Что не так с ПИК?

37 млн м², 650 тысяч семей и каждый десятый квадратный метр в Москве за последние 10 лет — всё это ПИК. Цифры колоссальные, но есть один нюанс. В последний год главный строительный конвейер страны почти не запускал новые проекты. Виктор Зубик, компании Smarent, разобрался, что происходит с ПИКом и насколько его квартиры сейчас интересны покупателю, а заодно проанализировал стратегию компании, цены и конкретные проекты под разные стратегии покупки.

ПИК раньше был застройщиком номер один в России, однако в последние годы компания постепенно теряет позиции. Сначала первое место занял Самолёт, а теперь в Москве, основном регионе для ПИКа, по объёму текущего строительства его обошёл и Фонд реновации. По России ПИК пока остаётся вторым, но отрыв от Фонда реновации составляет всего около 40 тыс. м², а в Москве государственный девелопер уже строит в 1,8 раза больше ПИКа.

На этом фоне возникает вполне логичный вопрос: что вообще происходит с крупнейшим российским застройщиком? Возможно, ПИК раньше других увидел проблемы на рынке недвижимости и сейчас перестраивает бизнес, чтобы пережить период снижения спроса.

Сразу скажу: я не вижу здесь истории про банкротство или уход компании с рынка. ПИК продолжает строить, вводить объекты и остаётся одним из крупнейших девелоперов России. Меняется другое: прежняя модель постоянного наращивания объёмов строительства больше не работает так, как раньше.

В 2025 году группа ввела 3,19 млн м² жилья, на 26% больше, чем годом ранее. При этом текущий объём строительства с начала 2023 года снизился с 5,04 млн до 3,70 млн м², то есть примерно на 27%. Получается, что ПИК продолжает достраивать уже накопленный портфель, однако новые старты больше не замещают ввод в прежних объёмах.

Это особенно хорошо видно по динамике новых проектов. В 2021 году ПИК вывел в продажу 22 новых проекта, почти 2,9 млн м² недвижимости. На 9 августа 2026 года на странице новых проектов ПИКа не было ни одной карточки: сейчас ПИК гораздо осторожнее относится к пополнению будущей экспозиции.

Почему это происходит? ПИК очень чётко понимает, что спрос снижается, поэтому предложение тоже нужно сокращать. Если рынок не готов переварить прежние объёмы, нет смысла продолжать «печь столько же пирожков». Компания режет издержки, сокращает расходы, избавляется от части земельных активов и смотрит, где строительство остаётся выгодным, а где от него лучше отказаться. По сути, ПИК сейчас уже не занимается прежним развитием и масштабированием бизнеса. Скорее он старается переждать период спада, сохранив сам бизнес и не набирая на себя лишние обязательства. При этом компания смотрит не только на сегодняшний рынок, но и на перспективу 2027, 2028 и 2029 годов. Если рынок снова станет благоприятным, появится дешёвая ипотека и вернутся государственные деньги, крупный девелопер сможет снова активизировать строительство, наращивать объёмы и покупать новые площадки.

Именно поэтому здесь важно разделять две вещи. Неверно говорить, что ПИК больше ничего не строит. Точнее будет сказать, что его портфель стройки сжимается, а новые старты пока не замещают выбывающий объём.

С продажами ситуация действительно непростая. В 2025 году ПИК продал жилья на 494,6 млрд ₽, что на 10% меньше предыдущего года, а продажи в метрах снизились на 12%. При этом финансовый результат группы выглядит гораздо лучше:

Поэтому сказать «продажи упали, значит, у ПИКа финансовые проблемы» было бы слишком прямолинейно. Финансовый результат поддержали ввод объектов и признание выручки по прошлым продажам, тогда как для будущего денежного потока гораздо важнее новые контракты, и именно с ними ситуация становится сложнее.

При этом есть ещё одна интересная деталь. В первом полугодии 2025 года ПИК продал примерно в полтора раза меньше площадей, а выручка от продаж снизилась только на 33%. Если смотреть на эти показатели вместе, получается, что средняя цена квадратного метра выросла примерно на 20%. Одновременно снизились количество ДДУ и объём предложения, тогда как цена квадратного метра продолжила расти.

Это важный момент, потому что падение продаж нельзя объяснять только тем, что покупатели перестали покупать квартиры. Спрос на недвижимость есть, просто ПИК сам сокращает объём предложения. Если бы девелопер снижал предложение примерно пропорционально падению спроса, выручка падала бы гораздо сильнее.

Получается довольно интересная картина: у ПИКа остаются хорошая прибыль и большой накопленный портфель, но при этом сокращаются новые продажи и новые старты. Поэтому компания сейчас так осторожно относится к пополнению будущей экспозиции и старается не заходить в проекты, которые в нынешних условиях будет сложно продавать.

Ещё одним проявлением изменения стратегии ПИКа стал отказ от отдельного бренда «Среда». В июне 2024 года ПИК запустил его как самостоятельного девелопера бизнес-класса, а первым проектом стала «Среда на Лобачевского». Однако уже через 26 месяцев компания решила отказаться от отдельного бренда: 3 июля 2026 года было объявлено, что с 1 августа все три проекта проекты «Среды» перейдут под управление FORMA, которая также входит в группу ПИК.

На мой взгляд, проблема здесь была в самом позиционировании. «Среда» называла себя «честным бизнес-классом», и возникал довольно логичный вопрос: а что тогда делают остальные девелоперы? Покупатели при этом не всегда понимали, чем «Среда» отличается от FORMA и почему FORMA стоит дороже. В результате ПИК фактически получил два бренда, которые обращались к близкой аудитории внутри одной группы. Поэтому логика консолидации выглядит довольно простой: один понятный бренд, единая команда продаж, общий клиентский сервис, меньше расходов на два бренда.

Теперь верхний сегмент ПИКа собран в одном контуре:

Если смотреть на всю эту историю глазами покупателя, я бы выделил три момента.

И здесь для инвестора возникает главный вопрос: где сокращение предложения вызвано дефицитом, а где слабым спросом. Если квартир становится меньше, а покупатели по-прежнему готовы их покупать, ситуация может быть вполне нормальной. Если же предложение сокращается потому, что конкретные квартиры и так никому не нужны, это уже совсем другая история.

Поэтому на рынке недвижимости цена сама по себе не является главным ориентиром. Гораздо важнее понять, кому нужна конкретная квартира, зачем она нужна и насколько легко её потом будет продать или сдать. Если вы сами не готовы купить объект за 30, 40 или 70 млн ₽, это ещё не означает, что на него нет спроса. Вопрос в том, существует ли целевая аудитория, которая готова платить такую цену.

Именно здесь возникает практическая задача: оценивать не «квартиру от ПИК» в целом, а конкретные проекты и конкретные лоты в рамках своей стратегии. Сколько они стоят, на какой стадии находятся, сколько квартир уже продано, какие условия покупки предлагает застройщик, какая конкуренция будет после сдачи и кому потом можно будет продать или сдать объект. И здесь Smarent как раз может помочь. Далеко не все брокеры работают с объектами ПИК, просто потому что этот застройщик не платит комиссии, но экспертиза здесь точно нужна: мы сравниваем конкретные квартиры, цены, планировки и условия покупки и подбираем варианты под ваш бюджет и задачу. Здесь важно выбрать не просто хороший ЖК, а конкретный лот и конкретную схему покупки, которые имеют смысл именно в текущих рыночных условиях.

Говорить, что ПИК всё, уходит с рынка — нельзя. Он переходит от роста к сбору урожая. Компания сокращает объём текущего строительства, осторожнее относится к новым стартам, консолидирует бизнес-класс под FORMA и старается сохранить ресурсы до момента, когда рынок снова даст возможность расти. А значит, теперь интереснее всего посмотреть не на ПИК в целом, а на то, что именно он продаёт в 2026 году, сколько стоят эти квартиры, какие у них сильные и слабые стороны и под какую задачу подходит каждый проект.

После общей картины с ПИКом возникает практический вопрос: что конкретно сейчас можно купить у этого застройщика и кому какой проект подходит?

Здесь я бы не делил проекты просто на инвестиционные и неинвестиционные. У каждого своя задача. И в этом как раз хорошо видно, насколько по-разному сегодня нужно оценивать новостройки. Одного ответа «хороший ЖК» или «плохой ЖК» уже недостаточно. Нужно сначала понять, для какой цели вам нужна квартира.

До метро пешком около 25 минут, рядом Митинский лесопарк и две реки. Ключи должны быть до 5 августа 2029 года. На первый взгляд, три года до ключей могут показаться долгим сроком, но на нынешнем рынке новостроек это уже не выглядит чем-то необычным. Тем более что проект пока находится на ранней стадии продаж: реализовано около 17% квартир.

Плюсы: Именно это делает Квартал Мит интересным. Застройщику ещё предстоит продать большой объём квартир, поэтому цены на квартиры в Квартале Мит пока выглядят относительно доступными.

Цены: Студия стоит около 10 млн ₽, евро-2 около 12 млн, евро-3 около 16 млн. Для Москвы это довольно невысокая цена входа, поэтому Квартал Мит может подойти человеку, который хочет купить новую квартиру в Москве, не готов платить 15−20 млн ₽ за студию или микрооднушку, и при этом может спокойно ждать несколько лет. У Квартала Мит есть и другие преимущества: балконы, хорошие дворы, московская регистрация.

Минусы: До метро далеко, с транспортом и инфраструктурой пока есть вопросы, а получить ключи можно будет только в 2029 году. Кроме того, проект довольно большой, поэтому после сдачи здесь может возникнуть высокая конкуренция за арендаторов.

Кому подойдет: Если у вас семья, двое детей и квартиру нужно купить для жизни или начать сдавать в ближайшее время, этот вариант, скорее всего, окажется не самым удобным. До получения ключей ещё несколько лет, а каким будет спрос и насколько развитой окажется инфраструктура к 2029 году, заранее сказать сложно. Если же задача другая и вы готовы ждать, логика у покупки появляется. Можно относительно недорого войти в московский проект с расчётом на то, что по мере строительства и приближения к сдаче стоимость квартиры будет расти. Поэтому перед покупкой стоит отдельно оценить, стоит ли покупать квартиру в Квартале Мит именно под вашу стратегию.

Вывод: Квартал Мит я бы отнёс прежде всего к истории про ранний вход. Сейчас продано около 17% квартир, поэтому проект может быть интересен тем, кто готов зайти на ранней стадии, принять более долгий срок ожидания и рассчитывает на рост стоимости по мере реализации проекта.

И ещё один момент. Квартал Мит относится к ПИК+, но я бы не советовал сильно переоценивать этот «плюс». Да, ПИК и ПИК+ отличаются отделкой, планировками и фасадами, однако на вторичном рынке их не воспринимают как два совершенно разных продукта. Поэтому выбирать квартиру только потому, что она относится к ПИК+, смысла нет. Важнее смотреть на конкретный проект, характеристики квартиры и её цену.

Совсем другая история у Бусиновского парка. Здесь главный аргумент противоположный — проект уже практически распродан, а ключи должны быть в 2027 году.

Бусиновский парк находится в Западном Дегунино, рядом с Ховрино. Это большой комплексный проект внутри МКАД.

Минусы: Район нельзя назвать сильной стороной проекта: у него не самая лучшая репутация, особенно по экологии. Пешая связь с метро тоже некомфортная. Но сам проект хорошо продаётся, и это очень важно для понимания его цены.

На момент разбора в экспозиции оставалось около 112 лотов. То есть большая часть проекта уже реализована. И здесь возникает довольно простой вопрос: почему цены такие высокие? Потому что рынок уже ответил на этот вопрос. Квартиры покупают. Когда проект хорошо продаётся и свободных квартир остаётся мало, у застройщика нет необходимости делать агрессивные скидки.

Цены: Студия стоит около 13,5 млн ₽, евро-2 около 18 млн, евро-3 около 22 млн. В пересчёте на квадратный метр студия получается особенно дорогой. И это как раз тот случай, когда покупатель платит за короткий срок до ключей и высокую степень реализации проекта.

Плюсы: короткий срок до ключей, уже сформированная среда, серия плюс и балконы. Главные риски тоже понятны: высокая цена за квадратный метр и некомфортная пешая связь с метро.

Условия: По условиям покупки здесь есть ипотека с первоначальным взносом от 30%, рассрочка на 3, 6 или 9 месяцев, а также семейная ипотека от 6% с первоначальным взносом от 20,01%.

Вывод: Поэтому Бусиновский парк я бы рассматривал под очень конкретный запрос: «Мне нужна новая квартира, но я не хочу ждать несколько лет». Например, семья продаёт старую квартиру и хочет переехать в новостройку, но при этом не хочет покупать вторичку в старом фонде. В таком случае короткий срок до ключей становится важнее цены за квадратный метр. А вот если задача заключается в том, чтобы купить максимально дешёвый объект с потенциалом роста, Бусиновский парк уже выглядит гораздо менее интересно. Большая часть роста от ранней стадии здесь уже прошла, а высокая цена входа ограничивает дальнейший потенциал. И это хороший пример того, почему просто сравнивать цены двух квартир ПИК между собой бессмысленно. Квартал Мит и Бусиновский парк решают совершенно разные задачи.

Это, пожалуй, самый очевидный вариант для тех, кто в первую очередь смотрит на бюджет.

Цены: В выбранных лотах студия площадью 20 м² стоит 10 млн ₽, евро-2 площадью 33,4 м² 15,27 млн, евро-3 площадью 56,9 м² 19,22 млн ₽. Все квартиры идут с чистовой отделкой. По проекту уже продано около 85%, в экспозиции осталось примерно 420 лотов. Но здесь есть важная оговорка: Люблинский парк очень большой. В проекте почти 16 тыс. квартир, поэтому 420 лотов в экспозиции не означают, что предложение заканчивается. Экспозиция показывает только те квартиры, которые сейчас выставлены в продажу, а не весь будущий остаток.

Проект находится в Люблино, до метро «Братиславская» около 20−25 минут. Уже сформирована часть квартала, работает инфраструктура, но проект ещё будет строиться довольно долго. В продаже остаются очереди, а рядом есть железная дорога, поэтому назвать локацию идеальной с точки зрения транспорта точно нельзя.

Плюсы: Главный плюс Люблинского парка именно в цене. Студия за 10 млн ₽ остаётся самым доступным лотом в этой подборке. И если человек просто хочет купить новую квартиру в Москве с отделкой и не располагает бюджетом 15−20 млн ₽, это действительно один из вариантов. Плюс уже работающая инфраструктура.

Минусы: Помимо удаленности от метро, здесь возникает проблема с инвестиционным сценарием. Большой объём проекта означает большую конкуренцию. Если вы покупаете квартиру для аренды, рядом будет огромное количество похожих квартир. Если покупаете для перепродажи, потенциальный покупатель тоже сможет выбирать из большого количества предложений.

Условия: рассрочка без переплаты на 6, 9 или 12 месяцев при первоначальном взносе от 50 до 70%, семейная ипотека от 6%, первоначальный взнос от 20,01%, кредит до 12 млн ₽.

Вывод: Но я бы всё равно не называл Люблинский парк универсальной инвестицией. Его логика именно в минимальном бюджете. Если вам нужно купить квартиру для себя и вы хотите новую квартиру с отделкой, работающей инфраструктурой и относительно низкой ценой входа, проект имеет смысл. Если же основная цель: «хочу легко потом продать или сдать», я бы смотрел дальше.

2-й Иртышский уже интересен по другой причине. Проект находится в Гольяново, на территории бывшей промзоны. До «Черкизовской» и МЦК «Локомотив» около 25 минут. При этом район имеет потенциал развития, рядом несколько крупных парков, а ключи в разных корпусах запланированы на 2028 год.

Минусы: Риски здесь понятны. Это восток Москвы, бывшая промзона, промышленное окружение и отсутствие метро рядом. Поэтому нельзя сказать, что 2-й Иртышский выигрывает у всех проектов по локации.

Плюсы: Зато у него есть сильные планировки, ПИК+, перспективная реновация промзоны и длинная рассрочка.

Цены: По ценам ориентиры такие: студия около 11 млн ₽, евро-2 около 15 млн, евро-3 около 20 млн. И вот здесь, на мой взгляд, проект становится интереснее Люблинского парка. Почему? Не только из-за самой квартиры. Здесь очень интересная финансовая схема.

Вывод: Именно поэтому в презентации главный вывод по 2-му Иртышскому звучит так: главный продукт здесь рассрочка, а не только сама квартира. Это важный сдвиг в логике покупки. Мы привыкли сравнивать квартиры по цене за квадратный метр. Но сейчас финансовая схема иногда может быть не менее важна, чем сама цена. Допустим, у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, но нет желания брать дорогую ипотеку. Или деньги появятся через год, после продажи другой недвижимости. В таком случае возможность платить 100 тыс. ₽ в месяц, а остаток внести позже может сделать проект гораздо более удобным. И здесь снова возникает вопрос задачи. Если вам нужна квартира у метро, чтобы максимально легко сдавать её в аренду, я бы смотрел другой проект. Если вам нужна хорошая квартира с отделкой и вы хотите получить более удобную финансовую схему входа, 2-й Иртышский уже становится интересным.

Мичуринский парк отличается от остальных прежде всего локацией. Это запад Москвы, Очаково-Матвеевское. До метро «Озёрная» всего 5−10 минут пешком, есть удобный выезд на Мичуринский проспект. Ключи должны быть до 31 декабря 2028 года.

Цены: цены здесь уже заметно выше: студии около 15 млн ₽, евро-2 около 19 млн, евро-3 около 23 млн. Цена студии в выбранном лоте составляет около 729 тыс. ₽ за квадратный метр. В экспозиции примерно 278 квартир, при общем объёме проекта около 4,5 тыс. квартир. То есть это самый дорогой вход в подборке. Но одновременно это проект с лучшей транспортной доступностью.

И здесь получается другая инвестиционная логика. Если для Люблинского парка главным преимуществом была цена, то для Мичуринского парка это метро и ликвидность. Квартиру рядом с метро проще сдавать, проще продавать, а спрос на неё шире.

Плюсы: Я считаю Мичуринский парк одним из лучших вариантов под аренду именно из-за сочетания западной локации, метро, архитектуры и высокого спроса.

Минусы: Высокая стартовая цена ограничивает будущий рост стоимости и арендную доходность. То есть здесь тоже нет волшебной квартиры, которая одновременно дешёвая, ликвидная и имеет огромный потенциал роста. За хорошую локацию уже приходится платить.

Условия: Есть ипотека с первоначальным взносом от 30%, рассрочка с платежом 100 тыс. ₽ первые 11 месяцев и остатком на 12-й месяц. Семейная ипотека идёт по комбинированной ставке 6,3−17,25%, а также есть варианты рассрочки на 9 месяцев при первоначальном взносе от 40% или на 6 месяцев при первоначальном взносе от 30% без переплаты на остаток.

Интересно, как может меняться отношение к проекту. В 2021 году Мичуринский парк я считал проект одной из худших инвестиций. Сейчас моё мнение изменилось, и, более того, квартира в этом проекте есть в моём портфеле. Это отличный пример того, почему нельзя один раз поставить на проект ярлык «хороший» или «плохой» и больше к нему не возвращаться. Меняются цены, стадия строительства, объём предложения, инфраструктура, спрос и сам рынок.

Если собрать пять рассмотренных проектов вместе, получается довольно показательная картина: у каждого из них своя задача.

Поэтому выбирать квартиру ПИК нужно не только по цене за квадратный метр. Важны финансовая схема входа, локация, срок до ключей, объём оставшегося предложения и задача, которую должна решать квартира. Если вы выбираете объект для жизни, критерии будут одни. Если хотите сдавать, другие. Если рассчитываете на рост цены, третьи. Даже внутри одного застройщика разница между проектами может быть очень большой.

Для инвестиционной покупки особенно важно смотреть на несколько параметров:

Например, Мичуринский парк интересен метро и расположением на западе Москвы, но здесь высокий порог входа. Люблинский парк позволяет начать с меньшего бюджета, однако большой объём проекта создаёт высокую конкуренцию за арендаторов и покупателей. Квартал Мит интересен ранней стадией продаж и относительно низкой ценой, но ключей придётся ждать до 2029 года. 2-й Иртышский выделяется условиями рассрочки, а Бусиновский парк подходит тем, кому важнее получить ключи в ближайшее время.

Поэтому универсального ответа на вопрос, какой проект ПИК лучше купить для инвестиций, нет. При подборе в Смарент мы всегда начинаем с определения цели и стратегии покупателя, а уже потом подбираем проект и конкретный лот.

ПИК продолжает строить и остаётся одним из крупнейших девелоперов России, поэтому сокращение новых стартов само по себе не означает, что покупать квартиры у компании стало опасно. Сейчас ПИК скорее адаптируется к снижению спроса: сокращает строительный портфель, осторожнее запускает новые проекты и снижает расходы.

Для покупателя это означает, что оценивать нужно уже не застройщика в целом, а конкретный проект и конкретный лот. Важно смотреть на цену, локацию, срок до ключей, количество оставшихся квартир, условия покупки и будущий спрос на объект. Поэтому покупать квартиру у ПИК в 2026 году можно, но выбор проекта становится важнее самого бренда.

ПИК остаётся одним из крупнейших девелоперов России и продолжает строить, вводить новые дома и выполнять обязательства по уже запущенным проектам. Поэтому сокращение строительного портфеля и почти полное отсутствие новых стартов само по себе не говорит о проблемах с надёжностью компании. В данном случае речь скорее идёт об изменении стратегии: ПИК сокращает объём будущего строительства и осторожнее подходит к запуску новых проектов на фоне снижения спроса.

При этом надёжность самого застройщика и привлекательность конкретной квартиры для покупки, особенно инвестиционной, это разные вопросы. Даже у крупной компании нужно смотреть на конкретный проект: сроки строительства, стадию реализации, объём оставшегося предложения, цену квартиры и условия покупки. А если проект меняет бренд или передаётся под управление другой компании внутри группы, важно проверить, кто указан застройщиком в ДДУ и проектной декларации и какие обязательства закреплены в договоре.

Цены сильно различаются в зависимости от проекта, площади, планировки и стадии строительства. В рассмотренных проектах студии стоят примерно от 10 млн ₽ в Люблинском парке и Квартале Мит до 15 млн ₽ в Мичуринском парке. Евро-2 начинаются примерно от 12 млн ₽, а евро-3 в отдельных проектах стоят около 20 млн ₽ и выше.

Условия покупки также отличаются. В проектах ПИК доступны ипотека, семейная ипотека и рассрочка, причём параметры зависят от конкретного ЖК и действующей программы. Например, у ПИКа в 2026 году встречаются программы с первоначальным взносом от 20,01% или от 30%, а также различные варианты рассрочки. Поэтому сравнивать проекты только по цене квартиры неправильно. Иногда более дорогой лот оказывается удобнее за счёт рассрочки или другого способа финансирования.

С 1 августа 2026 года проекты «Среды» перешли под управление Forma, которая также входит в группу ПИК. Для покупателя главное, что смена бренда или управляющей структуры сама по себе не меняет условия уже заключённого договора. Поэтому смотреть нужно на конкретный проект, документы и обязательства застройщика.

Отказ от отдельного бренда «Среда» связан с консолидацией бизнеса. В группе остаются два основных контура: ПИК и ПИК+ работают с массовым сегментом, а Forma отвечает за бизнес- и премиальный класс.