Обзоры ЖК: Обручева 30 от ЛСР – локация продает сама себя
Проект
Я не очень верю в качественный бизнес-класс от ЛСР, но локация настольно удачна, что проект бесспорно интересен. Все дело в том, что конкуренции практически нет. Проект находится в ЮЗАО, который традиционно пользуется хорошим спросом, и недвижимость тут стоит дорого. При этом количество новых проектов можно пересчитать буквально по пальцам одной руки: в районе метро «Новаторская», «Проспект Вернадского», «Университет» практически нет никаких новостроек, то есть конкуренция минимальна.
Я не очень верю в качественный бизнес-класс от ЛСР, но локация настольно удачна, что проект бесспорно интересен. Все дело в том, что конкуренции практически нет. Проект находится в ЮЗАО, который традиционно пользуется хорошим спросом, и недвижимость тут стоит дорого. При этом количество новых проектов можно пересчитать буквально по пальцам одной руки: в районе метро «Новаторская», «Проспект Вернадского», «Университет» практически нет никаких новостроек, то есть конкуренция минимальна.
Цены
Что меня еще привлекает в проекте – это цены. Сейчас студия площадью 24 квм стоит 11,5 млн рублей даже в льготную ипотеку (если банк не берет комиссию с застройщика, но сейчас такая практика уже не встречается). В случае использования льготных программ от застройщика, например, «квартира за 1 рубль в месяц» до ввода в эксплуатацию, цена увеличивается на 1,2 млн, что примерно соответствует переплате по ипотеке – то есть вы можете выбрать более комфортный вариант для себя. Лично я против таких программ, но в каждом конкретном случае нужно считать.
Что меня еще привлекает в проекте – это цены. Сейчас студия площадью 24 квм стоит 11,5 млн рублей даже в льготную ипотеку (если банк не берет комиссию с застройщика, но сейчас такая практика уже не встречается). В случае использования льготных программ от застройщика, например, «квартира за 1 рубль в месяц» до ввода в эксплуатацию, цена увеличивается на 1,2 млн, что примерно соответствует переплате по ипотеке – то есть вы можете выбрать более комфортный вариант для себя. Лично я против таких программ, но в каждом конкретном случае нужно считать.
Если мы говорим про инвестиции, то в этом проекте мне больше нравятся квартиры с отделкой. Цена получается около 13 млн рублей, или 14,3 млн для акции «квартира за 1 рубль в месяц».
Конкуренты
Если посмотреть на все немногочисленные проекты в данной локации, то ЖК «Архитектор» и Ever продаются по космическим ценам. На удивление внимание привлекает AFI Park Воронцовский: в уже сданном доме есть микростудия за 11 млн, а есть более просторная квартира площадью почти 24 квм за 14 млн рублей. Мне не очень нравится цена, и я бы взял более дешевый вариант в стройке, но для тех, кто ищет готовую квартиру на Юго-Западе здесь и сейчас – это вариант, хотя и чуть выше рынка. По моим оценкам, рыночная стоимость квартиры без отделки в этой локации – 11-12 млн рублей.
Если посмотреть на все немногочисленные проекты в данной локации, то ЖК «Архитектор» и Ever продаются по космическим ценам. На удивление внимание привлекает AFI Park Воронцовский: в уже сданном доме есть микростудия за 11 млн, а есть более просторная квартира площадью почти 24 квм за 14 млн рублей. Мне не очень нравится цена, и я бы взял более дешевый вариант в стройке, но для тех, кто ищет готовую квартиру на Юго-Западе здесь и сейчас – это вариант, хотя и чуть выше рынка. По моим оценкам, рыночная стоимость квартиры без отделки в этой локации – 11-12 млн рублей.
И есть один важный момент. В этой локации в аренду практически нет студий, я даже не нашел варианта для референса по аренде. Если мы посмотрим на объявления об аренде квартир площадью 65-66 квм, то их средняя цена составляет 100-120 тыс. рублей. Студия же будет без проблем сдаваться по 70-80 тыс. рублей в месяц. Ипотечный платеж при первом взносе 2,6 млн рублей и цене квартиры 13 млн рублей составляет 60 тыс. рублей.
Таким образом, если вы хотите купить хороший качественный актив, сдавать его в аренду, потихоньку выплачивать ипотеку с учетом инфляции, получить «бетон», который будет приносить вам месячный доход, то это хороший вариант. Для спекуляций этот проект не очень подходит. А какой подойдет? – Я всегда говорю, что нельзя дать одну общую рекомендацию на всех, нужно разбирать каждую конкретную ситуацию, смотреть конкретные цели. Приходите к нам, мы выберем ту стратегию и тот проект, которые подходят именно вам!
Выводы:
Таким образом, если вы хотите купить хороший качественный актив, сдавать его в аренду, потихоньку выплачивать ипотеку с учетом инфляции, получить «бетон», который будет приносить вам месячный доход, то это хороший вариант. Для спекуляций этот проект не очень подходит. А какой подойдет? – Я всегда говорю, что нельзя дать одну общую рекомендацию на всех, нужно разбирать каждую конкретную ситуацию, смотреть конкретные цели. Приходите к нам, мы выберем ту стратегию и тот проект, которые подходят именно вам!
Выводы:
- Подходит, если нужна квартира на Юго-Западе Москвы
- Есть квартиры с отделкой
- Высокий спрос на готовые квартиры бизнес-класса
- Пешая доступность до двух станция метро
- Есть ипотека 1 рубль на период строительства
- Не подходит для спекуляций
- Нет студий для аренды в районе при большом спросе на жилье у студентов/аспирантов