Ипотека больше не влияет на цену квартиры

Ипотека перестала быть главным рычагом рынка недвижимости: сегодня цена квартиры определяется не только ставкой, но и процессами, которые происходят далеко за пределами строительной отрасли. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрал почему квартиры не дешевеют при дорогой ипотеке, как геополитика влияет на стоимость жилья, куда исчез средний класс покупателей, а также почему аренда может стать новой моделью жизни. Кроме того, затронули более широкие изменения рынка: обсудили роль капитала, развитие городов и то, почему качественная недвижимость продолжает дорожать.

Если бы цены на недвижимость определялись только ипотекой, то рынок недвижимости давно бы рухнул. Высокая ставка, дорогая рыночная ипотека и снижение доступности жилья создают ощущение, что стоимость квартир должна была пойти вниз. Но реальность оказалась сложнее.

Сегодня мы видим ситуацию, когда новые проекты в Москве и Санкт-Петербурге выходят с ценами 600–700 тыс. ₽ за квадратный метр, а в некоторых локациях стоимость достигает 1 млн ₽ за квадратный метр. И эти квартиры покупают. Поэтому очевидно, что дело не в высокой ключевой ставке. Главный вопрос сегодня: почему цены недвижимость держатся на высоком уровне даже, когда привычная модель рынка больше не работает?

Я считаю, что основная ошибка заключается в попытке объяснить сегодняшний рынок только ипотекой. Да, ипотека остаётся важным фактором, но она уже не является единственным механизмом, который определяет стоимость жилья. На рынок одновременно влияют геополитика, стоимость ресурсов, изменение структуры покупателей, развитие городов и то, как вообще меняется отношение людей к владению недвижимостью.

Если посмотреть на период с 2015 по 2023 год, рынок недвижимости был гораздо понятнее: снижалась ставка – банки выдавали больше кредитов, покупатель получал больший доступный бюджет, а застройщики постепенно повышали цены. Большая часть процессов действительно была связана с доступностью денег. Фактически многие инвесторы покупали не только сам объект недвижимости, а возможность использовать дешёвую ипотеку как финансовый инструмент. Можно было приобрести квартиру на стадии котлована, дождаться завершения строительства, а затем продать её дороже. Рост цены во многом обеспечивался тем, что на рынок приходило всё больше покупателей с доступным ипотечным финансированием. Так появилась простая формула, которой многие привыкли объяснять рынок: ставка снижается, квартиры растут в цене; ставка повышается, стоимость жилья должна снижаться. Но сегодня эта зависимость уже не работает так прямолинейно. Если бы цена квартиры определялась только ипотекой, то при нынешнем уровне ставок рынок должен был бы гораздо сильнее скорректироваться. Однако этого не происходит. Причина в том, что стоимость недвижимости формируется гораздо шире.

Сегодня многие продолжают смотреть на заседания Центрального банка и ждать изменения ставки, пытаясь понять, что будет с недвижимостью дальше. Но проблема в том, что ставка всё чаще становится следствием более крупных процессов. Одним из таких процессов стала геополитика.

Многие не воспринимают события в мире как прямой фактор стоимости квартиры. Кажется, что между международной политикой и квадратным метром в России слишком большая дистанция. Но эта связь существует через экономику: меняются логистические цепочки, поставщики, условия расчётов, стоимость доставки и общие расходы бизнеса.

После событий 2022 года многие компании столкнулись с изменением привычных процессов. Появились новые цепочки поставок, выросли издержки, изменились условия работы с зарубежными партнёрами. Всё это постепенно отражается на строительной отрасли, потому что себестоимость проекта складывается из множества составляющих. Квартира начинается не с момента продажи в офисе застройщика. До этого есть «земля», проектирование, материалы, техника, рабочая сила, финансирование и десятки других элементов. Когда дорожает каждый из этих компонентов, цена готового жилья тоже меняется.

Хороший пример влияния внешних факторов на недвижимость это рынок Дубая. В 2022–2024 годах туда массово пошёл капитал из России и других стран. Количество сделок выросло примерно в два раза: с 90 тысяч сделок в год до 180 тысяч. Цены на недвижимость выросли минимум на 50–60%. Но важно понимать, почему люди покупали там недвижимость. Многие приобретали её не только ради инвестиционной доходности. Они покупали ощущение безопасности и сохранения капитала. Дубай и страны Персидского залива воспринимались как территории с понятными правилами, стабильной экономикой и низким уровнем рисков. Работала логика: если есть деньги, хочется разместить их там, где кажется безопаснее: «Мы со всеми дружим, всем рады, особенно если у вас есть деньги, и ни с кем не воюем». Именно это ощущение стало одним из факторов притока капитала.

Но рынок недвижимости всегда зависит от ожиданий людей. Если меняется восприятие безопасности, меняется и поведение инвесторов. Когда капитал начинает выходить из рынка, недвижимость попадает на вторичный рынок. И там уже возникает другая ситуация: чтобы быстро продать объект, собственнику часто приходится делать скидку. Это влияет на доверие к рынку и показывает, насколько сильно недвижимость зависит не только от экономики, но и от ожиданий покупателей.

Есть ещё один фактор, который напрямую связан с недвижимостью, хотя на первый взгляд кажется далёким от неё. Это борьба за ресурсы. В Африке находятся важнейшие ресурсы для современной экономики: литий, кобальт, медь и редкоземельные металлы. За них конкурируют крупнейшие мировые экономики, и любые конфликты или нестабильность в таких регионах влияют на глобальные цепочки поставок. В конечном итоге это отражается на стоимости производства и строительства. Сегодня рынок стал гораздо более чувствительным к событиям, которые происходят далеко за пределами строительной отрасли.

Раньше для понимания ситуации многие смотрели в первую очередь на решения Федеральной резервной системы США или Центрального банка России. Сейчас этого уже недостаточно. Один политический шаг или заявление может за короткое время изменить ожидания инвесторов и движение капитала. Например, фактор Дональда Трампа связан именно с непредсказуемостью. Одно решение по тарифам, переговорам или международной политике способно повлиять на настроение рынков. Деньги начинают перемещаться между странами, а вместе с этим меняется и инвестиционное поведение. Поэтому сегодня нельзя объяснять рынок недвижимости одной переменной. Ставка важна, но она является только частью большой системы.

Есть ещё один процесс, который сильно изменил рынок и который часто остаётся без внимания. Раньше существовал большой средний класс. Именно он покупал основную массу квартир: обычные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, стандартные планировки, массовый комфорт-класс. Этот покупатель фактически формировал рынок. Когда говорили о перспективах недвижимости, в первую очередь смотрели на возможности среднего класса: растут доходы, появляется возможность покупать жильё; доходы снижаются, спрос становится слабее.

Сегодня эта модель изменилась. Средний класс как массовый покупатель недвижимости практически исчез. Возьмём обычную двухкомнатную квартиру стоимостью 25 млн ₽. Для покупки потребуется первоначальный взнос около 7,5 млн ₽. При ипотеке на 30 лет под 15% ежемесячный платёж составит примерно 218 тыс. ₽, а с учётом страховки это уже около 230 тыс. ₽ в месяц. При этом квартира потребует ремонта и меблировки. Даже для площади около 50 квадратных метров эти расходы могут составить ещё несколько миллионов рублей. В итоге покупателю необходимо иметь значительный первоначальный капитал и доход, который позволит стабильно обслуживать такой кредит. Для большинства семей это уже совсем другой уровень финансовой нагрузки.

Именно поэтому рынок постепенно разделяется на разные сегменты. Массовый покупатель, который раньше обеспечивал основной объём спроса, больше не является главным двигателем рынка. А когда исчезает массовый покупатель, рынок начинает меняться. Сегодня мы видим, что недвижимость всё больше разделяется на два разных сегмента, которые живут по своим правилам.

Поэтому сегодня становится всё сложнее смотреть на рынок только через разделение на первичную и вторичную недвижимость. Более точное деление проходит между дешёвым и качественным жильём. И разрыв между этими сегментами будет увеличиваться.

Отдельно нужно сказать про льготную ипотеку, потому что именно она сильно повлияла на то, как рынок недвижимости выглядел последние годы. Когда государство запустило массовые программы поддержки, покупатель получил возможность брать жильё по ставкам, которые значительно отличались от рыночных. Это стало мощным стимулом для первичного рынка. Многие люди смогли приобрести квартиры именно благодаря льготным условиям. Застройщики получили высокий спрос, начали активно запускать новые проекты, а цены постепенно росли.

Но сейчас ситуация изменилась. Массовая льготная ипотека завершилась. Семейная ипотека продолжает действовать, но условия становятся более жёсткими, и количество людей, которые могут воспользоваться такими программами, сокращается. И здесь возникает вопрос: что делать тем, кто больше не может купить квартиру?

Долгое время в России существовала идея, что человек обязательно должен приобрести собственное жильё. Квартира воспринималась как главная финансовая цель: сначала нужно купить недвижимость, а уже потом решать остальные задачи. Но рынок постепенно начинает двигаться в другую сторону. Возможно, для части людей нормальной моделью жизни снова станет аренда.

Если посмотреть исторически, собственная квартира не всегда была обязательным элементом жизни человека. В Российской империи невозможно было просто купить квартиру в многоквартирном доме так, как мы привыкли сегодня. Можно было приобрести землю, построить собственный дом или владеть доходным домом, но массовой модели покупки отдельных квартир практически не существовало.

Поэтому большинство городских жителей жили в аренде. Причём это была привычная модель не только для людей с небольшими доходами. Снимали жильё чиновники, военные, врачи, инженеры, преподаватели, представители творческих профессий. В доходных домах жили известные писатели, учёные и государственные деятели, среди которых Достоевский, Чехов, Горький, Блок, Менделеев, Столыпин и Ленин.

Доходные дома изначально создавались именно под аренду: владелец получал доход от сдачи квартир, а жители города получали возможность жить в нужном районе без необходимости покупать недвижимость. Для большого количества людей аренда была не временным этапом, а обычным способом жизни в городе.

Сегодня восприятие аренды в России другое. Она часто рассматривается как промежуточный вариант: пока человек молод, пока не накопил деньги, пока не купил собственную квартиру. Но рынок постепенно может возвращаться к модели, которая во многом напоминает прежнюю систему доходных домов. Речь идёт о профессиональном рынке аренды, где жильё строится и управляется специально для сдачи. В этом направлении могут работать девелоперы, инвестиционные фонды и управляющие компании. На Западе такая модель получила название Build to Rent: объекты создаются не для продажи, а для долгосрочной аренды.

Возможно, Россия постепенно будет двигаться именно к такой системе. Когда квартира стоит 20–30 млн ₽, первоначальный взнос требует нескольких миллионов, а рыночная ипотека становится недоступной для большинства покупателей, человеку всё равно нужно где-то жить. В такой ситуации аренда перестаёт быть временным решением и становится полноценной моделью жизни. При этом рынок может развиваться одновременно в двух направлениях: качественная недвижимость продолжает дорожать, а для части людей аренда хорошего жилья становится более рациональным вариантом, чем покупка квартиры любой ценой.

Теперь возвращаемся к главному вопросу: если ипотека стала недоступной, средний класс перестал быть массовым покупателем, а аренда постепенно становится более привычной моделью жизни, почему стоимость квартир всё равно не снижается? Ответ связан с тем, как вообще формируется цена на рынке недвижимости. Многие смотрят только на сторону спроса: есть ли покупатели, могут ли они взять ипотеку, хватает ли им доходов. Но цена зависит не только от количества желающих купить квартиру. Есть ещё и предложение.

А с предложением сегодня ситуация меняется. В Москве в последние годы сокращается количество новых стартов продаж. Девелоперам становится сложнее выводить проекты на рынок: растёт стоимость земли, дорожают деньги, увеличивается себестоимость строительства, повышаются требования к качеству проектов. Экономика девелопмента стала другой. Сегодня застройщик уже не может просто построить большое количество недорогих квартир и рассчитывать на массового покупателя. Нужно создавать продукт, который будет востребован у конкретной аудитории и позволит сохранить рентабельность проекта. Именно поэтому на рынке всё чаще появляются проекты более высокого качества и с более высокой стоимостью квадратного метра.

Это влияет не только на первичный рынок, но и на готовое жильё, потому что два этих сегмента напрямую связаны между собой. Многие воспринимают новостройки и вторичку как отдельные рынки. Но на практике цена нового жилья постепенно становится ориентиром и для собственников готовых квартир.

Представим ситуацию: человек владеет квартирой в соседнем районе и решает посмотреть, сколько сейчас стоит похожее жильё. Он видит, что новая квартира рядом продаётся за 25 млн ₽. Да, в ней ещё нет ремонта, а получить ключи можно будет только через несколько лет, но рынок уже определил эту стоимость. Тогда у собственника возникает закономерный вопрос: почему он должен продавать свою готовую квартиру за 20 млн, если рядом аналогичный объект в новостройке стоит дороже? В результате меняются ожидания продавцов. Собственники начинают повышать цены, ориентируясь на новые предложения от застройщиков.

Большая часть сделок на рынке недвижимости происходит не с покупателями, которые впервые выходят на рынок. Во многих случаях человек уже владеет каким-либо объектом и использует его как основу для следующей покупки. Например, несколько лет назад человек приобрёл небольшую квартиру за 5–6 млн ₽. За это время её стоимость выросла, и сегодня он может продать её уже за 12–15 млн ₽. Эти деньги становятся первоначальным капиталом для покупки следующего объекта: более просторной квартиры, жилья в другом районе или недвижимости более высокого класса. Так формируется цепочка сделок внутри самого рынка. Один собственник продаёт небольшую квартиру и переходит в более высокий сегмент. Другой покупает эту квартиру как первый или более доступный вариант. Третий продаёт своё жильё, чтобы изменить формат проживания или перераспределить капитал.

Если посмотреть на вторичный рынок Москвы, становится понятно, что он продолжает функционировать даже в условиях, когда ипотека стала недоступной для многих покупателей. Сегодня значительная часть сделок проходит без использования дорогих кредитных инструментов: люди покупают недвижимость за собственные средства, используют накопления или капитал, полученный от продажи предыдущего объекта. Это важный показатель, потому что рынок не остановился — он просто изменился. Количество покупателей стало другим, структура спроса перестроилась, но сама потребность в недвижимости сохранилась. Люди по-прежнему меняют жильё, улучшают условия проживания, переезжают в другие районы и перераспределяют капитал внутри рынка.

При этом важно понимать: текущая ситуация не означает, что вся недвижимость растёт одинаково. Рынок становится более избирательным. Одни объекты сохраняют высокую ликвидность и могут продолжать дорожать, другие надолго остаются без заметного изменения стоимости. Главную роль играет качество самого объекта: расположение, состояние дома, инфраструктура, характеристики квартиры и то, насколько она будет востребована у будущего покупателя или арендатора. Поэтому сегодня уже недостаточно просто купить любую недвижимость в ожидании автоматического роста цены. Важно понимать, какой именно объект приобретается, какие у него конкурентные преимущества и кто будет готов купить его через несколько лет.

Когда рыночная ипотека станет доступнее, ситуация может измениться. Если ставка снизится хотя бы до уровня, при котором большее количество людей сможет использовать кредитный инструмент, на рынок выйдут покупатели, которые сегодня просто не могут себе позволить покупку. Это может привести к росту спроса, потому что сейчас существует большой отложенный спрос. Многие люди не отказались от идеи купить квартиру, они просто ждут более подходящих условий.

При этом снижение ставки не обязательно приведёт к падению цен. Скорее наоборот, если одновременно появится больше покупателей, это может поддержать стоимость недвижимости. Именно поэтому нельзя смотреть на рынок только через один показатель. Снижение ставки может сделать ипотеку доступнее, но одновременно увеличить количество людей, которые готовы покупать жильё.

Есть ещё один момент, который важно учитывать, когда мы говорим о стоимости недвижимости. Многие считают, что задача государства заключается в том, чтобы сделать квартиры максимально дешёвыми и доступными. Но если посмотреть на развитие крупных городов, можно увидеть другую логику.

Государство вкладывается прежде всего в развитие городской среды. Строятся дороги, станции метро, парки, общественные пространства, меняются бывшие промышленные территории. В результате меняется сам город, а вместе с ним растёт стоимость земли и недвижимости.

Хороший пример это Москва. Территории, которые раньше были промышленными зонами, постепенно превращаются в новые городские районы. ЗИЛ, Южный порт, Серп и Молот, Шелепиха, Нижние Мнёвники, Тушино и другие территории за последние годы сильно изменились. Когда-то там находились заводы, склады и промышленные объекты. Сегодня на этих территориях появляются современные жилые комплексы, офисы, общественные пространства и новая инфраструктура. И в этот момент меняется стоимость земли. Девелопер уже покупает не просто участок, а участок в городе с метро, дорогами, благоустройством и перспективой развития. Именно поэтому стоимость недвижимости растёт вместе с развитием территории.

Похожий процесс сейчас происходит и в Санкт-Петербурге. Там постепенно преобразуется так называемый «серый пояс» города, то есть бывшие промышленные территории вокруг исторического центра. Это огромный массив земли, который раньше использовался под заводы и склады. Сейчас эти территории постепенно становятся новыми районами с жильём, коммерцией и городской инфраструктурой. Когда город развивается, меняется качество среды. А когда меняется качество среды, меняется и стоимость недвижимости.

Мы часто говорим: «Я покупаю квартиру». Но на самом деле человек покупает квартиру в конкретном городе, конкретном районе и конкретной городской системе. Именно поэтому города конкурируют за людей, которые создают экономическую активность. Более обеспеченные жители платят больше налогов, больше потребляют, создают бизнес и рабочие места. Всё это влияет на развитие территории и стоимость недвижимости.

Один из главных вопросов сегодня звучит так: кто покупает квартиры стоимостью 700 тыс. или 1 млн ₽ за квадратный метр? Ответ достаточно простой: такие квартиры покупают не все. И не должно быть иначе. Любой рынок состоит из разных сегментов и разных покупателей. Есть люди, которые ищут максимально доступное жильё, а есть аудитория, которая выбирает объекты высокого класса и готова платить за определённые характеристики продукта.

Когда мы говорим о премиальной недвижимости, речь идёт о другом покупателе. Для него квартира становится частью образа жизни, способом сохранить капитал, местом проживания в определённой среде. Именно поэтому девелоперы продолжают строить дорогие проекты. Они понимают, для кого создаётся этот продукт и какая аудитория может его приобрести.

Но важно понимать, что рост цен в одном сегменте не означает одинакового роста всего рынка. Премиальная недвижимость и массовое жильё живут по разным законам. Квартира в сильной локации с хорошими характеристиками может показывать совсем другую динамику, чем обычный объект без преимуществ.

Сегодня рынок недвижимости становится более сложным. Уже недостаточно просто купить квартиру и ждать, что она автоматически вырастет в цене. Нужно понимать, кто будет жить в этом доме через пять, десять или пятнадцать лет. Нужно учитывать качество проекта, расположение, инфраструктуру, востребованность объекта и его ликвидность.

Раньше многие принимали решение проще: купить квартиру, потому что недвижимость всегда растёт. Сегодня такой подход уже не работает: нужно выбирать не просто квадратные метры, а конкретный продукт. Потому что рынок становится более разделённым. Одни объекты будут сохранять ценность и расти, другие могут потерять привлекательность для покупателей.

Именно поэтому всё большее значение получает профессиональный подбор недвижимости. В Smarent мы помогаем клиентам не просто найти квартиру, а выбрать объект с точки зрения будущей ликвидности, потенциала роста и соответствия конкретной цели - для жизни или инвестиций. Мы анализируем рынок, сравниваем проекты и помогаем принимать решения на основе данных, а не только эмоций или рекламных обещаний застройщиков.

Если посмотреть на ближайшие годы, главный вопрос будет заключаться не только в том, когда снизится ипотечная ставка. Более важный вопрос: как люди будут жить и какое жильё им будет нужно. Будет ли следующее поколение обязательно стремиться купить квартиру или для многих нормальной моделью станет аренда? Какие города будут привлекать людей? Какие районы будут развиваться? Какие проекты будут востребованы?

Сегодня на недвижимость влияет большое количество факторов: стоимость строительства, доступность ресурсов, развитие городов, демография, изменение потребительского поведения и экономическая ситуация. Поэтому рынок уже нельзя объяснить одной цифрой в новостях о ставке. Недвижимость становится частью более сложной системы, где важен не только сам объект, но и всё, что его окружает.