ЖК Nova – это первый проект премиум-сегмента от застройщика Самолет, который расположен на берегу реки в историческом районе Раменки. Вблизи: Ботанический сад МГУ, парк у посольства Китая, парк «Событие», самый крупный в Москве заказник — «Долина реки Сетунь», заказник поменьше — «Долина реки Раменки». Рядом находится Кутузовский проспект, в 16-минутной пешей доступности метро Минская.
Проект
Вроде бы крупный застройщик, классный проект, но сам по себе продукт проблемный. С одной стороны, объект действительно строят, выкладываются фотографии, идут продажи, но доверие к Самолету пониженное.
Локация спорная: казалось бы, престижный юго-запад Москвы с хорошей транспортной доступностью и в окружении зелени: рядом находятся Парк Победы, ТТК, Минское шоссе, Матвеевский лес. Но не каждый захочет проживать у дороги и рядом с ж/д путями. Да и до метро далеко. Хотя большинство премиальных проектов строится не у метро.
Согласно данным сайта Дом.рф: застройщик ООО СЗ «СЕТУНЬ АЛГ», ГК «Самолет», распроданность – 10 %, средняя цена за метр – 762 тыс. ₽, ввод в эксплуатацию – конец 2027 года. Выдать ключи обещают 31 декабря 2028 года, но предполагаю, сроки сдвинутся на январь 2029 года. При покупке квартиры срок ввода объекта строительства в эксплуатацию для дольщика не так информативен, и следует ориентироваться на срок выдачи ключей.
По данным «Пульса продаж новостроек» средневзвешенная цена – 800 тыс. ₽ за метр, 64% квартир еще не проданы. По этой статистике продажи по проекту довольно слабые (всего 30 квартир ежемесячно). Хотя в марте был всплеск – тогда было продано 102 лота.
Судя по рендерам проект масштабный, однако в продажи застройщик вывел небольшой объём – условно только треть. Это создает риск, что часть проекта Самолет может продать другому девелоперу, как это произошло с ЖК «Квартал Герцена», когда продажи упали, а сроки были слишком амбициозными.
И ЖК «Квартал Герцена» был передан застройщику Брусника – то есть, Самолет избавляется от проектов с плохими продажами и определенными рисками.
Таким образом, дольщики купили квартиру, но дом не достроили и передали его другому застройщику. Все обещания Самолета при этом аннулируются: бизнес-класс, лапомойки, дворы без машин, сигарные и другие преимущества.
Существует вероятность, что ЖК Nova может постичь та же участь, так как значительная доля квартир продана в рассрочку, и информация об ипотечных сделках отсутствует. А такие продажи лишь немного наполняют эскроу-счета. Получается, застройщик рассчитывает на деньги дольщиков, а дольщики надеются продать квартиры на вторичном рынке, чтобы погасить долги по рассрочке. В этом кроется определенная опасность.
Цены
Цена, которую предлагает застройщик за квартиру площадью 53 м² без рассрочки - 38 млн ₽, а с рассрочкой - 40 млн ₽.
На мой взгляд, дорого. Приемлемой была бы цена 25 млн ₽ с первоначальным взносом 40% – это 10 млн ₽ и внесением остатка до конца строительства, учитывая локацию, стадию готовности и то, что это первый проект премиум-класса Самолета. При этом остается вопрос – является ли этот проект премиум-классом: крохотная мастер-спальня с санузлом 3 м² и без гардеробной – есть только место под шкаф; с кухней площадью 16 м² – по описанию вообще больше похожа на квартиру комфорт-класса в ЖК Дорохово от «Пик».
Или квартира 60 м²: небольшая кухня (возможна перепланировка в кухню-гостиную), бестолковый коридор 10 м², полноценной гардеробной нет и маленькая мастер-спальня. Стоимость с рассрочкой — 42 млн ₽.
Квартира 90 м²: если убрать санузел и присоединить комнату, можно сделать кухню-гостиную 38-40 м² и мастер-спальню с маленькой гардеробной. Эта евро-трёшка без отделки со сроками сдачи в декабре 2028 годастоит 63 млн ₽ в рассрочку.
Выводы
Невозможно однозначно ответить, достроит ли Самолет ЖК Nova в том виде, который позиционирует сейчас. В целом у девелопера хватит денег на строительство, но есть риски, которые необходимо учитывать:
● плохое наполнение эскроу-счетов;
● нет доверия к Самолёту в премиум сегменте;
● целевая аудитория – это инвесторы (в домах премиум-класса целевая аудитория должна быть преимущественно жильцы);
● заниженный срок строительства;
● несоответствие критериям премиум-класса;
● риск продажи объекта другому застройщику.
