Как купить себе квартиру?

90% людей считают, что у них нет денег на квартиру. Часто слышно: «Посмотрите цены на недвижимость», «Выгоднее арендовать», «Вложиться в фондовый рынок» и так далее. В то же время те же люди охотно тратят деньги впустую — например, покупают за 2–3 млн руб. какой-то китайский автомобиль и за период владения тратят на него ещё примерно столько же. В итоге машина теряет в цене, а кошелёк пустеет. Те же средства можно было бы направить на первоначальный взнос при покупке недвижимости, которую затем сдавали бы в аренду и получали доход. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет свою историю покупки квартиры как долгосрочной инвестиции.

В этой статье:

• Личная история основателя Smarent
• Три сценария и их анализ
• Если бы Tesla осталась
• Вложение в депозит, фондовый рынок или крипту
• Инфляция и покупательная способность
• Что будет, если купить недвижимость
• Расчет потраченных средств
• Условия покупки
• Выводы

Год назад во владении Виктора Зубика был электромобиль Tesla, но он был продан за 2,9 млн руб. Этой суммы оказалось достаточно на первоначальный взнос для покупки квартиры в Москве, в западной, развивающейся локации, с помощью ипотеки.

Что куплено? Не «студия-будка» и не «шикарный пентхаус». Речь о классической евродвушке в ЖК СЕТ, то есть однокомнатной квартире с кухней-гостиной, одним санузлом, гардеробной и спальней — обычной, не мастер-спальней. Площадь — 38 м², вид во двор, без отделки. ЖК расположен на западе Москвы, в районе, который пока выглядит не очень привлекательно при личной прогулке по местности, но там активно ведётся застройка жилых комплексов и организация необходимой инфраструктуры.

Застройщик обещает сдачу в эксплуатацию в 2028 году; по планам объект должен быть построен к 2029 году. При этом понимается, что сроки могут сдвинуться. Покупка не была рассчитана на немедленное проживание — не планировалось переезжать в однокомнатную квартиру — это инвестиция: цель — корректно вложить деньги в объект недвижимости, используя ипотечное плечо, в данном случае семейную ипотеку, доступную в прошлом году.

Что могло бы произойти, если бы было принято другое решение:

Если автомобиль бы не продавали, на вторичном рынке он немного просел за год. При продаже машины 2018-го года ожидалась цена примерно 2,4–2,5 млн руб. Это означало бы потенциальный убыток около 500 тыс. руб. по сравнению с суммой, за которую была продана фактически (2,9 млн руб.). Но помимо амортизации есть и другие расходы при владении автомобилем в Москве: парковка у дома — проблема, поэтому учитывается аренда машиноместа или его покупка. В сумме это может составлять 100–200 тыс. руб. или больше — средняя аренда машиноместа называется порядка 15 тыс. руб., в некоторых местах до 25 тыс. руб. далее идут расходы на страховку — условно ещё около 100–120 тыс. руб.; зарядка или заправка, обслуживание, замена резины — как минимум ещё порядка 100 тыс. руб. Итого — даже при минимальных оценках суммарные расходы на содержание автомобиля вполне значительны.

С учётом всех этих факторов, если бы автомобиль оставили, суммарный чистый убыток за год мог бы составить порядка 0,8–1,1 млн руб. — речь о среднем недорогом автомобиле 2018 года, который заметно теряет в цене и требует постоянных расходов. При этом не учитывается упущенная выгода от того, что деньги могли работать где-то ещё (депозит, инвестиции).

Рассмотрим второй сценарий на примере безопасного депозита. Сумму можно было разделить по банкам. При удачных условиях годовой процент 22% мог дать по вложенной сумме 2,9 млн руб. доход около 638 тыс. руб., итог — примерно 3,5 млн руб. на счету через год. При дальнейшем размещении по 15% годовых к октябрю следующего года сумма могла вырасти примерно до 4 млн руб. Но важно понимать: деньги ради денег — утопия, и у людей часто нет чёткого ответа на вопрос «зачем нужны деньги».

Вложение в индекс Мосбиржи дало бы иной результат — примерный прирост мог составить порядка 6,4%, то есть около +1,1 млн руб. Вложение в биткоин при определённых допущениях и рисках могло бы привести к капиталу примерно в 4,1 млн руб. — то есть тоже неплохая доходность. Но любые такие вложения связаны с риском; особенно опасно работать с плечом. Многочисленные примеры потерь капитала на волатильных криптовалютах — наглядное предупреждение.

Нужно учитывать инфляцию: даже если на депозите сумма выросла до 3,5–4 млн руб., покупательская способность может снижаться. За год цены на интересующую квартиру могли вырасти на 20–40%. Цены ремонтных материалов подорожали ещё примерно на 20–30%. Рост налоговой нагрузки и связанные с этим экономические меры также влияют на реальную ценность денег. Поэтому держать крупную сумму «просто на счёте» выглядит не самой привлекательной перспективой с учётом текущей экономической ситуации.

Было принято решение продать автомобиль Tesla и направить полученные 2,9 млн руб. на покупку квартиры — сделка по недвижимости состоялась буквально на следующий день. До этого момента рынок был уже изучен, рассматривались различные варианты, но именно наличие нужной суммы позволило оперативно забронировать объект и выйти на сделку.

Удалось найти квартиру на старте открытых продаж — не закрытый запуск, а самый обычный старт продаж на сайте застройщика MRGroup. Проект этот уже обсуждался ранее, и тогда возникла мысль: «Классный проект, почему бы не рассмотреть его серьёзнее». Речь идет о ЖК СЕТ —в итоге именно их вариант оказался наиболее подходящим. Для инвестиционного портфеля требовался актив по минимальной цене и с максимально дешёвой стоимостью— покупка в долгую.

Важно отметить: ни один застройщик не предоставлял скидок. Всегда звучит ответ: «Цена и так нормальная, завтра будет дороже». Так было и в этот раз. Квартира стоила 13,8 млн руб., первоначальный взнос составил 2,9 млн руб., а ипотека — около 12 млн руб. Кредит оформлен под 6% в крупном банке без комиссий и дополнительных условий. За первый год было уплачено около 600 тыс. руб. процентов.

Если открыть сайт застройщика, то сейчас стоимость аналогичной квартиры превышает 18 млн руб. Это, конечно, «бумажная» цена — не рынок вторички, но всё же показатель. Для понимания: если бы сейчас покупатель заходил с семейной ипотекой, первоначальный взнос составил бы уже 6 млн руб.

Многие думают: «Зачем покупать сейчас? Лучше подкопить, вложиться в депозит или другие инструменты, а потом купить подешевевшую недвижимость». Но по итогу ни один инструмент, включая криптовалюту, не дал бы за год 100% доходности — тех самых 6 млн руб.

Очевидно, что 2,9 млн руб. не превратились в 18 млн напрямую, но даже с учётом дисконтирования при срочной продаже квартира могла бы быть реализована за 16,5–17 млн руб. Это реальная оценка, учитывающая минус 10% от «бумажной» цены. Однако важнее другой вопрос — зачем продавать? Ведь на данный момент стоимость объекта всё ещё ниже аналогов на вторичном рынке, а потенциал роста остаётся значительным.

Есть уверенность, что к моменту сдачи проекта его стоимость вырастет до 25–30 млн руб. Особенно учитывая развитие локации: строительство соседних комплексов, приход других застройщиков и продление голубой ветки метро в сторону Сколково. Всё это будет положительно влиять на цену.

Покупка квартиры всегда должна рассматриваться как долгосрочная стратегия — минимум на пять лет. Спекулировать недвижимостью, брать семейную ипотеку ради быстрой перепродажи — путь неверный. Важно ответить себе на вопрос: зачем нужен этот объект? Подобрать правильный вариант в соответствии с поставленными целями могут помочь специалисты Smarent.

В данном случае логика была проста: вместо автомобиля — актив, способный приносить стабильный денежный поток. К 2030 году ожидаемая доходность — от 120 до 150 тыс. руб. в месяц. Это реальный актив в инвестиционном портфеле, основанный на анализе рынка и понимании его циклов.

Ежемесячный платёж по ипотеке составляет около 66 тыс. руб. — вполне комфортный уровень, особенно если учитывать, что аренда аналогичной квартиры обошлась бы дороже, в среднем 75–80 тыс. руб. Таким образом, уже на этом этапе покупка выглядит рациональной.

За год переплата по процентам — примерно 660 тыс. руб., за пять лет — около 3 млн руб. К моменту сдачи дома общие вложения составят 3 млн (первоначальный взнос) + 3 млн (проценты) + около 4 млн на ремонт. Всего примерно 10 млн руб.

К этому времени долг по ипотеке останется свыше 10 млн руб., но объект будет готов и сможет сам себя окупать: арендатор будет платить арендную ставку, из которой можно гасить ежемесячный платёж.

Если рассматривать долгосрочную перспективу, то через 20 лет, где 5 лет на строительство и ремонт, затем 15 лет аренды, объект станет полностью выплаченным активом, способным приносить стабильный доход без ипотеки. Обеспечить выгодную цену для аренды своей квартиры так же важно, как правильно выбрать квартиру для инвестиций. Арендаторы обращают внимание не только на расположение квартиры и дом, но и на меблировку, которую грамотно делают специалисты компании Smarent.

Такой подход формирует финансовую дисциплину. Если сдавать квартиру на протяжении 20 лет, то к моменту выхода на пенсию она будет полностью в собственности и обеспечит постоянный доход. Это особенно важно, ведь средняя пенсия не позволяет даже арендовать самую скромную студию в Москве, не говоря уже о дополнительных расходах.

Скорее всего, объект не будет удерживаться 20–25 лет. Реалистичный горизонт — около 10 лет, когда район полностью заселится, инфраструктура разовьётся, и стоимость квартиры превысит 30 млн руб.

По сути, стратегия проста: постепенно превратить 3 млн руб. в актив стоимостью 30 млн руб. через взвешенные решения, регулярные вложения и долгосрочное планирование. Это путь не быстрый, но устойчивый.

Представим, что квартира не выросла в цене, а подорожала лишь до 14–15 млн руб. При этом ставка по семейной ипотеке могла бы стать, например, не 6%, как раньше, а 12%. Тогда ежемесячный платёж увеличился бы с 66 тыс. до 123 тыс. руб., и вся финансовая модель перестала бы быть выгодной.

Можно сказать: «Кому-то просто повезло — была семейная ипотека». Но даже без неё существовали другие варианты, например, рассрочка от застройщика.

Некоторые девелоперы предоставляют рассрочку на весь период строительства, обычно 4 года. При этом первоначальный взнос может составлять те же 3 млн руб., а оставшиеся 10 млн руб. можно было бы выплачивать постепенно — по 2,5 млн руб. в год. Для многих покупателей это вполне реальная схема.

Если бы объект недвижимости был приобретён именно в рассрочку, то, достигнув стоимости в районе 20 млн руб., его можно было бы продать ещё до сдачи дома и провести реинвестицию, не дожидаясь завершения строительства.

Главное правило — всегда исходить из собственных целей и финансовых возможностей. Для кого-то подход с рассрочкой оптимален, кто-то предпочёл бы продать объект сейчас, зафиксировать прибыль и направить средства в новую инвестицию.

В нынешних реалиях ситуация на всём рынке недвижимости выглядит идентично — наблюдается неизменный рост. Можно рассмотреть, как за последний год выросли некоторые новостройки, сравнив их стоимость с осенью 2024 года.

Если оставить машину, то за год капитал сократился бы примерно на 1 млн руб. с учётом инфляции и потери покупательной способности. При размещеннии денег на фондовом рынке или в депозите при идеальных условиях через год доход был бы около 600 тыс. руб., но опять же инфляция снизила бы реальную прибыль.

В случае покупки недвижимости объект, который строится, можно сдавать и в перспективе может не только сохранять капитал, но и приносить стабильный рентный доход. Стоит отметить, что крупные капиталы и значительные доходы не формируются за один-два года и не строятся на случайных инвестициях. Это результат системной, многолетней стратегии.

Когда речь идёт о горизонте в 20–25 лет, такой цикл вполне реалистичен и оправдан. Для многих разумной целью становится покупка «пенсионной квартиры» — объекта, который в будущем сможет приносить 150 тыс. руб. в месяц и обеспечит стабильный доход на пенсии. Поэтому важно задуматься об этом заранее, а не за пару лет до выхода на пенсию. Здесь не идёт речь о везении — всё зависит от понимания рынка и выстроенной стратегии.