Аренда в Москве дешевеет даже в высокий сезон

В конце лета рынок аренды оживает, люди возвращаются в Москву, начинается сезон переездов, а вместе с этим растут спрос и цены. У арендаторов начинается паника, а у собственников квартир, которые сдают их в аренду, праздник. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрался, насколько сильно уже подорожали арендные квартиры в этом году, что сейчас происходит с предложением и чего ждать от рынка аренды в ближайшие месяцы.

Несмотря на высокий сезон, предложение на рынке аренды сейчас растет. Особенно быстро увеличивается количество студий. Похоже, именно в этом сегменте начинает сбываться сценарий, которого рынок ждал давно: инвесторы, купившие квартиры в ипотеку, одновременно выходят с ними на рынок, конкуренция растет, а ставки снижаются.

В Москве активное предложение во втором квартале 2026 года выросло на 6% относительно первого квартала. Средняя заявленная ставка при этом снизилась на 2%, до 91,9 тыс. рублей в месяц. То есть квартир действительно становится больше, и это уже влияет на цены. Но при этом спрос на аренду никуда не исчез. Наоборот, медианный срок экспозиции во втором квартале сократился до 23 дней, на четыре дня быстрее, чем в первом. А 41% квартир из выборки Smarent сдаются менее чем за неделю.

Получается важная особенность нынешнего рынка: арендаторов достаточно, но выбирать они стали внимательнее. Поэтому я бы назвал происходящее рынком арендатора. Собственнику теперь приходится конкурировать за внимание, а завышенная цена может привести к тому, что квартира будет долго стоять в рекламе.

При этом снижение ставок касается далеко не всех объектов. Хорошая квартира по-прежнему может уйти за несколько дней и по цене, которая еще недавно казалась высокой.

Евро-2 площадью около 37 кв. м в «Матвеевском парке» с меблировкой Смарент была сдана за 90 тыс. ₽ в месяц всего за два дня. Студию в том же жилом комплексе мы сдали за 73 тыс. ₽ всего за 4 дня.

Поэтому само по себе большое количество объявлений еще ничего не говорит о том, насколько сложно будет сдать конкретную квартиру. Для собственника это означает, что сейчас особенно важно смотреть на квартиру в контексте конкурентов. Если рядом десятки похожих объектов, нужно понимать, чем именно ваш отличается от них и соответствует ли ставка тому, что арендатор действительно получает за эти деньги.

Рынок стал более конкурентным, но он не стал одинаково сложным для всех. Хорошие объекты по-прежнему сдаются быстро. Дольше всего ждут своего арендатора квартиры, которые переоценены или проигрывают соседним предложениям по состоянию, планировке и комплектации.

Если посмотреть на динамику последних лет, связь между предложением и ставкой становится довольно очевидной. В третьем и четвертом кварталах 2023 года на рынке было минимальное количество предложений, и арендные ставки начали расти. Затем количество квартир в аренде стало увеличиваться, сначала примерно до 50 тыс., а потом гораздо быстрее. Пик пришелся на первый квартал 2026 года, когда предложение достигало примерно 128 тыс. квартир.

При таком росте предложения количество потенциальных арендаторов не увеличилось в сопоставимой пропорции. Поэтому ставки начали снижаться. Сейчас мы видим обратную динамику: количество активных объявлений растет уже не так быстро, а спрос на аренду оживился. Люди продолжают снимать квартиры, причем часть из них сознательно откладывает покупку жилья. Когда стоимость квартиры сильно выросла, а арендная ставка составляет относительно небольшую долю от ее цены, для человека становится вполне рациональным решением продолжать жить в аренде.

Это хорошо видно по статистике закрытых объявлений. Одновременно с появлением новых лотов значительная часть уже размещенных квартир уходит с рынка. Поэтому говорить о полном затоваривании аренды я бы не стал. На рынке много квартир, но далеко не каждая из них является полноценным конкурентом хорошему объекту.

В Москве эта ситуация заметнее всего. Если сравнивать первый квартал 2025 года и второй квартал 2026-го, объем предложения в целом вырос, но без какого-то многократного изменения рынка. В Петербурге динамика сильнее зависит от сезонности. Там на рынок аренды заметно влияют туризм, гостиницы и посуточный сегмент, поэтому я для анализа долгосрочной аренды больше ориентируюсь на Москву.

При этом спрос в Москве распределен неравномерно. Близость к центру сама по себе не гарантирует более высокой ставки: квартира за МКАДом может сдаваться дороже и стоить дешевле объекта внутри МКАД, если рядом есть рабочие места и сформированный спрос. Поэтому при оценке арендного потенциала важна не только география, но и то, кто будет жить в конкретном районе.

Сейчас средняя квартира в Москве закрывается примерно за 23 дня, а средняя заявленная ставка находится около 92 тыс. рублей. В третьем квартале 2025 года ставка доходила до 115 тыс. рублей, поэтому снижение действительно заметно. В Петербурге средний срок экспозиции составляет около 31 дня, ставка находится примерно на уровне 50 тыс. рублей. Для сравнения, средний срок по России составляет около 30 дней.

При этом я бы не стал напрямую сравнивать заявленную среднюю ставку по рынку с тем, за сколько реально сдаются квартиры. Здесь есть большая разница. В объявлениях много собственников, которые просто хотят получить определенную сумму и готовы ждать. Есть объявления, которые могут не соответствовать реальным сделкам. А фактические сделки в открытой статистике практически не видны.

Поэтому я посмотрел на собственные данные Smarent. Сейчас у нас в управлении 1312 квартир, а в июне и июле мы сдали почти 300 объектов. Медианная экспозиция составила 11 дней, средняя 16,5 дня. Средняя фактическая ставка была около 73 тыс. рублей, медианная 67 тыс. рублей. В июле мы сдали около 140 квартир, поэтому эта выборка позволяет довольно хорошо видеть, что происходит именно с реальными сделками.

Исходя из всех этих данных, разница между рынком и фактическими сделками сейчас выглядит так: внутри МКАД средняя заявленная ставка по рынку составляла 91,9 тыс. рублей, тогда как фактическая ставка по данным Smarent была 78,4 тыс. рублей. Состав квартир в двух выборках может различаться, но разница хорошо показывает, почему собственнику стоит отделять цену в объявлении от реальной стоимости сделки.

Для меня это один из главных практических выводов из текущей статистики. Если вы сдаете квартиру быстрее, чем за 23 дня, вы уже работаете эффективнее среднего рынка. Ваш сосед, который выставил похожую квартиру, в этот момент является вашим прямым конкурентом. Арендатор сравнивает эти варианты и выбирает тот, где соотношение цены, состояния квартиры, планировки и условий проживания выглядит лучше. Именно поэтому сейчас особенно важно смотреть на квартиру как на продукт. Можно иметь хороший жилой комплекс и при этом подготовить квартиру так, что она будет проигрывать соседним объявлениям. И наоборот, обычный массовый проект может давать хороший результат, если квартира правильно спроектирована под реального арендатора.

Если смотреть не на количество объявлений, а на фактические сделки Smarent, разница между форматами становится заметной. В выборке из 267 сдач за июнь и июль 2026 года за семь дней или быстрее закрылись 49% однокомнатных квартир и 47% двухкомнатных. У студий этот показатель составил 33%, у трехкомнатных тоже 33%, но по трешкам выборка небольшая, всего девять объектов.

Поэтому сейчас я бы разделил рынок примерно так:

Это не означает, что любую однушку можно покупать под аренду и рассчитывать на быстрый результат. Однокомнатные квартиры просто остаются самым массовым сегментом спроса. Застройщики тоже строят их больше всего: в среднем на них приходится около 35−45% квартир в проекте. Поэтому здесь есть и большой спрос, и большое предложение.

С евро-двушками и евро-трешками ситуация интереснее. Они закрывают семейный спрос и подходят для более длительного проживания. Если человек может позволить себе немного увеличить бюджет аренды, он часто предпочтет переехать из студии в квартиру с отдельной спальней и нормальной кухней-гостиной. Именно поэтому я сейчас чаще смотрю в сторону двухкомнатных и хороших евро-трехкомнатных квартир. Они дают более стабильный денежный поток.

Со студиями все сложнее. По данным Avito, за год это единственный массовый формат, где объем предложения показывает устойчивый рост. За рассматриваемый период количество предложений студий выросло примерно на 40%: было около 5 тыс. объявлений, стало около 7 тыс. Для собственника это означает простую вещь: ему приходится конкурировать не только с другими квартирами в своем ЖК, но и с десятками практически одинаковых студий вокруг. Если квартира ничем не отличается от соседних, остается конкурировать ценой.

При этом многие студии изначально плохо подготовлены под аренду. Купили квартиру, поставили самую простую кухню, диван, стол и выставили объявление. Но студия часто становится жильем на несколько месяцев. По статистике Smarent, арендатор в среднем живет в такой квартире около 6−7 месяцев, поэтому ему важно получить готовое пространство: мебель, посуду, технику, хранение, нормальное спальное место. Мы у себя в Smarent, например, практически перестали ставить в студиях диваны вместо кроватей. Даже в небольшой квартире стараемся разместить полноценную двуспальную кровать шириной 140−160 см. Это кажется мелочью, но для арендатора, который собирается жить в квартире несколько месяцев, такая разница вполне ощутима.

Показательный пример был в «Волжском парке». Студия площадью около 19 кв. м с нормальной меблировкой, двуспальной кроватью и встроенной техникой сдалась за 55 тыс. рублей. Для этого проекта я считаю такую ставку нормальной.

Еще один пример — ЖК «Матвеевский парк». Студия площадью около 23−25 кв. м в типовом массовом доме с нашей меблировкой сдалась за 73 тыс. ₽. Я думаю, что при сдаче в сентябре она могла бы стоить 75−78 тыс. ₽. Но здесь важнее другое: на фоне роста предложения студий качественно подготовленный объект все равно находит арендатора.

Есть еще одна ошибка, которую я регулярно вижу у собственников. Человек смотрит рынок и говорит: «Моя квартира стоит 119 тыс. ₽, но я хочу 150». Он выставляет ее за 150 тыс. и ждет своего арендатора. Проблема в том, что за это время квартира может простоять две-три недели. Потом собственник начинает снижать цену, через месяц приходит к тем же 120 тыс. ₽, которые мог поставить изначально, но уже потерял месяц арендного потока.

Если квартира могла приносить 120 тыс. ₽ в месяц, то один потерянный месяц полностью меняет экономику сделки. А сейчас особенно важно попасть в рынок с первого дня. Арендатор видит десятки похожих объявлений и быстро сравнивает их. Если квартира объективно стоит 120 тыс., нет большого смысла выставлять ее за 150 тыс. только потому, что хочется получить больше. По моему опыту, лучше немного уступить в ставке и быстро получить несколько хороших арендаторов на выбор, чем ждать несколько недель ради суммы, которую рынок все равно не готов платить. Это напрямую влияет на доходность объекта.

Есть и обратная ситуация. Квартира может быть хорошей, но собственник пытается компенсировать слабую подготовку высокой ценой. В результате получается длинный срок экспозиции. Дольше всего сейчас могут искать арендатора большие трехкомнатные квартиры. Особенно если речь идет о площади около 100 кв. м и выше. Это дорогой продукт с довольно узкой аудиторией, поэтому найти подходящего арендатора здесь сложнее. Для таких квартир длинный срок экспозиции сам по себе не всегда означает, что с объектом что-то не так. Если человек снимает дорогую квартиру для семьи, он может выбирать ее дольше, зато после переезда рассчитывает жить там продолжительное время. Собственнику просто нужно учитывать это в своей финансовой модели.

Если собрать статистику и наши фактические сделки, то квартира, которая сдается быстро, обычно соответствует нескольким условиям.

Причем подготовка не обязательно означает большие расходы. Иногда собственник, наоборот, тратит деньги на вещи, которые арендатору практически не нужны. Поэтому меблировка должна начинаться не с каталога мебели, а с планировки. Сначала нужно понять, как человек будет жить в этой квартире, где он будет спать, работать, хранить вещи, готовить, куда поставить технику. И только потом считать стоимость. Именно поэтому мы в Smarent сначала выезжаем на объект, делаем замер и только после этого готовим смету. Планировка сильно влияет на стоимость: где-то подойдет готовая мебель, где-то потребуется изготовление на заказ, где-то можно избежать сложных подрезов и лишних конструкций.

Собственник при этом может сделать все самостоятельно. Если он заказывает меблировку через Smarent, стоимость самой мебели и техники будет такой же, как при самостоятельной закупке, а наша услуга составляет 15% от сметы. Мы зарабатываем именно на этой услуге и берем на себя путь от пустой квартиры до готового объекта.

И еще одна вещь, которую я бы сейчас точно не недооценивал, это рабочее место. Для арендатора квартира все чаще должна быть не просто местом для сна. Возможность нормально поработать из дома становится частью требований к квартире.

Поэтому конкуренция сегодня действительно идет не только между метрами. Она идет между сценариями жизни. Студия 25 или 30 кв. м может проиграть более компактной квартире, если в ней неудобно хранить вещи, работать и спать. И наоборот, небольшая квартира может оказаться сильным продуктом, если каждый метр используется правильно.

Дальше я покажу несколько конкретных объектов из нашей практики. На них хорошо видно, почему квартиры в одном городе и даже в похожих форматах могут сдаваться по совершенно разным ставкам.

С дорогими квартирами ситуация отличается от массового сегмента. Здесь аудитория уже, поэтому срок экспозиции может быть длиннее, а требования арендатора к самому объекту выше. Но даже в этом сегменте хорошая квартира по адекватной цене может уйти очень быстро.

Показательный пример я показывал на «Шагале». Евро-двушка площадью 55 кв. м сдалась за 145 тыс. ₽ в месяц. Для этого проекта такая ставка выглядит высокой, особенно если сравнивать ее с массовыми жилыми комплексами Москвы, но здесь есть важная деталь. По площади эта квартира ближе к классической евро-трешке, хотя формально остается евро-2, поэтому у нее гораздо более широкий сценарий использования. При этом квартира нашла арендатора быстро.

Сам «Шагал» я бы при этом не назвал очевидным проектом под аренду. Он находится далеко от метро, рядом много стройки и промышленных территорий, а инфраструктура самого жилого комплекса пока не сформирована в том объеме, который нужен для комфортной жизни. Для собственного проживания я оцениваю этот проект выше: человек может сознательно купить там квартиру ради площади, среды и будущего развития территории. Для инвестиции под аренду я бы сравнивал его с «Зилартом», где сильнее транспортная доступность, уже есть инфраструктура и понятнее массовый арендный спрос.

При этом сам пример «Шагала» хорошо показывает, почему нельзя оценивать арендную ставку только по названию ЖК. Внутри одного проекта могут быть квартиры, которые принципиально отличаются по своей привлекательности для арендатора. Евро-2 на 55 кв. м с нормальной планировкой, хорошей мебелью и понятным сценарием жизни может конкурировать уже не со всеми евро-двушками, а с более крупными квартирами. Поэтому ставка 145 тыс. ₽ здесь становится объяснимой.

Есть еще один интересный пример, «Большая Академическая». Евро-двушка площадью 43,5 кв. м сдалась за 85 тыс. рублей всего за два дня, хотя медианная ставка по девяти сделкам в этом проекте составляет 65 тыс. рублей. Получается, даже при большом количестве предложений конкретная квартира может заметно опережать средний уровень по ЖК.

При этом не все решения собственника здесь выглядят разумно. Например, он потратился на дополнительные шкафы, которые во многом лишние, неудобные и, на мой взгляд, скорее портят вид. А вот встроенный холодильник, который мог бы улучшить восприятие квартиры, не поставил. То есть деньги в меблировку вложены, но часть этих расходов вряд ли дает заметную прибавку к арендной ставке.

При меблировке под аренду важно смотреть не только на то, сколько потрачено, но и на то, что эти вложения дают собственнику. Удобное хранение, хорошая техника, рабочее место или нормальный свет арендатор будет использовать каждый день и воспринимать как часть качества квартиры. Дорогой декор или лишняя мебель могут стоить столько же, но на ставку практически не повлиять. Поэтому задача здесь не в том, чтобы сделать квартиру максимально дорогой. Важно вложить деньги именно в те решения, которые арендатор заметит и за которые будет готов платить.

Еще один пример, который хорошо показывает разницу между проектами, это ЖК Headliner напротив Москва-Сити. Там студия площадью около 30 кв. м сдавалась за 85 тыс. ₽. На первый взгляд ставка выглядит неплохо, особенно для студии, но если смотреть на инвестиционную математику, возникает вопрос к цене самого объекта. Пиковская студия в «Матвеевском парке» может приносить примерно сопоставимую арендную ставку при гораздо меньшей стоимости покупки. То есть одна и та же арендная ставка совершенно по-разному выглядит в расчете доходности.

Похожая история с «Барклая 6» в районе Филей. Этот проект долго оставался недооцененным, но сейчас его арендный потенциал стал заметнее. Евро-двушка площадью 35 кв. м здесь сдавалась примерно за 120 тыс. ₽, а срок экспозиции составил 12 дней. При этом сама квартира довольно типовая. Ее преимущество в другом: хороший вид из окна и грамотная подготовка к аренде. Нормальная меблировка, шторы, картины, декор и яркие акценты делают пространство более выразительным.

В результате арендатор получает готовую квартиру, которая воспринимается дороже и интереснее обычного типового объекта. И это хороший пример того, как сочетание характеристик самого проекта и правильной подготовки конкретной квартиры может позволить собственнику получить высокую ставку даже в конкурентном рынке.

При этом внутри одного и того же массового сегмента тоже есть заметная разница. Цифры нельзя напрямую сравнивать как стоимость одинаковых квартир, потому что состав объектов внутри ЖК различается, но они хорошо показывают скорость, с которой качественный продукт может уходить с рынка.

Особенно показателен «Амурский парк». В одном из кейсов евро-2 площадью 31 кв. м сдалась за 82 тыс. ₽. Я бы назвал ее скорее очень компактной однушкой, чем полноценной евро-двушкой, но планировка здесь важнее формального названия. Если бы площадь была 37−38 кв. м, я бы уже ориентировался примерно на 90−95 тыс. ₽. При этом в квартире было довольно много шкафов, и я бы часть из них убрал, а кухню сделал проще. То есть даже объект, который быстро сдается, можно подготовить рациональнее.

В «Матвеевском парке» другая квартира, евро-двушка площадью около 37 кв. м, ушла за 90 тыс. рублей всего за два дня. Там была понятная планировка: отдельная спальня, место для хранения, кухня-гостиная, диван, телевизор, шторы и нормальная ванная. Для арендатора не нужно додумывать, как здесь жить. Сценарий уже собран.

Мне кажется, именно на этих примерах лучше всего видно, что происходит с рынком сейчас. Высокая ставка сама по себе не является проблемой для арендатора, если она соответствует тому, что он получает за эти деньги. Но если собственник берет цену из головы и пытается компенсировать ею свои ожидания от доходности, квартира быстро выпадает из реального спроса.

Поэтому я бы сейчас не делил квартиры просто на дешевые, средние и дорогие. Гораздо полезнее смотреть на то, какой сценарий жизни они предлагают и насколько хорошо этот сценарий собран внутри конкретного объекта. В одном случае это может быть студия на 19 кв. м с полноценной кроватью и нормальным хранением, в другом евро-двушка на 35 кв. м с хорошим видом, в третьем евро-трешка для семьи. У каждой квартиры своя аудитория и своя рыночная ставка.

Именно поэтому я считаю, что сейчас особенно важно смотреть не только на арендную ставку, но и на чистую экономику объекта. Квартира за 85 тыс. ₽ в месяц может быть намного интереснее квартиры за 120 тыс., если первая стоит существенно дешевле, быстрее сдается и требует меньше расходов на содержание. И наоборот, высокая ставка может быть оправдана, если объект действительно редкий и у него есть аудитория, готовая за него платить.

Отсюда возникает и вопрос, который я все чаще задаю себе как инвестор: что делать со студиями, которые покупались несколько лет назад? Сегодня студий стало значительно больше, а конкуренция внутри формата усиливается. При этом их стоимость на вторичном рынке выросла, поэтому собственник может получить возможность продать такой объект и переложить капитал в квартиру, которая лучше соответствует текущему спросу.

Да, если после продажи и всех дополнительных расходов новая квартира дает более высокий и стабильный доход на вложенный капитал.

Решение стоит принимать по нескольким показателям:

Например, если после продажи студии нужно доплатить несколько миллионов рублей, а новая квартира будет приносить всего на 5−10 тыс. ₽ больше в месяц, такая замена может не окупиться. Если же переход в евро-2 или евро-3 дает заметно больший денежный поток, более стабильный спрос или лучшую ликвидность, реинвестирование может иметь смысл.

При этом нельзя сравнивать только форматы. Хорошая студия в сильной локации может быть выгоднее евро-2 в слабом ЖК. Поэтому считать нужно не «студия против евро-2», а конкретные объекты, их стоимость, расходы, доходность и перспективы.

Чтобы увеличить доход от аренды, сначала нужно определить рыночную ставку, сравнить квартиру с ближайшими конкурентами и понять, какие изменения действительно могут повысить ее привлекательность для арендатора. Просто поднять цену или вложить больше денег в ремонт недостаточно.

В первую очередь стоит проверить планировку, хранение, технику, рабочее место, освещение, мебель и фотографии квартиры. Если объект проигрывает конкурентам по этим параметрам, точечная доработка может оказаться эффективнее снижения ставки.

При этом не все вложения в меблировку и ремонт увеличивают арендный доход. Дополнительные шкафы, дорогой декор или сложные дизайнерские решения могут стоить дорого, но почти не повлиять на сумму аренды. Гораздо важнее то, чем арендатор пользуется каждый день: удобное хранение, нормальная техника, полноценное спальное место, рабочая зона и хороший свет.

Поэтому оптимальная стратегия зависит от конкретной квартиры. Сначала нужно определить, почему объект проигрывает конкурентам, затем оценить стоимость исправлений и только после этого решать, что выгоднее: вложиться в квартиру или снизить ставку.

Если квартира долго не находит арендатора, сначала нужно проверить три вещи: цену, состояние объекта и его подачу. В большинстве случаев проблема связана с тем, что квартира проигрывает сопоставимым предложениям по одному или нескольким из этих параметров.

Начать стоит с анализа конкурентов: сравнить арендную ставку, планировку, состояние, мебель, технику, фотографии и сроки экспозиции похожих квартир. Это помогает понять, действительно ли цена завышена или проблема в самом объекте.

Если квартира соответствует рынку по состоянию и комплектации, но стоит заметно дороже конкурентов, снижение ставки может быть самым быстрым решением. Если же квартира проигрывает по хранению, технике, рабочему месту, освещению или фотографиям, сначала может быть выгоднее исправить эти недостатки. Иногда несколько точечных изменений позволяют сохранить ставку и быстрее найти арендатора.

Главное правило: не стоит пытаться компенсировать завышенную цену ожиданиями собственника. Если арендаторы готовы платить в этой локации 70 тыс. ₽, квартира за 85 тыс. ₽ без дополнительных преимуществ будет выпадать из реального спроса.

Поэтому правильный порядок действий такой:

• определить рыночную ставку;
• сравнить квартиру с конкурентами;
• найти слабые места;
• исправить их или скорректировать цену.