ЖК Эко Квартал Русская Европа

ЖК Эко Квартал Русская Европа — это большой комплексный проект в европейском стиле в городе Калининград, но не в центральной его части. Я, как инвестор, вижу тренд, что проекты не в центре заслуживают внимания. При этом у него довольно хорошее расположение: 12 минут до центра города, 17 минут до аэропорта, 9 минут до таких важных точек притяжения, как Остров Канта, Рыбная Деревня, 25 минут до побережья, где можно погулять. Позиционируют себя как проект комфорт-класса. При этом высота потолков – 3,15 метра.

На одной из конференций, где я выступал, мне рассказали про интересный проект под названием «Эко Квартал Русская Европа» в Калининграде. Проект-рекомендация от наших подписчиков из Калининграда – людей, которые в этом городе живут, в нем инвестируют и занимаются арендой.

На мой взгляд, достойная инвестиция – это проекты в развивающихся районах города с потенциалом роста стоимости квадратного метра и наличием целевой аудитории для аренды или покупки. Этот проект именно такой.

Застройщик АвангардИнвестПроект реализует небольшие проекты, в том числе в Санкт-Петербурге. Это жилье, а не апартаменты, поэтому будет создана инфраструктура: поликлиники, школы и другие объекты для комфортного проживания. Проект состоит из нескольких очередей, и первая очередь уже построена

Хочется заметить, что Калининград привлекает туристов, но отелей катастрофически не хватает. 66% туристов не останавливаются в гостиницах из-за их нехватки. И с каждым годом туристов становится все больше. Правительство и туроператоры ожидают рост спроса поездки в регион как минимум на 7%. В 2025 году показатели уже дали плюс 10%.

Куда может поехать отдохнуть житель Москвы или Санкт-Петербурга? В Крым не полетишь. В Сочи дорого. На Алтай далеко. Есть развивающиеся локации: Адыгея, Астрахань, Архангельск. И, конечно, Калининград. А отелей не хватает – новые крупные отельные сети сейчас туда не заходят. Услугами отелей-санаториев в самом западном регионе России пользуются только 35% приезжающих. Есть еще небольшие отельчики, но и их недостаточно.

Получается, 66% приезжающих в Калининградской области отдыхающих – потенциал для инвестора.

Сейчас посуточные квартиры недалеко от центра сдаются за 6-7 тыс. ₽. Симпатичные апартаменты – за 9-10 тыс. ₽.

Я посчитал доходность: при арендной ставке 6-7 тыс. и загрузке 60% собственник квартиры в Калининграде может получать около 120-130 тыс. ₽ в месяц, если управляет жильем самостоятельно.

Это интересно, потому что многие собственники, вероятно, приобрели недвижимость по льготной ипотеке – в Калининграде доступны IT-ипотека на 9 млн ₽ и семейная ипотека на 6 млн, обе со ставкой 6%. Однако я не вижу смысла инвестировать в долгосрочную аренду в регионах, поэтому в таких городах нет управляющих компаний, как Smarent.

Однушки в Калининграде – 60 метров, двушки – 80 метров. Если рассматривать нормальный ЖК с закрытым двором, без машин и с площадкой, то арендная ставка может достигать 100 тыс. ₽ в месяц.

Эко Квартал Русская Европа – уникальный проект, и, судя по всему, там не так много квартир в аренде. Когда я искал, надеялся найти студию, но в этом доме нет квартир-студий — да и всего 3 квартиры сдаётся. Если бы они были не востребованы, их было бы больше, например, 33.

Застройщик предлагает IT-ипотеку 4.2%, семейную ипотеку 3.5% и рассрочку без удорожания. Есть готовые проекты, есть строящиеся. В сданных проектах ставка составляет 6%, на готовое жилье есть рассрочка. Сейчас многие застройщики предлагают рассрочку без удорожания. Однако стоит уточнить детали у застройщика, так как могут быть нюансы. Важно отметить, что такие льготные условия отсутствуют в Питере, а арендная ставка в Калининграде сопоставима с питерской.

Квартира за 7,8 млн ₽ с высотой потолков 3,15 м сдаётся в конце 2026 года. Общая площадь — 42 м². 5 лет назад такие цены были в Москве, но с тех пор они значительно выросли.

Если говорить о евро-двушке: долгосрочная аренда такой квартиры даст около 60 тыс. ₽ в месяц и порядка 120 тыс. ₽ в месяц при посуточной аренде. Для евро-трешки — около 100 тыс. ₽ в месяц при долгосрочной аренде и около 150 тыс. ₽ в месяц при посуточной. Стоимость такой квартиры без отделки – 12 млн ₽. Планировка отличная: кухня-гостиная, две спальни и терраса.

Есть и еще заслуживающий внимания лот: так называемая инвестиционная квартира площадью 52 м² с отделкой и мебелью от застройщика, тоже за 12 млн.

Важно: для семейной ипотеки ограничение в 6 млн ₽. Застройщик предлагает квартиру за 12 млн, что предполагает взнос 6 млн и ипотеку на ту же сумму. Платеж составит около 35 тыс. ₽ в месяц, из которых порядка 30% будет идти в тело долга, остальное — проценты.

Квартира имеет хорошую планировку: кухня-гостиная, спальня и большой санузел с ванной. В итоге, мы получаем отличную квартиру за 12 млн с отделкой и меблировкой, но взнос составляет 6 млн.

Арендная ставка такой квартиры в долгосрок составляет примерно 60 тыс. ₽ в месяц или 120 тыс. ₽ при посуточной аренде.

При рассмотрении этой же квартиры в IT-ипотеку инвестиция становится еще более интересная. Многие ищут варианты в московской области, но если вам нужен актив для сдачи, стоит рассмотреть другие регионы. Например, квартира с ремонтом и мебелью за 12 млн с первоначальным взносом 30% (3,6 млн) предполагает ипотеку на 30 лет под 6%, что дает платеж около 50 тыс. ₽ в месяц. При этом аренда будет также давать около 120 тыс. ₽ и перекрывать ипотечный платеж.

Если вы думаете о покупке студии за 8 млн без отделки, возникает вопрос: как вы планируете делать ремонт и меблировку, если живете в другом городе? Я бы рекомендовал рассматривать варианты с отделкой, особенно если вы не из Калининграда.

Застройщик обещает привлекательные рендеры ремонта и меблировки. Учитывая, что они уже построили качественный дом в Калининграде, можно предположить, что с ремонтом и меблировкой у них тоже все получится.

Проект строится в рамках проектного финансирования. На сайте ДОМ.РФ есть информация.

Евро-трешки без отделки стоят 14-15 млн ₽, что нормально для целевой аудитории жильцов. Застройщик обещает предчистовую отделку, хотя на сайте указана "серая" отделка. Планировки впечатляют: вход, кухня-гостиная и две спальни. Давно не видел таких качественных планировочных решений.

Я посмотрел на готовые квартиры и нашел однушки за 9 млн ₽. Но больше всего меня удивила двухуровневая квартира.

Она площадью 36 метров и продается как двухкомнатная за 8 млн. Сложно представить, как выглядит вживую, особенно вторая комната. Похоже, там есть лестница на второй этаж, и отдельный кабинет размером 3,3 на 1,4 метра, что дает около 5 м². В целом, выглядит неплохо.

Конкуренты, как и у любого проекта, есть. Русская Европа предлагает квартиры по ценам от 5 до 8 млн ₽. Однако для инвесторов, желающих приобрести недорогой проект в IT-ипотеку, важны меблировка и ремонт. Желательно наличие управляющей компании. У этого застройщика такая компания есть, она займется посуточным управлением. В отличие от других застройщиков, которые просто продают бетон, здесь учли все детали. Поэтому я часто против инвестиций в другие города, где сложно организовать ремонт и меблировку. В этом проекте застройщик продумал все.

Застройщик выделил отдельный подъезд для арендных квартир, что является интересным решением. Я давно добиваюсь этого от застройщиков в Москве: создать отдельный подъезд для аренды, а остальные оставить для семейных жильцов. К сожалению, многие застройщики не соглашаются на это. В этом проекте арендный подъезд будет полностью меблирован и готов под ключ, что делает его особенно привлекательным для инвесторов. Это действительно достойно уважения.

1. Статус квартиры.

2. Возможность использования льготной ипотеки, в том числе семейной и IT.

3. Готовая отделка и меблировка: квартиры будут полностью готовы к заселению.

4. Управляющая компания: готовый сервис для сдачи в аренду.

5. Низкая точка входа: первоначальный взнос 3-6 млн ₽.

6. Качественный проект в развивающейся части города.

7. Отдельный подъезд для аренды.

1. Для поездки в Калининград на автомобиле нужна виза, в ином случае доступны только самолеты и поезда.

2. Расположение: не в исторической части города, что может повлиять на интерес туристов вне сезона.

3. Сложности с реализацией на вторичном рынке, потребуется искать риэлтора.

4. Сдача квартиры самостоятельно будет затруднена, управляющая компания заберет 30-40% арендного дохода. И уже будут не 120 тыс. ₽ в месяц, а тыс. 70-80.

5. Проект подходит только для краткосрочной аренды, долгосрочные вложения в Калининград нецелесообразны.

6. Ожидание ключей — около 2 лет до получения арендного потока.

В Калининграде наблюдается активный рост туризма, что делает его интересным для инвестиций. Если рассматривать другие города, важно учитывать наличие дешевой ипотеки или рассрочки и наличие меблировки — без этого инвестиции теряют смысл. И потенциал есть только у посуточной аренды.

Затраты на коммунальные услуги и управляющую компанию будут значительными. Также стоит учитывать, что, если объект находится в другом городе, придется решать вопросы продажи и показа квартиры, что тоже потребует вложений.

Калининград может стать привлекательной частью инвестиционного портфеля для пассивной стратегии.

Еще один важный плюс проекта — потолки высотой 3.15 м. Возможно благодаря этому его переквалифицируют из комфорт-класса в бизнес-класс. На мой взгляд, проект действительно интересный.