Отмена рассрочек

Рассрочка на рынке недвижимости для большинства покупателей превратилась в финансовую ловушку. Многие приобретали квартиры с минимальным первоначальным взносом в расчете на скорое снижение ключевой ставки и возможность позже перейти на дешевую ипотеку.

Но даже после снижения ставки рыночная ипотека остается на уровне 17–18%, а получить одобрение банка становится все сложнее. На практике при невозможности закрыть рассрочку застройщик расторгает договор, забирает квартиру и первоначальный взнос. Особенно остро проблема проявилась в 2026 году, когда подошел срок выплат по большинству рассрочек, оформленных на 2–3 года в период активного роста этого инструмента.

В 2025 году доля рассрочек в новостройках доходила до 40%. Тогда рассрочка воспринималась как полноценная альтернатива ипотеке. Сейчас ситуация изменилась. Покупатели, оформившие квартиры без четкой стратегии и понимания рынка, оказались перед выбором — потерять первоначальный взнос или переходить в дорогую ипотеку. При этом многим банки уже отказывают. Поэтому Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, почему рассрочки уже не будут как прежде, а также разберет рассрочки в новых проектах.

Напоминаем, что в тексте выражается мнение автора, а вся предоставленная информация не является истиной в последней инстанции и инвестрекомендацией.

С 1 апреля 2026 года ситуация дополнительно изменилась из-за регулирования рассрочек. Теперь при покупке товаров и услуг стоимостью свыше 50 тыс. ₽ требуется проверка через бюро кредитных историй. Механизм начал распространяться и на рынок недвижимости. Многие застройщики стали либо полностью отказываться от рассрочек, либо значительно ужесточать условия.

В сегменте недорогого комфорт-класса рассрочка практически исчезла. Большинство девелоперов в ближайшее время окончательно откажутся от такого инструмента, поскольку он перестал быть выгодным. Рассрочка постепенно становится продуктом исключительно для обеспеченных покупателей с высоким доходом и капиталом.

Если раньше рассрочка заменяла ипотеку для среднего класса, то теперь застройщикам нужен клиент с крупным первоначальным капиталом. Покупатели студий и небольших квартир стоимостью 10 млн ₽ больше не являются приоритетной аудиторией для подобных программ. Рынок возвращается к простой модели — нет капитала, нет покупки. После отмены массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года рассрочка фактически стала временным костылем рынка. Полноценной заменой ипотеке она так и не стала. Сейчас рынок постепенно отказывается от этого инструмента в прежнем виде.

Главное изменение после 1 апреля 2026 года — рассрочка перестала быть легким входом в новостройки. Если раньше можно было войти в проект с минимальным первоначальным взносом, то теперь без удорожания квартиры требуется вносить около 40% стоимости объекта. Длинные рассрочки практически исчезли. Застройщики также столкнулись с массовыми просрочками и расторжениями договоров. Ранее после продажи квартиры девелопер фактически забывал о покупателе, поскольку деньги поступали на эскроу-счета. С распространением рассрочек девелоперам пришлось выстраивать процессы взыскания долгов и сопровождения проблемных клиентов.

Дополнительно рассрочки начали учитывать при оценке долговой нагрузки. Многие застройщики уже проверяют клиентов через бюро кредитных историй перед одобрением сделки. При этом наличие действующих рассрочек может помешать дальнейшему получению ипотеки.

Проблема большинства покупателей заключалась не только в высокой ставке, а в уже существующей долговой нагрузке. У многих были кредиты, ипотеки и другие рассрочки, из-за чего банки перестали одобрять новые займы. В результате часть клиентов теряет квартиры, часть пытается договориться с застройщиками, а часть уходит в еще большую долговую нагрузку.

К маю 2026 года качественные программы рассрочек практически исчезли. При выгодной цене девелоперы требуют 100% оплату, ипотеку или субсидированные программы. В большинстве случаев рассрочка сохраняется только в дорогих проектах с высокими ежемесячными платежами.

Например, в премиальных проектах ежемесячный платеж по рассрочке может составлять 250 тыс. ₽ и выше. Для рынка 2026 года это уже считается относительно небольшим платежом. Одновременно комфорт-класс все активнее продается через субсидированную или траншевую ипотеку. Для застройщиков это выгоднее и безопаснее.

На первичном рынке квартира сегодня фактически стала финансовым инструментом. Покупатель приобретает не только бетон и квадратные метры, но и финансовую конструкцию — ипотеку, субсидию, рассрочку, риски перепродажи и риски изменения ставок.

На фоне снижения ключевой ставки доля рассрочек постепенно падает. Чем ниже ставка ЦБ, тем меньше девелоперам нужен этот инструмент и тем активнее продвигаются субсидированные ипотечные программы.

Показательный пример — квартиры в Среда на Лобачевского. В проекте предлагается рассрочка на 10–16 месяцев, фактически представляющая собой короткую отсрочку платежа. Одновременно активно продвигается ипотека под 8% сроком на 7 лет.

При этом даже субсидированная ипотека остается тяжелой нагрузкой для большинства покупателей. Квартира стоимостью 22 млн ₽ без отделки требует первоначальный взнос около 30%, то есть 6–7 млн ₽. Даже при ставке 8% ежемесячный платеж в первые годы составляет около 115 тыс. ₽. Для застройщика такая схема значительно выгоднее рассрочки. Девелопер сразу получает полную стоимость квартиры, а часть прибыли направляет на субсидирование ставки банку. После сделки клиент перестает представлять интерес для компании, тогда как при рассрочке застройщику приходится сопровождать платежи и риски просрочек.

Если в 2025 году доля рассрочек в отдельных проектах доходила до 40–60%, то к 2026 году она резко сократилась. Средний первоначальный взнос вырос до 40–50%, а сами программы стали проходить через бюро кредитных историй. При этом условия покупки ухудшаются быстрее, чем снижается ставка ЦБ.

Парадокс рынка заключается в том, что снижение ключевой ставки не делает жилье доступнее для большинства покупателей. Наоборот, исчезают инструменты входа с минимальным капиталом, а требования к платежеспособности становятся все жестче.

Особенно заметно это в комфорт-классе, где доля рассрочек снизилась сильнее всего. Рынок постепенно переходит к модели, при которой основным инструментом покупки остается либо субсидированная ипотека, либо полная оплата.

При этом отдельные старые программы рассрочек сегодня выглядят крайне выгодными. Например, в Shagal ранее можно было приобрести квартиру с первоначальным взносом 5% и платежом около 50 тыс. ₽ на 3 года. На фоне текущих условий такие сделки теперь воспринимаются значительно привлекательнее.

Один из примеров современных программ — проект ERA. При стоимости квартиры около 37 млн ₽ требуется первоначальный взнос 30%, а остаток — около 26 млн ₽ — выплачивается за 30 месяцев. Ежемесячный платеж составляет примерно 250 тыс. ₽, дополнительно предусмотрены промежуточные платежи по 5%. Подобные схемы остаются доступными только для покупателей с серьезным капиталом, способных параллельно зарабатывать на размещении средств и инвестициях. Для массового покупателя фактически остаются только семейная ипотека, субсидированные программы или покупка за счет продажи существующих активов.

Одновременно сокращается количество новых стартов продаж. Для снижения цен рынку необходима полноценная конкуренция и рост числа новых проектов. Пока такого объема предложения не появляется, давление на стоимость квадратного метра сохраняется.

На рынке недвижимости сохраняется ситуация, близкая к ограниченной конкуренции. Новых проектов выходит немного, а девелоперы продолжают удерживать высокие цены. При этом главным трендом 2026 года остается накопление квадратных метров через рассрочку на фоне инвестиций в акции, облигации и депозиты.

Предложение в комфорт- и бизнес-классе продолжает сокращаться. Новых стартов становится все меньше, а основной объем предложения постепенно смещается в премиальный сегмент. В результате рассрочка окончательно превращается в инструмент для обеспеченных покупателей с капиталом. Фактически рынок проходит тот же путь, что ранее проходил с льготной ипотекой. Сначала исчезли массовые дешевые ипотечные программы, теперь постепенно уходят длинные выгодные рассрочки. Через несколько лет нынешние условия, вероятно, будут восприниматься как крайне привлекательные.

Форма владения недвижимостью сегодня становится вторичной. Значение имеет не способ покупки — ипотека, рассрочка или покупка за наличные, — а качество самого актива и правильный выбор объекта.

Если кратко подводить итоги по текущему состоянию рынка, то предложение в комфорт- и бизнес-классе резко снижается. Девелоперы все чаще откладывают вывод новых очередей. Например, в Shagal продажи продолжаются активно, но застройщик не спешит ускорять строительство новых корпусов. Основная задача сейчас — продавать готовые очереди и удерживать высокую цену.

Покупатели все менее готовы входить в проекты со сроком передачи ключей в 2028–2030 годах. Для подобных объектов требуются длинные и выгодные рассрочки, а девелоперам такие программы уже невыгодны. При покупке за 100% оплаты или в ипотеку многие предпочитают вторичный рынок. При этом вторичный рынок постепенно начинает проигрывать готовым квартирам от застройщиков. Девелоперы предлагают субсидированную ипотеку, рассрочку, ремонт, мебель, бонусы и дополнительные сервисы. На этом фоне классическая вторичка оказывается менее конкурентоспособной. Многие застройщики уже открыто придерживаются стратегии продажи готовой недвижимости по высокой цене. Выводить объекты на ранних стадиях строительства становится менее интересно, особенно если покупатели требуют длительные рассрочки.

Выбор объекта при этом становится сложнее. Особенно для тех, кто рассматривает недвижимость как способ сохранения капитала или инвестицию. Отдельные проекты уже сейчас вызывают серьезные вопросы с точки зрения инвестиционной привлекательности. Например, ЖК Aurum рассматривается как рискованный сценарий. Проект заявлен как премиальный, однако вызывает вопросы соответствие локации целевой аудитории, стоимость на старте выше вторичного рынка района, а срок ввода запланирован только на 2029 год.

Дополнительный риск создает отсутствие разрешения на строительство спустя длительное время после старта бронирований. В подобных проектах основными покупателями становятся инвесторы, рассчитывающие позже перепродать объект на вторичном рынке. Но полноценного вторичного рынка внутри самого ЖК пока не существует. Именно поэтому стоит тщательно изучать недвижимость перед покупкой объекта или обращаться к опытным профессионалам, которые хорошо ориентируются на рынке недвижимости – например, к специалистам компании Smarent, которые не только могут сделать подбор объектов, но и продать квартиру на выгодных условиях.

Отдельное внимание уделяется новым проектам и условиям рассрочек. Один из таких примеров — Начало от Донстрой. Проект расположен в районе Пресни рядом с деловым кластером «Москва-Сити». Локация активно развивается, рядом находится ТТК, а сам проект визуально выглядит сильным с точки зрения архитектуры и концепции.

При этом расположение рядом с Ваганьковским кладбищем для части покупателей может восприниматься как спорный фактор. Несмотря на это, сама Пресня остается одной из наиболее востребованных локаций центра Москвы.

Пример типовой квартиры в проекте — двухкомнатный лот площадью 73 м² с кухней-гостиной 22 м², мастер-спальней и потолками 3,4 м. Стоимость подобного варианта составляет около 76 млн ₽.

Условия рассрочки в проекте показывают текущее состояние рынка. Один из вариантов предполагает первоначальный взнос около 30% — примерно 23 млн ₽ — и дальнейшие крупные квартальные платежи. Более длинные программы доступны только при первоначальном взносе 55%.

Существует также вариант рассрочки под 7% годовых с первоначальным взносом 20%, однако квартальные платежи достигают 4–5 млн ₽. При этом важно учитывать, что дом будет введен только к 2030 году, а полноценное комфортное проживание в подобных проектах обычно начинается спустя еще 2–3 года после завершения ремонтов.

Даже при столь высоких ценах спрос в проекте остается активным. По состоянию на старт продаж было реализовано около 14% квартир, а сроки строительства позволяют девелоперу спокойно вести продажи еще несколько лет.

При сравнении с готовыми объектами часто упоминается Life Time от Sminex. Проект фактически уже близок к завершению, однако стоимость сопоставима с новыми стартами. Например, квартира площадью около 70 м² может стоить примерно 75 млн ₽. Главное отличие заключается в наличии рассрочки у новых проектов. Для обеспеченного покупателя возможность сохранить капитал в бизнесе, на фондовом рынке или депозитах становится важнее полной оплаты квартиры сразу.

Еще один заметный проект — Stone BLICK от STONE. Комплекс расположен на набережной в южной части Москвы и выделяется камерным форматом и сильной архитектурой. Проект часто сравнивают с «Началом», однако отмечается, что небольшой масштаб может позволить реализовать его качественнее и быстрее.

Стартовая стоимость однокомнатной квартиры в проекте составляла около 27,8 млн ₽. При этом застройщик предлагает беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом 30–40%. Например, при взносе 40% первоначальный платеж составляет около 11 млн ₽, а дальнейшие квартальные платежи — примерно по 1,3 млн ₽ до 2029 года. Для рынка 2026 года подобные условия считаются относительно сильными.

Также доступны длинные рассрочки под 10–15% годовых. Один из вариантов предусматривает первоначальный взнос 40%, ежемесячную нагрузку около 300–500 тыс. ₽ и срок до IV квартала 2030 года. Для текущего рынка это одна из самых длинных программ рассрочки. При этом подобные инструменты ориентированы не на покупателей с ограниченным бюджетом, а на владельцев капитала. Как правило, речь идет о клиентах, которые уже располагают всей суммой, но предпочитают сохранить ликвидность и распределить платежи во времени.

В проекте также представлены более крупные лоты. Например, квартира площадью 88 м² оценивается примерно в 50 млн ₽. Планировки в проекте считаются сильной стороной — с выделенной кухонной зоной, отдельной гостиной частью и мастер-спальней.

Даже платная рассрочка здесь выглядит заметно выгоднее классической ипотеки. Например, при ставке 10% годовых и первоначальном взносе 40% переплата за несколько лет составляет около 1 млн ₽. Для сравнения, аналогичная ипотека на сопоставимый срок обошлась бы значительно дороже. Именно поэтому подобные проекты продолжают пользоваться спросом у обеспеченной аудитории. При наличии капитала покупатель получает возможность сохранить часть средств в инвестициях, а недвижимость приобрести с относительно мягкой финансовой нагрузкой.

ЖК вышел в старт продаж по цене от 570–700 тыс. ₽ за м². На текущий момент продолжается действие стартовых условий. Доступна рассрочка 0% на 3 года, а также программа с удорожанием на 4,5 года. При этом чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость квадратного метра. Предварительная распроданность проекта уже составляет около 13%, несмотря на то что официальный старт продаж еще не завершен и часть лотов находится в бронях. Вопрос дальнейшего роста стоимости проекта выглядит достаточно очевидным. Потенциал движения к отметке 1 млн ₽ за м² оценивается как высокий. Основная причина — практически полное отсутствие прямых конкурентов в локации. Среди ближайших аналогов можно выделить только ЖК AURA от «Мангазеи», однако проекты находятся в разных категориях. ЖК «AURA» изначально выходил как бизнес-класс под названием «Мангазея на Тульской». По характеристикам проект фактически и остался бизнес-классом — стандартные потолки около 3,1 м, отсутствие полноценной премиальной инженерии и других решений, характерных для сегмента premium. Рост цены не меняет класс проекта, несмотря на попытки позиционирования в более высокой категории. Еще один конкурент — Dream Towers. Стоимость однокомнатных квартир здесь уже достигает около 35 млн ₽.

Проектт демонстрирует высокий спрос. При инвестициях в недвижимость важна не субъективная симпатия к проекту, а качество актива и финансовая модель покупки. В проекте сочетаются сильные условия рассрочки, видовые характеристики, благоустройство территории площадью почти 3 га на два корпуса, премиальная инженерия и система «умный дом» — решения, за которые традиционно ценят проекты Stone.

При этом присутствуют и очевидные минусы. Срок ожидания достаточно длинный, сохраняется фактор стройки и соседство с Варшавским шоссе. Локация у набережной выглядит значительно привлекательнее внутренних частей района. Проект скорее ориентирован на обеспеченную аудиторию и формат «пиджачной квартиры», чем на семейное проживание. Удаленность от метро в данном случае не выглядит критичной именно из-за специфики целевой аудитории.

Интересен и пример реальной сделки через Smarent. Для клиента была забронирована однокомнатная квартира площадью 43 м² стоимостью 28 млн ₽. Была выбрана рассрочка на 2 года с ежеквартальным платежом 1,2 млн ₽. Формат рассматривается как понятный инвестиционный кейс с потенциалом роста стоимости актива.

Особенно показательна текущая ситуация на рынке. Базовые однокомнатные квартиры в обычном бизнес-классе уже стоят около 30 млн ₽. В перспективе 2029–2030 годов стоимость подобных объектов в новых проектах может превысить 40 млн ₽.

Следующий проект — ЖК Masters от Capital Group рядом со станциями метро «Аэропорт» и «ЦСКА». Локация оценивается как одна из сильнейших сторон проекта. Рядом уже сформирована инфраструктура, отсутствует ощущение проживания в промышленной зоне, а сам район продолжает активно развиваться.

Capital Group традиционно демонстрирует высокий уровень строительства. Планировки в проекте также выглядят сильными. Особенно выделяются большие семейные форматы с просторной кухней-гостиной, мастер-блоком и грамотным разделением функциональных зон. Отдельно заметен современный тренд на наличие окон в санузлах и выделение кухни как самостоятельного пространства внутри общей гостиной зоны. Например, квартира площадью около 90 м² предлагается примерно за 70 млн ₽. При этом рынок премиальной недвижимости постепенно меняется — инвестиции становятся более рискованными и требуют большей гибкости от покупателей.

Главный недостаток ЖК Masters — высота потолков. При общем уровне проекта потолки 3,1 м выглядят слабым решением. При высоте 3,3–3,45 м проект мог бы претендовать на статус одного из лучших объектов 2026 года. При этом сами планировки остаются очень сильными, а возможность перепланировки делает квартиры еще более гибкими.

Стоимость квартиры площадью около 90 м² на 10 этаже составляет примерно 70 млн ₽ при цене около 750 тыс. ₽ за м². Срок сдачи — IV квартал 2029 года. Условия рассрочки при этом довольно жесткие. Большинство программ предполагают первоначальный взнос 40%, а удорожание достигает 7,5–13% в зависимости от схемы оплаты. В результате итоговая стоимость квартиры может вырасти примерно до 77 млн ₽.

Старт продаж проекта проходил по ценам 650–850 тыс. ₽ за м², а текущие значения уже приближаются к 1 млн ₽ за м². При этом распроданность составляет около 10%. Для премиального проекта с ограниченным объемом квартир это считается хорошим показателем.

На массовом рынке проблемы действительно наблюдаются — особенно в проектах Московской и Ленинградской областей с низкой ликвидностью. Однако в премиальном сегменте ситуация иная. При объеме около 700 квартир и сроке строительства в 3–4 года девелоперу достаточно продавать примерно 10–12 квартир в месяц, чтобы выйти к завершению строительства на уровень распроданности 70–80%. Для Capital Group такой темп считается абсолютно реалистичным.

Отдельного внимания заслуживает ЖК «Муза» от «Мангазеи». Проект расположен рядом со станцией метро «Аэропорт» и ориентирован на правильную целевую аудиторию. Архитектура и этажность выглядят удачно, а сам проект находится близко к центру.

При этом сильной стороной «Музы» можно назвать качественные потолки и общую концепцию, но не планировки. Например, квартира площадью около 90 м² за 80 млн ₽ уступает конкурентам по функциональности. Внутри слишком много коридоров, небольшая кухня-гостиная и спорная организация санузлов. На фоне действительно сильных планировок конкурентов эти решения выглядят слабее.

Рассрочка также остается ограниченной — на 2 года с удорожанием около 7,5%. При сроке строительства до марта 2029 года рынок ожидал более гибких условий. Тем не менее проект показывает хорошую распроданность — около 11% при общем объеме всего 300 квартир. Формат небольшого клубного дома поддерживает спрос даже при отсутствии максимально привлекательных финансовых условий.

Еще один заметный проект локации — ЖК Sokolniki 5 от MR Group. Проект находится близко к центру и развивается в одной из самых перспективных частей города. Район активно застраивается как жильем, так и офисной недвижимостью.

Однокомнатная квартира формата евро-2 площадью около 35 м² на втором этаже предлагается примерно за 35 млн ₽. Более ликвидные варианты площадью около 50 м² уже стоят около 40 млн ₽. Евротрешки площадью порядка 69–70 м² оцениваются примерно в 60 млн ₽.

Планировки вызывают смешанные впечатления. С одной стороны, проект предлагает интересные решения и гибкость в организации пространства. С другой — большое количество стеклянных фасадов усложняет размещение систем хранения и мебели. Этот фактор становится важным ограничением для повседневного проживания.

Рассрочки в MR Group также остаются достаточно жесткими. Базовый первоначальный взнос составляет 40–60%, а скидки напрямую зависят от размера первого платежа. При этом старт продаж проходил по ценам 650–850 тыс. ₽ за м², а текущие значения уже приближаются к 1 млн ₽ за м². Даже при неполной конвертации броней в ДДУ распроданность проекта может превысить 25%.

Несмотря на схожий уровень цен, проекты Sokolniki 5 и Prime Park ориентированы на разную аудиторию. В Prime Park отсутствуют рассрочки и требуется покупка за наличные, тогда как в Sokolniki 5 постепенно формируется собственный внутренний вторичный рынок с отдельным спросом и ликвидностью. Ожидается, что стоимость в проекте способна вырасти до 1,5 млн ₽ за м². Инвесторы, вошедшие на старте продаж по 650–850 тыс. ₽ за м², потенциально смогут перепродавать квартиры с дисконтом относительно цены застройщика и при этом сохранять высокую доходность.

Главный вывод текущего рынка заключается в том, что недвижимость перестает быть исключительно рынком квадратных метров. Сегодня это рынок финансовых моделей. Наибольшее преимущество получают покупатели, которые понимают структуру денег, долговой нагрузки и ликвидности активов. Среди рассмотренных проектов наиболее сильные условия рассрочки предлагает Stone. Далее можно выделить Sokolniki 5, а затем уже остальные проекты рынка. Именно качественная рассрочка сегодня становится одним из главных инструментов успешной инвестиционной стратегии.