ЗИЛ - обзор района

Когда-то ЗИЛ был городом в городе: 75 тысяч сотрудников, собственные районы, собственный транспорт и даже свой стадион с заводскими футбольными командами. А сейчас на месте автогиганта – красивые жилые кварталы, дизайнерские дома и кофейни. Хипстеры и зумеры уничтожили завод ЗИЛ или в эпоху электросамокатов и электромобилей он устарел сам по себе, рассуждает Виктор Зубик, основатель компании Smarent.

В этой статье:
● История завода ЗИЛ
● Крупнейший проект редевелопмента в России
● ЛСР в районе ЗИЛ
● Сколько человек будут жить на острове?
● ЖК Shagal от Эталон
● ЖК Nagatino i-Land от Эталон
● ЖК WOW от Страна Девелопмент
● ЖК Dream Riva от Regions Development
● Плюсы и минусы джентрификации
● ЖК NOW от Текта Group
● Выводы

Все начиналось с итальянского грузовика и мечты построить будущее на юге Москвы… Сто лет назад, в далеком 1916 году Россия очень нуждалась в грузовиках и собственном автопроме. Именно тогда в Москве появился первый автозавод АМО.

Базой стал итальянский FIAT 15 ТER.

Разгар войны. Машин не было, чертежей тоже, только контракт, вера и стройка. После революционный завод достроили частично и начали отверточную сборку из FIAT-комплектов. И только с 1924 года начали производить первые советские грузовики АМО-Ф-15. И так и началась история автопрома СССР в 1924 году.

В 1926 году у руля завода стоял Иван Лихачев. Он стал внедрять методы Генри Форда. И в 1933 году вышел первый массовый грузовик ЗИС-5, ставший символом индустриализации. С этого момента ЗИЛ превращается не просто в завод, а в целый район с тысячами жителей.

По факту ЗИЛ – это не только машины, как многие думают, это рабочие районы, больницы, дворец культуры и футбольный клуб Торпедо. Кстати, знаменитый стадион Торпедо сейчас тоже активно реконструируется

Весь район сейчас полностью меняется. Сегодня район ЗИЛ с жилыми комплексами очень напоминает город в городе. Видимо, создатели района придерживались той же концепции, только раньше здесь производили автомобили, а сейчас здесь просто живут зумеры, хипстеры и обычные семьи.

А во время Великой Отечественной войны завод эвакуируют, но работа не останавливается. ЗИС-5 становится главным грузовиком войны. А ЗИС-6 – платформа для Катюш, именно эти машины были на каждом фронте.

После победы ЗИЛ — это символ мощи СССР. На его базе Китай создает первые машины «ФАУ».

Миллион ЗИС-150, высокие зарплаты, жилье, соцгарантии, завод — это эталон плановой экономики Советского Союза. Но в 1969 году перспективную модель ЗИЛ-170 передают КАМАЗу.

И после этого ЗИЛ теряет свое будущее. В начале 90-х происходит обвал: нет заказов, нет спроса, да и в целом нет кадров. Огромное количество людей нужно переучивать, многие уехали из страны. Завод выживает за счет аренды и “Бычка”.

Но хватило ненадолго. Завод превратился в индустриальные руины. И тогда решили не восстанавливать, а перестроить: и 300 гектаров бывшего завода превратились в жилой район с парками, школами, набережными, музеями, став крупнейшим проектом редевелопмента в России и Европе.

Как сказал мэр Москвы Сергей Собянин, комплексное развитие территории ЗИЛа сопоставимо с Москва-Сити.

И если кто-то видит в этом утрату наследия, то кто-то – шаг вперед. Но ЗИЛ остался частью города: его улицы носят имена архитекторов, память о заводе вплетена в бетон нового времени. И хоть редевелопмент территории начался 10 лет назад, на текущий момент нельзя с уверенностью сказать, что реконструкция полностью завершилась: на территории находится огромное количество девелоперов, которые застраивают её, и до сих пор много пустырей, где стоят башни и руины прошлых заводов. Скорее всего, только где-то к 2035 году можно будет увидеть по-настоящему большой город в городе с той задумкой, которую заложили архитекторы 10 лет назад.

Но и быть уверенными, что задумки воплотятся на 100%, не стоит – время

вносит свои коррективы, меняются проекты, планировки в домах. Алчные застройщики стараются впихнуть побольше жилых домов близко друг к другу вместо инфраструктуры или офисных помещений.

Сегодня во многих жилых домах жить некомфортно – нет инфраструктуры, и застройщики не торопятся ее делать.

Первым осваивать данную территорию 10 лет назад решил застройщик ЛСР. Автобусные остановки, склады, цеха сменились плиткой и красивыми фасадами в новом жилом комплексе ЗИЛАРТ – основном проекте на территории ЗИЛа. При этом ЛСР на территории строит еще комплекс А22 и недавно стартовал с премиальным проектом Марк. Правда, сейчас застройщики пытаются назвать ЖК премиум класса, чтобы обосновать его цену – самые дешевые цены даже на студии на стартах продаж начинаются от 15 млн ₽. Но премиальность остается только в буклетах: в реальности маленькая нарезка, низкие потолки, нет нормальной приточки.

При наличии утвержденного мастер-плана с хорошими, красивыми фасадами и без возможности его поменять, получился бы качественный жилой проект ЗИЛАРТ. Но на практике – дома окна в окна и мало света, и это с учетом того, что рядом большая набережная. Это большой минус ЛСР, застраивающего 60 гектаров этого района – из которых часть хороших очередей, а часть не самых удачных. Это касается и ЗИЛАРТА, и ЖК МАРК, и ЖК А22.

При этом однокомнатные квартиры площадью 40 метров с отделкой стоят в районе 25 млн ₽ – это реальная рыночная цена. Не большая, не панорамная, не пентхаус, а обычная квартира. Большая семейная квартира без отделки стоит от 50 млн ₽ и выше. Для текущей Москвы стоимость оправдана: рядом выезд на трешку, скоро откроют новую станцию метро ЗИЛ, есть станция МЦК, инфраструктура активно развивается, есть детские сады, школы – можно сказать, готовый благоустроенный район.

Арендные ставки космические: однокомнатная квартира стоит 100-150 тыс. А двухкомнатная (классическая евро-трешка) – 200-250 тыс. ₽ в месяц.

Это подходящий проект под аренду и для инвестиций. Для жизни все же многие отдают предпочтение старому фонду в сталинке.

Ранее здесь работало 75 тысяч человек, а в ЖК Зил-Арт на 60 гектарах будет проживать более 150 тысяч. С учетом других ЖК (Шагал, NOW, WOW, i-Land, Dream Riva, Dream Tower, Технопарк) и туристов, днем на полуострове будет более полумиллиона человек. Это значительная цифра для района.

Кроме того, застройщики строят высотки, не думая о транспортной доступности. А красивые фасады зачастую перекрывают все пространство, так как строят окна в окна. Многие покупатели, вероятно, планируют тут временное проживание, надеясь переехать в более престижные районы.

Покупая квартиру на ЗИЛе, будущий новосел может и не мечтать о комфорте – везде ремонт, грязь и строительный шум. А сейчас еще и застройщики не спешат с вводом новых корпусов из-за проблем с ипотекой и спросом. Жители ждут благоустройства территории, но по факту многие годы живут на стройке.

Хотя это и есть инвестиции. В готовом районе квартиры стоят около млн ₽ за квадратный метр, тогда как здесь — 500-600 тыс. ₽ за метр с отделкой. Те, кто купил или купит жилье в новых домах, скорее всего, заработают на росте цен.

Еще одним крупнейшим проектом территории ЗИЛ и крупнейшим проектом Европы является ЖК Шагал от застройщика Эталон. Они осваивают примерно 108 гектар земли. Конечно, если часть не будет продана, как это было с ЖК WOW, территрия под который была продана девелоперу Страна Development.

Строительство жилого комплекса Шагал продлится до 2029-2030 года, поэтому полноценно оценивать его фасады и характеристики сейчас нецелесообразно. А если в двух словах, то основной минус — большое количество различных корпусов. Вторая часть проекта будет низкоэтажной с хорошими фасадами и меньшими недостатками по сравнению с первой очередью и другими проектами Эталона. Однако инфраструктура, включая школы, пока отсутствует; строительство школы обещано, но еще не началось.

Кроме того, запланирована платная дорога, по строительству которой уже проведен тендер, работы начнутся в ближайшее время и продлятся 3-4 года. Это улучшит доступность комплекса, так как сейчас добраться сюда сложно. Строительство Симоновской набережной идет медленно, и это только первый этап. Появление платной дороги станет плюсом для территории, кроме жителей с квартирами, выходящими на МЦК — им будет слишком шумно.

Цены на квартиры варьируются из-за различных условий, рассрочек и особенностей лотов, таких как высота потолков и наличие террас. Но инвестиционным проект Шагал не является: первая очередь уже завершена, вторая будет готова к лету 2027 года. Цены на вторичном рынке довольно высокие: однокомнатные квартиры стоят около 18 млн ₽, студии — 13-15 млн ₽, а евро-трешки — 25-30 млн ₽ в зависимости от площади.

Я бы оценивал проект ЖК Шагал не раньше лета 2026 года. Плюсом является наличие детского сада, стоимость которого может составлять 70-80 тыс. ₽ в месяц, если он будет частный. По рендерам проект выглядит уникально: будет динозавр на три этажа, атриум и интересные игровые комнаты. Мне интересно, каким будет качество строительства, так как моему сыну скоро в детский сад.

На территории за детским садом не планируется больше жилых домов, а новая очередь будет низкоэтажной с максимальной высотой 28 этажей.

Застройщик Эталон предлагает рассрочку: 5% первоначальный взнос и 50 тыс. ₽ в месяц, но есть нюансы, о которых стоит узнать у брокеров или у специалистов Smarent. Если рассрочка будет действовать после ввода в эксплуатацию, это может привести к расторжению ДДУ и подписанию нового договора без регистрации в Росреестре, что представляет собой определенный риск.

Не рекомендую рассрочку с небольшим взносом и обещанием заработать на перепродаже в строящемся доме — можно потерять деньги. Хотя территория будет развиваться и цены вырастут, но готовая вторичка в ЖК ЗИЛ или NOW уже предлагает более выгодные варианты.

Эталон также реализовал уникальные двух- и трехэтажные таунхаусы площадью около 160 квадратных метров, которые стоили 50-60 млн ₽ на старте продаж, а сейчас цена начинается от 100 млн ₽ с ремонтом.

Эталон строит и еще один проект – ЖК Nagatino i-Land. И сейчас у третьей очереди проблемы: строительство дома до сих пор не начато, и сроки точно будут нарушены. На официальный запрос, почему так произошло, застройщик ответил следующее:

При устройстве фундаментов корпуса 3-й очереди Nagatino i-Land специалисты зафиксировали, что отклонения расположения конструкции свайного основания превышают нормативные требования. Причиной этого стали сложные инженерно-геологические условия земельного участка. И для исправления ситуации необходимо было произвести дополнительное исследование свайного основания,

скорректировать проектную документацию, а затем провести работу по усилению оснований зданий. На данный момент требуется дополнительное время, поэтому в проектной декларации были внесены изменения, в части сроков ввода домов в эксплуатацию и передачи ключей.

Ввод в эксплуатацию запланирован на второй квартал 27-го года, а новый срок передачи ключей — 31 декабря 27-го года.

Главный минус района ЗИЛа — отсутствие инфраструктуры. На территории ЗИЛАРТа есть школа, детский сад, а больше вокруг ничего нет. Рядом с ЖК NOW и ЖК Шагал появятся школы, но будет это не раньше 2028-2030 года.

Многие покупают квартиру и делают ремонт. А школу для детей придется искать в рамках Нагатинского затона. В отделе продаж обещают, что школа будет построена в конце 2027 года, но нужно учитывать, что еще год понадобится на передачу ее городу, поиск учителей, закупку мебели и ремонт. И только после этого ваши дети смогут в нее пойти, ориентировочно 1 сентября 2028 года.

Приобретая квартиру в новостройке, покупателю нужно учитывать, что помимо шума от ремонта, тут еще нет инфраструктуры и бизнеса, который готов здесь арендовать помещение и открываться, потому что еще мало жителей. И конечно, повсеместная проблема – парковки. В разных жилищных чатах с новостройками жители часто жалуются на такую проблему. Если хотите жить в новом доме, особенно в бизнес-классе, арендуйте или покупайте машино-место. Других вариантов нет.

ЖК WOW – случайный проект, который Эталон продал застройщику Страна Девелопмент, и они построили небольшой клубный дом. В рамках этого проекта много

вопросов с точки зрения косяков, но все равно проект получился хороший. На вторичном рынке цены сейчас космические, потому что лотов мало, особенно с отделкой. А еще есть пентхаусы.

На мой взгляд, покупать здесь недвижимость под аренду и перепродажу сейчас не имеет особого смысла и лучше рассмотреть проекты у Шагала или Эталона, которые более интересны.

Если же у вас в активе есть ЖК WOW, можно его сохранить, особенно если у вас льготная ипотека, или реинвестировать в ЖК Дрим Рива на Острове Мечты.

В ЖК WOW мы подобрали квартиру с отделкой для клиента, который искал большую евро-двухкомнатную квартиру площадью около 50 м² на набережной. В районе, включая ЗИЛ и Даниловский район, практически нет предложений с отделкой, поэтому мы приобрели эту квартиру еще в конце 2022 года, когда застройщик предлагал субсидированную ставку 6% на сумму свыше 12 млн ₽.

Квартира была сдана с некоторыми недостатками и с задержкой, о чем я писал в своем телеграм-канале. Мы уже мебелировали её и планируем сдавать в аренду. Запрос клиента заключался в том, чтобы квартира могла быть как для проживания, так и для сдачи. В итоге мы выбрали большую кухню-гостиную и просторную спальню с тремя окнами, что делает квартиру очень привлекательной.

Арендная ставка такой квартиры составляет около 140-150 тыс. ₽ в месяц, даже в менее благоустроенном районе. Меблировка вышла недешево из-за площади и уровня ЖК. Мы подготовили полную смету на меблировку квартиры и предлагаем получить её нашим читателям бесплатно. Это может быть полезно тем, кто хочет создать аналогичное пространство у себя.

Остров Мечты сейчас застраивается премиальными комплексами и тоже относится к бывшей территории ЗИЛа, у которого с ним единая инфраструктура (общая территория Зила около 400 гектар). Почему-то Остров Мечты пока недооценен застройщиками и покупателями, и его делает только один застройщик – Regions Development. Он же построил первую очередь Dream Tower, обещает там же построить вторую и сейчас строит Dream Riva. Новых проектов больше не будет.

На мой взгляд, Dream Riva – недооцененный проект. Он стартовал в 2024-м году, и представляет собой несколько башен с квартирами, у которых везде вид на воду, потому что он находится на небольшом полуострове. Проект обещает премиальность, но я бы назвал его хорошим бизнес-классом. Это хороший актив, еще и потому, что эта часть ЗИЛа одна из самых экологически чистых в Москве и может сравниться с районом Крылатское.

А вот цены на квартиры кусаются – самая дешевая однушка без отделки в строящемся доме будет стоить 22 млн, а евро-трешка площадью 60 метров минимум 30 млн ₽.

Реинвестиция готовой квартиры с отделкой в WOW или ЗИЛ в ЖК Dream Riva с рассрочкой была бы хорошей сделкой, на мой взгляд.

Мы не понимаем, какого качества будет построен этот проект, но его расположение на набережной и без прилегающих автомобильных дорог уникальное. Он похож только на ЖК Now, у которого есть своя набережная, и часть корпусов Шагала, которые тоже еще не реализованы. У Dream Riva есть речной причал, чтобы пользоваться речным транспортом, хотя это звучит красиво, а пользоваться им не так удобно – он все-таки довольно медленный. И самое важное преимущество — это вид в самой широкой части Москвы реки. И неподалеку застройка нового южного порта – своего рода Москва-Сити-2.

Кортрос недавно представил новый проект, Левел уже давно строит, и Форма вышла с проектом Портланд.

Я не уверен в перспективах Москва-Сити 2 в Южном порту, но верю, что эта часть будет достроена и станет привлекательной благодаря видам на воду и новостройкам. Сейчас там много промышленных объектов и старых домов, но с завершением застройки ценник на вторичном рынке может подняться до миллиона за квадратный метр с отделкой из-за уникальности локации.

Инвестиции в недвижимость требуют постоянных реинвестиций каждые 3-5 лет. Нет проектов, которые можно купить на 10-20 лет и забыть. Застройщики постоянно предлагают новые варианты, и потребители предпочитают современные дома. Цены на новые квартиры без отделки сопоставимы с ценами на старые с отделкой, но последние часто требуют ремонта, в них низкие потолки и не современные планировки.

Важно анализировать проекты, изучать их и делать реинвестиции для улучшения активов. Я бы хотел, чтобы застройщики предлагали высокие потолки (3,2-3,4 метра) для повышения класса жилья. Однако, большинство новых проектов на полуострове ЗИЛ пока не дотягивают до премиум-класса.

Плюсы и минусы джентрификации

Основные минусы джентрификации района Зил — это потеря аутентичности и отсутствие общественных пространств. Было бы здорово сохранить память о заводе ЗИЛ, открыть на его территории исторический музей и рассказывать его историю, а не сносить все под ноль и застраивать новыми домами. Это выгодно и самим застройщикам, потому как сказалось бы положительно на продажах и возможно даже повысило стоимость квадратного метра. Зачастую при сносе старых цехов для жителей создают комфортные места, коворкинги или зоны отдыха.

Хотя есть плюсы — заводы должны быть вынесены за пределы города, а на их месте возникать новые инфраструктура и экология. ЗИЛ, став мертвым заводом, преобразился в новую территорию с набережной и речным транспортом.

Развитие территории приносит рабочие места и улучшает экономику, но важно сохранить ее индивидуальность. Да и однообразие новых зданий и их низкое качество вызывают вопросы. Например, ЛСР строит новую очередь бизнес-класса, хотя она выглядит как дома комфорт-класса.

Джентрификация ЗИЛа и его уникальное прошлое сильно повысили привлекательность района, и многие хотят понять, сможет ли он стать новыми Хамовниками. Разница в ценах на жилье между ЗИЛом и Хамовниками значительная, но ЗИЛ все же остается заводским районом со своими плюсами и минусами, а Хамовники – исторический район с богатым наследием.

ЖК NOW от Текта – это правильный пример джентрификации: разноэтажная застройка, в том числе низкоэтажная, с красивыми фасадами и общедоступной набережной, по которой можно гулять и где нет автомобилей. Этот ЖК точно не про инвестиции, потому что видовых квартир немного, они уникальны и их сложно найти в продаже на вторичке – многие люди не хотят их продавать. А если и есть, то по космической цене. Тем более что с учетом развития локации, они, возможно, станут еще дороже.

ЗИЛ — это не просто история одного завода, ЗИЛ — это история нашей страны: от конвейера к коворкингу, от цеха к новым жилым комплексам. Эта джентрификация как диагноз, как новое лицо города.