Проект находится недалеко от метро «Нижегородская», т.е. довольно близко от Таганской. Вся локация активно развивается, строится много новых проектов (Издание от Брусники, Profit от Гранель, Level Нижегородская). Рядом станции МЦК и МЦД – большой ТПУ.
Новая очередь проекта Beside – это необычный формат «бизнес-лайт». Если другие застройщики повышают качество строительства и переходят в формат комфорт-плюс, то здесь получается наоборот. Понятно, что это особенности терминологии, и это тот же самый комфорт-плюс, только «стакан наполовину пуст, а не полон».
Цены
Я выбрал студию площадью 24 м2 с Whitebox – это все же не 20 м2, то есть разница в 20% – на 5-м этаже со сроком сдачи во 2-м квартале 2027 г. При цене 8,9 млн ₽ получается первоначальный взнос 3 млн ₽ и льготная ипотека 6 млн. Ежемесячный платеж составляет около 44 тыс. ₽. Я кстати не рекомендую досрочно гасить такие кредиты. Если мы посмотрим на аренду, то, исходя из нашей аналитики, в среднем, подобная квартира сдается в диапазоне 47-52 тыс. ₽. То есть ипотечный платеж тысяч на 10, но будет меньше аренды, а стоимость аренды имеет все шансы на рост в будущем.
Конкуренты
Две основных проблемы этой локации – большой объем квартир комфорт-класса и колоссальное количество студий на одном небольшом участке, что создаст высокую конкуренцию при аренде и продаже.
Основным конкурентом я считаю ЖК «Level Нижегородская» (мы подробно разобрали этот проект на Youtube) – цена по переуступке составляет 8,4 млн ₽. Рядом строится проект от Брусники «Квартал Издание», но он не попал в подборку, поскольку там цены начинаются от 11 млн ₽ при том, что квартиры можно показывать в кунсткамере самых ужасных планировок. Студия на вторичке в ЖК «Перовское 2» от ПИК сейчас стоит около 8,7 млн ₽ – цены на вторичке у Аквилон Beside и ПИК одинаковые. В ЖК «Волжский парк» студии и на первичке, и на вторичке стоят 8 млн ₽. Также конкуренты – это ЖК Profit от Гранель (9 млн ₽ за студию) и первая очередь Beside (9,2 млн ₽). То есть большого инвеста в покупке Beside 2.0 нет, цена на ключах будет около 10 млн ₽, а разница в 1-1.2 млн ₽ уйдет на проценты по ипотеке. Однако если стоит задача купить что-то недорогое, неплохое и хотя бы с Whitebox, то это вариант.
Выводы:
Ипотечный платеж ниже арендного платежа
Нет возможности для короткой спекуляции – если вы захотите выйти из проекта раньше срока, то, скорее всего, сможете это сделать лишь с дисконтом
Высокая конкуренция
Близко к центру
Одна из самых больших КРТ – можно покупать без особой аналитики, квартира вырастет в цене за счет этого фактора (кроме Брусники)
Подходит в льготную ипотеку
Отсутствие отделки, есть только Whitbox
Я всегда говорю, что нельзя дать одну общую рекомендацию на всех, нужно разбирать каждую конкретную ситуацию, смотреть конкретные цели. Приходите к нам за консультацией, мы все обсудим и выберем ту стратегию, которая подходит именно вам!