самостоятельно обустраивать квартиры, покупая мебель за 200-300 тысяч ₽. Однако такой подход часто приводит к проблемам. Например, когда люди пытаются сдать квартиры в аренду, они сталкиваются с трудностями из-за низкого качества отделки или неудачного дизайна. Такие квартиры сдаются за значительно меньшую сумму, чем могла бы стоить качественно меблированная квартира.
Поэтому для достижения наилучших результатов важно инвестировать в грамотное обустройство жилья. Если вы стремитесь к долгосрочному успеху на рынке аренды, лучше обращаться к профессионалам. Мы предоставляем такие услуги и уже имеем множество положительных отзывов от клиентов, которые оценили наши услуги по меблировке. И если конкуренты начинают нас копировать, значит, мы движемся в правильном направлении. Если вам нужна помощь в обустройстве квартиры или вы хотите узнать больше о наших услугах, всегда рады помочь.
Ну и я традиционно начинаю анонсировать нашу ежеквартальную конференцию, которая состоится 28 сентября. Пока регистрация еще не открыта, но уже можно раскрыть один секрет — специальным гостем конференции станет Игорь Шимко. Если вы смотрели наш подкаст с ним, то знаете, что мы обсудили много актуальных тем. Конференция будет посвящена различным аспектам недвижимости, включая меблировку и ремонт. Это особенно важно для тех, кто недавно получил новые объекты и не знает, как правильно их оформить и подготовить. Мы постараемся сделать обсуждение максимально полезным и актуальным.
Условия участия в конференции будут обновлены и станут более доступными и удобными, чем раньше. Если вы хотите попасть на мероприятие, следите за информацией на платформе Boosty. Уже можно оформить подписку третьего или четвертого уровня, чтобы не пропустить важные обновления и узнать, как получить билет на конференцию.