ЖК Injoy — это современный жилой квартал бизнес-класса на северо-западе Москвы в Войковском районе, всего в нескольких минутах от Ленинградского шоссе. Проект расположен в непосредственной близости от станции метро «Балтийская» и «Войковская», рядом находятся несколько парков и водоемов.
Проект
Застройщиком ЖК Injoy сначала был Ingrad, он начал строить первую очередь. Теперь проект находится под управлением Sminex. В этой статье я рассматриваю проект в целом и надеюсь на его успешное завершение. Ожидаю, что команда Sminex покажет высокое качество строительства, хотя вторая очередь, вероятно, будет выполнена с отличиями. Предположу, что они сохранят прежних подрядчиков. Если Sminex качественно доработает проект, вложит свои средства и не будет ссылаться на плохое строительство Ingrad, то результат может быть впечатляющим.
Это большой комплексный проект с переменной высотой от 8 до 35 этажей, в котором будут школа, детский сад и вся инфраструктура. При этом не самый выгодный и не самый дешевый, потому что у него довольно хорошее расположение: две станции метро – Водный Стадион и Балтийская. ЖК Injoy находится вблизи большого и любимого москвичами парка Покровское-Стрешнево, а потому он особенно привлекателен для семей с детьми. Недалеко еще есть Головинские пруды, до которых можно дойти пешком, и на которых, кстати, можно плавать.
Внутри МКАДа огромное количество проектов по редевелопменту, и в основном в этих точках и строят новые проекты. ЖК Injoy находится в промзоне Братцево, которая постепенно будет развиваться и преображаться. Сам по себе район привлекательный – это северная часть Москвы, северный административный округ. Тут есть готовые новостройки, но они стоят довольно дорого. Найти качественную вторичную недвижимость в районе Водного стадиона непросто, так как цены очень высокие. А это хороший показатель для долгой инвестиции, не инвестиционной спекуляции.
Раньше Водный Стадион и Речной Вокзал считались чем-то плохим и маргинальным,
сейчас это район, в котором хотят жить большинство москвичей: хорошая экология,
рядом аэропорт, вода, парки. Строящихся проектов, на самом деле, мало.
сейчас это район, в котором хотят жить большинство москвичей: хорошая экология,
рядом аэропорт, вода, парки. Строящихся проектов, на самом деле, мало.
Цены
В ЖК Injoy квартиры площадью 62 м² сейчас в среднем стоят 25-26 млн ₽.
Планировка хорошая: есть мастер-спальня с гардеробной и обычная спальня. Мастер-спальня – важный момент, которого часто не хватает, особенно на вторичном рынке. С учетом инфляции и разных факторов такая квартира лет через десять может вырасти до 50 млн ₽.
Есть и квартиры бóльшего метража, например, 90 м², евро 4, стоимостью ближе к 40 млн ₽. А кто эти квартиры вообще покупает? Как можно накопить 40 млн ₽?
При покупке таких квартир, скорее всего, человек владеет не всей суммой капитала.
Он когда-то купил, например, студию в Пике за 5 млн. Потом ее продал за 10 млн. К этому периоду он подкопил, например, еще 5 млн, и у него получился капитал в районе 15 млн. С семейной ипотекой еще плюс 12 млн. Итого 27. На оставшиеся 10 млн берется кредит или рассрочка. То есть такие квартиры не приобретаются случайным образом. Это путь в 5-10 лет, когда вы что-то купили, что-то приобрели, поменяли и улучшили свои жилищные условия.
Либо человек когда-то купил квартиру метров 60, продал ее на вторичке за 35 млн и может купить за 37-38 млн квартиру бóльшего метража.
В этой квартире классная планировка: 3 комнаты, одна из которых мастер-спальня с санузлом и гардеробной. И еще 2 дополнительных санузла, то есть всего 3 санузла. На входе возможно за счет одного из них увеличить гардеробную в прихожей. И кухня-гостиная с двумя окнами. На вторичке таких лотов практически нет.
Из конкурентов ЖК UNO.Головинские пруды, которые уже достроены, поэтому в расчет мы их не берем. ЖК Михалковский от РГ-Девелопмент, но это комфорт-класс, не бизнес-класс, а ценник при схожих сроках такой же. При этом по классу и качеству Михалковский все-таки ниже, как проект; и там только станция МЦК, до метро не дойти. А рядом с Injoy есть станция метро Войковская.
Другой конкурент – более дорогой Фестиваль Парк. Этот проект ближе по качеству и характеристикам.
Есть еще более доступный ЖК Кронштадтский от ПИК, который строится в районе Водного Стадиона. Он дешевле: квартиру с отделкой в готовом доме можно купить за 24 млн ₽. В строящемся доме – еще дешевле.
Сравнивая других конкурентов, например, Мангазею на Речном Вокзале или Северный порт, видно, что цены сильно отличаются: в Северном порту квартира 90 м² стоит около 45 млн ₽, тогда как у Мангазея 60-68 м² – 31-32 млн ₽. И если Северный порт может иметь какой-то инвестиционный потенциал, то Мангазея на Речном едва ли, хотя это и неплохой проект на набережной.
Условия покупки в ЖК Injoy предполагают стандартную или семейную ипотеку, требующую большого первоначального взноса, поэтому он редко попадает в наши подборки. Например, для евро-трешки стоимостью 25 млн первоначальный взнос составит 13-15 млн ₽, что довольно ощутимо. Однако, если у вас есть однушка, вы можете ее продать и использовать средства для улучшения жилищных условий с помощью семейной ипотеки, то это вполне разумный вариант.
Также на этом проекте доступна рассрочка 20 месяцев, до конца февраля 2027 года, с первоначальным взносом 20% – от 5 млн ₽. Не стоит забывать про удорожание проекта. Итого платеж составит около 1-1,1 млн ₽ в месяц, что может отпугнуть многих, потому что миллион в месяц – это много.
Однако, если у вас есть 25 млн ₽ – купить квартиру в рассрочку выгоднее, чем за наличные. При ставке 20% годовых вы получите около 7,5 млн ₽ дохода с депозита. И тогда квартира обойдется не в 27 млн ₽, а в 20 млн ₽. В таком случае 20 млн ₽ за евро-трешку с удобной планировкой в районе Войковской – это хорошая цена. Поэтому я и добавил этот объект в подбор.