ЖК Ice Towers – премиальный жилой комплекс на улице Лобачевского, в западном округе столицы, окруженный лесопарком и рекой Смородинка. Станция метро «Новаторская» находится в 15 минутах пешком. Проект включает три башни с переменной высотой от 5 до 56 этажей. Ступенчатая архитектура, панорамное остекление и современные технологии, как обещает застройщик.
Проект
Это проект нового застройщика Град Плаза, созданного специально для данного объекта. Я часто пишу о старте продаж в своем телеграм-канале, и этот проект также обсуждался.
ЖК Ice Towers включает строительство башен высотой около 55 этажей и расположен на пересечении Лобачевского и Ленинского проспектов. Это хорошая локация для семейного проживания с наличием парков, а также близостью к станциям метро Юго-Западная и Новаторская. Район считается престижным.
Однако если бы его реализовывали такие компании, как Sminex или MR Group, это бы вызывало больше доверия.
Тут, при детальном анализе возникают вопросы и складывается впечатление, что застройщик акцентирует внимание на красивой картинке, потому что хотя рендерывыглядят привлекательно, они слишком общие. На сайте пока нет детальной информации о проекте, а обещания выглядят нереалистично. Я всегда проверяю данные на сайте Дом.РФ: сейчас там указано, что застройщик Град Плаза планирует ввод в эксплуатацию летом 2029 года, средняя цена за квадратный метр составляет 730 тыс. ₽, и нулевая распроданность, что объясняется отсутствием зарегистрированных ДДУ. Впрочем, это неудивительно – старт продаж был недавно.
А вот срок для такого масштабного проекта слишком короткий — строительство высотного здания обычно занимает минимум четыре года. За три с половиной года можно возвести дом высотой около двадцати этажей, а здесь речь идет о пятидесяти пяти. В видео про ожидание / реальность с новостройками я рассказываю, сколько времени уходит на заливку монолита и соблюдение технологий. Реализация такого проекта обычно занимает около пяти лет с учетом передачи ключей, при условии хорошего финансирования и отсутствия проблем с подрядчиками. Это создает риск: либо застройщик будет нарушать технологии ради ускорения, либо не уложится в сроки.
Для инвесторов это является серьезным стоп-фактором.
Цены
Квартиры предлагаются по специальной программе: рассрочка с первоначальным взносом 30% и платежами по 200 тысяч ₽ в месяц. Остаток суммы нужно внести за три месяца до ввода в эксплуатацию, что предполагает полную оплату в течение сорока месяцев.
Например, квартира площадью 54 метра с не самой удачной планировкой стоит 50 млн ₽. Первоначальный взнос — 15 млн ₽, ежемесячные платежи — 200 тысяч ₽. За 40 месяцев рассрочки получается 8 млн ₽. Остаток в 27 млн ₽ надо будет погасить перед вводом в эксплуатацию.
Двушка, 75 м² – 62 млн (820 тыс. за м²). Первоначальный взнос — 20 млн, рассрочка — 8 млн, остаток — 34 млн.
Для квартир побольше, более актуальных для семей – первоначальный взнос 22 млн, рассрочка на 8 млн, остаток – 42 млн ₽.
Если бы это были действительно классный жилой комплекс и супер условия, люди уже спешили бы его покупать. Но по факту это строящееся жилье без отделки у неизвестного застройщика. Скорее всего, эта рассрочка заманит не самых лучших покупателей.
И это очень большой риск, потому что продажи могут не пойти, что приведет к необходимости замораживания проекта, переноса сроков или снижения цен. В итоге покупатель, надеясь на "суперцену", может в конечном итоге заплатить больше всех.
Если рассмотреть вторичный рынок, то клубный дом Full House от Цезарь Групп предлагает квартиру площадью 50 м² за 26 млн ₽, в то время как в Ice Towers квартира такой площади стоит 50 млн. Да, разные локации, но не на такую разницу в цене. В Afi Park Воронцовский, хотя я не люблю этого застройщика, есть хороший бизнес-класс: готовая квартира 72 м² на 24 этаже с удачной планировкой стоит 40 млн, против 62 млн в Ice Towers.
Выводы
Будет ли человек для своей семьи покупать квартиру с ключами непонятно когда?
И рынок, и брокеры не доверяют этому застройщику, что снижает ожидания по качеству и ликвидности. Единственная надежда застройщика – инвесторы. Но для меня, как для покупателя, это довольно рискованная новостройка:
→ Стоимость квадратного метра выше рынка;
→ Плохое наполнение эскроу счетов по мере строительства;
→ Занижены сроки строительства;
→ Отсутствие активности на стройплощадке;
→ Нет зарегистрированных ДДУ.