Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, что происходит на московском рынке аренды: почему так сильно выросли цены на арендные квартиры, как долго это будет продолжаться и что сейчас выгоднее делать.
В этой статье:
Арендовать или купить – больше не вызывает споров?
Аналитика по рынку аренды от Дом.РФ
Аналитика аренды от Smarent
Арендовать или купить – больше не вызывает споров?
На сегодняшний день вопрос о том, арендовать квартиру или брать ее в ипотеку, уже не вызывает споров. Аренда однозначно выгоднее. Сейчас месячные платежи по ипотеке на стандартную квартиру превышают 200 тысяч рублей, и в такой ситуации адекватный человек предпочтет аренду. Однако стоит отметить, что средняя стоимость аренды студии в Москве сильно выросла и составляет около 90 тысяч ₽ в месяц за студию 24 м2. Встает вопрос, что же все-таки выгоднее?
Недавно глава Центробанка Эльвира Набиуллина объявила о повышении ключевой ставки на 200 базисных пунктов до 18%. И, судя по комментариям ЦБ, высокие ставки с нами надолго. Это серьезный удар по рынку недвижимости. На фоне этой новости многие задаются вопросом: как это отразится на спросе на недвижимость в 2024 году? Ключевая ставка держится на высоком уровне уже больше года. Центральный банк объясняет это необходимостью сдерживания инфляции, прогноз которой на этот год повышен до 6.5-7%. А на следующий год, как это мы не раз слышали, инфляция может опуститься до 4-4.5%. Но это неточно.
Отдельно стоит упомянуть льготную ипотеку, которая в первом полугодии вызвала перегрев рынка. В июне, когда ожидалось ее завершение, количество заявок на льготные кредиты подскочило. Но в первые недели июля спрос резко упал, к тому же не были утверждены параметры семейной ипотеки. Это делает анализ рынка за этот период неточным.
Семейная ипотека на данный момент предлагается под 6% на сумму до 12 млн ₽ в Москве и Московской области, но при ключевой ставке в 18% условия могут пересмотреть. Вероятно, после снижения спроса в июле-августе, параметры семейной ипотеки будут изменены, в частности ставка может быть увеличена до 8%. И это станет серьезным ударом для заемщиков.
В текущей ситуации разница между семейной и рыночной ипотекой становится еще более значительной. Например, платеж по семейной ипотеке на 12 млн ₽ сейчас составляет 72 тыс. ₽, из которых 60 тыс. – проценты. В то же время, рыночная ипотека под 20% обойдется в более чем 200 тыс. ₽ в месяц без учета страховки.
И еще один момент. Если мы откроем сайт Дом.РФ, то увидим, что средняя ставка по ипотеке на 19 июля 2024 года, то есть повышения ключевой ставки, составляла от 19.65%. Сейчас, когда я делаю расчеты для ипотеки под 20%, есть вероятность, что большинство банков будут предлагать ставки от 20% до 21%. Разница между рыночной и семейной ипотекой действительно значительная – порядка 14-15 процентных пунктов.
Рассмотрим классическую квартиру на вторичном рынке по реальной рыночной цене. Например, евро-двушка, площадью 35 м2 в ЖК «Матвеевский парк» стоит около 15 млн ₽. Возможно, кому-то удастся снизить цену до 14 млн, но такие случаи редки.
Ваш ежемесячный платеж по ипотеке составит около 200 тыс. рублей, к тому же вам придется вложить 3 миллиона своих средств, которые могли бы лежать на депозите и приносить вам доход.
Сравним это с арендой. Стоимость аренды евро-2 в Матвеевском парке сейчас составляет около 90 тыс. ₽ в месяц. Это реальные цифры, а не «хотелки» собственника. Например, в прошлом месяце Smarent сдал такую квартиру в аренду за 82 тыс. рублей, но в августе цена могла бы составить 90-92 тыс. рублей. Это наглядно показывает, что аренда на сегодняшний день значительно выгоднее покупки жилья в ипотеку.
Возьмем условного Сергея, который в 2022 году купил квартиру, но не за 15 млн ₽, а за 11-12 млн, оформив семейную ипотеку. При первоначальном взносе 2 млн рублей, его ежемесячный платеж составляет около 50-60 тыс. ₽, поскольку долг – всего около 9-10 млн. Сейчас эта квартира стоит 15 млн, и арендатор фактически оплачивает ипотеку собственника.
Этот пример ярко иллюстрирует ситуацию: арендатор оплачивает ипотеку владельца квартиры. Вопрос, что выгоднее – ипотека или аренда, глобально остается открытым, но в текущих условиях аренда явно предпочтительнее.
Аналитика по рынку аренды от Дом.РФ
Проанализируем отчет Дом.РФ по рынку недвижимости за II квартал 2024 года. Согласно данным Дом.РФ:
На рынке аренды жилья в России сохраняется дисбаланс. В II кв. 2024 г. предложение оставалось низким (55 тыс. активных объявлений, как и в I кв., что на 22% ниже, чем в II кв. 2023 г.), при этом индикаторы спроса свидетельствовали об увеличении активности арендаторов (количество закрытых лотов и среднее количество просмотров объявлений выросло)
В II кв. 2024 г. в Москве, как и в России в целом, предложение аренды жилья стабилизировалось на низком уровне (12,3 тыс. объявлений, -1% за квартал), в Санкт-Петербурге – резко сократилось до минимума за почти три года (3,5 тыс. объявлений, -18%), а в остальных городах изменилось несущественно (в пределах 5%)
В условиях растущего спроса и ограниченного предложения квартиры сдавались быстрее (на 1-2 недели по сравнению с II кв. 2023 г.), даже несмотря на увеличение стоимости аренды (+33-35% г/г в Москве и Санкт-Петербурге, +18% г/г в остальных городах)
На данный момент на рынке аренды жилья 55 тысяч активных объявлений, что на 22% меньше, чем во втором квартале 2023 года. Это указывает на сокращение предложений по сравнению с прошлым годом. Во втором квартале 2024 года предложение на рынке аренды в Москве и России в целом стабилизировалось на низком уровне: в Москве снижение составило 1%, в Санкт-Петербурге за три года – 18%. При растущем спросе и ограниченном предложении квартиры сдавались быстрее, несмотря на рост стоимости аренды.
Спрос на аренду растет, в то время как предложение ограничено. Квартиры сдаются быстрее, несмотря на повышение стоимости аренды. Простой закон спроса и предложения: при увеличении спроса и ограниченном предложении цены неизбежно растут.
Анализируя данные Дом.РФ, можно заметить, что количество новых объявлений снизилось на 2%, а количество актуальных объявлений уменьшилось на 1%. Количество просмотров выросло, а срок экспозиции сократился, что означает более быструю сдачу квартир. Число желающих арендовать жилье увеличилось на 10%.
Средняя стоимость аренды, по данным Дом.РФ, составляет в Москве 88 600 рублей, в Санкт-Петербурге – 47 300 рублей, а в других населенных пунктах России – 37 000 рублей. Таким образом, заявления о возможности арендовать жилье за 37 тысяч рублей касаются в основном регионов, а не Москвы.
Средняя доходность от аренды составляет 6,5% в Москве, с возможностью увеличения до 8%. Часто задают вопрос, зачем инвестировать под аренду с такой доходностью, но вспомните наш кейс – цена квартиры выросла с 10-12 млн до 15 всего за год, да и покупали мы в семейную ипотеку.
Посмотрим на количество предложений на рынке аренды. График выше показывает, что во втором квартале 2024 года предложение снизилось. В первом квартале 2024 года наблюдался рост на 26%, так как многие собственники предпочли сдавать жилье в аренду вместо продажи. Если бы инвесторы не купили квартиры по льготной ипотеке, стоимость аренды выросла бы еще больше из-за низкого объема предложения. Количество новых и закрытых объявлений уравновесилось благодаря увеличению спроса.
График выше показывает количество объявлений на аренду в Москве и Санкт-Петербурге. В Москве рынок стабилизировался, тогда как в Санкт-Петербурге предложение резко сократилось. Это может указывать на то, что многие люди переезжают в Санкт-Петербург из других регионов или чаще путешествуют. В то же время, в Санкт-Петербурге, судя по всему, люди меньше инвестировали в недвижимость, что принесло более высокую прибыль тем, кто год назад вложился в недвижимость в Северной столице, по сравнению с теми, кто инвестирует в Москве.
Здесь смотрим, какие квартиры сдаются, какова их площадь и срок экспозиции.
Согласно этой информации, средняя стоимость аренды студии в России составляет 30–36 тыс. ₽, что близко к реальности. И обратите внимание, что студии сдаются дороже, чем однокомнатные квартиры, стоимость аренды которых варьируется от 32 до 34 тыс. ₽. Это объясняется тем, что однокомнатные квартиры часто являются старым жильем, а студии — это всегда новое и современное жилье, которое сдается дороже.
Если говорить о Москве, то стоимость аренды студий в среднем составляет 63 тыс. ₽, и они тоже дороже, чем однушки – они сдаются по 61 тыс. ₽. Таким образом, как я уже много лет говорю, покупать однушку смысла нет. Брокеры предлагают однушки вместо студий, потому что заинтересованы в получении большей комиссии. Но выгоднее и правильнее приобрести две студии, чем одну большую ненужную однушку. И данные от Дом.РФ подтверждают мою правоту.
Отчет Дом.РФ указывает на дефицит квартир евро-3 и студий. У нас не так много студий, хотя их доля увеличилась. Но основная часть приходится на однокомнатные квартиры (40%). Срок экспозиции в Москве составляет 20 дней, но я уверен, что квартиры сдаются гораздо быстрее. Большая часть предложений на рынке аренды по-прежнему включает однокомнатные и двухкомнатные квартиры, приобретенные, в том числе, с инвестиционными целями. В России количество объявлений об аренде евротрешек уменьшилось на 1%, а более просторных вариантов — на 5%. Число предлагаемых однушек и двушек осталось неизменным. В Москве предложение трех- и четырехкомнатных квартир снизилось еще заметнее — на 5–10 % по сравнению с предыдущим кварталом. В то же время число предложений по студиям увеличилось.
Мы видим, что в Москве стоимость аренды однокомнатных квартир немного увеличилась, также выросли цены на студии. Однако анализ показывает, что в последнее время люди в основном покупали большие квартиры для себя. Таким образом, трех-, четырехкомнатные квартиры и евротрешки приобретаются в основном для личного использования. Многие не могут позволить себе покупку квартиры или считают доходность невыгодной, однако хотят жить в просторном жилье. Арендаторы — это не только те, кто снимает студии или однушки, но и те, кто ищет просторные квартиры для себя. Им приходится переплачивать за аренду больших квартир.
Аналитика аренды от Smarent
В течение года мы изучали ситуацию на рынке аренды и рассмотрели популярные жилые комплексы. Оказалось, что многие собственники предпочитают сдавать свои квартиры, а не продавать их. Мы заметили, что стоимость квартир в среднем возросла на 22%, или на 15 до 20 тыс. ₽ в месяц. Кроме того, средний срок экспозиции сократился до пяти дней. Ранее мы в Smarent в среднем сдавали квартиру за восемь дней. В таблице выше вы можете увидеть примеры цен на аренду:
ЖК «Западный порт», 40 м2 —было 85 тыс. ₽, стало 100 тыс.
ЖК «Вестердам», 36 м2 — было 63 тыс. ₽, стало 85 тыс. ₽, и, думаю, сейчас будет дороже
ЖК «Шереметьевский», евро-3, 89 м2 — было 89 тыс., стало 110 тыс. ₽
Таким образом, уже понятно, что цены на аренду растут стремительно по причине повышения стоимости недвижимости и инфляции. Это, безусловно, плохая новость для тех, кто предпочитает хранить деньги на депозитах. Выводы:
На рынке аренды снижается количество предложений и растет спрос
Спрос растет только внутри МКАД
Высокая ипотека мотивирует арендовать, а не покупать
На рынке не хватает квартир-студий и формата евро-3+
Средняя стоимость аренды 1-комнатной (евро-2) квартиры в Москве подходит к 100 тыс. в месяц
Рынок аренды будет расти из-за высоких цен и отсутствия вторичного рынка
Спекулянты и флипперы проиграют, а долгосрочные инвесторы соберут сливки
Когда мы говорим про аренду, я просто обязан рассказать про то, в чем мы эксперты. Кажется, ну что тут сложного: есть квартира, можно ее сфотографировать на телефон, загрузить объявление на Авито и принимать звонки от желающих. Однако без опыта это может быть непростой задачей, и первый блин может оказаться комом. К тому же, найти арендатора – это только начало длинного пути.
На сайте Smarent вы найдете решение на любой ваш запрос: мы можем как просто сдать вашу квартиру, выступая в роли агента, так и предложить вам полный спектр услуг, включая приемку квартиры от застройщика, ремонт, меблировку под ключ, подготовку, хоумстейджинг, поиск надежного арендатора, заселение его без вашего участия. Мы даем гарантию оплаты аренды, даже если арендатор живет, но не платит. Мы контролируем оплату ЖКХ и следим за состоянием объекта. У нас в управлении сейчас находятся более 400 квартир. И вы можете посмотреть наши кейсы, отзывы на сайте, в Яндексе и на других ресурсах.