Что стало с рынком недвижимости после ухода льготной ипотеки?

Год рынок недвижимости работает без льготной ипотеки. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, как отмена льгот повлияла на рынок и проанализирует рынок недвижимости.

В этой статье:
•Как повлияла отмена льгот на рынок недвижимости?
•Аналитика рынка недвижимости за год без льготной ипотеки
•Выводы

Рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки продолжает оставаться в центре внимания. Год назад многие ожидали, что с её появлением наконец-то наступит долгожданный подъём, но вместо этого рынок столкнулся с переизбытком ипотечных займов, которые оказались невостребованными. Эта ситуация стала серьёзной проблемой, активно обсуждаемой в СМИ, где эксперты пытались предсказать дальнейшее развитие событий. Некоторые надеялись на падение цен, но льготная ипотека, наоборот, разогрела рынок.

Однако ни один из прогнозов не оправдался. Более того, после завершения программы многие даже не заметили её исчезновения, хотя она была доступна всем гражданам от 18 лет с подтверждённым доходом. Кто-то пытался успеть в последний момент, покупая квартиры в отдалённых районах, но в целом активность снизилась. Особенно остро вопрос встал в середине 2024 года, когда рыночные ставки по ипотеке достигли 25-26%.

При этом, вопреки ожиданиям, отмена льготной ипотеки не привела к падению цен — наоборот, они продолжили рост. Аналитики предрекали коррекцию в 15-20%, но реальность оказалась иной. Фактически отмена программы лишь замедлила рост стоимости квадратного метра, который наблюдался последние 2-3 года. Напомним, что в 2022 году рынок пережил серьёзную просадку, но затем начал постепенно восстанавливаться.

С начала 2024 года льготную ипотеку значительно урезали, снизив максимальную сумму с 12 до 6 млн руб., что привело к стагнации рынка. В августе 2024 года застройщики, включая ПИК и ЛСР, стали предлагать скидки на квартиры с отделкой, пытаясь компенсировать пробелы в проектном финансировании. Многие компании оказались в сложной ситуации, вынужденной адаптироваться к новым условиям. Подробно разберем, как отмена льготной ипотеки повлияла на рынок недвижимости.

Напомним, что мы выражаем мнение автора и не стремимся кого-то оскорбить. Все прогнозы не гарантируют фактического исхода событий. Мы делимся своим опытом и видением рынка. Почему же всё-таки убрали льготную ипотеку, если, казалось бы, программа работала успешно – квартиры покупались, а государство субсидировало ставки? На самом деле льготная ипотека изначально задумывалась как временная мера. Впервые её ввели ещё во время ковидного кризиса, затем возобновили в 2022 году для поддержки строительного рынка. Изначально ставки составляли 7-8%, а застройщики дополняли это своими субсидиями, предлагая ипотеку под 0-1%. Однако программа выполнила свою задачу – рынок не только стабилизировался, но и вырос, хотя, возможно, слишком сильно.

Многие сейчас считают, что льготную ипотеку стоило закрыть раньше – например, к середине 2023 года. Кроме того, такие программы должны быть адресными, как заявляла Эльвира Набиуллина. Яркий пример – семейная ипотека, которая действительно мотивирует людей покупать жильё, особенно когда в семье появляются дети. Однако сейчас банки неохотно выдают даже её, поскольку государство запретило им добавлять скрытые комиссии, из-за чего кредитование стало для них невыгодным.

Финансовая нагрузка на бюджет тоже сыграла свою роль. При ключевой ставке в 20% государству приходится субсидировать разницу между рыночной и льготной ставкой. Например, при кредите в 12 млн руб. по рыночной ставке 20% ежемесячный платёж составил бы 210 тыс. руб., а по семейной ипотеке – всего 72 тыс. руб. Остальные 138 тыс. руб. – это субсидия, которую покрывает бюджет. В масштабах страны цифры колоссальные: за 2024 год россияне оформили более 836 тыс. льготных ипотек, а общий объём субсидирования к 2025 году может достичь 2 трлн руб.

Средний размер льготного кредита по России – около 5 млн руб., хотя в Москве и Петербурге лимиты выше. Однако некоторые депутаты предлагают увеличить максимальную сумму семейной ипотеки до 18 млн руб., что лишь усугубит нагрузку на бюджет. Скорее всего, в ближайшее время мы увидим не расширение, а дальнейшее сокращение программ – например, снижение лимита с 12 до 9 млн руб. для столичных регионов.

Когда эксперты заявляют, что льготная ипотека разогнала рынок недвижимости, это не совсем верно. Рынок действительно вырос, но виной всему – ипотека в целом, а не только льготные программы. В Москве доля ипотечных сделок достигала 67-75%, причём это включало как рыночные, так и льготные кредиты. Если рассматривать весь рынок как пирог, то примерно треть приходилась на льготную ипотеку, треть – на рыночную и ещё треть – на сделки за наличные.

Но ключевой момент – не доля ипотеки, а средняя ставка по выданным кредитам. В 2022 году, который можно назвать самым выгодным для покупки недвижимости, средняя ставка по ДДУ составляла всего 3,5-3,7%. Для сравнения: раньше она держалась на уровне 6-7%. Именно низкие ставки, а не только льготные условия, спасли рынок от кризиса. Если бы средние ставки были не 3,6%, а 13,6%, ситуация была бы иной – высокие платежи привели бы к массовым продажам, обвалу цен и настоящему пузырю. В Новой Москве и Петербурге доля ипотечных сделок традиционно выше, потому что там преобладает комфорт-класс, который чаще покупают в кредит.

Однако после отмены льготной ипотеки в середине 2024 года объёмы ипотечного кредитования резко снизились. Это особенно заметно в сегменте недорогой недвижимости, где основными покупателями были как раз льготники.

Ещё одна проблема – застройщики перестали активно запускать новые проекты. Подробно об этом рассказывали в выпуске «Черный лебедь недвижимости». Высокие ставки по проектному финансированию, отсутствие господдержки и общее снижение спроса заставили их приостановить строительство. Например, в Москве и Новой Москве практически нет новых проектов с вводом в 2028-2029 годах.

В Петербурге и области ситуация ещё хуже – строить там невыгодно, несмотря на рост цен. Получается, что льготная ипотека действительно поддерживала рынок, но её отмена вскрыла более глубокие проблемы – высокую стоимость заёмных средств для застройщиков и отсутствие стимулов для развития новых проектов. В итоге цены продолжают расти, а предложение – сокращаться.

Какие же льготные ипотеки у нас остались? Казалось бы, основные программы отменили, но на самом деле несколько выгодных вариантов всё ещё доступны. Во-первых, это IT-ипотека по ставке 6% с лимитом 9 млн руб., действующая до 2030 года. Правда, есть важное условие - покупка возможна только вне Москвы и Петербурга, причём юридическое лицо работодателя также не должно быть зарегистрировано в этих городах.

Семейная ипотека тоже продолжает работать - для семей с детьми до 6 лет включительно. В столичных регионах можно взять до 12 млн руб. под 6%, в других городах - до 6 млн руб. Правда, есть вероятность, что с 2026 года программу начнут постепенно сворачивать. Интересно, что для вторичного жилья в регионах тоже сохранилась льготная семейная ипотека. Правда, с ограничениями: дом должен быть не старше 20 лет, а город - строить менее двух многоквартирных домов.

Отдельно стоит отметить специальные программы для участников СВО (2% на новых территориях) и арктическую/дальневосточную ипотеку тоже по 2%. Получается, льготных программ ещё достаточно много, и они продолжают влиять на рынок.

К примеру, в Комсомольске-на-Амуре можно было купить однокомнатную квартиру за 4 млн руб. с первоначальным взносом 800 тыс. руб. и платежом 20-25 тыс. руб. в месяц. При этом аренда аналогичного жилья стоит около 30 тыс. руб.

Правда, найти подходящее жильё по таким программам бывает сложно - например, в Алупке доступно всего 22 квартиры, в Копейске - 74, а в Мичуринске - лишь 6 вариантов.

Для наглядности: при покупке квартиры за 5 млн руб. по семейной ипотеке на вторичном рынке, с первоначальным взносом 1 млн руб., ежемесячный платёж составит около 24 тыс. руб. Это действительно выгодные условия для тех, кто соответствует требованиям программ и не планирует переезжать из своего города.

Когда все думали, что льготную ипотеку окончательно отменили, начали появляться интересные изменения. За последний год ситуация с льготными программами постоянно менялась - то делали семейную ипотеку для вторички, то ходили слухи о расширении лимитов до 18 млн руб. Но главная новость, которую все ждали - возможность оформлять семейную ипотеку для семей с детьми до 14 лет - так и не реализовалась. Вместо этого Минфин поддержал идею привязки льготной ипотеки к месту прописки, что создало парадоксальную ситуацию: как купить жильё в другом городе, если программа доступна только по прописке?

К примеру, житель региона хотел приобрести квартиру в Москве, передать ее под управление Smarent и сделать хорошую инвестицию. Но сделать это за счет льготной ипотеки не получится. Если это введут с начала 2026 года, то многие попытаются запрыгнуть в последний вагон и приобретут квартиру в конце 2025. Но именно сейчас – лучшее время для покупки.

При этом отмена льготной ипотеки не привела к катастрофе на рынке, как многие ожидали. Если сравнить первые полгода 2024 года (когда льготные программы ещё действовали) и 2025 года (после их отмены), разница не столь значительна: в Москве в 2024 было 34,5 тыс. сделок, в 2025 - 32 тыс. Важно отметить, что около половины покупок сейчас совершается за наличные или в рассрочку.

Наиболее пострадал массовый сегмент (комфорт-класс), где покупатели действительно зависели от льготных программ. А вот бизнес-класс и премиум-сегмент чувствуют себя отлично - объёмы продаж там остались на уровне 2021 года.

Интересно, что появился новый тренд - рассрочки в новостройках бизнес-класса. Застройщики предлагают выгодные условия, а покупатели кладут свободные деньги на депозиты под высокие проценты (при ключевой ставке 20% это особенно актуально). Например, при покупке квартиры за 100 млн руб. можно внести 40 млн первоначального взноса, а остальные 60 млн положить на депозит. Вторичный рынок тоже ожил - цены там стабильно растут на 0,5% в месяц (около 6% годовых).

Но есть и проблемы: многие застройщики сокращают строительство новых проектов, особенно в массовом сегменте. В комфорт-классе у таких застройщиков как ПИК и Самолёт 70-80% сделок раньше были ипотечными, теперь же значительная часть перешла в рассрочку. В бизнес-классе ситуация иная - там 80% покупок совершается за наличные или в рассрочку.

Рынок адаптируется к новым условиям. Льготные программы постепенно сворачиваются, но это не убивает спрос - просто меняются модели покупки. Бизнес-класс переходит на рассрочки, массовый сегмент ищет альтернативы, а вторичка получает второе дыхание. Хотя доступность жилья для некоторых категорий покупателей снизилась, рынок в целом становится более сбалансированным и устойчивым. Как показала практика, прогнозы о крахе рынка после отмены льготной ипотеки не оправдались - спрос просто перераспределился между разными сегментами.

Анализ динамики продаж после отмены льготной ипотеки показывает резкое сокращение сделок - если в июне 2024 года в Москве, Новой Москве и Московской области (всего 866 ЖК) было продано 17 348 квартир, то сейчас этот показатель упал примерно вдвое, до 8 000 сделок. При этом структура покупок существенно изменилась: если раньше 80% сделок совершалось в ипотеку, то сейчас доля ипотечных покупок сократилась до 50-60%, а остальное - наличные расчеты и рассрочки.

Интересно, что за последние 12 месяцев (июль 2024 - июнь 2025) 88% покупателей по-прежнему выбирают квартиры, а не апартаменты, причем половина сделок приходится на однокомнатные квартиры (50%), 30% - на студии, и лишь 20% - на двухкомнатные. Трехкомнатные квартиры занимают мизерную долю - всего 2%. Основной инструмент покупки - льготная ипотека (89% случаев), при этом в целом 75% инвесторов используют ипотеку, 20% - рассрочку и только 10% - наличные.

На рынке аренды произошли любопытные изменения: средняя стоимость студий снизилась с 75 000 руб. в 2024 году до 59 000 руб., однако в июне 2025 года цены были выше, чем год назад. Однокомнатные квартиры показывают менее оптимистичную динамику, тогда как двухкомнатные демонстрируют стабильность (130 000 руб.) и даже некоторый рост. Средний срок экспозиции для аренды составляет 9-10 дней как за МКАД (50 000 руб.), так и внутри (84 000 руб.). Информация взята из полного годового отчета Smarent, основанного на реальных сделках. Посмотреть его можно в боте.

После отмены льготных программ средний срок реализации квартиры на вторичном рынке составил 84 дня (3 месяца), что считается хорошим показателем. При этом многие инвесторы, купившие недвижимость в льготную ипотеку, не спешат продавать ее даже при падении цен на вторичном рынке, предпочитая сдавать в аренду. Например, студия 20 м² в ЖК у метро Аминьевская, купленная за 7-9 млн руб. (первоначальный взнос 2 млн, ипотека 7 млн с платежом 35-40 000 руб.), сдается за 60 000 руб., что позволяет владельцу не только покрывать ипотеку, но и получать доход.

Рынок переуступок практически остановился - купленные квартиры с вводом в 2028-2029 годах сейчас не находят покупателей. Это свидетельствует о том, что эпоха спекулятивных сделок заканчивается, и недвижимость все больше становится инструментом долгосрочных инвестиций и сохранения капитала, а не быстрой наживы. Многие владельцы предпочитают передавать квартиры в управление компаниям, получая стабильный рентный доход в условиях экономической нестабильности.

Таким образом, отмена льготной ипотеки, хотя и привела к сокращению количества сделок, в целом оздоровила рынок: снизилась доля спекулятивных операций, выросла доля наличных расчетов, а качественные объекты по-прежнему находят своих покупателей и арендаторов. Инвесторы, сделавшие осознанный выбор в пользу ликвидных объектов, продолжают получать доход от аренды, тогда как те, кто рассчитывал на быстрый рост цен, столкнулись с трудностями при продаже.

Год без льготной ипотеки показал, что рынок недвижимости способен адаптироваться к изменениям, хотя и не без последствий. Ожидания резкого падения цен или коллапса спроса не оправдались, но отмена программы вскрыла структурные проблемы: снижение доступности жилья для массового сегмента, сокращение числа новых проектов и перераспределение спроса между разными форматами покупки.

Прогнозы о снижении стоимости квадратного метра на 15-20% не сбылись. Вместо этого рынок столкнулся с замедлением роста цен, что, впрочем, не сделало жильё более доступным. Основными факторами стали высокие ставки по ипотеке (до 25-26%) и сокращение предложения из-за сложностей с проектным финансированием. Доля ипотечных покупок упала с 80% до 50-60%, при этом значительная часть спроса перешла на рассрочку и наличные расчеты. Особенно это заметно в бизнес-классе, где до 80% сделок совершается без кредитов. В массовом сегменте (комфорт-класс) покупатели, ранее зависевшие от льгот, либо откладывают покупку, либо ищут другие варианты финансирования. Высокие ставки по кредитам для девелоперов и снижение спроса привели к тому, что застройщики почти не запускают новые ЖК, особенно с вводом в 2028-2029 годах. В Москве и Петербурге ситуация стабильнее, но в регионах строительство стало менее выгодным. Это может в будущем создать дефицит качественного жилья и поддержать цены.

При этом оставшиеся льготные программы поддерживают спрос. Семейная, IT-ипотека и спецпрограммы (например, для участников СВО) остаются востребованными, но их доля в общем объёме сделок невелика. Однако даже их наличие не компенсирует потерю массового льготного кредитования. Отмена льготной ипотеки устранила перегрев, снизила долю спекулятивных сделок и сделала рынок более устойчивым. Теперь покупки чаще совершаются осознанно, а не под давлением выгодных кредитных условий. В целом, рынок адаптировался к новым условиям, но доступность жилья для среднего класса снизилась. Дальнейшее развитие будет зависеть от ключевой ставки ЦБ, действий застройщиков и возможного появления новых госпрограмм.