Проект
UNO.Головинские пруды – проект бизнес-класса от ГК «Основа» с ключами в мае 2025 г. Квартиры сдаются без отделки. Застройщик имеет солидную репутацию и известен достаточно хорошим качеством строительства.
Проекта находится в Северном административном округе с хорошей экологией. До метро «Коптево» можно дойти за 8-9 минут. Пешком можно добраться и до метро «Водный стадион». Рядом есть большая прогулочная зона, собственно говоря, на Головинских прудах, и есть пеший, хотя и не быстрый «выход к морю», т.е. к Речному вокзалу и набережной.
UNO.Головинские пруды – проект бизнес-класса от ГК «Основа» с ключами в мае 2025 г. Квартиры сдаются без отделки. Застройщик имеет солидную репутацию и известен достаточно хорошим качеством строительства.
Проекта находится в Северном административном округе с хорошей экологией. До метро «Коптево» можно дойти за 8-9 минут. Пешком можно добраться и до метро «Водный стадион». Рядом есть большая прогулочная зона, собственно говоря, на Головинских прудах, и есть пеший, хотя и не быстрый «выход к морю», т.е. к Речному вокзалу и набережной.
Студия бизнес-класса в UNO продается по 11 млн ₽ с учетом возможной скидки. На первый взгляд, цены могут показаться завышенными, особенно учитывая, что квартиры сдаются без отделки, но если посмотреть на график продаж, что мы видим ровный, стабильный спрос. Я думаю, что тут дело в отличной локации.
Давайте рассмотрим покупку с точки зрения ипотечного и арендного платежей. При цене студии 11 млн ₽ и первоначальном взносе 2,2 млн ₽ ежемесячный ипотечный платеж будет составлять около 52 тыс. Студии же в этом районе сдаются по 65-70 тыс. ₽ в месяц. То есть аренда точно будет перекрывать ипотеку.
Конкуренты
Локация, как мы уже выяснили, хороша. Конкуренция есть, но не такая масштабная. Основным конкурентом ЖК Uno Головинские пруды я считаю строящийся рядом ЖК «Михалковский». Хотя это комфорт-класс, в отличие от Uno, и застройщик Михалковского в целом уступает по качеству строительства, цены на эти дома сопоставимы: комфорт-класс стоит чуть дешевле, но и сдается на год позже. Рядом строятся апартаменты «Монодом», но к этому проекту я отношусь весьма скептически. Чуть дальше ПИК делает два проекта – Кронштадский 9 и 14. Также здесь уже построены ЖК «Невский» от Кроста, «Талисман на Водном» от 3S Group и UNO.Старокоптевский от той же ГК «Основа».
Район активно развивается, в промзоне, которая находится между станциями метро «Водный стадион» и «Коптево», проведут редевелопмент, в том числе реновацию. Но наиболее сильная точка роста, на мой взгляд, будет возле Северного Речного вокзала.
Конкуренты
Локация, как мы уже выяснили, хороша. Конкуренция есть, но не такая масштабная. Основным конкурентом ЖК Uno Головинские пруды я считаю строящийся рядом ЖК «Михалковский». Хотя это комфорт-класс, в отличие от Uno, и застройщик Михалковского в целом уступает по качеству строительства, цены на эти дома сопоставимы: комфорт-класс стоит чуть дешевле, но и сдается на год позже. Рядом строятся апартаменты «Монодом», но к этому проекту я отношусь весьма скептически. Чуть дальше ПИК делает два проекта – Кронштадский 9 и 14. Также здесь уже построены ЖК «Невский» от Кроста, «Талисман на Водном» от 3S Group и UNO.Старокоптевский от той же ГК «Основа».
Район активно развивается, в промзоне, которая находится между станциями метро «Водный стадион» и «Коптево», проведут редевелопмент, в том числе реновацию. Но наиболее сильная точка роста, на мой взгляд, будет возле Северного Речного вокзала.
В районе Северного Речного вокзала застройщики активизировались с новыми проектами. Мангазея стартанула со студиями «комфорт-класса», без прямого доступа и вида на воду, по цене от 11 млн (но надо понимать, это эта цена будет за второй этаж и неликвид) с реальными ключами в 2028 г. Цена за евро-3 тоже не радует: в среднем около 25 млн.
Легенда продает студии в ЖК «Северный порт. Береговые кварталы» со сдачей в 2028 г. по 14 млн ₽. И, судя по всему, легенда здесь – это то, что цены вырастут и инвесторы смогут заработать.
Получается, что новые проекты выходят по цене выше почти готовых проектов. И, судя по всему, – это новый тренд. В последнее время купить квартиру на старте продаж по хорошей цене становится затруднительно, поскольку застройщики изначально задирают ценник: себестоимость строительства стабильно растет, застройщики пытаются таким образом сгладить свои риски.
Если бы Мангазея стартанула со студиями по 9-9,5 млн ₽, я бы сказал, что это отличный вариант, а UNO – дорого, но поскольку ситуация складывается иначе, то получается, что за 10-11 млн ₽ можно купить практически готовую студию в районе метро «Водный стадион» и Головинского парка, либо ждать завершения строительства новых проектов возле Речного вокзала в 2028 г. Кто-то скажет, что я не прав, и в 2028 г. район Речного вокзала взлетит в цене. Да, это возможно, но тогда подорожают и проекты в районе Головинских прудов.
Легенда продает студии в ЖК «Северный порт. Береговые кварталы» со сдачей в 2028 г. по 14 млн ₽. И, судя по всему, легенда здесь – это то, что цены вырастут и инвесторы смогут заработать.
Получается, что новые проекты выходят по цене выше почти готовых проектов. И, судя по всему, – это новый тренд. В последнее время купить квартиру на старте продаж по хорошей цене становится затруднительно, поскольку застройщики изначально задирают ценник: себестоимость строительства стабильно растет, застройщики пытаются таким образом сгладить свои риски.
Если бы Мангазея стартанула со студиями по 9-9,5 млн ₽, я бы сказал, что это отличный вариант, а UNO – дорого, но поскольку ситуация складывается иначе, то получается, что за 10-11 млн ₽ можно купить практически готовую студию в районе метро «Водный стадион» и Головинского парка, либо ждать завершения строительства новых проектов возле Речного вокзала в 2028 г. Кто-то скажет, что я не прав, и в 2028 г. район Речного вокзала взлетит в цене. Да, это возможно, но тогда подорожают и проекты в районе Головинских прудов.
Давайте посмотрим на конкурентов на вторичке и по переуступке. Мы видим whitebox от ПИК за 11,4 млн ₽, и это не какая-то видовая студия. Мы видим студию в UNO.Старокоптевский за 11 млн – это в рынке. Видим две студии в ЖК «Михалковский»: одна без отделки за 12.4 млн (здесь хочется пожелать удачи продавцу) и одна, более адекватная, с ремонтом за 12,8 млн. Ну и Инград с Injoy пытается продавать студии за 12,3 млн ₽ со сдачей в 2027 г. – очевидно, это завышенная цена.
Таким образом, я на конкретных примерах показываю, что старты Мангазеи и Легенды за 13-14 млн – это дорого, а реальная цена студии без отделки в этом районе – 11-12 млн. Достаточно просто посчитать: если взять студию за 14 млн ₽ даже в льготную ипотеку, то, по самым грубым подсчетам, переплата по кредиту за этот срок составит 2-3 млн ₽. То есть чтобы вы просто хотя бы немного заработали, студия должна будет продаваться на ключах за 17-20 млн, а вот это у меня вызывает сомнения.
Я не пытаюсь продавать вам какие-либо проекты или конкретно этот район, мы смотрим на ЖК с точки зрения аналитики. Здесь классные проекты, хороший район, есть внешние точки роста, выход к воде. Получается, что других вариантов для покупки по адекватной цене в льготную ипотеку особенно и нет. Да, даже 11 млн ₽ за студию без отделки может показаться слишком высокой ценой, но если стоит цель воспользоваться льготной ипотекой и купить хороший актив, чтобы арендный платеж перекрывал ипотечный, то это вполне себе вариант. Отмечу, что при такой цене проект не подходит под спекуляцию.
Таким образом, я на конкретных примерах показываю, что старты Мангазеи и Легенды за 13-14 млн – это дорого, а реальная цена студии без отделки в этом районе – 11-12 млн. Достаточно просто посчитать: если взять студию за 14 млн ₽ даже в льготную ипотеку, то, по самым грубым подсчетам, переплата по кредиту за этот срок составит 2-3 млн ₽. То есть чтобы вы просто хотя бы немного заработали, студия должна будет продаваться на ключах за 17-20 млн, а вот это у меня вызывает сомнения.
Я не пытаюсь продавать вам какие-либо проекты или конкретно этот район, мы смотрим на ЖК с точки зрения аналитики. Здесь классные проекты, хороший район, есть внешние точки роста, выход к воде. Получается, что других вариантов для покупки по адекватной цене в льготную ипотеку особенно и нет. Да, даже 11 млн ₽ за студию без отделки может показаться слишком высокой ценой, но если стоит цель воспользоваться льготной ипотекой и купить хороший актив, чтобы арендный платеж перекрывал ипотечный, то это вполне себе вариант. Отмечу, что при такой цене проект не подходит под спекуляцию.
Дать общую рекомендацию довольно сложно, ведь многое зависит от срока инвестирования, целей, источников финансирования и еще целого ряда индивидуальных факторов. Один и тот же объект может идеально соответствовать задачам одного инвестора и категорически не подходить другому. Весь наш опыт и экспертиза доступны каждому. Один из самых эффективных пакетов услуг для покупки квартиры в самых надежных ЖК как от застройщика, так и от физических лиц – это «Инвест под ключ». Переходите по ссылке и оставляйте заявку!
Выводы:
Выводы:
- Консервативная покупка для сохранения капитала
- Ключи передаются в мае 2025 г.
- Цены в рынке, высокий спрос на аренду
- Развитие района, хорошая транспортная доступность
- Нет отделки, нужно плюсовать к цене около 70 тыс. за квм
- Подходит для тех, кто хочет купить квартиру в семейную ипотеку и сдавать через год
- Долгосрочная стратегия – 5+ лет