ЖК Life Варшавская — масштабный проект с хорошим расположением рядом со станцией метро Варшавская и Коломенским парком. Несмотря на наличие промышленных зон, многие семьи рассматривают этот район как привлекательный.
Проект
Хотя в 2020 году ситуация могла показаться не такой благоприятной, сейчас, общаясь с жителями, можно получить положительные впечатления о проекте и его локации. Это действительно интересный и перспективный проект.
По слухам, MR Group планирует застройку в этом районе.
Еще один потенциальный конкурент Пионеру – проект Среда на Варшавской. Хотя сомневаюсь, что Среда сможет превзойти качество Пионера, который всегда строит хорошо. Впрочем, интересно, какие цены они предложат. Также здесь уже ведется строительство ПИК.
В целом, район имеет большой потенциал для роста и развития к 2030 году: он расположен недалеко от центра, не такой промышленный и весьма приятный для юга Москвы. При этом цены здесь адекватные. Кроме того, рядом есть несколько станций метро: Чертановская и Севастопольская, а также Нахимовский проспект.
Если вы покупаете квартиру без отделки с готовностью в 4-м квартале 2026 года, ключи получите примерно во 2-м квартале 2027 года, а на ремонт уйдет еще 6-12 месяцев. В итоге заезд возможен только во 2-м квартале 2028 года.
Застройщики часто манипулируют сроками: они заявляют о сдаче дома в конце 2026 года, но ключи передадут позже. И с учетом задержек и отделки вы можете ждать полтора года, прежде чем сможете заехать.
Что касается инфраструктуры ЖК Life Варшавская, проект уже активно застраивается: здесь есть школа и детский сад, и несколько очередей уже сданы. Это более-менее готовая территория для жизни.
Цены
Ознакомившись с ценами, я отметил для себя квартиру за 19 миллионов. С одной стороны, дорого. Но, во-первых, это 40 квадратных метров. Во-вторых, хорошая планировка: зона хранения, маленькая гардеробная или постирочная, зона кухни-гостиной и спальня. Правда, обычная, не мастер-спальня. И самое главное – это квартира с отделкой.
В среднем сейчас отделка обходится в 3-4 миллиона рублей. Получается, если бы она была без отделки, то стоила бы 15 миллионов. При этом Пионер делает хорошую достойную отделку.
Кроме того, мое внимание привлекла классическая Евро-3, 56,5 метров с довольно хорошей планировкой: два санузла, кухня-гостиная с тремя окнами, 2 спальни, 2 санузла. Из маленького гостевого санузла можно сделать гардероб, потому как сама квартира маленькая, мест хранения немного, и для двух спален их не будет хватать.
Очень понравилась квартира бóльшего метража – всего лишь 70 метров, а как функционально: кухня-гостиная, три спальни, одна из которых мастер-спальня. Есть санузел, коридор и довольно большая кухня-гостиная, где-то 22 метра, правда, не с тремя, как в предыдущем варианте, а одним окном. Стоимость 32 миллиона, на мой взгляд, оправдана – функциональная Евро-4 с отделкой в Москве. Конечно, в квартире без отделки можно сделать ремонт на свой вкус. Но обойдется это минимум в 7 миллионов рублей для 70 квадратов, причем за наличные – ипотека ремонт не покрывает.
Поэтому я уверен, что те, кто купят такую квартиру, сделают довольно хорошее вложение с точки зрения своей семьи и своего капитала.
Конкурентов мало: в ЖК Москворечье от ПИК квартира площадью 56 метров стоит 17 миллионов рублей, были даже варианты за 16 миллионов. Проект хороший, но находится далеко от метро.
Дочерняя компания ПИК – Среда на Варшавской, может повлиять на продажи в ЖК Москворечье.
Основной конкурент Life Варшавская – это ЖК Wave от ЛСР. У него хуже транспортная доступность, и не всем нравятся радиоактивные захоронения в этой части, но зато вид на Москва-реку. И, конечно, стоит отметить, что Пионер и ЛСР строят по-разному.
Косвенный конкурент – ЖК Страна Озерная в Люблино. В Озерном сейчас можно купить евро-трешку площадью 50 метров за 15 миллионов (12 миллионов семейная ипотека + 3 миллиона первоначальный взнос). Правда, это без отделки, и проект сдадут примерно в 28-м году. В Life Варшавская аналогичная квартира, но с отделкой стоит 25 миллионов. Разница в сроках — 1,5-2 года.
Условия покупки: стандартная семейная ипотека. Например, для недвижимости за 25 миллионов: первоначальный взнос 50% — 12,5 миллионов. И 12 миллионов в семейную ипотеку. Это история интересна тем, у кого есть однушка, и кто может ее продать и купить двушку. Рассрочка от Пионера не очень выгодна, но зато она без удорожания. При первоначальном взносе в 30%, порядка 7,5 миллионов, платеж составит около миллиона рублей в месяц. Это подходит только тем, у кого есть вся сумма капитала. Не многие стабильно зарабатывают 2 миллиона в месяц, чтобы откладывать миллион на платежи.
Поэтому это подходит прежде всего тем, у кого есть капитал. Люди рассматривают гибридную стратегию, внося 30% и храня оставшуюся сумму на депозите на 18 месяцев. Это позволит накопить приличную сумму.