Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет о самых популярных проектах в Новой Москве и разберет, почему инвестиция в такие новостройки с большой вероятностью приведет к финансовым потерям.
В этой статье:
Новая Москва: гетто или точка роста?
Что принес ПМЭФ’24 рынку недвижимости?
ЖК «Деснаречье» от А101
ЖК «Лучи» от ЛСР
ЖК «Ольховый квартал» от Самолета
ЖК Foreville от 3S
ЖК «Середневский лес» от ПИК
Новая Москва: гетто или точка роста?
Новая Москва постепенно превращается в большое гетто: возводятся миллионы квадратных метров жилья, население этой части Москвы уже превышает 1 млн человек, и в ближайшее время, как ожидается, дорастет до 5 млн, но о необходимой для комфортного проживания инфраструктуре беспокоиться у застройщиков не принято. Не заботятся застройщики и о качестве строительства, ведь под соусом «московской прописки» и якобы невысоких цен квартиры разлетаются как горячие пирожки. Зачастую такие квартиры покупают люди, которые совсем не разбираются в рынке недвижимости, но слушают сказки брокеров о большой точке роста, открытии новых станций метро и огромном потенциале этой мега-локации. Я вас сразу огорчу: Новая Москва развивается очень медленно, и арендаторы не очень любят этот район из-за слабой инфраструктуры, низкой транспортной доступности и удаленности от центра Москвы. В результате, Новая Москва с каждым годом становится все более дорогой, но менее актуальной для покупателей.
Давайте рассмотрим простой и довольно типичный пример. Застройщик А101 предлагает студию площадью 19 м² (и это с учетом балкона) в ЖК «Прокшино» по цене 9 млн ₽ с отделкой. При этом на вторичке такую же квартиру продают менее чем за 8 млн ₽. При этом конкуренция колоссальная: застройщик продает в этом ЖК 1 300 квартир, а по переуступке сейчас выставлено 225 квартир. Таким образом, ожидать, что квартира, купленная у застройщика, на ключах будет стоить 10-11 или какую еще фантастическую цифру нарисует вам брокер или менеджер по продажам, не стоит.
Еще один пример – ЖК «Родные кварталы» также от застройщика А101. Это проект находится далеко за МКАД, без пешей доступности не только до метро, но даже до электрички. При этом студия стоит более 6 млн ₽. Однако люди охотно покупают квартиры в Новой Москве даже по таким ценам.
Многие сейчас возразят, то люди покупают квартиры в Новой Москве для личного проживания, для своей семьи, так как других вариантов решить свой квартирный вопрос нет. Но если посмотреть на статистику продаж, то 20% всех купленных квартир в Новой Москве – это студии! То есть очень большая часть людей покупает квартиры в Новой Москве в качестве инвестиции. Застройщики видят этот тренд и всеми способами привлекают таких «инвесторов»: платят высокие комиссии брокерам за клиентов, называют очередной проект в картофельных полях «бизнес-классом», и манипулируют, стабильно рисуя рост цен (спойлер – рост цен есть только на бумаге).
Год назад мы уже делали большой выпуск про Новую Москву, и тогда мне прилетело много хейта. В отличие от многих других блогеров, которые дают советы и рекомендации, а потом больше никогда к ним не возвращаются, я готов показать и сравнить, что я говорил год назад и что произошло за этот год. Так, в 2023 г. я говорил, что правильнее продать объект в Новой Москве на растущем рынке и купить другой внутри МКАД. В качестве одного из вариантов за сопоставимые деньги я предлагал квартиру в Level Южнопортовая (сразу скажу, что сейчас, на мой взгляд, этот проект для инвестиций уже не подходит).
Год назад студия в Level Южнопортовая стоила чуть менее 7 млн ₽, а сейчас – уже более 10 млн ₽. Таким образом, в среднем, студия в этом проекте выросла на 30%. Еще один вариант, о котором я говорил год назад, это студия от ПИК в ЖК «Сигнальный 16». Тогда я тоже словил волну хейта: это Алтуфьево, там вонь, кто там вообще будет жить.
Год назад такую студию можно было купить за 6,3 млн ₽, сейчас же цена на студию даже меньшей площади выросла до 9,6 млн ₽, то есть более чем на 3 млн ₽, или на 50%. Для сравнения, я посмотрел на изменение цен на квартиры в проектах в Новой Москве, о которых говорил в ролике год назад: цены выросли максимум на 1 млн ₽. Сейчас продать студию в Скандинавии можно за 7 млн ₽ без отделки и за 8 млн ₽ с отделкой (опять же, это хотелки продавцов на вторичке, реальные цены могут быть ниже). У застройщика же такие квартиры продаются по 7,5 млн ₽.
Рынок недвижимости – огромное море, и сесть на мель неликвидного объекта очень просто. Я уже не раз говорил, что услуги брокера при подборе недвижимости бесплатными быть не могут, и брокер работает именно на того, кто ему платит комиссию – либо на вас, либо на застройщика. Именно поэтому получаются ситуации, когда брокер ведет клиента в бесперспективные Родные кварталы, а не в проекты от ПИК в старой Москве с пешей доступностью до метро даже при схожей цене.
В компании Smarent есть разные пакеты услуг под любую цель и любой кошелек. Обратившись к нам, вы будете уверены, что мы будем действовать только в ваших интересах и выберем именно тот объект, который наилучшим образом будет соответствовать вашим целям и вашей ситуации. Оставляйте заявку и наши менеджеры помогут вам определиться с оптимальным пакетом услуг.
Я разработал несколько правил, которые помогут оценить, насколько оправдан ваш выбор объекта недвижимости:
Цена покупки ниже, чем аналоги на вторичном рынке (ДКП, ДУПТ) даже при том, что июнь 2024 г. – это, на мой взгляд, ценовой максимум на ближайший год
Взнос 20-35% от суммы покупки
Ипотека без субсидирования / 0.1% на период строительства
Ипотечный платеж меньше, чем арендный платеж
Есть понимание по затратам на ремонт/меблировку
Цикл владения объектом около 5 лет – и это важный момент, недвижимость – это не тот актив, куда можно залететь на короткий период и потом гарантированно перепродать с «иксами», это рынок длинных циклов
Надежный застройщик, качественный актив
Локация с внешними точками ростами (редевелопмент, метро) – на мой взгляд, в Новой Москве не существует бизнес-класса и не существует внешних точек роста. Строительство новых станций метро – мантра всех брокеров, продающих «картофельные поля» – либо уже давно заложено в цену, либо слишком отдаленная перспектива.
Что принес ПМЭФ 24 рынку недвижимости?
Сейчас идет обсуждение новых законов, меняются параметры субсидированных ипотечных программ, Центробанк посылает самые разные сигналы по поводу дальнейшей динамики ключевой ставки, и все эти факторы играют важнейшую роль на рынке недвижимости.
С 11 июня 2024 г. ВТБ поднял размер первоначального взноса по IT и Дальневосточной ипотеке до 30%, а по льготной – до 60%. Не исключено, что остальные банки также скорректируют свои условия. Те, кто не брал ипотеку и ждал падения цен, могут оказаться не у дел.
На ПМЭФ заявили, что семейная ипотека будет работать в малых городах (с населением до 50 тыс. человек), в том числе, на вторичном рынке – и это очень круто. Поскольку рынок недвижимости – это, в первую очередь, вторичный рынок, он основной мотор. Люди продают старые квартиры в маленьких городах и реинвестируют в более крупные города.
Льготная ипотека распространится на рынок ИЖС, но программы будут адресными.
И в целом, основной упор делается на адресность программ.
Семейная ипотека может быть расширена до 18 млн ₽, но будет действовать для семей с детьми до 6 лет и, возможно, на объекты площадью более 60 м².
Ну, и главная печальная новость: льготная ипотека «Господдержка-2020» будет отменена с 1 июля 2024 г., как, впрочем, и говорили.
Что касается ключевой ставки, то, вопреки ожиданиям и некоторым намекам от представителей ЦБ и банковского сектора, ставка осталась на уровне 16%. Эльвира Набиуллина дала понять, что сейчас ставка находится на максимальном уровне, но чем больше льготных программ, тем выше будет ставка. Я считаю, что это хорошая новость, поскольку государству и бизнесу не выгодны дорогие кредиты. По моим оценкам, рынок недвижимости сейчас начнет корректироваться в условиях ограничения льготных программ и высокой ключевой ставки.
Еще одно любопытное заявление на ПМЭФ было о строительстве в районе Прокшино крупнейшего в России аквакурорта от застройщика А101, что создаст более 2 тыс. рабочих мест. Это хорошая новость, поскольку Новой Москве нужны рабочие места, чтобы жителям не приходилось ездить в центр. Но, как обычно бывает, есть один нюанс.
Возле метро «Прокшино», где появится аквапарк, уже построено или вот-вот будет сдано 1 млн м² жилья (ЖК «Прокшино» и ЖК «Испанские кварталы»), это много! Участок возле метро и будущего аквапарка также принадлежит А101, и на нем планируется построить еще 1 млн м² жилья. Многие, кто покупает сейчас квартиру возле метро «Прокшино», не знают, что в ближайшие годы конкуренция в этом районе как минимум удвоится, что сдвинет кривую спроса и предложения в сторону снижения цен.
ЖК «Деснаречье» от А101
В Новой Москве строятся еще несколько крупных ЖК. Тот же А101 начинает сейчас активно застраивать новый район возле будущей станции метро «Десна». ЖК «Деснаречье» займет территорию в 195 га. Метро обещают открыть в 2027 г. По картинке все выглядит неплохо: несколько очередей, лес, речка и метро. Но возникает большой вопрос, а не выдает ли застройщик желаемое за действительное. Если зайти на сайт Градостроительного комплекса Москвы, то мы увидим, что открытие станции, на данный момент, запланировано в лучшем случае на 2029 г., а, по опыту, к срокам строительства метро можно смело добавлять один, а то и два года.
В первой очереди будет сдано 710 квартир. Но если посмотреть на карту застройки, то мы увидим участки под вторую, третью, четвертую и пятую очередь на 3 млн м² жилья. Шах и мат, брокеры и инвесторы! Это больше, чем Прокшино, Испанские кварталы и будущая застройка Прокшино вместе взятые. И это всего лишь один из проектов в Новой Москве.
Проект расположен примерно в 25 км от МКАД, то есть примерно как проект Самолета в Остафьево (и там тоже в перспективе будет метро). Если смотреть на цены, то у А101 сейчас забронирована студия с отделкой (по забронированным квартирам можно понять реальные цены) по цене 7,8 млн ₽. Без отделки студии стоят реально от 6-6,5 млн ₽, но брать квартиру без отделки в Новой Москве, где будет проблема найти рабочих, привезти материалы и мебель, приехать проконтролировать и т.д. – это не самое умное решение. К слову, у Самолета аналогичная студия в Остафьево с отделкой и меблировкой стоит 6,5 млн ₽. И то, и другое – это плохо. По факту, оба проекта – дикий неликвид с колоссальными проблемами в подготовке и обслуживании. И тем не менее Деснаречье – сейчас один из самых продаваемых ЖК. В среднем продают 113 квартир в месяц.
Однокомнатные квартиры в проекте (напомню, до МКАД 25 км, транспортная доступность – отсутствует) стоят сумасшедшие 10 млн ₽. Маленькие квартиры формата евро-3 площадью 48,5 м² стоят 12,3 млн ₽. Наверное, вот этот вариант – не самый плохой, если стоит задача за минимальные деньги купить квартиру для семьи. Но, для понимания, в феврале за 14 млн ₽ можно было взять такую же квартиру с отделкой в Новом Очаково, а это Запад Москвы, возле метро. Согласитесь, разница есть. Выводы:
Переоценный проект
Метро будет после 2029-2030 года
Проект на 3 млн кв. метров жилья (возможно, есть смысл покупать коммерческие помещения, в этом сегменте может быть неплохой потенциал роста)
Слабый потенциал роста стоимости – какой может быть потенциал роста у студии комфорт-класса (а, в реальности, эконом-класса) за 8 млн ₽ без транспортной доступности и инфраструктуры? При этом в последние месяцы я не раз делал подборки квартир в МОСКВЕ от 6 млн и 8 млн ₽. Еще больше интересных подборок вы найдете на Boosty
Продажи и цены в Новой Москве в 2024 году на максимуме. Я даже готов поспорить, что в Новой Москве будет максимальная коррекция цен в 2025 г.
ЖК «Лучи» от ЛСР
Да, формально ЖК «Лучи» относится к старой Москве, к ЗАО, но район Солнцево, где строится проект, находится за МКАД, поэтому более правильно сравнивать его с Новой Москвой, чем с районами в старой Москве. Здесь вышла новая очередь с квартирами от 6 млн ₽. Поскольку ЛСР получил разрешение на строительство до запрета на маленькие студии, то в проекте можно найти 20-метровые «будки» в большом количестве.
Я по-прежнему считаю, что ЖК «Лучи» – это плохой пример инвестиции за МКАД. Статистика Пульса продаж показывает, что спрос на квартиры в проекте вырос в 2,5 раза с февраля. Действительно, сейчас, в июне 2024 г. найти хороший по цене объект в старой Москве возле метро и успеть купить его в уходящую льготную ипотеку достаточно сложно, и Лучи – явный кандидат.
Но картина меняется, если посмотреть на цены. При цене студии в 6,3 млн ₽ (кстати, планировка выглядит неплохо за счет двух окон) в льготную ипотеку ежемесячный платеж составит 32,4 тыс. ₽. В целом, это не самая плохая история, если вы покупаете первое жилье для себя и можете сами сделать ремонт. Но если вы покупаете квартиру с инвестиционной целью, чтобы ее потом сдавать или перепродать, то эта история не работает. В проекте сейчас более 40% квартир в продаже – это студии (10,5 тыс. м² из 25 тыс. м² всех квартир). Нормальный показатель – 10% студий в проекте. Вне зависимости от цены, для меня такое количество студий в проекте – это стоп-фактор. Студии с отделкой сейчас стоят 9-9,5 млн ₽, при разнице в 3 млн ₽ за ремонт рассматривать квартиры с отделкой в этом проекте сейчас смысла нет.
А теперь расскажу об одном моменте, о котором вы вряд ли узнаете от менеджеров по продажам. ЛСР заготовил не просто несколько домов во второй очереди проекта, а огромный микрорайон. Корпуса, которые сейчас вышли в продажу, находятся максимально далеко от метро. Люди смотрят на уже заселенную первую очередь, на ее близость к метро и существующей инфраструктуре района и думают взять дешевую квартиру под аренду. Но найти арендатора при такой конкуренции и удалении от метро будет довольно сложно.
Не нужно быть суперэкспертом, чтобы понять инвестиционную привлекательность (или, в данном случае, непривлекательность) объекта. Для грубой оценки достаточно зайти на ЦИАН и посмотреть вторичку/переуступку. Сейчас студия в Лучах со сдачей в 2024 г. в переуступке стоит 7,5 млн ₽, с отделкой – 8,5 млн ₽. Получается, что в некоторых случаях цены у застройщика выше, чем цены по переуступке, что, как я не раз говорил, должно быть стоп-фактором для покупки.
Рынок аренды в этом районе перенасыщен. Я оцениваю справедливую цену на аренду студии в 40 тыс. ₽, евро-2 – 60-70 тыс. ₽, а евро-3 – 90 тыс. ₽.
Выводы:
Ипотечный платеж ниже арендного платежа (нужны вложения в ремонт и меблировка)
Нет цели короткой спекуляции, но для долгосрочной покупки с использованием маткапитала, возможно, покупку студии за 6 млн ₽ можно рассмотреть
Высокая конкуренция, низкий спрос
Нет серьезной точки развития
Вопросы к качеству ЛСР по ЖК комфорт-класса
Не вижу роста цены объекта
Низкая ликвидность!
ЖК «Ольховый квартал» от Самолета
Проект находится в паре км от МКАД. На сайте застройщика студий нет, но, я думаю, что они появятся в продаже позже. Ключи обещают передать до 30 апреля 2027 г., но, как мы все понимаем, ждать, вероятно, придется как минимум до конца 2027 г. До метро «Ольховая» добираться довольно долго, поэтому, с этой точки зрения, соседний ЖК «Прокшино» выглядит привлекательнее. Новая станция метро будет находиться чуть ближе к ЖК, но существенно ситуацию не улучшит.
Цены мы можем посмотреть лишь на маленькие евро-2. И мы видим почти 11 млн ₽ за дом комфорт-класса с плохой транспортной доступностью и без инфраструктуры. Студии по переуступке на ЦИАН стоят в районе 7,6 млн ₽, но конкуренция в этой локации достаточно велика: Крост, А101, ПИК.
ЖК Foreville от 3S
В этой же локации расположен еще проект Foreville (Форевилль) от 3S. Этот девелопер строил проект в районе Верхних Лихоборов и на Рокоссовского. У них неплохое качество, лучше, чем у ПИК и Самолета. Проект строится возле будущей станции метро «Корниловская». Застройщик обещает бизнес-класс. Сейчас студии предлагаются по цене от 6 млн ₽ на низких этажах до 8,5 млн ₽ за почти однушку площадью 25 м². И это все без отделки. Однушка площадью 36 м² уже стоит 9,5 млн ₽. Основным конкурентом проекта я считаю ЖК «Новая звезда» от Кроста, где цены похожи (большая студия за 8,8 млн ₽, однушки за 10,7 млн ₽), но у проекта от 3S лучше расположение относительно метро.
Вывод: Я бы не рекомендовал сейчас к покупке ни один из этих двух проектов из-за отсутствия отделки. Если бы при аналогичных ценах застройщик добавил отделку, то с учетом хорошей локации (лесопарковые зоны) и метро, эти варианты можно было бы рассмотреть.
ЖК «Середневский лес» от ПИК
Середневский лес – на мой взгляд, плохой проект как для аренды, так и для инвестиций, потому что он находится слишком далеко от существующих и строящихся станций метро и МЦД. То есть перспектив улучшения транспортной доступности нет. Для любого проекта, который сдается в аренду, самое важное – это хорошая транспортная доступность. Сейчас единственный вариант добраться до метро на общественном транспорте – это автобус от метро «Саларьево», и ехать придется минут 30.
Сам проект выглядит неплохо: малоэтажная застройка, достаточно много парковочных мест, но цены удивляют. Студия площадью 20 м² стоит почти 6 млн ₽. Столько же квартира стоит и на вторичном рынке. Однокомнатная квартира площадью 32 м² стоит 7,7 млн ₽ с отделкой – на вторичке цены такие же.
Вывод: Проект не интересен с инвестиционной точки зрения из-за плохой транспортной доступности и отсутствия потенциала роста цены.
При выборе инвестиционной недвижимости нужно опираться на аналитику и цифры, а цифры нам говорят, что Новая Москва – максимальная концентрация конкуренции. Сейчас здесь строится около 10 млн м² жилья, из которых 20% студий. Выбор квартиры в Новой Москве имеет некоторый смысл, когда нужно купить большую квартиру с хорошей инфраструктурой для семьи при ограниченном бюджете, но в этом случае правильнее, наверное, уже смотреть загородные дома. Например, мы строим примерно в этой же локации, по Киевскому шоссе, поселок Афинеево, и за 18 млн ₽ вы получаете свой дом площадью 150 м² с участком земли. Более подробно про наш поселок и про проект я делюсь в своем Телеграм-канале – рекомендую подписаться. А по этой ссылке вы можете посмотреть презентацию и оставить заявку.
Но что я не понимаю – это зачем покупать в Новой Москве квартиру-студию.
ВЫВОДЫ по Новой Москве:
ВЫСОКАЯ КОНКУРЕНЦИЯ
Много лотов с отделкой (нельзя создать допценность)
Бизнес-класс и комфорт-класс смешались
Нет потенциала роста цены в ближайшее время
Низкий арендный потенциал
Новая Москва – это новый пузырь для инвестора
Впереди еще 10 млн м² жилья и 100 тыс. инвесторов-конкурентов!
Единственное правильно решение сейчас – это делать реинвестицию: продавать квартиру в Новой Москве и перекладываться в другие, более выгодные проекты. Мы в Smarent делаем это профессионально и реально круто занимаемся продажей даже неликвидных объектов недвижимости. Мы помогаем выстроить стратегию, чтобы понять, куда правильнее переложить капитал, чтобы он приносил хороший доход. У нас есть пакет «Реинвестиция», который состоит из трех этапов: первый – это подготовка квартиры к продаже (стоимость – всего 9 900 ₽), второй – продажа недвижимости с сопровождением сделки (2-3% от цены продаваемого объекта) и третий – подбор нового объекта (1% от цены покупаемого объекта).