Максим Петров – стоит ли покупать недвижимость, если ОФЗ дают высокую доходность

Как профессиональный инвестор оценивает недвижимость в текущих реалиях? Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудил с Максимом Петровым, как рассчитывать справедливую стоимость квартир через окупаемость, что будет с ценами после отмены льгот и как устроена покупка загородного дома через механизм REPO под залог ОФЗ. Кроме того, затронули философию капитала: обсудили психологию решений в кризис, уровни потребностей и почему главные инвестиции должны идти не в квадратные метры, а в интеллектуальный капитал.

Максим Петров — профессиональный инвестор, основатель MaxCapital и независимый финансовый консультант. Более 19 лет занимается инвестициями, работал в «Тройке Диалог», Сбербанке и «Открытие Брокер». В 2008—2012 годах возглавлял Воронежский филиал «Тройки Диалог», затем руководил работой с состоятельными клиентами в Сбербанке и был заместителем регионального управляющего «Открытие Брокер». С 2017 года развивает MaxCapital, занимается инвестициями и управлением капиталом, а также консультирует частных инвесторов. Имеет квалификационные аттестаты специалиста финансового рынка.

Максим Петров утверждает, что никогда хейтером недвижимости не был. Более того, он убежден, что недвижимость, как класс активов, должна присутствовать в инвестиционном портфеле. Просто в информационном пространстве в последние 10−15 лет всегда было много людей, которые рассказывали именно про недвижимость, она была понятная, известная, на ней многие зарабатывали деньги, а потом упаковывали свой опыт в продукты, консультации и обучение. При этом людей, которые рассказывали бы, например, про фондовый рынок в 2013—2014 годах, было гораздо меньше. Поэтому и закрепился такой имидж. Вопрос в другом: какую роль недвижимость должна играть в портфеле и по какой цене её имеет смысл покупать.

Все знают, что недвижимость дает два источника дохода. Первый, рентный, то есть деньги от аренды. Второй, спекулятивный, это рост стоимости самого актива. Для инвестиционного решения важнее сначала посчитать рентный доход. Рост цены может произойти, а может и не произойти. Арендный поток можно оценить уже сейчас. Для этого используется показатель PR, Price-to-Rent. По сути, он показывает, за сколько лет объект окупится за счёт аренды. Расчёт довольно простой: стоимость недвижимости делится на годовой арендный доход.

При этом не обязательно самостоятельно изучать десятки объявлений. Можно пригласить профессионального риелтора и попросить его назвать несколько параметров: рыночную стоимость объекта, реальную ставку аренды, ликвидационную стоимость, то есть сумму, за которую объект можно быстро продать.

Дальше стоимость делится на годовую аренду, и получается срок окупаемости. Именно этот показатель Максим Петров использует как один из главных ориентиров. В России средний срок окупаемости жилой недвижимости, по его оценке, составляет примерно 20−30 лет. Для сравнения, на фондовом рынке аналогичный показатель может находиться примерно на уровне шести лет.

Поэтому для инвестиционной недвижимости он использует довольно жёсткое правило:

На российском рынке жилья, считает Максим, возник дисбаланс из-за льготной ипотеки. Изначальная идея льготной ипотеки была понятной: сделать жильё доступнее и одновременно поддержать застройщиков в кризис. Однако побочным результатом стал рост цен, который сделал жильё в крупных городах значительно менее доступным для людей с обычными доходами.

По ориентиру Максима, справедливая стоимость недвижимости составляет примерно два-три годовых дохода семьи. Если супруги получают по 150 тыс. ₽ в месяц, общий доход составляет 300 тыс. ₽, или 3,6 млн ₽ в год, а два-три годовых дохода дают диапазон 7,2−10,8 млн ₽. Поэтому квартира площадью 50−60 кв. м в пределах МКАД, если не брать центр и самые дешёвые периферийные районы, при таком подходе должна стоить примерно 7−11 млн ₽. Это оценка относительно покупательской способности населения, а не универсальная цена для каждого объекта.

Он приводит и собственный пример: в 2024 году Максим купил квартиру вместе со Смарент за 15 млн ₽ в семейную ипотеку, первоначальный взнос составлял 3 млн ₽, а ипотека — 12 млн ₽. При рыночной ставке ежемесячный платёж был бы около 250 тыс. ₽, а при льготной ставке он составлял примерно 70 тыс. ₽. При этом квартиру можно было сдавать примерно за 90 тыс. ₽. Получалось, что арендный поток закрывал ипотечный платёж и оставлял ещё около 20 тыс. ₽ в месяц. Это примерно 240 тыс. ₽ в год. Если разделить 240 тыс. ₽ на собственные 3 млн, получается около 7−8% денежного потока на первоначальный взнос. При этом Максим в расчетах даже не закладывал потенциальный рост стоимости квартиры. Для него было достаточно, чтобы объект сам обслуживал кредит и не требовал дополнительных вложений. Позже квартира действительно подорожала с 15 до 20 млн ₽.

На первый взгляд результат выглядит впечатляюще: вложено 3 млн рублей собственных денег, а стоимость выросла на 5 млн. Но здесь появляется вопрос, который Максим считает принципиальным: кто реально купит эту квартиру за 20 млн? Максим смотрит на рост цены через источник спроса. Если растут доходы населения, экономика развивается, рыночная ипотека становится дешевле, а предложение ограничено, рост стоимости можно объяснить рыночными факторами. Если же главным источником спроса являются льготные программы, ситуация выглядит иначе.

Часть роста недвижимости последних лет Максим связывает именно с субсидированным спросом. И отсюда возникает разница между бумажной и реальной прибылью. Если квартира формально стоит 20 млн ₽, собственник может выставить её за эту сумму. Но если покупатель способен купить за 20 млн новую квартиру и воспользоваться льготной ипотекой, ему незачем платить те же деньги за вторичное жильё без такой поддержки. Поэтому рыночную стоимость нужно отделять от ликвидационной. Можно выставить квартиру за любую сумму, но вопрос в том, за сколько её реально купят и какой дисконт потребуется, если деньги нужны быстро.

Причину дальнейшего сокращения льготной ипотеки Максим Петров связывает с государственными финансами. При высокой ключевой ставке государству приходится субсидировать разницу между рыночной стоимостью денег и ставкой, по которой выдана льготная ипотека. Речь идёт о триллионах рублей. При этом государственный бюджет сталкивается с дефицитом. Если собственных доходов не хватает, государство выпускает новые ОФЗ, увеличивая общий долг. Но новые обязательства тоже нужно обслуживать, причём при высокой ставке обслуживание становится дороже.

Через год государству приходится искать деньги уже не только на новый дефицит, но и на обслуживание ранее выпущенного долга. Поэтому приходится пересматривать различные программы поддержки и сокращать расходы, которые создают дополнительную нагрузку на бюджет. В этой логике сокращение льготных программ выглядит неизбежным. Так, сначала была отменена массовая льготная ипотека, затем начали ужесточаться отдельные программы. Для IT-ипотеки стали внимательнее проверять соответствие компаний установленным критериям. По семейной ипотеке появилась схема «одна ипотека в одни руки», затем обсуждались дополнительные ограничения.

Когда человек сталкивается с неопределённостью, ему хочется что-то сделать с ситуацией как можно быстрее. Максим объясняет это работой трёх систем.

Поэтому решения, принятые в первые часы под воздействием страха или жадности, часто оказываются ошибочными. На их исправление могут уйти годы. Если, например, инвестор запаниковал и продал акции с дисконтом 50%, то чтобы вернуться к первоначальному капиталу, потребуется уже 100% доходности. При ставке по депозиту 13% только на восстановление исходной суммы уйдёт около семи лет.

При этом проблема усугубляется, если большая часть капитала сосредоточена в одном активе. Максим объясняет такую концентрацию тем, что человеку проще вкладывать деньги туда, где он чувствует себя уверенно. Кто-то хорошо знает недвижимость и поэтому держит в ней практически весь капитал, кто-то верит в золото, кто-то занимается акциями или считает, что большую часть состояния нужно держать в криптовалюте. В результате до 80−90% финансового благополучия может зависеть от одного инструмента, бизнеса или класса активов.

Если такой актив начинает падать, человек оказывается перед выбором, который часто принимает уже под влиянием эмоций. Например, когда снижается стоимость недвижимости, собственнику становится страшно, и он начинает продавать объекты с большим дисконтом. Совсем другая ситуация складывается, если в портфеле есть консервативные инструменты и финансовая подушка примерно на два года. Тогда падение отдельного актива не заставляет срочно искать деньги на текущие расходы.

Сам факт продажи решить проблему не помогает. Максим предлагает перед тем, как нажать кнопку «продать», задать себе вопрос: что именно заставляет это делать и где потом компенсировать полученный убыток. Перейти после падения в депозит кажется безопасным решением, но тогда нужно понимать, сколько времени потребуется, чтобы вернуться к первоначальному капиталу. При этом разные рынки восстанавливаются с разной скоростью. Акции и облигации более волатильны, поэтому могут быстро падать и достаточно быстро отскакивать. Недвижимость более инертна: она медленнее снижается, но если предложение начинает превышать спрос, падение может продолжаться долго. В такой ситуации собственнику приходится ждать, пока рынок снова вырастет.

Поэтому после любой продажи должна быть понятна следующая инвестиционная идея. Деньги не должны просто лежать без задачи. Если инвестор продаёт недвижимость, он должен заранее понимать, куда направит полученные средства и какую доходность сможет там получить. Максим предлагает сравнивать варианты напрямую: сколько дадут ОФЗ, сколько может дать недвижимость и какой результат получится в каждом случае.

Логика рынка облигаций вроде бы должна быть очевидной: если Центральный банк снижает ключевую ставку, ОФЗ должны расти. В начале года ЦБ исходил из того, что средняя ставка по итогам 2026 года составит около 13,5%. При ставке около 16,5% в начале года это означало снижение примерно до 11% к концу года. Банки заранее покупали облигации, рассчитывая заработать на росте их тела.

Затем ожидания изменились. По итогам первого квартала государство собрало меньше доходов, чем рассчитывало, и возникла необходимость финансировать дефицит новыми выпусками облигаций. Следом добавился рост цен на бензин и дизель. Топливо занимает значительную долю в стоимости логистики, поэтому его удорожание постепенно переносится на стоимость производства и доставки товаров. Это стало дополнительным проинфляционным фактором.

На опорном заседании ЦБ повысил прогноз по инфляции и ожидания по средней ставке. Вместо прежнего сценария, при котором к концу года ставка должна была оказаться около 11%, рынок стал закладывать уровень ближе к 13%. Получилось, что снижение ставки, которое заранее заложили в цены ОФЗ, оказалось слишком быстрым. Облигации начали распродавать.

Одновременно в банковской системе возник кризис ликвидности. После изменений налоговых условий бизнес стал чаще переходить на наличные расчёты. Компании снимали деньги со счетов, физические лица забирали средства с накопительных счетов и депозитов. По оценке Максима, физические лица сняли около 500 млрд ₽, а остатки юридических лиц на расчётных счетах сократились примерно на 70%.

Проблема состояла в том, что значительная часть банковской ликвидности уже была вложена в ОФЗ. Банки предпочитали покупать государственные облигации и использовать их в операциях REPO, поскольку кредитование бизнеса казалось более рискованным. Они покупали облигации, закладывали их, получали деньги и снова покупали ОФЗ.

Максим Петров приводит пример с депозитом в 1 млн ₽. Клиент размещает деньги в банке на год под 12%, а банк на эти средства покупает ОФЗ с купоном около 12%. Через год ему нужно вернуть клиенту 1 млн ₽ и проценты, а облигация за это время приносит тот же купон. Если ставка ЦБ снижается, банк может привлечь следующий депозит уже дешевле, например под 10%, а ОФЗ продолжат приносить прежние 12%. При дальнейшем снижении ставки растёт и стоимость самой облигации. При ставке ЦБ около 12% Максим оценивал рост её тела примерно в 20%.

Такая схема работала, пока физические лица продолжали нести деньги в банки. Когда начался отток средств, банкам потребовалась ликвидность. В первую очередь продавать ОФЗ пришлось тем, кто слишком сильно нарастил кредитное плечо и нарушил риск-менеджмент. Предложение облигаций выросло, а основные покупатели, которыми были те же банки, сами столкнулись с нехваткой денег. Физические лица тоже не покупали ОФЗ, поскольку закрывали депозиты и забирали деньги. Возник дисбаланс спроса и предложения, который и привёл к распродаже.

Перелом произошёл после решения Минфина не увеличивать предложение новых выпусков ОФЗ. Новые размещения тоже забирали ликвидность из банковской системы, а основными покупателями оставались банки. Когда давление со стороны новых выпусков снизилось, у ЦБ появилось больше возможностей продолжать снижение ставки.

Центральный банк даёт рынку прогноз сразу на несколько лет: в нём есть ожидаемая инфляция, темпы роста экономики и траектория ключевой ставки. Максим Петров исходит из того, что по мере снижения инфляции ставка тоже будет постепенно опускаться. Для рынка облигаций это означает возможность заработать не только на купоне, но и на росте самой бумаги. Если ставка по инфляции в перспективе окажется в районе 8−10%, Максим оценивает потенциал роста ОФЗ на горизонте трёх лет примерно в 50−100% сверх купонных выплат. Поэтому, когда ЦБ даёт рынку сигнал о будущем снижении ставки, профессиональные инвесторы начинают покупать облигации заранее.

Именно этим объясняется, почему движение ОФЗ может начинаться ещё до фактического снижения ставки. Банки и страховые компании, по его словам, ориентируются на прогнозы ЦБ и заранее занимают позиции. Поэтому значительная часть будущего снижения ставки уже может быть заложена в цену облигаций. При этом траектория может меняться. Если инфляционные ожидания остаются высокими, а государство финансирует дефицит за счёт новых выпусков облигаций, это создаёт дополнительное давление на инфляцию. В такой ситуации рынок начинает сомневаться в прежнем сценарии быстрого снижения ставки.

Исходя из этой логики, кажется, что вообще ничего не нужно делать с точки зрения покупки как-либо активов: ни золото, ни недвижимость, ни автомобили. Только облигации. Однако Максим Петров даже в этих условиях решил купить дом для личного проживания. До покупки семья Максима арендовала другой дом примерно за 360 тыс. ₽ в месяц. Сам дом стоил около 300 млн ₽. Затем собственник поднял аренду до 420 тыс. ₽, и возникла ситуация, когда дальнейшая аренда уже перестала устраивать Максима. Подходящие дома в той же локации стоили около 700 тыс. ₽. Уезжать из этой локации не хотелось.

Сначала Максим вместе с риелторами изучил аренду. В том же коттеджном посёлке дома площадью примерно 400−500 кв. м сдавались за 650−1,5 млн ₽ в месяц. Стоимость покупки начиналась примерно от 100−120 млн ₽. В итоге нашёлся дом, который выставляли за 120 млн ₽, но в итоге сделка состоялась за 67 млн, потому что продавцу были срочно нужны деньги на развитие бизнеса и потеря около 35% стоимости дома имела понятную экономическую логику: он понимал, где и за какой срок сможет её компенсировать.

Дом был построен в 2022 году. Первый и второй этажи уже отремонтировали, а мансардный этаж площадью 220 кв. м требовал ремонта. Максим отдельно оценил стоимость земли. Она составляла около 30 млн ₽. При этом построить аналогичный дом за оставшиеся после покупки деньги, по словам специалиста, было невозможно: только отделка дома площадью около 600 кв. м обошлась бы примерно в 200 тыс. ₽ за квадратный метр, без учёта строительства коробки и остальных работ.

Максиму не пришлось продавать ОФЗ, чтобы найти деньги на покупку дома. Значительная часть его капитала оставалась в ликвидных активах, которыми он мог воспользоваться. На примере 30 млн ₽ в ОФЗ он объясняет механику: при купоне 12% такой портфель приносит около 300 тыс. ₽ в месяц, при этом сами облигации можно оставить у брокера и получить деньги под их залог. При дисконте 20% на 30 млн ₽ ОФЗ можно получить 24 млн ₽. Стандартная ставка такого кредитования составляет ключевую ставку плюс 7,5 п.п., но Максиму удалось договориться о КС + 2,5 п.п. благодаря отношениям с брокером и размеру капитала.

При текущей ставке кредит на 24 млн ₽ обходится примерно в 330 тыс. ₽ в месяц, а купон по ОФЗ приносит около 300 тыс. ₽. Разницу приходится доплачивать собственными деньгами. Дальше всё зависит от движения ставки: если ЦБ снизит её до 8%, обслуживание кредита станет дешевле, тогда как купон по ОФЗ останется на уровне 12%. Одновременно, по расчёту Максима, тело облигаций может вырасти примерно на 30%, то есть на 10 млн ₽. Эти деньги в дальнейшем можно направить на погашение кредита.

При этом у такой конструкции есть дополнительная защита от инфляции. Если ОФЗ начинают дешеветь, недвижимость способна абсорбировать рост цен. Поэтому дом в его портфеле выступает хеджем для облигаций. Денежный поток сохраняется, а при необходимости недвижимость можно продать.

Однако сам факт появления дома в собственности не стал для Максима Петрова главным источником чувства безопасности. Для него безопасность в этом смысле связана прежде всего со знаниями и способностью создавать ценность для других людей. Эту установку ему, по его словам, передали наставники. Если человек умеет создавать больше ценности для большего количества людей за единицу времени, он сохраняет возможность зарабатывать в разных условиях и даже в разных странах.

Сам загородный дом, впрочем, довольно быстро показывает, что собственность требует дополнительных расходов. Максим называет это «клубом 500»: в загородном доме многие работы внезапно стоят сотни тысяч ₽. Навес может обойтись примерно в 500 тыс. ₽, работа с бетоном в 640 тыс. ₽, хорошая душевая в 340 тыс. ₽, а отдельные работы по сантехнике тоже могут стоить несколько сотен тысяч ₽.

При этом он по-разному относится к таким расходам. Если вложить деньги в навес, гараж, баню или ремонт мансарды, эти улучшения потенциально можно учесть в стоимости дома при продаже. В этом Максим видит отличие от некоторых других объектов недвижимости: если квартира или студия уже продаётся по 700 тыс. ₽ за квадратный метр, дополнительные вложения собственника далеко не всегда так же заметно отражаются на цене.

На вопрос, как распределить деньги между недвижимостью, ОФЗ, акциями и золотом, Максим отвечает, что готовой пропорции нет. Сначала нужно понять, какую цель человек преследует и на какой срок инвестирует. Деньги сами по себе цели не имеют: это мера стоимости, которую человек в дальнейшем обменивает на что-то другое. Поэтому сначала нужно определить цели, разбить их по срокам и составить личный финансовый и инвестиционный план. Есть и стандартное правило: количество консервативных инструментов может соответствовать возрасту инвестора. Если человеку 35 лет, условно 35% капитала могут находиться в облигациях, фондах ликвидности и золоте, а остальные 65% можно направить в более агрессивные инструменты, включая акции, рентные фонды недвижимости и более рискованные облигации. Но это только отправная точка. Когда Максим начинает задавать дополнительные вопросы, выясняется, что у человека может быть нестабильный доход и отсутствовать финансовая подушка. В такой ситуации портфель приходится менять.

Максим приводит пример человека, который пришёл к нему с 1 млн ₽ и попросил назвать пять конкретных акций для вложения всей суммы. При этом у него была нестабильная работа и не было финансовой подушки. В такой ситуации Максим считает более подходящим портфель из ОФЗ, золота и рентных фондов недвижимости, распределённых между ними поровну.

Еще один знакомый Максима продал торговый центр в Воронеже за 150 млн ₽ и собирался почти всю сумму вложить в московскую недвижимость. Максим предложил оставить 100 млн ₽ доступными для покупки объекта, а 50 млн ₽ выделить под долгосрочные цели. Часть этих денег можно было направить на формирование капитала для детей, часть использовать для хеджирования валютного риска. Такой подход оставлял пространство для манёвра. Если через полгода появится интересный объект, деньги на его покупку уже будут под рукой. Если же вложить все 150 млн ₽ в акции, а рынок за это время упадёт на 20%, капитал сократится до 120 млн ₽. В результате может не хватить денег на недвижимость, которая к тому моменту окажется привлекательной для покупки.

Вопрос о недвижимости для детей Максим рассматривает через идею интеллектуального капитала. Он видел предпринимателей, которые попадали в тяжёлые кризисы, банкротились, теряли бизнес, но затем восстанавливались. Причина в том, что у них оставались знания и способность создавать новый бизнес. Есть и противоположные примеры. Один из знакомых подарил 18-летнему ребёнку недвижимость в Лондоне и Porsche 911 Turbo. Реакция оказалась практически нулевой. Для ребёнка дорогой автомобиль и жильё уже были привычной частью жизни.

Максим как многодетный отец считает, что гораздо важнее дать ребёнку возможность самостоятельно создавать капитал. Поэтому, когда речь заходит о собственных детях, он ставит вопрос иначе: каждому купить квартиру или дать возможность заработать $ 1 млн, который затем можно вложить в лучшее мировое образование, выбранное самим ребёнком. По его оценке, рентабельность такого интеллектуального капитала может составлять X10. Если с 16 до 25 лет вложить в развитие ребёнка $ 1 млн, этот капитал, по словам Максима, способен принести ему не менее $ 10 млн.

Эта логика связана с его собственным представлением о безопасности. Количество недвижимости и размер пассивного дохода сами по себе не дают человеку возможности зарабатывать дальше. Такая возможность появляется, когда человек умеет создавать ценность для других людей и продолжает развивать свои навыки.

В качестве ещё одного примера Максим рассказывает о руководителе крупного молочного предприятия в Воронеже. Тот признался, что сам инвестициями не занимается, зато его дочь, приехавшая из Лондона, уже интересовалась финансовыми вопросами семьи и бизнеса. Для Максима это гораздо ближе к тому, что он хотел бы передать своим детям: не только капитал, но и понимание того, как он создаётся и как им управлять.

Максим Петров предлагает рассматривать деньги через шесть уровней потребностей:

На одном из тренингов Максим увидел концепцию «перевёрнутой лестницы». Люди, которые быстро растут, начинают задавать себе вопрос не о том, что ещё купить для себя, а о том, что они могут создать для большого количества людей. Чтобы реализовать такую задачу, приходится развивать коммуникацию, маркетинг, управление, навыки презентации, подбор людей и собственную производительность. Всё это увеличивает интеллектуальный капитал. Тогда деньги начинают работать иначе. Их можно потратить на очередной предмет, который со временем устареет, или направить на повышение собственной производительности. Новая книга, курс, навык коммуникации или управления могут увеличить способность создавать ценность, а вместе с ней и будущий доход.