Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет про Дальневосточную ипотеку, какие ипотечные программы доступны, кто может их получить, стоит ли рассматривать регионы для инвестиций, и зачем вообще этим заниматься. Также Виктор сделает обзор новостроек, которые можно приобрести по ипотеке с минимальной ставкой.
В этой статье:
Какие есть льготные ипотечные программы в регионах России?
Почему стоит изучать регионы России для инвестиций?
Подборка новостроек ПИК в льготную ипотеку от 0.1%
Альтернативы московскому рынку недвижимости
Льготную ипотеку отменили, и если раньше можно было приобрести любую новостройку под ставку 8%, то теперь такой возможности нет. Переформатировали и семейную ипотеку, сделав ее менее доступной, а IT-ипотеку для Москвы и Питера и вовсе отменили. Между тем арендные ставки заметно выросли. Например, аренда однокомнатной квартиры в Москве может составлять 80-100 тысяч ₽ в месяц, при этом в регионах можно арендовать качественную квартиру в новом доме по цене от 30 до 50 тысяч ₽ в месяц.
На этом фоне все чаще встает вопрос: почему бы не рассмотреть покупку жилья в других регионах? Например, в Арктической зоне или на Дальнем Востоке, где все еще действуют льготные программы. Именно поэтому мы подробно рассмотрим новые льготные ипотечные программы.
Возьмем, например, Дальневосточную ипотеку, по которой можно приобрести квартиру с ежемесячным платежом в районе 12 739 ₽ (около 143 $). Даже если взять квартиру с предчистовой отделкой, первый взнос составит около 1 млн ₽, а платеж — всего 12 тысяч ₽ в месяц – для сравнения, эти деньги можно потратить за пару походов в магазин. Переплата при покупке квартиры на условиях Дальневосточной ипотеки составит лишь 243 тысячи ₽. Напомню, что ставка 0,1% рассчитана на 20 лет, а эффективная ставка в итоге может составить около 1%. Это вполне приемлемая сумма, а потенциальная арендная ставка может составлять 30-40 тысяч ₽ в месяц. Например, в районе Владивостока студию с видом можно купить за 4 млн ₽, а однокомнатную квартиру за 5 млн. Все это возможно приобрести по льготной ипотеке.
Отмечу, что купить квартиру по Дальневосточной ипотеке в Дальневосточном федеральном округе можно без проживания в регионе. В условиях средней ставки ипотеки в 20,8% льготная ставка под 0,1-2% выглядит более чем привлекательной. В долгосрочной перспективе (5-10 лет) такие инвестиции могут оказаться очень выгодными, помогая обогнать инфляцию и рост цен на рынке недвижимости. Про самые перспективные города России в плане миграционных трендов, динамики промышленности, обеспеченности жильем, состояния рынка недвижимости и потенциальных точке роста я рассказал в отдельном ролике – рекомендую его к просмотру.
Дальневосточная ипотека – от А до Я
Программы «Дальневосточная» и «Арктическая ипотека» предлагают гражданам РФ привлекательные условия для покупки жилья в Дальневосточном и Арктическом округах. К сожалению, по Арктической ипотеке пока сложно найти новостройки, так как крупные застройщики еще не начали активно строить в этих регионах. Однако это может измениться в будущем, учитывая текущую экономическую ситуацию.
На данный момент, программа предусматривает ставку не более 2%, что существенно ниже средней ставки по рыночной ипотеке, которая сейчас составляет около 21%. Государство субсидирует 19 процентных пунктов ипотечной ставки, что делает программу особенно привлекательной для тех, кто рассматривает инвестиции в Дальний Восток. Однако важно учитывать, что условия могут измениться, особенно в свете колебаний ключевой ставки, которая на данный момент составляет 18%.
Ключевой момент, который нужно иметь в виду: хотя программа действует до 31 декабря 2030 года, условия могут поменять в любой момент. Дальневосточную ипотеку можно сочетать с другими льготными ипотечными программами, если кредитные договоры с субсидиями заключены до 23 декабря 2023 года. После этой даты допустима только одна ипотека с субсидированной ставкой. Можно быть заемщиком, созаемщиком или поручителем только по одной льготной ипотеке: с господдержкой, семейной, ИТ-ипотеке, Дальневосточной или Арктической.
История и нюансы программы
Программа была запущена в 2019 году и уже достаточно давно функционирует. Она предназначена для улучшения жилищных условий и стимулирования развития строительного рынка в регионах. Первоначально программа была рассчитана до 2025 года, но ее продлили до 2030 года. Важно помнить, что условия программы могут измениться в любой момент. Например, если запланированные 70 млрд ₽ будут исчерпаны к 2025 году, программа может быть закрыта или изменена, и ставка по ипотеке может вырасти до 8%.
Арктическую ипотеку можно использовать в некоторых случаях и для покупки на вторичном рынке, но большинство же инвесторов хочет купить ликвидный актив, новый дом с отделкой, и тогда проще купить новостройку, особенно если есть возможность проведения удаленной сделки без привлечения агента.
Основные параметры:
Максимальная ставка 2% на весь срок кредитования
Максимальная сумма кредита 9 млн ₽ (при покупке квартиры от 60 м2 в остальных случаях – 6 млн ₽)
Минимальный первоначальный взнос 20%
Программа доступна не для всех. Основные категории граждан, которые могут претендовать на участие:
Супруги в официальном браке, если оба не достигли 36 лет.
Родители-одиночки с детьми до 18 лет, не достигшие 36 лет.
Участники программы «Дальневосточный гектар», которые могут использовать ипотеку только для строительства дома.
Переехавшие в Дальневосточный округ по программе повышения мобильности трудовых ресурсов.
Медицинские работники и педагоги, работающие в государственных или муниципальных организациях ДФО.
Программа действует в 11 субъектах ДФО:
Амурской области
Еврейской автономной области
Забайкальском крае
Камчатском крае
Магаданской области
Приморском крае
Республике Бурятия
Республике Саха (Якутия)
Сахалинской области
Хабаровском крае
Чукотском автономном округе
Для участия в программе заемщику не обязательно проживать в Дальневосточном округе на момент покупки жилья, однако потребуется зарегистрироваться по новому адресу в течение 270 дней с момента государственной регистрации права собственности и регистрация должна действовать в течение не менее 5 лет. Если этого не сделать, банк может пересмотреть условия кредита, и ставка может вырасти в зависимости от ключевой ставки ЦБ и маржи банка. На самом деле, это не так критично.
Например, вы не стали регистрироваться и решили не продавать квартиру. Получается, что вы воспользовались Дальневосточной ипотекой на период строительства плюс 270 дней. Вашу ставку пересчитают до уровня ставки ЦБ плюс 2-3 процентных пункта. Даже если в итоге ставка получится 20%, то ежемесячный платеж вырастет до 50 тысяч ₽. Это большое увеличение платежа, но некритичное.
По программе уже выдано более 120 тысяч кредитов, и эта цифра продолжает расти, поскольку количество льготных программ сокращается. Средневзвешенная ставка по уже выданным кредитам составляет 1,44%, а средний первоначальный взнос — около 22%. Доля Дальневосточной ипотеки в общем объеме льготных программ составляет пока только 4%, но она будет только расти. Это связано с тем, что жилье в этих регионах остается относительно доступным, а льготные условия ипотеки делают его покупку еще более выгодной.
Те, кто успеет воспользоваться этими программами, смогут получить доступное жилье на хороших условиях, что в долгосрочной перспективе, вероятно, окажется выгодным решением.
Я не пытаюсь убедить вас срочно покупать недвижимость на Дальнем Востоке или в других регионах России. Цель – дать общую информацию о текущей ситуации на рынке. В этом видео я хочу подчеркнуть, что льготная ипотека важна, но не настолько важна, как вам может показаться. Если вы раньше ориентировались только на льготные ипотечные программы, то, возможно, вам придется перестроиться. Сейчас стоит рассмотреть два варианта.
Во-первых, если вам все же необходима именно льготная ставка, вы можете рассмотреть покупку недвижимости в других городах, где такие программы все еще действуют.
Во-вторых, если вам важны качественные активы, то стоит обратить внимание на рыночную ипотеку. Возможно, вам подойдут апартаменты или ипотечные продукты с траншевой структурой, которые будут предлагаться на рынке в будущем.
Интересно отметить, что Дальневосточная ипотека пользуется большей популярностью, чем, например, IT-ипотека. Это наблюдается на протяжении нескольких лет. За все время действия IT-ипотеки было выдано около 78 тыс. кредитов, со средней ставкой 4,38%. Важно отметить, что площадь покупаемого жилья в рамках этой программы часто превышала средние показатели.
Многих обеспокоила новость, что программа льготной IT-ипотеки была переформатирована. Ранее можно было получить ипотеку на сумму до 18 млн ₽ со ставкой 5% годовых. Многие ждали падения цен на недвижимость, чтобы воспользоваться этой программой, но ситуация изменилась.
Сейчас государство представило обновленную программу, условно назовем ее IT-ипотека 2.0. В рамках этой программы ставка по кредиту составляет уже не 5%, а 6%, а максимальная сумма кредита снижена до 9 млн ₽. Москва и Санкт-Петербург исключены из списка регионов, где действует программа. Программа продлена до 2030 года, что дает достаточно времени для ее использования.
Заемщик должен быть гражданином России, работать в аккредитованной IT-компании и быть не старше 50 лет. Минимальный доход заемщика должен составлять 150 тыс. ₽ для Московской и Ленинградской областей и 90 тыс. ₽ для других регионов. Первоначальный взнос остается на уровне 20%. Существует возможность увеличить сумму кредита до 18 млн ₽ за счет комбинированной ипотеки, где часть кредита будет предоставлена по рыночной ставке.
Ну и как с остальными государственными программами, одна ипотека дается в одни руки. Плюс не должно быть льготных кредитов, полученных после 23 декабря 2023 года.
Если говорить о рисках, связанных с IT-ипотекой, важно учитывать, что если заемщик уволится и не найдет работу в другой аккредитованной IT-компании в течение полугода, ставка по его кредиту может быть увеличена до уровня ключевой ставки плюс 1,5 процентных пункта (2 процентных пункта при строительстве дома). То же самое касается ситуации, когда компания заемщика теряет аккредитацию или льготы.
Таким образом, стоит рассмотреть IT-ипотеку, но также помнить о возможных рисках и нюансах, связанных с изменениями условий программы. Будьте готовы к тому, что рынок может меняться, и важно гибко подходить к выбору ипотечного продукта, учитывая текущие условия.
Почему стоит изучать регионы России для инвестиций?
Возможность взять ипотеку в 10 раз дешевле, чем рыночная ставка
Диверсификация инвестиционного портфеля
Минимальные риски и вложения благодаря небольшому первоначальному взносу и низкой ставке по ипотеке
Способ обогнать в доходах высокую инфляцию
Рост туристического потока в городах России – дефицит жилья для посуточной аренды
Высокая аренда в Москве и Питере заставляет искать альтернативы
Удаленная работа (особенно для IT-сектора)
Увеличение насмотренности – изучение разных возможностей для инвестирования
ПИК в регионах
Теперь посмотрим, что предлагает ПИК в регионах. Почему ПИК? Основная особенность «застройщика номер ноль» — это стандартный подход к застройке, который предполагает создание жилья с готовой отделкой. Это особенно важно для инвесторов, желающих сдать квартиру в аренду, так как самостоятельный ремонт на удалении может стать настоящим испытанием.
ПИК активно строит типовое жилье в разных регионах России, включая Тюмень, Ярославль, Новороссийск, Обнинск, Владивосток, Хабаровск и Благовещенск. При выборе инвестиционной недвижимости в таких регионах, как Владивосток или Благовещенск, необходимо учитывать множество факторов. Например, приобретение квартиры в отдаленных регионах, особенно на Дальнем Востоке, требует тщательного планирования. Представьте, что вы купили квартиру в Благовещенске, взяли ипотеку на льготных условиях, а теперь нужно найти компанию для ремонта и организовать сдачу квартиры в аренду. Это может оказаться непростой задачей, особенно если вы находитесь далеко от объекта.
Преимущества ПИК в регионах:
Типовой застройщик и понятный продукт со своими косяками
Есть квартиры с отделкой под ключ – избавляет от необходимости искать ремонтную бригаду. Это особенно актуально, если вы не планируете лично посещать объект для контроля за ремонтными работами и заселением арендаторов.
Есть онлайн-покупка без необходимости приезжать
Дополнительное доверие вызывает тот факт, что крупный застройщик, как ПИК, с меньшей вероятностью оставит долгострой по сравнению с менее известными компаниями.
Легко сделать меблировку
Простая продажа на вторичном рынке
Цена ниже, чем у конкурентов (за счет более дешевого продукта) – цены на жилье от ПИК в регионах, как правило, ниже, чем у конкурентов, благодаря типовой застройке и массовому характеру строительства. Это делает такие квартиры привлекательными для тех, кто ищет доступное жилье или хочет вложиться в недвижимость на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
Понятно для всех, что вы получите после оплаты
Квартира без отделки в регионах – точно не лучшее решение, если у вас нет возможности контроля, а квартира от ПИК с ремонтом от застройщика легко меблируется, легко находит своего арендатора и/или покупателя. То есть ее ликвидность высока.
Smarent пока делает меблировку в Москве и в области. У нас даже был меблировки в Обнинске, и сейчас мы планируем запустить эту и другие услуги в Санкт-Петербурге. Оставляйте ваши заявки. Кроме того, у нас на Boosty есть сметы для разных квартир, в том числе от ПИК, с помощью которых вы сможете замеблировать вашу квартиру самостоятельно.
Новостройки ПИК во Владивостоке
Инвестирование в недвижимость от ПИК в таких регионах, как Владивосток, имеет свои особенности. Например, в этом городе ПИК предлагает проекты в отдаленных районах, где могут быть сложности с транспортной доступностью, особенно зимой, когда снег и лед могут затруднить подъезд к домам, расположенным на возвышенностях.
Важно учитывать, что при выборе недвижимости в отдаленных регионах, таких как Владивосток, могут возникнуть сложности с ликвидностью. Продать или сдать такую квартиру может быть сложнее, чем жилье в крупных городах, например, в Москве или Санкт-Петербурге. Однако если вам важна льготная ипотека и возможность воспользоваться дешевыми деньгами, то предложения от ПИК могут стать хорошим вариантом.
Инвесторам, заинтересованным в региональной недвижимости, стоит внимательно изучить не только предложения ПИК, но и условия по ипотечным программам, особенно если речь идет о льготной ипотеке. Также стоит учитывать транспортную доступность, инфраструктуру и перспективы развития района, в котором находится объект.
Мы рассмотрим два проекта – Борисенко 48 и Снежный парк.
ЖК «Борисенко, 48»
Здесь у нас четыре типовых башни от ПИК в классическом спальнике с советскими панельками. Заселение – январь 2027 года, и это хорошо, потому что для Дальневосточной ипотеки наша задача не купить готовую квартиру и быстро в ней прописаться, а воспользоваться дешевыми деньгами.
Тут довольно сложно оценить транспортную доступность, но очевидно, что ПИК выбрал участок максимально далеко от центра города, но поскольку ЖК будет находиться на возвышенности, то будут хорошие виды, хотя зимой не исключен вариант экстремального кроссфита, поскольку автобусы могут не доехать до нужной точки на сопке.
Мы смотрим квартиры с готовой отделкой, это, как мы уже говорили, важный пункт, и цена за студию получается 4,2 млн ₽, а с промокодом от ПИК можно будет сэкономить еще тысяч 100. В Дальневосточную ипотеку цена повышается примерно на 300 тысяч ₽, и со взносом 20% ежемесячный платеж будет в районе 15 тысяч ₽.
Чудо? Да, но еще раз отмечу, что мы не знаем и не понимаем этот регион, здесь много рисков. Скорее всего, будет непросто ее сдать в аренду, но зато мы получаем возможность воспользоваться дешевыми деньгами.
Если мы смотрим на однушку, то с Дальневосточной ипотекой цена составит 6,5 млн ₽, а ежемесячный платеж 22 тыс. ₽.
Ну и посмотрим на евро-3, чтобы максимально вписаться в доступную сумму Дальневосточной ипотеки. Цена составит 8,5 млн ₽ (прирост в 500 тыс. к обычной цене), а ежемесячный платеж будет 25 тыс. ₽.
ЖК «Снежный парк»
Другой проект ПИК во Владивостоке – это Снежный парк. Срок сдачи – май 2026 года, и цены уже чуть повыше.
ЖК также находится очень далеко от станций электричек и основной части города и тоже на сопке. И квартиры в таких локациях будет очень сложно сдать в посуточную аренду.
Студия в Дальневосточную ипотеку стоит 4,9 млн ₽ с ежемесячным платежом 16 тысяч ₽. И вот тут возникает интересный момент – а есть ли в этом смысл. Ведь за 5 млн ₽ можно найти какой-то объект в Москве, например, апартаменты. В районе метро Волгоградский проспект есть апартаменты по 6 млн ₽. Если вы инвестор, то перед вами выбор – взять студию во Владивостоке в дешевую ипотеку с маленьким ежемесячным платежом или взять хороший качественный актив в Москве. И часто мозг игнорирует объективные факты, когда перед ним есть цель во что бы то ни стало взять дешевые деньги.
Благовещенск
Если смотреть на Благовещенск, то здесь все печальнее. Благовещенск представлен всего одним проектом от ПИК, который планирует долгосрочную застройку в этом регионе. Проект не включает подземные паркинги, и парковочные места расположены на территории комплекса. Стоимость квартиры составляет около 4 млн ₽, и это в предчистовой отделке. При этом цена квартиры с предчистовой и полной отделкой различается обычно несильно. То есть здесь это не вопрос экономии, а вопрос удобства (или неудобства).
Ловлю себя на мысли, что еще полтора-два года назад в Ильинских лугах можно было приобрести студию за аналогичную сумму, и ипотека тогда была по ставке около 7%. Однако многие отказывались от покупки, ожидая снижения цен, но вышло по-другому.
Рассматривая инвестиции в недвижимость в Благовещенске, можно увидеть, что, несмотря на относительно невысокие ежемесячные платежи по ипотеке (например, около 13,3 тыс. ₽), возникают вопросы: зачем это делать, если нет четкого плана по ремонту и обустройству квартиры? Стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет около 5 млн ₽, что вовсе не дешево, а евро-3— порядка 6,5 млн ₽.
Хабаровск
Если сравнивать Благовещенск с Хабаровском, который также является важным региональным центром, то здесь ситуация немного лучше. В Хабаровске есть проект ЖК «Северный парк», где студии стоят около 3 млн ₽, и сдача планируется на сентябрь 2026 года. Локация кстати достаточно хорошая. Однако и здесь квартиры предлагаются только в предчистовой отделке, что может быть не лучшим выбором для инвесторов, так как отделка потребует дополнительных затрат, которые могут превышать 1 млн ₽. Даже ПИК боится залезать в такие авантюры, как ремонт в регионах.
С учетом того, что взнос по ипотеке составляет около 600 тыс. ₽, а на ремонт потребуется еще минимум 1 млн ₽, общие затраты на такую квартиру могут превысить 4 млн ₽. Таким образом, для тех, кто ориентируется на инвестиции, покупка в Москве пусть даже в апартаментах может быть более выгодным решением, чем в дальневосточных регионах.
Выводы:
Нежелательно покупать без осмотра локации, общения с брокерами в данном городе. Покупка недвижимости в Благовещенске или Хабаровске больше подходит для местных жителей, которые хорошо знают рынок и могут воспользоваться льготными ипотечными программами
Строго покупать только с отделкой
Важнее локация, а не цена
Евро-3 - более выгодные варианты для инвестиций в Дальневосточную ипотеку при наличии бюджета
Можно переходить на рыночную ипотеку после сдачи дома, то есть если вас останавливает лишь необходимость прописаться в регионе после получения квартиры, то этот фактор не играет большой роли
Риски не заработать выше, чем при покупке в Москве. Инвесторы должны учитывать возможные затраты на поездки, поиск агентов и другие сопутствующие расходы, что делает такие инвестиции аналогичными вложениям в зарубежную недвижимость, где нужно учитывать не только стоимость покупки, но и все дополнительные расходы на управление активом. Такая же история с дубайской недвижимостью
В ближайшее время будет расти спрос на данное жилье через льготные программы. Я более чем уверен, что если мы посмотрим на цены полгода-год, то по этим объектам они вырастут 20-30%. Вопрос – устраивает ли вас эта доходность? Это красиво в процентах, но в денежном выражении – не так интересно.
Хороший вариант для использования маткапитала, если вы планируете, что ваши дети будут, например, учиться в этом городе.
А если вы, как и я, больше верите в рынок Москвы, то приходите к нам в Smarent за консультацией или подбором. Мы вместе с вами разработаем индивидуальную стратегию с учетом всех ваших пожеланий и найдем подходящий вариант. Думаю, что для многих это самое настоящее открытие, что даже в старой Москве можно купить объект недвижимости за 5-6 млн, который может приносить до 70 тыс. ₽ арендного дохода в месяц. Именно поэтому всегда лучше обращаться к профессионалам, которые знают рынок, знают все объекты, всех застройщиков, все выгодные условия и может совместить ваши цели и ваши возможности.