Где купить квартиру — в Москве или Санкт-Петербурге — извечно волнующий всех вопрос. Часто звучат и другие: «Почему все время говорят только про Москву?», «А как же Калининград, Питер, Дальний Восток, Краснодар?» Многие, рассуждая о недвижимости, упускают один из важнейших моментов — наличие экспертизы.
Если у человека нет нужных знаний, это приводит к типичной ситуации: кто-то покупает квартиры в разных городах — в Сочи, Калининграде, Москве, Петербурге, а потом не понимает, как всем этим управлять, сдавать или обслуживать. Но если представить, что покупатель хорошо знает рынки Москвы и Петербурга, и стоит выбор, где купить квартиру — можно сравнить эти два направления осознанно. В этой статье основатель компании Smarent Виктор Зубик расскажет, где же все-таки стоит покупать квартиру – в Москве или в Петербурге.
Открывая объявления на сайтах, вроде ЦИАН, можно заметить: многие варианты в Москве — это неликвид. Например, «четырешка» за 90 млн руб. или однушка за 30 млн руб., которую можно будет сдавать максимум за 30–40 тыс. руб. В Петербурге же встречаются студии по 3 млн руб., а трешки — около 30 млн. Кажется, что выбор очевиден — Питер, ведь московский рынок перегрет.
Если смотреть на рынок аренды по статистике Дом.РФ, в Петербурге сейчас около 5 тыс. объявлений, в Москве — 22 тыс. Когда количество предложений падает, ставки аренды обычно растут. Так и произошло: в Петербурге средняя ставка выросла с 50 тыс. до 55 тыс. руб., то есть на 10–20%. В Москве рост почти не наблюдается. Поэтому многие приходят к выводу: стоит присмотреться к Петербургу.
Все сказанное — это экспертное мнение, основанное на данных, отчетах и рыночных наблюдениях, в том числе из отчетов компании Smarent, которые регулярно публикуются в открытом доступе. В отчеты попадают все сделки, даже те, где цена кажется низкой — просто у объекта могут быть нюансы: неудачный вид, плохая меблировка, особенности отделки. Поэтому публикуется объективная информация, без выборки «лучших» примеров.
Часто покупатели рассуждают просто: «Хочу квартиру поближе, чтобы сдавать». В Москве и Петербурге это работает похоже — большинство рассматривает объекты внутри МКАД (КАД) или ближе к центру, игнорируя пригороды. Но при выборе недвижимости важно учитывать не только локацию, но и стоимость владения, эксплуатационные расходы, наличие отделки, конкуренцию и инфраструктуру. Инвестор должен опираться на данные, а не на красивые виды.
Аналитика рынка недвижимости Санкт-Петербурга
В Москве можно рассмотреть новый проект ПИК — «Руставели 14». На старте продаж, буквально за 5–10 минут, разобрали все квартиры, сайт застройщика временно не выдержал нагрузки. Район — рядом с метро Бутырская, недалеко от Тимирязевского парка и Ботанического сада. Локация близка к центру, поэтому интерес высокий. Проект примечателен тем, что ПИК впервые вывел в продажу низкоэтажные дома — необычно для застройщика, который обычно работает с массовыми многоэтажками.
Дома выглядят симпатично, фасады аккуратные, с корзинами под кондиционеры и террасами. Формально это комфорт-класс, но подается как бизнес-уровень. Однако риск очевиден — неизвестно, каким в итоге будет качество реализации. Срок сдачи — 2029 год. То есть речь идет о трех-четырех годах строительства, фактически о готовности ближе к 2030-му.
На старте продажи студии стоили от 13,5 млн руб., однушки — около 15 млн, крупные квартиры — до 20 млн. Сейчас цены выросли: студии 28 м² с отделкой стоят от 15 млн руб. При этом в проектах старого формата у ПИК аналогичные квартиры площадью 20 м² стоили тех же денег. Планировки некоторых квартир сомнительные — например, отсутствие перегородок или дверей превращает «однушку» фактически в студию.
В районе активно развивается застройка. Рядом — парк Гончарова, промзоны, которые будут преобразовываться. На вторичном рынке квартиры ПИК в этом районе продаются по цене около 500 тыс. руб. за м². Для сравнения, в соседнем комплексе ЖК ILove от Кортрос — 464 тыс. руб. за м², но без отделки. Разница объясняется тем, что ПИК предлагает квартиры «под ключ», а покупателю часто важнее готовое решение.
Однако стоит понимать, что у проекта есть конкуренты: тот же ЖК ILove, позиционируемый как комфорт-бизнес. При этом вторички там пока нет — все продает сам застройщик. В итоге цены ПИКа выглядят умеренными, особенно с учетом субсидированных ипотечных программ: первоначальный взнос 30% и ставка около 10% на период строительства.
В вопросе планировок видно, что рынок меняется. Все чаще встречаются квартиры с отзонированной кухней и отдельным пространством под гостиную, кладовками, продуманными функциональными решениями. Например, 41 м² с отделкой за 19 млн руб. — неплохое предложение. Именно такие лоты клиенты Smarent успели забронировать на старте продаж, где цена была около 17,5 млн. Команда помогла клиентам подобрать квартиры, даже несмотря на то, что ПИК не выплачивает брокерскую комиссию. К слову, одну из квартир в этом проекте купил клиент из Петербурга — еще одно подтверждение того, что географические границы в инвестициях становятся все условнее.
В «Руставели 14» однокомнатные квартиры сдаются в среднем за 110 тыс. руб., а «евродвушки» — около 115 тыс. руб. При этом подобные квартиры относятся к небольшим форматам жилья, и их можно рассматривать как базовый ориентир по рынку.
Сейчас на рынке можно приобрести квартиру в новостройке за 17,5 млн руб., что ниже средней стоимости аналогичных объектов на вторичном рынке. При этом жилье можно купить по льготной ипотеке или в рассрочку. Потенциальная арендная ставка к 2030 году может достигнуть 1,5 млн руб. в год, что считается нормальной доходностью для рынка недвижимости. Несмотря на мнение некоторых, что выгоднее вложить деньги в депозит, практика показывает — инвестиции в жилье остаются более устойчивым инструментом.
Согласно аналитике Smarent, аренда студий и однокомнатных квартир остается примерно на одном уровне, тогда как трехкомнатные квартиры растут в цене. Например, клиент забронировал сразу две квартиры — «евродвушку» и «евротрешку» по цене 20,6 млн руб., которые сейчас застройщик уже предлагает за 22 млн руб. Квартира на пятом этаже имеет удобную планировку с двумя санузлами (один можно использовать как кладовку), что делает ее привлекательной для аренды. При первоначальном взносе 8,6 млн руб. и оставшейся сумме 12 млн руб. такая покупка выглядит сбалансированной.
Чаще всего улучшение жилищных условий происходит за счет реинвестирования: продали студию — купили просторную квартиру, особенно при появлении детей. Инвестиции в недвижимость делаются именно так, а не в ожидании падения рынка. Ведь если рынок действительно рухнет, то упадут и доходы населения, и возможностей купить жилье станет меньше. Поэтому рассчитывать на «обвал» — нерационально.
Клиенты Smarent часто приезжают из регионов, так как компания предлагает полный цикл услуг: подбор, меблировку, сдачу и последующее управление объектом. Например, одну студию в ЖК от ПИК подготовили к аренде за короткий срок. Специалисты провели меблировку, в итоге квартира была сдана за 60 тыс. руб. всего за три дня в сентябре 2025 года. Хотелось бы видеть ставку выше, но рынок диктует свои условия — сейчас на аренду студий вышло много предложений. В ближайшее время планируется сдача квартиры в ЖК «Головинские пруды», где ведется ремонт и меблировка.
Если говорить о Санкт-Петербурге, для сравнения рассматривался ЖК «Кантемировская 11» от ПИК. По характеристикам он сопоставим с московским комплексом на Руставели, но с некоторыми особенностями. Район находится относительно близко к центру, однако в окружении промышленной застройки, рядом — железная дорога. Традиционно для Петербурга — отсутствие подземного паркинга. Это типичная проблема многих ЖК в городе: даже внутри КАД девелоперы часто экономят на инфраструктуре, создавая простые и дешевые проекты, но продают их по высоким ценам.
Тем не менее спрос на квартиры от ПИК высокий, и объекты раскупаются быстро. Основная аудитория решает базовые жилищные задачи — локация, метро, отделка. Поэтому такие проекты остаются востребованными. При этом внешняя архитектура и фасады играют второстепенную роль – в отличие от Москвы, где застройщиков обязуют соблюдать требования к дизайну.
По ценам: в Кантемировской «евротрешка» площадью 63 м² на шестом этаже стоит около 22 млн руб. Для сравнения, в Москве за ту же сумму можно купить квартиру площадью 50 м² в ЖК Руставели. Это делает московский вариант более рациональным, даже с учетом того, что ключи будут только в 2029 году. Важно понимать, что ПИК в Петербурге выплачивает комиссию агентам, поэтому продажи там идут активнее, тогда как в Москве многие девелоперы работают без комиссий.
Если сравнить арендные ставки, то в ЖК «Кантемировская» средняя цена аренды составляет около 100 тыс. руб. в месяц. Для инвестора это ключевой показатель — аренда напрямую влияет на окупаемость. Но если в Москве квартиру за 17 млн руб. можно сдавать за 100 тыс. руб., то в Петербурге для той же ставки потребуется вложить около 22 млн руб. Это делает московские объекты более выгодными по соотношению цены и доходности.
В Петербурге аренда действительно подросла — сейчас студии и однушки сдают за 50–60 тыс. руб. Но рынок отличается: в городе много апартаментов, особенно в бюджетном сегменте, и именно они чаще всего приносят доход в посуточной аренде. Инвесторы покупают небольшие апартаменты ближе к центру за 15–17 млн руб., а не полноценные квартиры.
Арендная ставка в Петербурге остается ниже, чем в Москве, при более высокой стоимости покупки. При выборе объекта важно ориентироваться не на метраж, а на функциональность планировки. Например, «евротрешка» не обязана быть 70 м² — достаточно 45–50 м², если есть кухня-гостиная и две комнаты. Именно такие квартиры сейчас востребованы, тогда как массовый инвестор чаще покупает студии из-за ограниченного бюджета. Однако в долгосрочной перспективе двух- и трехкомнатные квартиры обеспечивают лучшую ликвидность и доходность.
Выводы
Покупка недвижимости — это прежде всего ваша цель и ваши задачи. При выборе объекта важнее экспертиза, а не просто деньги или бюджет. Самая дешевая квартира может быть невыгодной, а самая дорогая — неоправданной. Нужно найти комфортный вариант, который удовлетворяет ваши критерии.
Комфортная покупка включает удобные условия рассрочки, отсутствие скрытых платежей и минимальные риски. Иногда выгодная ставка или ипотека могут создавать скрытые обязательства, которые проявятся позже.
Для инвестора важно понять, что первоочередно для него: арендный поток или рост стоимости актива. Идеальный вариант — сочетание обоих факторов. При этом стоит учитывать денежный поток: можно получить, например, 15% годовых, но реальный доход в месяц может быть небольшим. В этом случае либо объект передается в управление профессионалам, которые заберут часть прибыли, либо управление остается за вами.
Даже если квартира куплена по выгодной цене, в будущем ее придется продать на вторичном рынке. В Москве это сделать проще, даже при ошибке в выборе объекта. В случае необходимости продать неликвид в Петербурге или Ленинградской области, компания Smarent предоставляет услугу оценки и продажи недвижимости. Тем, кто хочет подробно узнать о рынке недвижимости в разных городах, 8 ноября состоится конференция, где выступят самые знаменитые эксперты.