Не покупай здесь квартиру

Когда кто-то хочет купить квартиру в Москве, у многих сразу возникают ассоциации с Москва-Сити. Кажется, что квартира должна быть где-то рядом с башнями, а лучше прямо внутри комплекса — на пятидесятом этаже, с панорамным видом на всю Москву. Такое восприятие, к сожалению, часто встречается у людей из регионов. Оно возникает потому, что они не до конца понимают рынок недвижимости Москвы, особенности жизни в городе и причины, по которым москвичи выбирают те или иные районы. Если раскрыть небольшой секрет, то москвичи — люди, прожившие в столице хотя бы 20 лет — почти никогда не рассматривают Москва-Сити или район Большого Сити для комфортного проживания. Примерно к 2015–2016 годам, когда основные башни Москва-Сити уже были построены, застройщики заметили, что людям нравится идея жить рядом с Сити, но далеко не у всех есть на это деньги. Так появились проекты жилых комплексов вокруг Москва-Сити. Их активно продавали, обещая «вид на Москва-Сити» — хотя в реальности часто это был вид на соседний забор.

С тех пор район Большого Сити стал активно развиваться. До 2035 года там планируется ввести в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилья. Каждый год стартуют новые проекты, и если открыть карту новостроек, то можно увидеть десятки объектов. Каждый девелопер стремится «попасть» в Сити и сделать свой проект самым лучшим, премиальным и привлекательным.

Если сегодня прогуляться по району Большого Сити, можно увидеть благоустроенные набережные и строительство нового моста между комплексами Level Причальный и Сердце столицы. Вечером там действительно приятно гулять, и в целом территория развивается довольно неплохо. Однако для личного и семейного проживания район Большого Сити подходит не всем. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, подробно расскажет о Большом Сити и разберет проекты в этом районе.

В этой статье:

• Разбор района «Большой Сити»
• Разбор проектов в районе «Большой Сити»
• Выводы

Напоминаем, что вся информация выражает исключительно мнение автора и носит субъективный характер. Все оценки, прогнозы и примеры ЖК не гарантируют фактического исхода событий. Давайте погрузимся в начало 2000-х и вспомним, как формировался район «Большой Сити». Как и во многих московских проектах, история здесь довольно типична. В Москве много территорий, находящихся близко к центру, но занятых промышленными и полупромышленными объектами, например, складами, гаражами и заводами. Со временем эти участки начали освобождать под жилую застройку.

Если взять, к примеру, развитие набережной Шелепихи, то сегодня часть жилых комплексов уже построена. На старых фотографиях видно, что раньше здесь не было ни комплекса Level Причальный, ни благоустроенной набережной, но уже стояли дома Сердца столицы. Многие старые хрущевки постепенно будут снесены, а на их месте появятся современные жилые дома и красивые прогулочные зоны.

Промзон в районе Большого Сити все еще достаточно много. Есть участки, которые пока не тронуты. Например, часть территории рядом с космическим институтом — ее, вероятно, нельзя сносить по функциональному назначению или просто не пришло время. Хотя, если смотреть на карту, этот участок выглядит очень привлекательным: рядом вода, зеленый Филевский парк — отличная база для создания комфортного жилого комплекса.

Чтобы понимать, что такое Большой Сити, стоит взглянуть на схему. В центре находится классический Москва-Сити, который образует своеобразный треугольник. Далее — Пресня, где располагаются самые дорогие жилые комплексы, стоимость квадратного метра здесь доходит до 2 млн руб. Чуть дальше — район Фили, где строятся проекты Famous, Кутузовский и другие.

Отдельно стоит отметить Мневниковскую пойму — именно она существенно увеличила площадь «Большого Сити». Здесь возводятся крупные жилые комплексы, включая ЖК Остров. Район Мневниковской поймы кажется вполне привлекательным, старые Мневники, силикатные проезды и магистральные улицы — это основные участки, где сейчас активно работают застройщики. Если говорить языком цифр, то «Большой Сити» — это кластер вокруг Москва-Сити, включающий множество бывших промышленных зон между Ленинградским и Кутузовским проспектами. Его площадь составляет 3,2 тыс. га. К 2035 году здесь планируется построить около 5 млн м² недвижимости — жилой, коммерческой и офисной.

Проект делится на несколько кластеров: Москва-Сити, Ходынка, Камушки и другие. Сейчас на территории реализуется 32 проекта — 27 жилых комплексов и 5 апарт-комплексов, совокупно около 4,5 тыс. лотов. Среднегодовой рост цен составляет 5,8%. Примерно 50% всех новостроек относятся к премиум- и элит-классу, бизнес- и комфорт-класс встречаются редко. Если взглянуть на карту, можно увидеть, что основные участки застройки сосредоточены на территории в 3,2 тыс. га, включая Нижние Мневники. В самой зоне Москва-Сити также продолжается строительство, проектируются новые башни, включая Mercury Tower, One Tower и другие. В ближайшие годы тут появятся штаб-квартиры крупных компаний, что делает район еще более престижным. Интересно, что проект One Tower уже стартовал. Когда он выходил на рынок, квартиры можно было забронировать примерно за 46 млн руб. (евродвушка площадью 40 м²). Сегодня аналогичные варианты у застройщика стоят около 70 млн руб. Да, это пока бумажная стоимость, ведь дома еще нет, но спрос поражает. На старте продаж желающих было так много, что застройщик даже временно остановил бронирование и поднял цены.

С одной стороны, это амбициозный проект, которого действительно не хватало в Москва-Сити. С другой — 109 этажей для Москвы, возможно, уже излишне. Тем не менее такие проекты находят своих покупателей, ведь многие просто обожают Сити и готовы платить за возможность жить «в башне».

Однако не все перспективные проекты на слуху. Например, о жилом комплексе Шелепиха (ранее — «Космополит») знают немногие. Он расположен рядом с одноименной станцией метро и МЦК. Недалеко находится ЖК Headliner. Шелепиха — это две башни вентилируемым фасадом и окнами высотой около 2,8 м.

Застройщик — Управление экспериментальной застройки микрорайонов. Эта компания известна своими проектами «Настоящее», «Фестиваль Парк», «Аэрус» и другими. Качество их строительства достойное. Сдача ключей запланирована на 2026 год, второй квартал. По условиям предусмотрена рассрочка, дата — апрель 2026 года. Если застройщик собирает деньги до этого времени, то выдача ключей ожидается ближе к концу 2026-го.

Цены и планировки удивляют. Например, квартира площадью 50 кв. м на 15 этаже стоит 24 млн — менее 500 тыс. за квадрат. Для района Сити это отличное предложение. Есть вариант евро-трешки площадью 93 кв. м с действительно удачной планировкой: просторная гостиная с ТВ-зоной и столом, спальня и мастер-спальня. Все логично и удобно организовано. Планировка продуманная, сбалансированная — можно смело оценить на «пять». Другой пример — квартира 97 кв. м формата евро-4 по цене 44 млн, что составляет около 456 тыс. за квадрат. Здесь также отличная планировка: мастер-спальня, две комнаты, кухня-гостиная — все рационально и комфортно.

Есть и более компактные варианты: например, 40 кв. м по цене 418 тыс. за квадрат, 15 этаж, башня Б. Авторы планировочных решений в ЖК Шелепиха заслуживают отдельного уважения — проекты действительно продуманные и гармоничные. Редко встречается такой подход, когда жилье спроектировано с умом и вниманием к деталям.

Безусловно, всегда можно что-то доработать, но в целом планировочные решения выглядят грамотно и современно. Евро-трешка площадью 95 кв. м — просторная, функциональная, с мастер-спальней, двумя дополнительными комнатами (спальня, кабинет или детская), отдельным санузлом и большой кухней-гостиной. Все сбалансировано, а цена соответствует уровню. Для тех, кто подбирает квартиру для личного проживания в этом районе, проект стоит рассмотреть.

Если говорить об инвестиционной составляющей, то студии не представляют интереса — цена около 700 тыс. за квадрат, 17 млн за объект. Евродвушки могут подойти под аренду, но, например, при сравнении с проектом SEZAR CITY приоритет зависит от задач. Для аренды ЖК Шелепиха подходит идеально, ведь локация у метро, формат квартир удобный, условия понятные. Единственный минус — отсутствие чистовой отделки.

По рассрочке условия следующие: первоначальный взнос 30%, далее 20% через два месяца и еще 50% через пять. Это не самая выгодная схема, но комфортная для тех, кто продает вторичную недвижимость и хочет забронировать лот. Есть вариант с 10% первоначального взноса — около 2,2 млн руб. Остаток выплачивается равными ежемесячными платежами до конца марта, то есть примерно по 300–400 тыс. руб. в месяц. Затем 80% можно закрыть ипотекой на ключах или депозитом. Условия прозрачные и сбалансированные, без типичных маркетинговых трюков. При этом стоит учитывать стадию готовности проекта. Если говорить о районе, ЖК Шелепиха расположен вблизи к основному кластеру новостроек, который активно формируется в районе Камушки.

Сейчас старая застройка там постепенно сносится, жители переселяются, а на месте появятся новые дома. Ранее планировались небоскребы, но проект скорректировали. Теперь застройка будет относительно низкоэтажной — порядка 15–20 этажей, с увеличением количества зеленых зон и благоустройством территории, включая пруд.

С точки зрения перспектив района Большого Сити именно Камушки могут стать наиболее интересным направлением для инвестиций.

Некоторые задаются вопросом, кто покупает трехкомнатные квартиры за 40 млн? Это вполне реальные покупатели — аудитория, для которой подобные суммы не являются чем-то недостижимым. На самом деле приобрести такую квартиру можно, если поставить долгосрочную цель. Например, инвестор мог купить однокомнатную квартиру еще в 2018 году, продать ее сейчас за 25–30 млн руб., добавить семейную ипотеку — и уже выйти на бюджет порядка 40 млн. Добавив немного собственных средств, можно приобрести просторное жилье.Такие покупки не совершаются спонтанно. Это результат постепенного движения, когда сначала покупается студия, потом она продается, берется ипотека, добавляется капитал, и в итоге приобретается евротрешка. Все вполне реально. Да, ремонт может растянуться на пару лет — и в этом нет ничего необычного.

Цены в районе Большого Сити иногда превышают реальную рыночную стоимость на 36%. Именно по этой причине часто высказываются критически по поводу ряда объектов в этом районе. На текущий момент в экспозиции представлено около 4,5 тыс. квартир, что на 5% больше по сравнению с прошлым годом. При этом около 50% рынка занимает премиально-элитный сегмент.

Прогноз показывает, что объем предложения, включая строящиеся и анонсированные проекты, может достигнуть 6,8 млн м² к 2035 году, что почти в два раза превышает текущий уровень. Город в целом планирует масштабное строительство. В офисном сегменте сейчас представлено около 2,8 млн м², из которых на Москву-Сити приходится 1,6 млн, при этом свободной площади менее 1,5%. То есть, хотя визуально кажется, что офисов много, на самом деле доступных объектов почти нет.

Если применять фильтр по классам А и Б, то свободных площадей практически не остается. Среди известных проектов есть Stone и несколько дорогих офисов формата A-class, но их единицы. Поскольку в районе планируется большое количество жителей и работающих людей, офисная недвижимость будет оставаться дефицитной, а значит именно здесь есть потенциал для инвестиций.

Спрос на жилье активен, особенно на премиальную недвижимость, однако существуют вызовы: высокая конкуренция, ограниченная инфраструктура, риск перекредитованности и вероятность покупки некачественного проекта. Например, в Большом Сити есть ЖК Sydney City, он не соответствует качеству, за которое стоит платить высокую цену.Район «Большого Сити» обладает как преимуществами, так и ограничениями. Преимущество заключается в близости к Москва-Сити и перспективах государственной поддержки инфраструктуры, дорог и общественных пространств. Жилье, офисы и общественные зоны будут развиваться, создавая сбалансированное пространство. В то же время сроки окупаемости остаются высокими, ведь набережную Шелепихи до сих пор не сделали, часть промзон откладывают на десятилетия, а ценник сильно зависит от макроэкономики и геополитики. В 2022 году наблюдалась заметная просадка по ценам и аренде, что отличало район от других спальных и сформированных локаций.

Разброс цен в Большом Сити впечатляет. Например, ЖК River Park Кутузовский предлагает студию 32 м² на 14 этаже с видом на парк Фили за 44 млн руб. В то же время, двушка 80 м² в другом премиальном доме продается за 34 млн руб. — разница при схожей локации и качестве поражает. Даже среди премиальных проектов встречаются существенные ценовые несоответствия, поэтому внимательный выбор недвижимости здесь особенно важен.

Береговой-2 от Главстрой выглядит привлекательно визуально, с видами на воду, но вызывает вопросы по качеству строительства, планировкам и дворам. При этом такие проекты могут быть интересны для инвестиций, если есть возможность меблировки и сдачи квартиры в аренду.

Выбор меблировки имеет большое значение. Некоторые квартиры после ремонта или от застройщика можно сразу обставить и сдавать в аренду. Например, в ЖК «Символ» специалисты Smarent провели полноценную меблировку. Были установлены шкафы, дверки, кухня-гостиная, рабочее место, спальни и коридор — квартира готова к проживанию или сдаче. Это особенно удобно для инвесторов, которые не планируют жить в объекте сами, а хотят получать доход от аренды без дополнительных вложений.

Даже если проект не идеален с точки зрения расположения или инфраструктуры, правильная меблировка превращает его в готовый к эксплуатации продукт. Важно, чтобы планировка была функциональной: кухня-гостиная, мастер-спальня, рабочее место, коридор — все это повышает удобство и привлекательность для арендаторов.

«Большой Сити» обладает значительным потенциалом благодаря урбанистической трансформации. Жилье, офисы и общественные пространства будут развиваться, что может увеличить стоимость недвижимости за счет улучшенной инфраструктуры и привлечения платежеспособной аудитории со всей России и стран СНГ. В то же время стоит учитывать высокие сроки окупаемости и влияние макроэкономики и геополитики на рынок недвижимости. При выборе объектов в «Большом Сити» важно сочетать визуальные впечатления с анализом качества строительства, планировки, видовые характеристики, инфраструктура района и возможность меблировки. Даже премиальные ЖК могут существенно различаться по стоимости и качеству, поэтому подходить к выбору необходимо тщательно и осознанно, учитывая все риски и возможности для инвестиций.

Что же можно рассмотреть в районе Большого Сити? Если вы думаете: «Я все равно хочу купить квартиру под аренду, инвестировать или жить в Сити», на самом деле ответить сложно. Смотря на карту и существующие объекты, можно выделить «Остров» — лучший вариант для проживания, но это специфичная локация. Если хочется поближе к центру, стоит обратить внимание на ЖК JOIS, SEZAR CITY, а иногда и на Level Звенигородская. При этом первая очередь этих проектов ориентирована на комфорт-класс, и к планировкам или высоте потолков вопросов почти нет.

Некоторые комплексы рассматривать не имеет смысла, ведь часть уже построена и сдана. Таким образом, хоть строится много объектов, реально достойных для покупки или инвестиций немного. Можно выдедить ЖК Шелепиха — проект в целом хороший, а также Jois хотя он дорогой, но, скорее всего, качественный. При этом в районе есть свои нюансы, ведь рядом промзоны, а метро пока не развито, хотя планируются новые линии. Ставка на проекты делается частично за счет надежды, что промзоны будут застраиваться и район станет более привлекательным.

Цены на квартиры сильно различаются. Например, в Jois студия 16 млн руб. с интересной планировкой кухни и студии будет стоить примерно столько же, сколько студия 24 м² за 11 млн в ЖК Шелепиха — цена за метр примерно одинаковая.

При этом однушка за 26 млн руб. в Jois слишком мала для премиального дома, поэтому покупать ее не стоит. Идеальный вариант — квартиры от 50 м², где можно комфортно разместить трехкомнатную планировку.

Классические евро-тройки имеют кухню-гостиную всего 15 м², что мало для премиального сегмента. Чтобы квартира соответствовала стандартам и была удобна для жизни или сдачи, стены иногда приходится сносить, увеличивая пространство.

SEZAR CITY имеет свои плюсы и минусы. Архитектура в стиле сталинского ампира кому-то нравится, кому-то нет. Проект находится на участке, где пока нет набережной, но вокруг обещают развитие, а цены здесь сравнительно адекватные.

Например, однушка 35 м² за 35–36 млн руб. при сдаче в 2027 году с рассрочкой выглядит нормальной, хотя есть нюансы с этажом и планировкой. Сравнение с другими проектами показывает, что цены растут. Застройщик поднял стоимость квартир примерно на 4 млн руб. за год. В Famous однушка 42 м² с отделкой стоит около 28 млн руб., что делает ее более привлекательной, чем аналогичные квартиры в Jois, где нет пешей доступности до метро.

В итоге на рынке «Большого Сити» сейчас есть несколько достойных проектов для покупки или инвестиций, но внимательно нужно смотреть на планировку, этаж, площадь и инфраструктуру. Покупка квартиры с отделкой или под меблировку может быть интересна только тем, кто планирует сдавать ее в аренду или использовать готовый объект для инвестиций. Многие считают, что если квартира в районе Сити стоит 30-40 млн руб., она обязательно будет приносить доход, как «золотая антилопа». На самом деле это заблуждение. Возьмем, к примеру, сформированные ЖК Сердце столицы, где пешая доступность до метро отличная. На практике студия или однушка с некачественным ремонтом может сдаваться за 95–100 тыс. руб. в месяц. Квартиры площадью 70 м² могут стоить 250 тыс. руб. в месяц.

Если посмотреть на ЖК Береговой, однушка обойдется примерно в 150–200 тыс. руб., трешка — около 200 тыс. руб. в месяц. Для готового ЖК Freedom с плохой транспортной доступностью однушка — 120 тыс., трешка — 250 тыс. руб. То есть в массовом сегменте арендные ставки варьируются примерно от 150 до 250 тыс. руб., хотя есть квартиры с дорогим ремонтом, где аренда может доходить до 350–450 тыс. руб. в месяц — при вложениях в 20–40 млн руб. только в ремонт.

Отчеты Smarent показывают интересную картину, ведь в ЖК Headliner квартира сдалась за 165 тыс. руб., а в соседнем WOW за 200 тыс., при этом планировки почти идентичны. Причем Headliner находится прямо в Сити, а WOW — в районе ЗИЛ/Технопарк, не самой модной локации. Это демонстрирует, что цены на аренду в массовом сегменте далеко не всегда соответствуют «ожиданиям» покупателей и инвесторов.

Многие видят объявления на Авито, что квартира 45 м² сдается за 200 тыс. руб. в месяц, и думают, что это реально. На самом деле это часто «чистая хотелка» собственника, а не рыночная цена. Реально такие ставки могут быть только в новых, качественных квартирах с хорошим ремонтом, например, в River Park Кутузовский. В остальных случаях цена завышена, а вид из окна «в окно» соседнего дома не позволяет считать ее оправданной. Таким образом, ориентироваться на слухи и объявления без анализа реальных сделок опасно. Арендный доход в районе Сити часто оказывается ниже ожидаемого, и покупать квартиры только исходя из предполагаемой доходности — рискованно.

На территории «Большого Сити» пока нет явно сформированной цены за квадратный метр и четко определенного класса жилья. Например, ЖК Headliner — это бизнес-класс или нет? Вопрос спорный. К Сердцу столицы вопросов не возникает, Береговой — тоже условно бизнес-класс. Новые проекты зачастую дороже, чем вторичка аналогичного класса, что является стоп-фактором при покупке недвижимости. В первую очередь здесь важны условия покупки, так как люди приобретают квартиры благодаря программам субсидирования или финансовым инструментам, а не из-за низкой цены или инвестиционного потенциала. Арендная ставка в «Большом Сити» действительно выше, чем в других районах Москвы, но стоимость недвижимости существенно выше, а доход в 20–50 тыс. руб. в месяц не компенсирует этих расходов.

Сейчас район находится на паузе из-за снижения числа новых стартов продаж, что тормозит развитие. Новых проектов практически нет. Рынок требует большой экспертизы. Например, можно увидеть студию за 44 млн руб. и трешку за 39–40 млн руб. Студию за такие деньги продадут, без сомнений, но будет ли это хорошая покупка? Маловероятно.

Именно поэтому стоит изучать рынок внимательно. Команда Smarent подготовила подборку проектов «Большого Сити» с детальными ссылками, моделями и расчетами для разных классов: комфорт, премиум и бизнес. Эту подборку можно получить бесплатно.

Также напомним, что разборы разных жилых комплексов, районов и проектов будут проходить на нашей конференции 8 ноября. Если вы хотите с командой Smarent, задать вопросы и интересно провести время в субботу, 8 ноября, рекомендуем обязательно посетить ежегодную большую конференцию. Это будет самая масштабная и интересная конференция, которую мы когда-либо проводили.