Антон Тащилин о мошенничестве с недвижимостью

Квартиру можно потерять, даже если вы всё делаете правильно и честно. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудил с Антоном Тащилиным, уголовным адвокатом и бывшим следователем, как «кейс Ларисы Долиной» встряхнул рынок недвижимости, по каким схемам сегодня работают мошенники, что должен проверить покупатель, чтобы не остаться без денег и жилья, и способно ли решение Верховного суда изменить правила игры. Также в выпуске поговорили, может ли завершение СВО снизить количество мошеннических сделок.

Антон Сергеевич Тащилин – уголовный адвокат, бывший следователь. Член президиума коллегии адвокатов. Специалист по делам в сфере экономической деятельности связанным с бизнесом, налогами, обналом, нарушениями в сфере предпринимательства. Бизнес юрист, судебный адвокат.

Кейс Ларисы Долиной стал переломным моментом для всего рынка недвижимости. Мошеннические сделки существовали и раньше, но к ним относились как к редким и частным случаям: «ну, были и были». Сегодня ситуация принципиально иная: люди боятся и покупать, и продавать жильё, каждая сделка сопровождается подозрениями, а вопрос «а не мошенник ли вы?» стал почти обязательным.

Антон Тащилин отмечает, что дело Долиной, по сути, вывело из тени масштаб проблемы: подобных схем с недвижимостью было огромное количество, но ранее многие пострадавшие, в том числе пожилые люди, просто не доходили до суда либо из-за отсутствия ресурсов, либо потому что считали такие дела бесперспективными и винили в произошедшем прежде всего себя. Лариса Долина – известная личность, её дело широко освещалось в СМИ, и судебное решение стало заметным и обсуждаемым. После этого на него начали активно ссылаться, в том числе и суды, поскольку оно оказалось самым «громким» и узнаваемым в аналогичной категории споров. При этом нельзя однозначно утверждать, что практика была исключительно в пользу продавцов: существовали и решения, где сделки признавались законными и квартиры не возвращались. Но именно медийный резонанс сделал кейс Долиной ориентиром для многих последующих процессов.

При этом окончательной правовой точки в этих историях до сих пор нет: Верховный суд ещё не высказал свою позицию, а до «вершины айсберга» судебной системы такие споры попросту не дошли. Более того Антон Тащилин считает, что с большой вероятностью текущий подход сохранится: добросовестные покупатели, даже выполнив все формальные требования и передав деньги по сделке, могут лишиться приобретённой недвижимости, если суд признает продавца жертвой мошенничества.

В такой ситуации ключевым становится механизм государственной компенсации. Антон Тащилин подробно объясняет типичную схему: покупатель приобретает квартиру, Росреестр регистрирует сделку, но позже продавец отказывается освобождать жильё, заявляя, что его обманули. Суд может встать на сторону продавца, вернуть квартиру первоначальному собственнику и обязать его вернуть полученные деньги. Однако на практике у таких продавцов часто нет ни средств, ни имущества, за счёт которого можно исполнить решение суда. Именно здесь начинает работать статья 68.1 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости», которая предусматривает компенсацию добросовестному приобретателю за счёт государства.

Если покупатель доказал, что действовал добросовестно и не знал и не мог знать о проблемах с объектом, он вправе через суд обратиться за компенсацией в Министерство финансов. Размер компенсации может соответствовать либо фактически уплаченной сумме, либо кадастровой стоимости недвижимости. Процедура выглядит так: после изъятия квартиры покупатель получает судебное решение о взыскании денег с продавца, возбуждается исполнительное производство, и если в течение шести месяцев судебный пристав приходит к выводу о невозможности взыскания средств, у покупателя появляется право обратиться к Российской Федерации за выплатой из казны.

По словам Антона Тащилина, такая практика уже существует и в целом складывается положительно, хотя пока она невелика по количеству дел. Это связано с тем, что прошло ещё слишком мало времени, и многие просто не знают о данном механизме или не доходят до финальной стадии. Тем не менее он считает, что именно государственная компенсация сегодня является фактически единственным реально работающим инструментом защиты прав добросовестных покупателей, оказавшихся жертвами мошеннических схем на рынке недвижимости.

Антон Тащилин подчёркивает, что сегодня в публичном поле обычно видна лишь верхушка айсберга: история с пенсионеркой и покупателем квартиры. Однако в реальности мошенническая схема гораздо сложнее, многоуровневее и именно поэтому стала массовой. По материалам расследуемых уголовных дел видно, что речь идёт не о случайных эпизодах, а о хорошо организованных структурах с распределёнными ролями, технологической поддержкой и зачастую трансграничным характером. Цепочки таких дел нередко тянутся за пределы России: звонки совершаются с территорий Украины и других государств, используются зарубежные серверы, подменные номера и финансовые инструменты.

Помимо корыстной цели, то есть незаконного получения денег, эти действия, по его мнению, направлены и на более широкий эффект дестабилизации, ослабления доверия к государству и правовой системе. При этом, как отмечает адвокат, в настоящий момент у государства фактически нет эффективных инструментов, способных полностью противостоять этим схемам: блокировки звонков и ограничение мессенджеров ситуацию принципиально не меняют, а количество пострадавших не сокращается.

Механизм, как правило, начинается с телефонного звонка. Практически каждый житель страны сталкивался с такими попытками. Мошенники хорошо подготовлены, используют приёмы психологического давления, шантажа и манипуляций, представляются сотрудниками правоохранительных органов, Центрального банка, Росфинмониторинга, ФСБ. Им заранее известны базовые персональные данные жертвы, что усиливает доверие. Сначала человека пугают сообщениями о якобы возбужденном уголовном деле, подозрительных операциях или попытках финансирования экстремистской деятельности. Затем следует «спасительное» предложение: чтобы избежать ответственности, нужно срочно выполнить ряд действий, например, перевести деньги на «безопасный счёт», продать квартиру, автомобиль или иное имущество.

Особое место в этой схеме занимают сделки с недвижимостью. Потерпевшему могут сообщить, что его квартира уже якобы переоформлена мошенниками, и единственный способ «спасти деньги» — срочно продать её. При этом всё происходит в режиме строгой конспирации: запрещают рассказывать родственникам, юристам, риелторам, уверяя, что операция проводится в интересах государства. Даже психически здоровые люди, не состоящие ни на каких учётах, верят этим инструкциям и последовательно выполняют требования. Процесс разбивается на этапы: видеосвязь с «обыском» квартиры, демонстрация наличных, затем их передача либо через банковские переводы, либо через курьера.

Отдельное звено этой схемы — это курьеры, так называемые дропперы. По словам Тащилина, в каждом регионе сейчас десятки и сотни уголовных дел, где такими курьерами становятся молодые люди 18–25 лет, зачастую из благополучных семей, хорошо учащиеся и доверяющие государственным институтам. Их вовлекают в мошенничество аналогичным образом: сначала выманивают код из СМС под незначительным предлогом, затем пугают «взломом Госуслуг», обвинениями в переводе денег террористам и угрозами уголовной ответственности за госизмену. Под постоянным давлением и контролем им предлагают «помочь следствию»: забрать деньги, сейф или документы у других лиц. В практике адвоката есть дела, где такие молодые люди искренне были уверены, что действуют в интересах ФСБ, вскрывали сейфы и передавали их содержимое, не осознавая реального характера происходящего.

Антон Тащилин считает, что проблема кроется не столько в законе, сколько в правоприменительной практике. При формальном следовании нормам права баланс интересов сторон мог бы соблюдаться, однако на деле система работает иначе. Государство признаёт массовый характер мошенничества и одновременно демонстрирует показатели его «раскрываемости», но достигаются они во многом за счёт привлечения к ответственности курьеров и дропперов – молодых людей, которых обманули те же самые организаторы, что и пожилых потерпевших. Они не соблюдают конспирацию, попадают на камеры, оставляют цифровые следы.

Реальные центры мошеннических схем находятся за пределами страны и остаются недосягаемыми, поэтому корень проблемы не устраняется. Курьеры фактически оказываются и жертвами, и обвиняемыми одновременно, а статистика раскрываемости не отражает реальной картины. Суды крайне редко выносят оправдательные приговоры, что хорошо известно всем участникам процесса. В такой системе даже адвокаты нередко советуют подсудимым признать вину, чтобы получить более мягкое наказание.

В результате многие признаются не потому, что осознавали преступный характер своих действий, а потому что понимают: отказ от признания почти гарантирует обвинительный приговор, но с более жёсткими последствиями.

Парадокс ситуации в том, что в гражданских делах по искам пенсионеров суды признают их неспособными осознавать характер своих действий, назначают психолого-психиатрические экспертизы и возвращают им квартиры. В уголовных же делах в отношении курьеров экспертизы почти всегда признают их полностью вменяемыми и ответственными за свои действия.

Таким образом, в схеме возникает несколько категорий потерпевших и участников: пожилые граждане, покупатели недвижимости и вовлечённые курьеры. В итоге складывается парадоксальная ситуация: пенсионеры сохраняют жильё, покупатели остаются без квартир и с долговыми обязательствами, молодые курьеры получают реальные сроки лишения свободы, а единого и справедливого механизма защиты всех добросовестных участников оборота недвижимости государство пока не выработало.

При этом Антон Тащилин обращает внимание, что не всегда пенсионеры являются исключительно жертвами. В ряде дел прослеживается корыстный мотив: обещания сверхдоходов, сознательное участие в передаче денег. Он не исключает, что в будущем практика изменится и часть таких лиц будет привлекаться к ответственности как соучастники, однако на сегодняшний день этого почти не происходит.

Сложность ситуации усугубляется процедурой возбуждения уголовных дел. Достаточно, чтобы продавец квартиры обратился в полицию и заявил, что его ввели в заблуждение. Уголовное дело возбуждается практически автоматически, зачастую только на основании его слов. При текущей нагрузке на правоохранительную систему и кадровом дефиците детальная проверка всех обстоятельств проводится уже постфактум, а сам факт возбуждения дела юридически закрепляет позицию о наличии мошенничества. Этого достаточно, чтобы дальше пенсионер, а нередко и прокуратура в его интересах, обратились в суд с иском к покупателю о возврате квартиры.

В результате покупатель может лишиться недвижимости, даже если он действовал добросовестно и не имел никакого отношения к мошенничеству. Тащилин подчёркивает: рассчитывать на резкий разворот судебной практики или массовую отмену таких решений не приходится. Верховный суд пока не дал окончательных разъяснений, и, по его оценке, единственным реальным инструментом защиты для добросовестных покупателей остаётся механизм государственной компенсации через Министерство финансов. Практика таких выплат уже существует, но она ещё только формируется, и её дальнейшее развитие во многом определит, как рынок будет жить с последствиями этих мошеннических схем.

Антон Тащилин обращает внимание, что если объём исков к Министерству финансов о выплате компенсаций добросовестным приобретателям станет значительным, это неизбежно привлечёт внимание государства и может повлиять на дальнейшее формирование судебной практики. В ситуации, когда выплаты начинают исчисляться миллиардами, государство объективно будет вынуждено искать баланс между защитой граждан и финансовой устойчивостью бюджета. Более того, при существовании такого компенсационного механизма нельзя исключать и появление новых мошеннических групп, которые будут пытаться использовать схему уже не только для хищения недвижимости, но и для последующего получения выплат из казны.

По сути, резонансные дела, включая кейс Ларисы Долиной, открыли своего рода «ящик Пандоры»: рынок столкнулся с реальностью, в которой ни одна сделка не даёт стопроцентной гарантии её неоспоримости в будущем. В настоящее время покупатель не может быть полностью застрахован от того, что спустя время продавец обратится в суд с заявлением о том, что его ввели в заблуждение, оказывали давление или манипулировали его волей. Осознавая это, Антон Тащилин подчёркивает: если абсолютных гарантий не существует, необходимо выстраивать многоуровневую систему защиты, максимально снижающую риски. В качестве основы он предлагает ориентироваться, в том числе, на методические рекомендации для нотариусов, дополняя их практическими инструментами.

В Госдуме планирует рассмотреть вопрос обязательного страхования сделок с недвижимостью по аналогии с ОСАГО. Антон Тащилин оценивает эту инициативу как интересную, но указывает на её сложность. В отличие от страхования гражданской ответственности, здесь возникает вопрос, на кого будет возложена обязанность покупки полиса – на покупателя или продавца. Очевидно, что в реальности эта нагрузка ляжет на покупателя, что приведёт к удорожанию и усложнению сделок. По его мнению, действующее законодательство уже содержит механизмы защиты добросовестных приобретателей, и при подтверждённых случаях мошенничества именно государство должно брать на себя финансовую ответственность, выплачивая компенсации.

При этом Антон Тащилин скептически оценивает перспективу долгосрочного существования такого механизма в неизменном виде. Массовые выплаты из бюджета делают эту сферу крайне привлекательной для мошенников, а значит государство рано или поздно будет вынуждено либо менять судебную практику, либо существенно корректировать правила компенсаций. Полностью исключить такие преступления невозможно, но комплекс мер, включая страхование, периоды «охлаждения», усиление проверок, способен сократить их количество.

Если покупатель приобрёл квартиру, а продавец отказывается выезжать и выписываться, ограничиваться только гражданским иском о выселении, по мнению Антона Тащилина, недостаточно. В первую очередь необходимо обращаться в правоохранительные органы с заявлением о преступлении. В такой ситуации речь идёт о причинённом имущественном ущербе: продавец получил деньги, заверял в намерении продать и освободить жильё, но фактически обязательства не исполнил.

В рамках уголовного дела важно настаивать на проведении экспертиз, в том числе психолого-психиатрических. Антон Тащилин допускает, что выводы экспертиз в гражданском и уголовном процессах могут противоречить друг другу, но сам факт их проведения имеет принципиальное значение. Он отмечает, что на практике следователи часто не проводят такие исследования в отношении потерпевших из-за отсутствия их согласия, однако защита должна добиваться этого всеми законными способами.

Ключевым фактором он называет время. Как только человек осознал, что стал жертвой мошенничества, будь то продавец или покупатель, необходимо незамедлительно обращаться в полицию. Именно у правоохранительных органов есть инструменты для оперативного реагирования: блокировки банковских счетов, фиксации переводов, установления цепочки движения денежных средств. Промедление резко снижает шансы на возврат денег.

Все последующие действия — судебные процессы, экспертизы, защита интересов — Антон Тащилин рекомендует осуществлять с участием профессионального юриста или адвоката. Самостоятельно выстроить стратегию в таких делах крайне сложно. Минимум, который необходимо сделать на первом этапе: подать подробное заявление в полицию, изложив всю последовательность событий и приложив максимум доказательств: документы, переписку, аудио- и видеозаписи. Именно это становится отправной точкой для любой дальнейшей защиты прав.

Основная масса случаев, по опыту Антона Тащилина, связана с объектами, полностью оплаченных и не обременённых ипотекой. Мошенникам, по его наблюдению, нет смысла работать с квартирами, где долг по ипотеке значителен, потому что соотношение временных затрат и потенциальной прибыли становится невыгодным. Однако это не гарантирует полной безопасности: такие ситуации возможны, если маржинальность сделки остаётся привлекательной.

Важно учитывать долговые обязательства продавца: кредиты, займы, просрочки. Наличие долгов или их погашение может свидетельствовать о том, что человек находится под влиянием мошенников длительное время. Адвокат обращает внимание на то, что раньше люди вводились в заблуждение на несколько дней, максимум неделю. Сейчас же наблюдается тенденция, когда жертвы находятся на связи с мошенниками месяцами, выполняют их указания, передают деньги и совершают сделки, не осознавая всей серьезности ситуации. Это, по его мнению, интересный вопрос для психологии и психиатрии: как удаётся так долго удерживать людей в заблуждении.

Антон Тащилин подчёркивает системный характер проблемы. Действия мошенников организованы группой лиц, и любые индивидуальные проверки со стороны государства не решают проблему в корне. Государство действует постфактум, догоняя преступников, а опережающих мер практически нет. Более того, прекращение СВО, по его мнению, вряд ли снизит количество таких мошеннических сделок: преступники адаптированы, и завершение конфликта может даже стимулировать их активность.

Важный момент, по мнению Антона Тащилина, — цена и время. Люди сначала отдают своё имущество, потом берут кредиты и также переводят деньги мошенникам. Этим объясняется высокая маржинальность схем и постоянное участие жертв в повторных эпизодах обмана. Даже блокировка звонков через мессенджеры, как показала практика, снижает количество заявлений, но полностью проблему не решает, так как преступники находят обходные пути.

Что касается судебной практики, он выделяет прецедент Верховного суда Якутии. Там был защищён покупатель, потому что ключевым стало заключение комплексной судебно-психиатрической экспертизы. Эксперты установили, что пенсионерка понимала последствия своих действий и действовала целенаправленно. Именно это заключение позволило суду принять решение в пользу покупателя. В подобных делах экспертиза должна быть обязательной: она оценивает, осознавал человек фактический характер своих действий и действовал ли он самостоятельно или введён в заблуждение. Однако экспертиза не может в полной мере отразить понимание человека. Судебное решение в итоге сильно зависит от заключения эксперта, и при необходимости его можно оспаривать, проводить повторные экспертизы, рецензии и дополнительные исследования.

Пока сложно точно сказать, когда дела с мошенничеством на рынке недвижимости дойдут до Верховного суда и как это повлияет на всю ситуацию. По его оценке, в течение следующего года можно ожидать формирования устоявшейся судебной практики. Скорее всего, она будет опираться на экспертные заключения, аналогичные решению суда в Якутии: если экспертиза покажет, что продавец не осознавал своих действий, квартиры могут возвращаться, а покупатели будут полагаться на компенсацию из государственной казны.

Антон Тащилин развеивает миф о том, что угрозу покупок вторичной недвижимости раздувают застройщики первичного рынка. По его словам, это действительно массовая проблема на рынке, а не маркетинговый ход. Дело Ларисы Долиной лишь вывело её на публичный уровень и придало резонанс, после чего внимание к проблеме усилилось. По мере того как суды встают на сторону потерпевших, ожидается рост числа старых дел, по крайней мере за последние три года. Он подчёркивает важность анализа цепочки собственников: если квартира несколько раз перепродавалась, будущие владельцы должны проверять, не был ли предыдущий собственник обманут. Особенно актуально это в контексте возможных исков от первоначальных владельцев, которые позже осознали обман.

Антон Тащилин отмечает, что одним из факторов риска при покупке недвижимости может быть требование продавца провести сделку через ячейку с наличными, а не через классический аккредитив с банком. Особенно это актуально в случаях, когда продавец – пенсионер. Безусловно, такой способ расчёта повышает подозрения, но не всегда однозначно говорит о мошенничестве.

Он подчёркивает, что при покупке недвижимости нельзя полностью полагаться на риелторов или привлекаемых юристов: они не несут ответственность за законность сделки. Поэтому покупатель должен самостоятельно предпринять комплексные меры по снижению рисков. Даже самые тщательные действия не дают стопроцентной гарантии, но позволяют существенно минимизировать вероятность потерь.

Пример сделки Ларисы Долиной иллюстрирует это: покупатель согласился внести 112 млн ₽ через ячейку с наличными, как того требовала Долина. Агентство, которое проводило сделку, является популярным на рынке премиальной недвижимости, и ситуация вызвала обсуждения: «Как можно было провести такую сделку в кэш?» На практике же сделки с наличными не противоречат действующему законодательству, если обе стороны согласны и об этом договорились. Агентство здесь не имеет возможности препятствовать сделке, разве что может консультировать по вопросам безопасности.

Антон Тащилин отмечает, что жертвами мошенничества могут быть не только пенсионеры, но и молодые собственники, которым родители купили недвижимость. В этом случае защитить их сложнее. Оптимальным способом, по его мнению, может быть владение долями в квартире. Если доля принадлежит ребёнку или родителю, продажа без уведомления владельца становится невозможной, а преимущественное право покупки обеспечивает контроль над сделкой.

В завершение беседы Тащилин делится своим отношением к недвижимости как активу: он считает её одним из старейших и надёжных способов инвестирования. В отличие от криптовалют, акций или облигаций, недвижимость требует меньше операционных действий и имеет меньшие риски, хотя доходность может быть ниже. Его совет будущим покупателям недвижимости прост: быть внимательными, не спешить и максимально проверить все аспекты сделки, чтобы избежать ситуаций, где придётся отстаивать свои права через правоохранительные органы и суд. Главное – проводить сделки безопасно, минимизируя риски, и действовать сознательно, чтобы вложения и приобретение жилья приносили радость и уверенность, а не стресс.