ЖК Остафьево — жилой комплекс комфорт-класса в Новой Москве в 2-х километрах от МЦД Щербинка. Здесь есть недействующий одноименный аэропорт Остафьево. И обещают, что когда-то будет станция метро Остафьево по Бирюлевской линии. Когда именно неизвестно, но не раньше чем через лет 5. Мы часто шутим, что люди полетят на Марс, а в Москве откроется станция метро Остафьево.
Проект
ЖК Остафьево с говорящим названием – оставь его себе. На сайте застройщик обещает территорию сказочного детства и знает, чем подкупить: и семейная ипотека без наценки, два плейхаба, пруд для пикников, район заселён, московская регистрация, и рассрочка, и скидка, и победитель премии ТОП ЖК-2025 в сегменте «Доступное жильё в Новой Москве». Но обещать не значит жениться.
ЖК находится примерно в 2-х километрах от МЦД Щербинка. С одной стороны, удобная транспортная доступность, однако до станции придется ездить – пешком каждый день по 2,2 километра не находишь, особенно в ненастную погоду.
Я бы не назвал это классным проектом в зеленой зоне с хорошей розой ветров. Но, да, это Москва и московская прописка. Для кого-то это важно. Хотя до МКАД довольно далеко.
Девелопер обещает возвести большой комплексный проект, правда, уже сейчас в части домов, а именно в 13-й секции, дольщики не могут получить квартиру и пытаются добиться своего штурмом.
Первая очередь уже готова. Когда-то студия с отделкой стоила здесь 2 миллиона рублей, а однушка около 3 миллионов рублей. Пожалуй, в 2019 году это была неплохая инвестиция. Но текущие цены не оправданы.
Кстати, территорию аэропорта застроят – или еще одним ЖК, или здесь будет технопарк, или промышленные склады. Это может положительно повлиять на аренду кстати. Правда, будет не скоро, после 2030 года.
Отдельно хочется отметить рендеры: не каждый застройщик в бизнес-классе может похвастаться такими: всего лишь достроить еще одну очередь, и будет сказка, утопающая в зелени.
А это реальность на примере ЖК Прибрежный Парк: с реальной входной группой и МОПом.
Или вот входная группа в ЖК Остафьево.
Я понимаю, что огромное количество людей принимает обещания застройщика за чистую монету, но в ДДУ про качество дома даже ничего не прописывается.
Если посмотреть на статистику, например, у другого застройщика в ЖК Семейный в среднем продается 115 квартир в месяц, средней площадью около 45 квадратных метров. 43% проданных лотов – это квартиры до 52 метров. А на квартиры от 20 до 50 метров приходится 60% продаж. Хотя семейным такой ЖК можно назвать с натяжкой – все же 52 метра для семьи маловато. Максимум для семьи с одним ребенком. Хотя каждый судит по-своему. Но получается: проект плохой, а продажи идут.
Цены
Стало интересно сравнить со статистикой Самолета: в среднем продается 80 квартир в месяц. При таком низком качестве строительства и всех косяках, показывать такие высокие продажи – это, конечно, сильно. Средняя цена реальной сделки сейчас составляет 192 тыс. рублей за квадратный метр. Безусловно, Самолёт сильно демпингует для того, чтобы хоть как-то продать свои квартиры, и именно поэтому некоторые выбирают новый дом с московской пропиской тут. Да, это далеко, но уже есть сданные очереди, и можно жить. И в целом, 192 тыс. за квадратный метр – заманчивая цена, причем после небольшого повышения, которое было в марте. А в августе прошлого года средняя цена была 250 тыс. за метр.
При этом из 80 проданных в феврале квартир, 51 квартира – субсидирована. То есть застройщики стараются субсидировать все свои сделки, чтобы завлечь покупателей. Ну а получается то, что получается. Тот самый тринадцатый корпус продан полностью, средняя цена субсидирована и составляет вообще 184 тыс. Застройщик просто кричит: купите наши квартиры. И это, действительно, довольно низкая цена.
Но вот вам продали неликвидную квартиру по низкой цене, а что с ней делать? А ничего с ней толком не сделать.
На картинках ниже дольщики Самолета: люди выходят с плакатами и требуют, чтобы им отдали их квартиры. Такие случаи у Самолета становятся уже закономерностью. И, на мой взгляд, это позор. И дело не в нарушенных сроках, а в том, что девелопер довёл до такой ситуации и не смог урегулировать конфликт. Ведь, безусловно, люди писали, жаловались, а по итогу у всех уже накипело и не осталось ничего другого.
И казалось бы, что не так? На сайте застройщика студии стоят менее 6 миллионов.
Квартира площадью 22 квадратных метра стоит 5,7 или 5,8 млн рублей. И, скорее всего, застройщик еще сделает скидку. Квартира в Москве, станция МЦД рядом есть – почему бы и не купить тут квартиру?
Но, во-первых, нужно учитывать, что это квартиры без отделки – квартира с отделкой стоит уже 7 миллионов. И если вы давно смотрите мой канал, то прекрасно понимаете, что квартира так глубоко за МКАД за 7 миллионов никому не нужна.
А в рассрочку от застройщика эта же самая квартира с первоначальным взносом один миллион двести тысяч, обойдется уже в 8,134 млн рублей. Но за 8 миллионов тем более не надо. То есть для инвестиций в этом проекте нужно рассматривать только квартиры с отделкой.
Покупать самолетовские квартиры без отделки, даже с учетом того, что у них она плохая, идея еще хуже: на миллион рублей самостоятельно сделать ремонт в квартире 20 метров не получится – вы сделаете его хорошо, а стоить он будет минимум полтора миллиона на такую квартиру.
Однокомнатная квартира площадью 36 метров стоит 8,5 млн. И почти 10 млн рублей, если в рассрочку. Кстати, планировка здесь хорошая.
На семейные квартиры, то есть на маленькие евро-трешки с одним санузлом площадью 53 метра цены начинаются от 13 млн рублей. Или почти 15 млн рублей в рассрочку. Я уверен, что купив квартиру за 15 миллионов рублей, вы сможете ее продать на вторичке миллионов за 12-13. Для инвестиций показатель минус 3 миллиона – такое себе.
Квартиры побольше – 78 метров, стоят 15-18 миллионов. По планировке это кухня, гостиная, спальня 1 и спальня 2. То есть квартира в лучшем случае на 1-2 детей и без большой кухни-гостиной, потому что 12 квадратных метров занимает коридор – ни шкафы, ни встроенную технику не поставить. Получается, реальная площадь этой квартиры 65 метров.
Хотя закаты в домовом чате красивые.