Проект
ЖК «Михалковский» – проект комфорт-класса от РГ Девелопмент, сдается в 2026 г. Как и в UNO, квартиры в ЖК «Михалковский» сдаются без отделки, и этот проект комфорт-класса можно рассматривать для флиппинга. РГ Девелопмент – не самый качественный застройщик, я бы сравнил его с Гранель. ГК Основа выглядит более солидно.
Оба проекта находятся в Северном административном округе с хорошей экологией. До метро «Коптево» от обоих ЖК 8-9 минут. Пешком можно добраться до метро «Водный стадион». Рядом есть большая прогулочная зона, собственно говоря, на Головинских прудах, и есть пеший, хотя и не быстрый «выход к морю», т.е. к Речному вокзалу и набережной.
ЖК «Михалковский» – проект комфорт-класса от РГ Девелопмент, сдается в 2026 г. Как и в UNO, квартиры в ЖК «Михалковский» сдаются без отделки, и этот проект комфорт-класса можно рассматривать для флиппинга. РГ Девелопмент – не самый качественный застройщик, я бы сравнил его с Гранель. ГК Основа выглядит более солидно.
Оба проекта находятся в Северном административном округе с хорошей экологией. До метро «Коптево» от обоих ЖК 8-9 минут. Пешком можно добраться до метро «Водный стадион». Рядом есть большая прогулочная зона, собственно говоря, на Головинских прудах, и есть пеший, хотя и не быстрый «выход к морю», т.е. к Речному вокзалу и набережной.
В ЖК «Михалковский» большая студия площадью 28,3 квм стоит сейчас 10,5 млн ₽. Это может, на первый взгляд, показаться оверпрайом, поскольку квартиры продаются без отделки. Но если посмотреть на график продаж, что мы видим не просто стабильный спрос, а даже заметный рост продаж в марте. Все дело в хорошей локации.
Давайте рассмотрим покупку с точки зрения ипотечного и арендного платежей. При цене студии 10,5-11 млн ₽ и первоначальном взносе 2,2 млн ₽ ежемесячный ипотечный платеж будет составлять около 52 тыс. Студии же в этом районе сдаются по 65-70 тыс. ₽ в месяц. То есть аренда точно будет перекрывать ипотеку.
Конкуренты
Как мы уже отметили, локация интересна, и конкуренты, безусловно, есть. Главным конкурентом я бы назвал строящийся рядом ЖК «Uno.Головинские пруды» от ГК «Основа». Да, Uno – это бизнес-класс и квартиры стоят чуть дороже, но комплекс сдается почти на год раньше. Рядом строятся апартаменты «Монодом», но к этому проекту я отношусь весьма скептически. Чуть дальше ПИК делает два проекта – Кронштадский 9 и 14. Также здесь уже построены ЖК «Невский» от Кроста, «Талисман на Водном» от 3S Group и UNO.Старокоптевский от ГК «Основа».
Район активно развивается, в промзоне, которая находится между станциями метро «Водный стадион» и «Коптево», проведут редевелопмент, в том числе реновацию. Но наиболее сильная точка роста, на мой взгляд, будет возле Северного Речного вокзала: позитивный эффект распространится также и на локацию ЖК «Михалковский».
Конкуренты
Как мы уже отметили, локация интересна, и конкуренты, безусловно, есть. Главным конкурентом я бы назвал строящийся рядом ЖК «Uno.Головинские пруды» от ГК «Основа». Да, Uno – это бизнес-класс и квартиры стоят чуть дороже, но комплекс сдается почти на год раньше. Рядом строятся апартаменты «Монодом», но к этому проекту я отношусь весьма скептически. Чуть дальше ПИК делает два проекта – Кронштадский 9 и 14. Также здесь уже построены ЖК «Невский» от Кроста, «Талисман на Водном» от 3S Group и UNO.Старокоптевский от ГК «Основа».
Район активно развивается, в промзоне, которая находится между станциями метро «Водный стадион» и «Коптево», проведут редевелопмент, в том числе реновацию. Но наиболее сильная точка роста, на мой взгляд, будет возле Северного Речного вокзала: позитивный эффект распространится также и на локацию ЖК «Михалковский».
Застройщики начали предлагать новые проекты рядом с Северным Речным вокзалом. Компания «Мангазея» запустила строительство студий класса «комфорт» без прямого выхода к воде и вида на неё. Цены начинаются от 11 млн ₽ (но учтите, что это стоимость второго этажа и неликвида). Ключи обещают выдать в 2028 году. Средняя цена за евротрешку тоже не впечатляет — около 25 млн. Легенда продает студии в ЖК «Северный порт. Береговые кварталы» со сдачей в 2028 г. по 14 млн ₽. И, судя по всему, легенда здесь – это то, что цены вырастут и инвесторы смогут заработать.
Получается, что новые проекты выходят по цене выше почти готовых проектов. И, судя по всему, – это новый тренд. В последнее время купить квартиру на старте продаж по хорошей цене становится затруднительно, поскольку застройщики изначально задирают ценник: себестоимость строительства стабильно растет, застройщики пытаются таким образом сгладить свои риски.
Получается, что новые проекты выходят по цене выше почти готовых проектов. И, судя по всему, – это новый тренд. В последнее время купить квартиру на старте продаж по хорошей цене становится затруднительно, поскольку застройщики изначально задирают ценник: себестоимость строительства стабильно растет, застройщики пытаются таким образом сгладить свои риски.
Давайте посмотрим на конкурентов на вторичке и по переуступке. Мы видим whitebox от ПИК за 11,4 млн ₽, и это не какая-то видовая студия. Мы видим студию в UNO.Старокоптевский за 11 млн – это в рынке. Видим две студии в ЖК «Михалковский»: одна без отделки за 12.4 млн (здесь хочется пожелать удачи продавцу) и одна, более адекватная, с ремонтом за 12,8 млн. Получается, что сейчас рыночная цена студии без отделки в ЖК «Михалковский» находится в диапазоне 11-12 млн. Инград выставил студии в Injoy за 12,3 млн ₽ со сдачей в 2027 г. – очевидно, это завышенная цена.
Мы нравится и локация, и сам проект. Это хороший район с внешними точками роста и выходом к воде. ЖК «Михалковский» - один из проектов по адекватной цене в льготную ипотеку: хороший актив, арендный платеж перекрывает ипотечный. Отмечу, что при такой цене проект не подходит под спекуляцию.
Мы нравится и локация, и сам проект. Это хороший район с внешними точками роста и выходом к воде. ЖК «Михалковский» - один из проектов по адекватной цене в льготную ипотеку: хороший актив, арендный платеж перекрывает ипотечный. Отмечу, что при такой цене проект не подходит под спекуляцию.
Как видите, выбор объекта для инвестиций требует серьезной аналитики, и просто поизучать Авито и ЦИАН с фильтрами под ваши запросы не получится – скорее всего, вы просто потеряете время. Сэкономить силы и деньги можно, обратившись к профессионалам. Если вы нацелены на первичный рынок, то у нас есть самый дешевый пакет «Лайт» - смотрим варианты от застройщика, строго онлайн-подбор. Цена 69 900. Если вы хотите получить скидку от застройщика и экспертное мнение по поводу выбора локации и конкретной квартиры, то вам сюда.
Выводы:
Выводы:
- Консервативная покупка для сохранения капитала
- Ключи передаются в 2026 г.
- Цены в рынке, высокий спрос на аренду
- Развитие района, хорошая транспортная доступность
- Нет отделки, нужно плюсовать к цене около 70 тыс. за квм
- Подходит для тех, кто хочет купить квартиру в семейную ипотеку и сдавать через год
- Долгосрочная стратегия – 5+ лет