Тариф 12% за доверительное управление: что входит и за что Smarent не берёт комиссию
Коротко
Тариф Smarent — 12% от ежемесячного арендного платежа, минимум 6 900 ₽/мес. в первый год для клиентов, ранее купивших у нас услуги покупка/продажа/меблировка недвижимости.
Комиссия удерживается только когда квартира заселена.
В тариф уже включены реклама, показы, проверка арендатора, договор, контроль ЖКУ, инспекции, отчётность и юридические вопросы.
Скрытых платежей нет: всё, что не входит, явно указано в договоре и оплачивается только по решению собственника.
Из чего складывается цена доверительного управления в Москве
Когда собственник смотрит на тариф 12% или 8%, он часто видит только ставку. На самом деле в эту цифру упакованы пять блоков расходов, и хорошая управляющая компания должна закрывать каждый.
Стоимость поиска арендатора. Реклама на 7–10 платных площадках, фото- и видеосъёмка, описание, показы. Эти затраты повторяются при каждой смене жильца.
Юридический контур. Договоры аренды, описи имущества, претензионная работа, помощь по выселению.
Операционка по объекту. Сбор показаний, контроль ЖКУ, инспекции, бытовая поддержка.
Финансовый контур. Контроль арендной платы, переговоры с должниками, выплата собственнику в фиксированный день, отчётность.
Налоговая поддержка. Помощь с выбором режима (НПД, НДФЛ, ИП на УСН, самозанятость), расчёт и перечисление налога по поручению.
В Москве рыночная комиссия по доверительному управлению — 10–15% от арендного платежа, по данным анализа открытых тарифов крупнейших агентств и УК. Smarent установил тариф ровно в середине этого диапазона — 12% — и закрепил его как фиксированный.
Почему именно 12%, а не 8%, как у некоторых конкурентов
Низкие тарифы (5–8%) в нашей нише обычно означают одно из двух. Либо в стоимость не входят критичные услуги — инспекции, контроль ЖКУ, налоговая помощь — и собственник вынужден оплачивать их отдельно. Либо комиссия распространяется и на периоды простоя квартиры, и собственник теряет деньги, когда между арендаторами проходит 1–2 месяца.
Мы разбирали десятки тарифов конкурентов, и в большинстве «дешёвых» договоров находили один из этих двух механизмов. Иногда оба сразу.
Тариф 12% в Smarent выстроен так, чтобы покрывать все пять блоков расходов и не зависеть от простоя. Это значит, что мы зарабатываем только тогда, когда квартира приносит доход собственнику. Это базовая мотивация компании сдавать быстро и удерживать арендатора долго.
Что входит в тариф 12%
Ниже — полный список того, что собственник получает за фиксированную комиссию. Это не маркетинговый блок, а пункты из реального договора.
Поиск арендатора
Профессиональная фотосъёмка и видеообзор объекта.
Текстовое описание с акцентом на сильные стороны (район, инфраструктура, транспорт).
Размещение на 5–7 платных и бесплатных площадках: Циан, Авито, наши соцсети, Telegram-канал «Pro недвижимость. Smarent».
Показы потенциальным арендаторам — собственник не участвует.
Проверка арендатора и заключение договора
Проверка по открытым базам, сверка документов, мини-интервью.
При необходимости — запрос справки о доходах или подтверждения трудоустройства.
Подписание договора аренды (типового или адаптированного под объект).
Подробная фотоопись имущества (30–50 пунктов) — основа защиты от ущерба.
Финансовый контур
Контроль арендной платы и переговоры с должниками.
Перечисление чистого дохода собственнику 6-10-го числа каждого месяца.
Ежемесячный финансовый отчёт в личном кабинете.
Помощь с расчётом и уплатой налога (НПД, НДФЛ, УСН) по поручению собственника.
Эксплуатация объекта
Контроль показаний счётчиков и оплаты ЖКУ арендатором.
Квартальные инспекции с фотоотчётом по 12 ключевым точкам.
Сопровождение мелкой бытовой поддержки (вызов сантехника, замена расходников за счёт арендатора).
Юридическая защита
Типовые шаблоны: договор аренды, дополнительные соглашения, акты, претензии.
Базовая претензионная работа в случае конфликта с арендатором.
Подготовка документов на возврат депозита или удержание ущерба.
Чего нет в тарифе и как мы это решаем
Мы принципиально не включаем в основной тариф то, что не нужно большинству собственников. Это держит цену прозрачной. Но если конкретный собственник хочет — мы делаем эти блоки отдельно.
Экономика тарифа на конкретной квартире
Чтобы перевести проценты в рубли, разберем типичный кейс. Однокомнатная квартира 38 м² в спальном районе Москвы у метро, ставка 65 000 ₽/мес.
За год собственник отдаёт компании 93 600 ₽. Это эквивалент примерно 1,5 ежемесячных арендных платежей. В обмен он получает гарантированную дисциплину выплат, юридический контур и не тратит ни одного часа на квартиру.
Если собственник в год хотя бы один раз меняет арендатора (а это случается у 30–40% объектов), без управляющей компании он самостоятельно тратит 2–3 недели на показы, проверку и подписание договора. У нас это упаковано в стоимость 12% и не оплачивается отдельно.
Когда тариф 12% выгоден, а когда лучше выбрать другой формат
Тариф 12% выгоден, если
Арендная ставка квартиры — от 50 000 ₽/мес. и выше (тогда 12% укладываются в рыночные 10–15%).
Собственник ценит время и предпочитает не участвовать в операционке.
Квартира расположена внутри МКАД или в локации с хорошим транспортом — мы быстрее находим арендатора.
У собственника есть планы на 2–5 лет вперёд (стабильный поток дохода).
Возможно, не лучшее решение
Если квартира сдаётся за 30 000–35 000 ₽/мес. в неблизком от метро районе — экономика «12% при минимуме 6 900 ₽» становится менее эффектной. В таких случаях стоит честно обсудить альтернативы.
Если собственник хочет краткосрочную посуточную аренду — это другая бизнес-модель, и нужна специализированная компания.
Подводные камни тарифов конкурентов: на что смотреть
Когда сравниваете предложения, проверяйте семь пунктов. Все они касаются именно денег, не сервиса.
Идёт ли комиссия в период простоя. «Комиссия начисляется на ежемесячную базовую арендную ставку» — формулировка, скрывающая платёж за пустую квартиру.
Есть ли «комиссия за заселение». Иногда собственник видит ставку 8%, а потом ему выставляют разовый платёж 50–100% от месячной аренды при каждом новом жильце. По итогу годовая стоимость выходит выше 14%.
Стоимость инспекций. Есть ли в тарифе квартальные инспекции, или каждая стоит 2–5 тыс. ₽.
Стоимость отчётности. Иногда «расширенный отчёт» — отдельный платёж.
Тариф на смену арендатора. Если в нём отдельная плата за «новый цикл сдачи» — закладывайте 1–2 раза в год.
Дата выплаты. «До 15 числа следующего месяца» = деньги задерживаются.
Курс налогового сопровождения. В большинстве УК налог на собственника не помогают платить — это отдельная услуга или внешний бухгалтер.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит доверительное управление в Smarent?
12% от ежемесячного арендного платежа, минимум 6 900 ₽/мес. в первый год для клиентов, ранее купивших у нас услуги покупки/продажи или меблировки. Комиссия удерживается только когда квартира заселена.
Берёт ли Smarent комиссию во время простоя квартиры?
Нет. Пока квартира не заселена, мы не получаем комиссию. Реклама, фотосъёмка, показы и заселение — за наш счёт. Это закреплено в договоре.
Почему минимум 6 900 ₽ в месяц?
12% от арендной ставки 50 000 ₽ — это 6 000 ₽, что не покрывает наших операционных затрат (фотосъёмка, реклама, инспекции, юридическая поддержка). Минимум 6 900 ₽ позволяет нам обслуживать недорогие квартиры без потери качества.
Есть ли скрытые платежи в тарифе?
Нет. В договоре фиксированы ровно две позиции: 12% от арендного платежа и минимум 6 900 ₽/мес. при заселённой квартире. Все остальные опции (страховка, меблировка, капремонт) оплачиваются отдельно и только по решению собственника.
Можно ли получить лучший тариф?
Базовый тариф 12% — для клиентов, ранее купивших услуги Smarent (покупка, продажа или меблировка). Для собственников 2+ квартир в управлении мы делаем индивидуальные условия по объёму.
Узнайте конкретные цифры по вашей квартире
Оставьте заявку — мы рассчитаем рыночную ставку, ожидаемый чистый доход и индивидуальные условия договора.