Москва. Город возможностей. И, конечно же, космических цен на любую недвижимость, включая квартиры. Еще буквально несколько лет назад, квартира стоила 10-12 млн ₽. А сейчас цена уже в 20 млн ₽ никого не удивляет. Даже 30 млн ₽ за однушку — это норма. Плюс, конечно, рыночная ипотека не делает нашу жизнь легче. И у многих возникает вопрос: а что же там за МКАДом? Есть ли инвестиции в такие квартиры и каково это, жить в Молодой Москве - разбирается Виктор Зубик, основатель компании Smarent.
В этой статье:
- Новая Москва – какая она?
- Цифры и факты
- Минус первый: транспортная доступность
- Минус второй: инфраструктура
- Минус третий: школы и детские сады
- Минус четвертый: привязка к автомобилю
- Минус пятый: медицина
- Минус шестой: дорога до работы
- Минус седьмой: экология
- Москва VS Молодая Москва
- Выводы
Новая Москва - какая она?
Подмосковье, Новая Москва или, как любят писать на билбордах, Молодая Москва. Место для молодых и дерзких. Современные дома, просторные дворы, чистый воздух, пение птиц, проектируемый ландшафтный парк, детский сад во дворе, школа. Ни намека на московскую загазованность, пробки и суету. В некоторых районах обещают открытие метро в будущем. И цены за хорошую двушку сравнятся, в лучшем случае, с крошечной студией в Москве. Звучит заманчиво, не правда?
Застройщики или брокеры рисуют идеальную картинку. Но не спешите им верить: все достоинства новых районов расписаны по заранее созданным скриптам, с возражениями менеджеры работают профессионально, а за продажу недвижимости получают щедрую комиссию. Зачастую такие новостройки находятся в прямом смысле слова в поле без намека на инфраструктуру. С сомнительной экологией: например, на месте бывшего мусорного полигона или в районе с фоновым загрязнением. Обещанное метро появится лет через 20, а вместо школы или детского сада может вырасти еще один дом.
Покупка квартиры за МКАДом – это плохая инвестиция, и верить в сказки брокеров / блогеров / агентств / риэлторов нельзя. Когда мы говорим про инвестиции в недвижимость, то речь идет не о любви или нелюбви к определенным районам - пусть это в Москве, Новой Москве, Подмосковье или еще где-то. Я, как инвестор, опираюсь на конкретные факты и цифры: на доходность от аренды, рост стоимости объекта недвижимости - и они меня в Подмосковье не радуют.
Более того, я сделал инвестицию в ЖК «Прибрежный Парк» от «замечательного» застройщика «Самолет». Если вы не видели ролик про мою «чудо-инвестицию», то посмотрите и посочувствуйте. Не мне, а тысячам дольщикам, которые до сих пор там покупают и инвестируют в недвижимость.
Цифры и факты
Чтобы до конца оценить все плюсы и минусы, я предлагаю сделать сравнительный анализ. Вернемся в 2022 год. Перед нами, как в фильме «Матрица», две таблетки: синяя и красная. Синяя — это покупка квартиры в ЖК «Прибрежный парк» от «Самолет» за 4,5 млн ₽. А красная — ЖК «Амурский парк» от ПИК за 5,6 млн ₽.
Да, разница есть, целый миллион. Но тогда действовала льготная ипотека, и прибавка в ежемесячных платежах была на уровне 5-10 тыс. в месяц, не больше.
Сегодня «Прибрежный парк» стоит те же 4,5 млн ₽, максимум 5 млн, а «Амурский парк» – уже более 10 млн ₽ (с меблировкой – 11 млн). На вторичке цены от 9,5-10 млн ₽.
То же самое с такими проектами как «Люблинский парк», «Сигнальный 16», «Волжский парк», «Новое Очаково», «Второй Нагатинский». Во всех этих ЖК в 2022-м году студии стоили от 5,5 до 6,5 млн ₽, а сейчас в районе 10 млн.
Когда человек задумывается о покупке квартиры для себя или под инвест, то практически всегда на первый план выходит цена: сколько надо заплатить сегодня. И да, квартиры за МКАД доступнее. Но не зря говорят – скупой платит дважды: деньгами, комфортом, временем и, конечно же, возможностями.
То же самое с такими проектами как «Люблинский парк», «Сигнальный 16», «Волжский парк», «Новое Очаково», «Второй Нагатинский». Во всех этих ЖК в 2022-м году студии стоили от 5,5 до 6,5 млн ₽, а сейчас в районе 10 млн.
Когда человек задумывается о покупке квартиры для себя или под инвест, то практически всегда на первый план выходит цена: сколько надо заплатить сегодня. И да, квартиры за МКАД доступнее. Но не зря говорят – скупой платит дважды: деньгами, комфортом, временем и, конечно же, возможностями.
Минус первый: транспортная доступность
Средний житель старой Москвы тратит на дорогу на работу (туда и обратно) от часа до полутора часов в день. Дорога от самых раскрученных проектов за МКАДом, таких как «Прокшино», «Новые Ватутинки», «Тропарево Парк», «Остафьево», до трех точек внутри Москвы, например, до Москва Сити, нулевого километра на Красной площади и офисного кластера на Белорусской, занимает порядка полутора часов общественным транспортом в одну сторону, то есть около трех часов в день. А это лишние полтора часа в день, которые вы могли бы сэкономить – отдохнуть, потратить на семью, на фитнес, на хобби.
Средний житель старой Москвы тратит на дорогу на работу (туда и обратно) от часа до полутора часов в день. Дорога от самых раскрученных проектов за МКАДом, таких как «Прокшино», «Новые Ватутинки», «Тропарево Парк», «Остафьево», до трех точек внутри Москвы, например, до Москва Сити, нулевого километра на Красной площади и офисного кластера на Белорусской, занимает порядка полутора часов общественным транспортом в одну сторону, то есть около трех часов в день. А это лишние полтора часа в день, которые вы могли бы сэкономить – отдохнуть, потратить на семью, на фитнес, на хобби.
Конечно, есть МЦД, и это большой плюс, но это далеко не метро. По сути, это те же электрички, просто более современные. А иногда и самые обычные старые поезда. Да, интервалы стали короче, но это все равно 5-12 минут, и нужно следить за расписанием, чтобы успеть. Да, станции комфортнее, но ожидание поезда проходит чаще всего на улице. И точно так же, как в электричках, в часы пик много людей и давка.
Минус второй: инфраструктура
Допустим, вы смирились с ежедневными квестами «доберись до Москвы». Любите, когда тесно и много людей, и уже выработали суперспособность засыпать в электричке стоя, но так, чтобы не пропустить свою остановку. Но как только вы наконец-то добираетесь домой, возникает новый вопрос: как здесь можно проводить свободное время?
Выходные в Москве – это всегда выбор: театр, кино, ресторан, каток, выставка, концерт. Выходные за МКАД – это, скорее всего, поездка в ближайший торговый центр, потому что больше некуда. В другие места долго, пробки, нужно где-то припарковаться, а паркинг есть не всегда. Потом дорога обратно и квест с парковкой возле своего дома. Рестораны? За МКАД есть очень хорошие рестораны, но их мало. Зачастую это что-то незатейливое в стиле «шаурма №1», разливайка, магазин готовой еды, плов. Поэтому и остается: или ближайший торговый центр или опять нужно ехать в Москву.
Минус третий: школы и детские сады
Возможно, общепит – это не самое необходимое для жизни. В конце концов, есть доставка. Но вот что точно понадобится – это школа и детский сад, а их чаще всего строят в последнюю очередь, когда застроят все другие очереди, а иногда и вовсе, кстати, забывают. Или вместо двух школ чудесным образом появляется одна побольше, поэтому в школе на тысячу мест приходится обслуживать в два раза больше детей. А это классы по 30-40 человек и в две смены, бывает даже в три. В любом случае выбора нет: школа одна. Если вам нужна не обычная районная, а специализированная школа, то тут опять все упирается в транспортную доступность. Ваш ребёнок вместе с вами будет тратить лишних 2-3 часа в день на дорогу, а не на сон, уроки или спорт. И зачастую эта дорога не очень комфортная и серая, особенно зимой.
Но если школы – это что-то обязательное, и застройщики как-то решают вопрос, то детские сады – это одна из острых проблем за МКАДом. Их мало, их нет. Чтобы попасть в детский сад, заявку нужно подать еще до выписки из роддома. Тогда есть шанс успеть до школы. А если вы обычная семья с одним или двумя детьми и не имеете никаких льгот, то вариантов немного. Либо мама отказывается от работы, либо это няня, либо частный детский садик, а это плюс 50-100 тыс. ₽ к ежемесячному бюджету. Такая себе экономия, правда?
Минус второй: инфраструктура
Допустим, вы смирились с ежедневными квестами «доберись до Москвы». Любите, когда тесно и много людей, и уже выработали суперспособность засыпать в электричке стоя, но так, чтобы не пропустить свою остановку. Но как только вы наконец-то добираетесь домой, возникает новый вопрос: как здесь можно проводить свободное время?
Выходные в Москве – это всегда выбор: театр, кино, ресторан, каток, выставка, концерт. Выходные за МКАД – это, скорее всего, поездка в ближайший торговый центр, потому что больше некуда. В другие места долго, пробки, нужно где-то припарковаться, а паркинг есть не всегда. Потом дорога обратно и квест с парковкой возле своего дома. Рестораны? За МКАД есть очень хорошие рестораны, но их мало. Зачастую это что-то незатейливое в стиле «шаурма №1», разливайка, магазин готовой еды, плов. Поэтому и остается: или ближайший торговый центр или опять нужно ехать в Москву.
Минус третий: школы и детские сады
Возможно, общепит – это не самое необходимое для жизни. В конце концов, есть доставка. Но вот что точно понадобится – это школа и детский сад, а их чаще всего строят в последнюю очередь, когда застроят все другие очереди, а иногда и вовсе, кстати, забывают. Или вместо двух школ чудесным образом появляется одна побольше, поэтому в школе на тысячу мест приходится обслуживать в два раза больше детей. А это классы по 30-40 человек и в две смены, бывает даже в три. В любом случае выбора нет: школа одна. Если вам нужна не обычная районная, а специализированная школа, то тут опять все упирается в транспортную доступность. Ваш ребёнок вместе с вами будет тратить лишних 2-3 часа в день на дорогу, а не на сон, уроки или спорт. И зачастую эта дорога не очень комфортная и серая, особенно зимой.
Но если школы – это что-то обязательное, и застройщики как-то решают вопрос, то детские сады – это одна из острых проблем за МКАДом. Их мало, их нет. Чтобы попасть в детский сад, заявку нужно подать еще до выписки из роддома. Тогда есть шанс успеть до школы. А если вы обычная семья с одним или двумя детьми и не имеете никаких льгот, то вариантов немного. Либо мама отказывается от работы, либо это няня, либо частный детский садик, а это плюс 50-100 тыс. ₽ к ежемесячному бюджету. Такая себе экономия, правда?
Минус четвертый: привязка к автомобилю
Получается, жизнь за МКАДом – это как жизнь в загородном доме только без приватности, простора, личной территории и, собственно, дома большой площади.
Это практически всегда жизнь на автомобиле. Если отказаться от машины в пользу общественного транспорта или даже каршеринга, то вы становитесь пленником своего ЖК. Порой дорога общественным транспортом занимает слишком времени или неудобна.
Получается, жизнь за МКАДом – это как жизнь в загородном доме только без приватности, простора, личной территории и, собственно, дома большой площади.
Это практически всегда жизнь на автомобиле. Если отказаться от машины в пользу общественного транспорта или даже каршеринга, то вы становитесь пленником своего ЖК. Порой дорога общественным транспортом занимает слишком времени или неудобна.
На такие случаи в семье должна быть машина, а лучше две, а это значит, что должно быть машино-место или два. А это все расходы, часто немалые: машино-места стоят как в Москве: 2-3 млн ₽. Аренда чаще дороже, чем в Москве: 13, 15 или 20 тыс. ₽ в месяц за одно машино-место. Вы же хотели сэкономить? Про экономию мы еще поговорим.
Минус пятый: медицина
Магазины, рестораны и школы можно пережить, но медицина – это другое дело. Плохой врач – серьезная проблема. Например, в ЖК «Бунинские кварталы» ближайшая поликлиника находится в 40 минутах на общественном транспорте, если повезет с автобусом. Она обслуживает большой участок и новые жилые комплексы, поэтому запись к врачу или на обследование становится сложной задачей. В итоге вы, скорее всего, обратитесь в платный медицинский центр. Снова расходы.
Минус шестой: дорога до работы
Медицина везде не идеальна, в том числе и в Москве. И болеть каждый день мы в целом не планируем. А вот работать — да. Хотя бы для того, чтобы выплатить ипотеку. Платеж за квартиру за МКАДом меньше, но он все равно регулярный.
Исследование сотовых операторов показало, что более 80% заМКАДных жителей работают в Москве. И это не из-за любви к пробкам и толпам в транспорте, а из-за отсутствия высокооплачиваемой работы рядом. Конечно, если вы не пилот самолета и не проживаете рядом с «Домодедово» или «Внуково». Но даже в этом случае смена аэропорта базирования вашей авиакомпании кардинальным образом нарушает ваш распорядок. Да, и в целом это общая проблема. Если вам удалось найти работу недалеко от вашего дома, то вы становитесь привязаны к работе, как крепостной к своему помещику.
Магазины, рестораны и школы можно пережить, но медицина – это другое дело. Плохой врач – серьезная проблема. Например, в ЖК «Бунинские кварталы» ближайшая поликлиника находится в 40 минутах на общественном транспорте, если повезет с автобусом. Она обслуживает большой участок и новые жилые комплексы, поэтому запись к врачу или на обследование становится сложной задачей. В итоге вы, скорее всего, обратитесь в платный медицинский центр. Снова расходы.
Минус шестой: дорога до работы
Медицина везде не идеальна, в том числе и в Москве. И болеть каждый день мы в целом не планируем. А вот работать — да. Хотя бы для того, чтобы выплатить ипотеку. Платеж за квартиру за МКАДом меньше, но он все равно регулярный.
Исследование сотовых операторов показало, что более 80% заМКАДных жителей работают в Москве. И это не из-за любви к пробкам и толпам в транспорте, а из-за отсутствия высокооплачиваемой работы рядом. Конечно, если вы не пилот самолета и не проживаете рядом с «Домодедово» или «Внуково». Но даже в этом случае смена аэропорта базирования вашей авиакомпании кардинальным образом нарушает ваш распорядок. Да, и в целом это общая проблема. Если вам удалось найти работу недалеко от вашего дома, то вы становитесь привязаны к работе, как крепостной к своему помещику.
Например, вы живете в ЖК «Саларьево Парк» и работаете в бизнес-центре «Румянцево»: всего 30 минут от двери до двери. Но если вам предложат работу на Ходынке, время в пути увеличится до полутора часов в одну сторону. Примерно столько же будет до бизнес-квартала на Павелецкой. А есть ЖК, удаленные от метро, где вы привязаны к автобусам, маршруткам или пробкам. Например, ЖК «Середневский лес» – это плюс еще минимум час в день.
Конечно, застройщики обещают, что появятся технопарки, коворкинги, деловые центры или, например, аквакурорт в «Прокшино». Но пока это всего лишь обещания. Да и коворкинги открываются и закрываются. И подходят не для каждой профессии.
Конечно, застройщики обещают, что появятся технопарки, коворкинги, деловые центры или, например, аквакурорт в «Прокшино». Но пока это всего лишь обещания. Да и коворкинги открываются и закрываются. И подходят не для каждой профессии.
Минус седьмой: экология
И буквально пару слов про экологию: брокеры часто акцентируют внимание на наличии лесопарков для семей с детьми, но не упоминают о более чем 210 официальных свалках и полутора тысячах несанкционированных в Московской области и Новой Москве. И даже закрытые свалки все равно могут источать неприятные запахи.
И буквально пару слов про экологию: брокеры часто акцентируют внимание на наличии лесопарков для семей с детьми, но не упоминают о более чем 210 официальных свалках и полутора тысячах несанкционированных в Московской области и Новой Москве. И даже закрытые свалки все равно могут источать неприятные запахи.
Кроме того, рядом с жилыми комплексами могут находиться промзоны, трассы и ТЭЦ, что делает обещания о чистом загородном воздухе менее правдоподобными. В некоторых районах по вечерам ощущается запах химии из-за близости заводов. Даже если промзоны закрыты, их воздействие на почву и воздух сохраняется, а ветер может разносить пыль и запахи с ближайших свалок, особенно на востоке Подмосковья.
Москва VS Молодая Москва
И все эти минусы складываются в один простой вывод: квартиры за МКАД должны стоить значительно дешевле, как при продаже, так и в аренде.
Представим обычного человека, который приезжает в Москву на заработки. Он открывает Циан или Авито и ищет аренду за 30-35 тыс. В результате находит лишь 10-метровые незаконные нарезки или квартиры без отделки. За 35 тыс. появляются квартиры с «бабушкиным» ремонтом и немногочисленные студии за МКАД. За 40 тыс. — выбор некрасивых 20-метровок, но рядом с метро. И, скорее всего, человек выберет квартиру у метро, даже если она не идеальна, вместо новостройки вдалеке.
Это означает, что инвесторам будет сложно сдавать или перепродавать квартиры за МКАД из-за высокой конкуренции в этих районах, как, например, в ЖК «Молжаниново», где очень много предложений. Срок экспозиции будет длинным, и чтобы привлечь арендаторов, придется выделять квартиру по цене или качеству ремонта, что может привести к дополнительным затратам.
Спрос ограничен: арендаторы ценят транспортную доступность и близость к работе. Если человек может позволить себе снять квартиру внутри МКАДа, он это сделает, особенно если он приехал на заработки. А вот если нет, то пойдет искать счастья в «картофельных полях». А значит, к вам придет менее платежеспособный клиент, и часто это проблемный арендатор, которому отказали в других местах.
Если мы посмотрим на топ продаж в Новой Москве, то цена за студию составляет 6-7 млн ₽, и это без отделки. А что еще можно купить за эти деньги? Сразу поясню, это не рекомендация к покупке и не реклама ПИК, а просто ориентир по ценам у застройщиков:
И все эти минусы складываются в один простой вывод: квартиры за МКАД должны стоить значительно дешевле, как при продаже, так и в аренде.
Представим обычного человека, который приезжает в Москву на заработки. Он открывает Циан или Авито и ищет аренду за 30-35 тыс. В результате находит лишь 10-метровые незаконные нарезки или квартиры без отделки. За 35 тыс. появляются квартиры с «бабушкиным» ремонтом и немногочисленные студии за МКАД. За 40 тыс. — выбор некрасивых 20-метровок, но рядом с метро. И, скорее всего, человек выберет квартиру у метро, даже если она не идеальна, вместо новостройки вдалеке.
Это означает, что инвесторам будет сложно сдавать или перепродавать квартиры за МКАД из-за высокой конкуренции в этих районах, как, например, в ЖК «Молжаниново», где очень много предложений. Срок экспозиции будет длинным, и чтобы привлечь арендаторов, придется выделять квартиру по цене или качеству ремонта, что может привести к дополнительным затратам.
Спрос ограничен: арендаторы ценят транспортную доступность и близость к работе. Если человек может позволить себе снять квартиру внутри МКАДа, он это сделает, особенно если он приехал на заработки. А вот если нет, то пойдет искать счастья в «картофельных полях». А значит, к вам придет менее платежеспособный клиент, и часто это проблемный арендатор, которому отказали в других местах.
Если мы посмотрим на топ продаж в Новой Москве, то цена за студию составляет 6-7 млн ₽, и это без отделки. А что еще можно купить за эти деньги? Сразу поясню, это не рекомендация к покупке и не реклама ПИК, а просто ориентир по ценам у застройщиков:
- «Большая Академическая 85», апартаменты, ключи 2026 год – 7 млн ₽;
- «Бусиновский парк», квартира, ключи 2027 год – 6,9-7 млн ₽;
- «Второй Иртышский» – 7,3 млн ₽;
- «Москворечье» – 7 млн ₽.
В последних двух транспортная доступность похуже, но все равно это удобнее, чем за МКАД. Недавно в «Мичуринском парке», который возле метро «Озерная», можно было купить студию за 7,7 млн ₽. И все это варианты с отделкой, что дешевле студии за МКАД.
Выставить фильтры и смотреть на цены в ЦИАНе – это не требует большой экспертизы. Правда, именно так люди и оказываются где-то в странных проектах, которые потом ни продать, ни сдать. Когда к нам в Smarent обращается клиент, мы начинаем с анализа его целей и бюджета, а затем разрабатываем индивидуальную стратегию. Порой лучше рассмотреть рассрочку или гибридные схемы. Мы знаем о скидках и условиях по всем проектам и поможем подобрать самый выгодный вариант.
Более того, иногда застройщики проводят закрытые акции, которые не афишируются. Например, в декабре ПИК предлагал скидку 10%, но о ней нужно было знать и попросить. Подписчики нашего закрытого чата на Boosty первыми узнают о возможных скидках и могут купить квартиры по более выгодной цене.
Выводы
В анализе рассмотрены популярные жилые комплексы, которые активно покупаются. Жизнь за МКАД — компромисс. Если ваша жизнь связана с Москвой — работой, учебой или развлечениями — покупка квартиры за МКАД может создать больше проблем. На первый взгляд, это экономия на первоначальном взносе и ежемесячных платежах, но это приводит к дополнительным расходам: ремонт, транспорт, парковка, образование детей и медицинские услуги.
В конечном итоге, каждый сам решает, где жить и стоит ли мириться с этими нюансами или лучше подкопить и выбрать более удобное жилье в Москве, даже меньшей площади. Однако с точки зрения инвестиций квартира за МКАД - это не самый выгодный вариант, особенно для аренды.
Если же решились на покупку, учтите три ключевых момента:
Выставить фильтры и смотреть на цены в ЦИАНе – это не требует большой экспертизы. Правда, именно так люди и оказываются где-то в странных проектах, которые потом ни продать, ни сдать. Когда к нам в Smarent обращается клиент, мы начинаем с анализа его целей и бюджета, а затем разрабатываем индивидуальную стратегию. Порой лучше рассмотреть рассрочку или гибридные схемы. Мы знаем о скидках и условиях по всем проектам и поможем подобрать самый выгодный вариант.
Более того, иногда застройщики проводят закрытые акции, которые не афишируются. Например, в декабре ПИК предлагал скидку 10%, но о ней нужно было знать и попросить. Подписчики нашего закрытого чата на Boosty первыми узнают о возможных скидках и могут купить квартиры по более выгодной цене.
Выводы
В анализе рассмотрены популярные жилые комплексы, которые активно покупаются. Жизнь за МКАД — компромисс. Если ваша жизнь связана с Москвой — работой, учебой или развлечениями — покупка квартиры за МКАД может создать больше проблем. На первый взгляд, это экономия на первоначальном взносе и ежемесячных платежах, но это приводит к дополнительным расходам: ремонт, транспорт, парковка, образование детей и медицинские услуги.
В конечном итоге, каждый сам решает, где жить и стоит ли мириться с этими нюансами или лучше подкопить и выбрать более удобное жилье в Москве, даже меньшей площади. Однако с точки зрения инвестиций квартира за МКАД - это не самый выгодный вариант, особенно для аренды.
Если же решились на покупку, учтите три ключевых момента:
- Транспортная доступность: готовы ли вы тратить 2-3 часа в день на дорогу?
- Инфраструктура: есть ли все необходимое для комфортной жизни в вашем районе?
- Будущее недвижимости: насколько ликвидна квартира при продаже?