В 2026 году продажи новостроек в России снижаются из-за сокращения семейной ипотеки, высокой стоимости жилья и роста конкуренции со стороны вторичного рынка. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает что происходит с продажами на первичном и вторичном рынке, как изменился рынок аренды и чего ждать дальше, а также объясняет, ждать ли скидок на новостройки и почему покупатели все чаще выбирают готовые квартиры.
В этой статье:
- Продажи новостроек падают, но цены не снижаются
- Семейная ипотека изменила рынок
- Рынок недвижимости в регионах: почему Москва не показывает всю картину
- Москва: продажи снижаются, спрос сохраняется
- Почему покупатели уходят из новостроек
- Дело не только в деньгах
- Ипотека от застройщиков больше не спасает продажи
- Вторичка становится конкурентом новостроек
- Санкт-Петербург: вторичка сильнее новостроек
- Прогноз рынка недвижимости на второе полугодие 2026 года
- Почему девелоперы сокращают запуск новых проектов
- Какие риски покупки новостройки в 2026 году: что важно проверить покупателю
- Новые нормы парковки и цены на жилье
- Что будет с рынком недвижимости в 2026 году: главные выводы
Продажи новостроек падают, но цены не снижаются
На российском рынке недвижимости сегодня сложилась парадоксальная ситуация: продажи новостроек снижаются, но цены на квартиры не показывают ожидаемого падения. По разным оценкам, около 1,5 млн квартир уже построены или находятся в строительстве, но пока не нашли покупателей. Значительная часть этого предложения появилась в локациях, где спрос оказался значительно ниже ожиданий девелоперов. При этом строительный конвейер продолжает работать: только за прошлый год в эксплуатацию ввели около 44 млн кв. м жилья, а еще более 40 млн кв. м находятся в стадии строительства.
Одновременно рынок фиксирует устойчивое снижение продаж новостроек. Об этом регулярно пишут профильные издания, и статистика действительно подтверждает этот тренд. Причем речь идет не только о Москве. Если сравнить июнь 2025 и июнь 2026 года, количество сделок сократилось, хотя год назад ключевая ставка была выше, а банковские депозиты приносили большую доходность. Логично возникает вопрос: почему рынок продолжает слабеть даже после нескольких снижений ключевой ставки? А главное: чего ждать от рынка недвижимости во втором полугодии 2026 года: будут ли снижаться цены, восстановится ли спрос и стоит ли покупать квартиру сейчас. И для ответа на этот вопрос я буду использовать данные Дом. РФ, Росреестра, «Пульса продаж новостроек» и внутреннюю аналитику Smarent.
Семейная ипотека изменила рынок
Если посмотреть на продажи новостроек по всей России за последние полтора года, становится заметно, что до конца 2025 года рынок выглядел вполне устойчиво: цены росли практически каждый месяц, а вместе с ними росли и продажи. Многие ожидали, что охлаждение спроса быстро приведет к снижению стоимости жилья, но этого не произошло.
Переломным моментом стало изменение условий семейной ипотеки. До февраля 2026 года супруги могли оформить льготные кредиты отдельно, если сделка проходила без созаемщиков. Затем правило изменили: фактически возможность получить семейную ипотеку ограничили одной квартирой на семью. Именно поэтому в последние месяцы 2025 года рынок увидел всплеск спроса. Многие покупатели старались успеть воспользоваться прежними условиями, и застройщики получили рекордные продажи.
После этого последовала ожидаемая просадка. Особенно заметной она оказалась в феврале и марте 2026 года. Однако уже к июню рынок начал постепенно восстанавливаться. Эту динамику видно как в квадратных метрах, так и в денежном выражении. Возникает закономерный вопрос: если общий тренд остается отрицательным, почему продажи все же начали расти? Причин оказалось сразу несколько.
Рынок снова ожидал изменений семейной ипотеки. Долго обсуждалось, что с 1 июля условия программы вновь ухудшат: сократят срок действия льготной ставки, изменят процентную ставку и введут более жесткую зависимость от количества детей. Многие покупатели решили не откладывать сделку. В итоге изменения перенесли на 1 октября, но волна спроса уже успела сформироваться.
Выросла осторожность инвесторов по отношению к другим инструментам. Все чаще ко мне обращаются владельцы крупных капиталов, которые держали деньги на депозитах, в фондах ликвидности или облигациях. Они говорят примерно одно и то же: есть 30, 70 или даже 130 млн ₽, и теперь хочется часть этих средств перевести в недвижимость.
Еще один фактор связан с зарубежными активами. После роста рисков на иностранных рынках часть инвесторов продала недвижимость за границей и решила вернуть капитал в Россию. Для многих именно московский рынок снова стал способом сохранить деньги.
Наконец, выросла активность на вторичном рынке. Собственники продают готовые квартиры, а затем реинвестируют средства в первичный рынок. Я сам действую именно так. Если продаю объект на вторичке, то чаще рассматриваю покупку новостройки, а не еще одной квартиры на вторичном рынке.
На настроение покупателей повлияли и слухи вокруг возможной заморозки банковских вкладов. Они не стали главным фактором, но добавили неопределенности.
Одновременно окончательно исчезла надежда на быстрое падение цен. Многие почти год ждали момента, когда стоимость квадратного метра начнет резко снижаться. Этого не произошло.
И здесь важно понимать одну особенность рынка недвижимости. Покупка квартиры далеко не всегда зависит только от цены. Если семье нужно улучшить жилищные условия, она не может бесконечно откладывать решение. Именно поэтому рынок недвижимости живет гораздо более длинными циклами, чем принято считать.
Рынок недвижимости в регионах: почему Москва не показывает всю картину
Если оценивать продажи по всей стране, Москва действительно остается крупнейшим рынком. Санкт-Петербург также занимает лидирующие позиции. Но есть интересная деталь. Когда я собрал статистику по регионам, оказалось, что совокупный объем продаж во всех остальных городах России сопоставим с объемом Москвы и Санкт-Петербурга вместе взятых. Поэтому, если мы хотим понять общие процессы на рынке, недостаточно анализировать только столицу.
При этом внутри регионов есть любопытные различия. Например, Екатеринбург показывает высокий объем продаж при относительно небольшом предложении новых проектов. Краснодарский край, наоборот, отличается огромным количеством строящегося жилья, однако продажи там растут значительно слабее. Это может говорить, что далеко не все проекты находят своего покупателя и далеко не вся новая недвижимость оказывается действительно ликвидной.
Москва: продажи снижаются, спрос сохраняется
Если обратиться к данным Росреестра, картина оказывается менее драматичной, чем кажется по заголовкам в СМИ. В январе 2026 года в Москве зарегистрировали около 7,5 тыс. договоров долевого участия. Почти две тысячи из них пришлись на апартаменты. Сам по себе этот показатель тоже интересен. Несмотря на все разговоры о том, что формат апартаментов постепенно исчезает, рынок продолжает стабильно покупать около двух тысяч объектов в месяц. Новых проектов становится меньше, но существующее предложение сохраняет спрос, прежде всего благодаря более низкой цене по сравнению с квартирами.
Если посмотреть на весь период с начала года, то ежемесячный объем сделок с квартирами остается примерно на уровне 5−6 тыс. Это нельзя назвать высоким спросом, но и говорить о полной остановке рынка было бы неправильно.
Другое впечатление возникает, если сравнить первое полугодие 2025 и 2026 годов. Здесь снижение уже выглядит серьезнее. Количество сделок сократилось примерно на треть. Продажи квартир уменьшились на 33%, апартаментов — примерно на 23%.
Главная причина этого падения, на мой взгляд, очевидна. В 2025 году рынок еще работал в условиях более широкой семейной ипотеки. Именно она обеспечивала значительную часть покупателей. После изменения программы этот пласт спроса практически исчез.
Работая с аналитикой, я постоянно убеждаюсь, насколько легко манипулировать статистикой. Можно сказать, что продажи выросли на 23%. Формально это правда, если сравнивать июнь с маем, когда рынок находился в локальной просадке. Можно сказать, что продажи упали на 30%. Это тоже правда, если сравнивать первое полугодие двух лет. А можно посмотреть на весь период с начала 2025 года и увидеть гораздо более неприятную картину. Если текущая динамика сохранится до конца года, итоговое снижение вполне может составить 40−50% относительно прошлого года.
Для девелоперов это уже серьезная проблема. Когда продажи сокращаются почти вдвое, возникает закономерный вопрос: стоит ли вообще запускать новые проекты, если непонятно, кто будет покупать квартиры через несколько лет.
Почему покупатели уходят из новостроек в 2026 году
Для многих главным стоп-фактором стал стремительный рост цен, который произошел в конце 2025 года. Пока продажи росли, девелоперы активно поднимали стоимость квадратного метра. Во многих проектах квартиры подорожали примерно на 20%. Представим простую ситуацию. Еще несколько месяцев назад однокомнатную квартиру можно было купить за 18 млн ₽. Затем ее цена выросла до 22 млн ₽. После охлаждения рынка стоимость скорректировали лишь символически, например до 21,5 млн ₽. Формально снижение произошло, но для покупателя разница почти незаметна.
Есть и еще одна проблема, о которой сегодня говорят значительно реже. На рынке становится все меньше действительно интересных предложений. Допустим, инвестор продает студию за 14 млн ₽, и далеко не факт, что сможет приобрести качественную однокомнатную квартиру в хорошем проекте. Денег уже недостаточно. Получается парадоксальная ситуация: квартира продана, а достойной замены найти сложно.
К этому добавляются риски, связанные со строительством. Многие проекты, которые строятся сейчас, будут сданы только в 2028—2030 годах. Для части покупателей такой горизонт стал слишком длинным. Люди задаются вполне практичными вопросами: достроят ли дом вовремя, не изменится ли качество проекта, не придется ли ждать еще дольше.
Отдельно влияет и отношение покупателей к качеству современных новостроек. Все чаще слышу одну и ту же мысль: если есть возможность, лучше купить хорошую квартиру на вторичном рынке, чем ждать несколько лет объект, в качестве которого нет полной уверенности.
Наконец, постепенно оживает рынок готового жилья. По мере снижения ключевой ставки вторичная недвижимость становится все доступнее. Для многих семей это оказывается более понятным сценарием, чем покупка квартиры, существующей пока только в проектной документации.
Дело не в том, что у людей закончились деньги
Причины падения спроса на недвижимость сегодня связаны не только с доходами покупателей. Большинство покупателей сегодня руководствуется совсем другой логикой. Человеку важно увидеть квартиру своими глазами. Он хочет оценить дом, двор, район, понять, как выглядит подъезд, какой вид открывается из окон. Для многих это гораздо важнее красивых рендеров, которые показывает застройщик.
Конечно, существует и общий геополитический фон, который заставляет часть людей откладывать крупные покупки. Но измерить его влияние невозможно, поэтому объяснять им все происходящее было бы слишком большим упрощением.
Интересную картину показывает внутренняя аналитика Smarent.
- Вопреки распространенному мнению, основным объектом покупки остаются вовсе не студии. Почти половина клиентов выбирает однокомнатные квартиры. Еще около трети приходится на двухкомнатные. Это хорошо совпадает с тем, что мы наблюдаем на вторичном рынке. Ликвидных двухкомнатных квартир по-прежнему не хватает, поэтому интерес к ним остается высоким. Трехкомнатные квартиры покупают значительно реже. Как правило, это уже история для собственного проживания, а не для инвестиций.
- Не подтверждается и еще один популярный миф: будто рынок полностью живет за счет рассрочек. Да, ипотека остается основным способом покупки. Около двух третей сделок проходят с привлечением кредита. Но доля наличных постепенно растет, а рассрочка занимает гораздо более скромное место, чем принято считать.
Действительно, во многих проектах квартира в рассрочку обходится дороже, чем при покупке за собственные средства. Если у человека уже есть капитал после продажи предыдущей недвижимости или окончания депозита, ему зачастую выгоднее сразу оплатить квартиру и получить максимальную скидку.
Ипотека от застройщиков больше не спасает продажи
Еще несколько лет назад казалось, что субсидированные программы смогут поддерживать продажи практически при любых условиях. Сейчас видно, что этого уже недостаточно.
Во-первых, льготная ставка почти всегда компенсируется более высокой стоимостью квартиры. На рекламном баннере покупатель видит ипотеку под 7%, но при детальном расчете оказывается, что сам объект стоит значительно дороже аналогов. Такая схема работает не у всех девелоперов, но встречается достаточно часто.
Во-вторых, субсидирование обычно действует всего один-два года. Между тем ипотеку люди оформляют на десятилетия. Даже если средний срок ее погашения сегодня составляет восемь-девять лет, покупателю важно понимать, какой платеж будет не в течение первых двух лет, а на протяжении большей части кредита.
Продлевать льготную ставку на десять лет девелоперам экономически сложно. Это привело бы к еще большему удорожанию квартиры, а рынок уже чувствителен к цене. Поэтому возможностей для дальнейшего субсидирования становится все меньше.
Рыночная ипотека тоже пока не может стать полноценной альтернативой. После последних решений Банка России ключевая ставка снизилась до 14%, однако итоговая ставка по ипотеке все равно остается около 17%. Для квартиры стоимостью около 12 млн ₽ это означает ежемесячный платеж порядка 170−180 тыс. ₽. Для большинства покупателей такая нагрузка остается слишком высокой.
- Есть и еще одна причина, о которой говорят гораздо реже. Многие люди сегодня хотят купить жилье, в которое можно въехать сразу. Даже если квартира требует ремонта, в ней уже есть стены, коммуникации, кухня и санузел. Новостройка же остается будущим объектом, который сначала нужно дождаться, затем принять у застройщика, после чего еще несколько месяцев или даже год заниматься ремонтом. Добавьте к этому риск переноса сроков строительства и несколько лет жизни в доме, где соседи одновременно делают ремонт, и становится понятно, почему часть покупателей выбирает готовое жилье.
Вторичка становится конкурентом новостроек
Именно здесь сегодня происходят самые интересные изменения. По данным Росреестра, объем сделок на вторичном рынке Москвы примерно в полтора раза выше, чем на первичном. Это означает, что все больше покупателей уходят из новостроек в готовое жилье.
Мы видим этот тренд и по собственной статистике Smarent. Компания сопровождает большое количество сделок по продаже квартир, поэтому хорошо заметно, как изменилось поведение покупателей. Еще недавно средний срок экспозиции квартиры составлял около трех-четырех месяцев. Сейчас он сократился примерно до 43 дней. Похожие тенденции показывают и крупнейшие площадки объявлений.
Особенно показательным оказался июнь. Обычно начало лета считается спокойным периодом для рынка недвижимости, однако в этом году активность покупателей сохранилась. Это заставляет задуматься о том, каким окажется осенний сезон.
Я ожидаю, что к сентябрю и октябрю вторичный рынок станет еще активнее. Если инфляция продолжит замедляться, а Банк России снова снизит ключевую ставку хотя бы на 0,25−0,5 процентного пункта, это автоматически расширит круг покупателей, которым станет доступна ипотека. Для вторичного рынка даже такие небольшие изменения имеют большое значение.
Причин, почему в вопросе «новостройка или вторичка» всё чаще побеждает первичный рынок, несколько, и они складываются в одну общую картину.
- Во-первых, покупатели стремятся защитить свои накопления от инфляции. Если человек продал квартиру и располагает крупной суммой, он чаще предпочтет приобрести готовое жилье, чем ждать несколько лет завершения строительства.
- Во-вторых, покупателей по-прежнему беспокоят риски долгостроев. Даже если вероятность серьезных проблем невелика, сам факт ожидания делает новостройки менее привлекательными.
- Еще один фактор мы хорошо видим на практике: появляется отложенный спрос от арендаторов. Smarent сегодня управляет примерно 1300 квартирами в Москве. И все чаще арендаторы, которые несколько лет снимали жилье, приходят к нам уже не за арендой, а за подборомсобственной квартиры. Логика у них достаточно понятная. Да, ипотечный платеж может оказаться выше арендного. Но через двадцать или двадцать пять лет владелец ипотечной квартиры получает полноценный актив, тогда как арендатор продолжает платить собственнику жилья.
- Готовая недвижимость, как правило, идет с отделкой. Пусть плохой, но туда можно заехать и жить, а не пытаться спрогнозировать расходы на ремонт.
- Наконец, готовая квартира гораздо понятнее психологически. Ее можно посмотреть, оценить состояние дома, района и соседей. Покупатель понимает, что именно приобретает. В случае с новостройкой он фактически покупает обещание будущего результата.
Санкт-Петербург: вторичка сильнее новостроек
Если сравнивать количество сделок, рынок Санкт-Петербурга примерно вдвое меньше московского. В среднем здесь проходит около трех тысяч сделок в месяц. Как и в Москве, пик пришелся на январь, когда покупатели еще успевали воспользоваться прежними условиями семейной ипотеки. Еще один всплеск произошел в июне на фоне ожиданий очередного изменения программы.
Но дальше начинается главное отличие. В Санкт-Петербурге вторичный рынок доминирует значительно сильнее. По данным Росреестра, около 70% всех сделок приходится именно на готовое жилье. Получается, что девелоперы здесь конкурируют не столько с ипотечной ставкой, сколько с огромным объемом уже существующего жилого фонда. Это хорошо объясняет особенности петербургского рынка. Здесь много исторической застройки, поэтому покупатели гораздо чаще выбирают вторичную недвижимость. Новых проектов относительно немного, а масштабного редевелопмента промышленных территорий, который уже давно идет в Москве, Петербург только начинает.
Еще одна особенность — высокая доля покупателей из других регионов. Многие продают жилье у себя дома, добавляют сравнительно небольшую сумму с помощью рыночной ипотеки и сразу покупают готовую квартиру в Санкт-Петербурге. Именно поэтому для города гораздо важнее доступность обычной ипотеки, чем разнообразие программ от застройщиков.
В итоге ситуация выглядит довольно необычно. Для Москвы главным конкурентом новостроек становится вторичный рынок, который активно растет. Для Санкт-Петербурга вторичный рынок уже давно является основой всего рынка недвижимости, а первичный занимает значительно меньшую долю. Именно поэтому падение продаж новостроек здесь воспринимается менее болезненно, чем в столице.
Прогноз рынка недвижимости на второе полугодие 2026 года
Если собрать все факторы вместе, может показаться, что для первичного рынка наступили самые сложные времена. Продажи снижаются, ипотека остается дорогой, покупатели осторожничают, а цены при этом не падают так быстро, как многие ожидали. Но делать вывод, что рынок полностью остановился, было бы неправильно. Сейчас он скорее перестраивается под новые условия.
До октября 2026 года мы, скорее всего, увидим еще одну волну спроса, связанную с семейной ипотекой. Подобный эффект уже был в конце 2025 года и летом 2026 года, когда покупатели старались успеть воспользоваться действующими условиями программы. Такие волны возникают не только из-за изменения цены, но и из-за ожиданий людей. Когда появляется ощущение, что выгодный инструмент скоро исчезнет, часть покупателей принимает решение быстрее.
При этом сами застройщики уже начинают менять стратегию. Раньше основная ставка делалась на массовый комфорт-класс, который обеспечивал большой объем продаж. Сейчас этот сегмент становится сложнее развивать. В Москве комфорт-класс все больше занимает Фонд реновации. Он строит большой объем жилья с понятным спросом, а коммерческим девелоперам становится труднее конкурировать в этом сегменте.
Поэтому многие компании начинают двигаться в сторону более дорогих проектов. Там меньше объем строительства, выше стоимость квартиры и другая аудитория покупателей. Для девелопера это позволяет снизить риски, потому что продать несколько сотен дорогих квартир зачастую проще, чем несколько тысяч объектов массового сегмента.
Почему девелоперы сокращают запуск новых проектов
На мой взгляд, одна из главных проблем рынка сегодня заключается в том, что девелоперы сами не хотят активно запускать новые проекты. Когда я общаюсь с участниками рынка, часто слышу похожую позицию: лучше продать земельный участок с разрешительной документацией другому игроку, чем самостоятельно заходить в строительство в текущих условиях. Причина понятна. Строительство требует больших вложений, а прогнозировать спрос на несколько лет вперед становится сложнее. Если дом выходит в продажу в 2026 году, его основная реализация приходится на период 2028—2029 годов. Но сегодня никто не может точно сказать, каким будет спрос в этот момент.
При этом для снижения цен рынку нужна конкуренция. Чем больше проектов выходит одновременно, тем сильнее застройщики вынуждены бороться за покупателя, улучшать продукт и пересматривать цены. Получается парадоксальная ситуация: многие ждут, что большое количество новостроек приведет к снижению стоимости жилья, но именно новые старты и конкуренция создают условия для более доступных цен.
Сейчас же мы видим обратную тенденцию. Количество новых проектов сокращается каждый год. В 2023 году в Москве стартовало около 79 новых проектов, в 2024 году — около 63, в 2025 году — примерно 40. В 2026 году темпы запуска еще ниже.
При этом объем предложения пока остается высоким за счет проектов, которые начали строить раньше. Людям есть что покупать, но новых вариантов становится меньше. Если эта тенденция сохранится, рынок может постепенно прийти к ситуации, когда крупные девелоперы будут занимать все большую долю. Это не означает полноценную монополию, но движение в эту сторону уже заметно.
Какие риски покупки новостройки в 2026 году: что важно проверить покупателю
Покупая квартиру в новостройке в 2026 году, важно учитывать не только цену и условия покупки, но и риски, связанные с надежностью застройщика, сроками строительства, качеством проекта и возможным изменением экономической ситуации.
- Первый риск связан с отдельными застройщиками. Я не думаю, что рынок столкнется с массовыми банкротствами крупных компаний, но небольшие игроки с высокой долговой нагрузкой могут оказаться в сложной ситуации.
- Второй риск — сроки строительства. Даже если проект в итоге будет завершен, покупателю важно понимать, кто отвечает за реализацию и насколько устойчиво финансовое положение компании.
- Третий риск связан с качеством строительства. В сложных экономических условиях некоторые компании могут пытаться оптимизировать расходы за счет материалов, подрядчиков или отдельных решений внутри проекта.
- Еще один сценарий — смена участников строительства. Если у компании возникают проблемы, проект может перейти другому девелоперу или генподрядчику. Для рынка это нормальный механизм, но для конкретного покупателя такая ситуация становится источником дополнительного стресса.
- Также нельзя исключать появление скидок. Застройщики могут снижать цены в отдельных проектах, если нужно быстрее наполнить эскроу-счета. Но здесь возникает главный вопрос: готовы ли покупатели действительно приобрести такую квартиру?
Представим ситуацию: проект стоил 70 млн ₽, а затем застройщик предлагает цену 58 млн. Скидка выглядит большой. Но если покупатель изначально не доверял компании, сомневался в качестве строительства или не хотел ждать несколько лет, сама скидка может ничего не изменить. Поэтому важно понимать не только размер дисконта, но и то, какой именно объект человек хочет купить.
У многих покупателей есть абстрактное ожидание скидки. Они говорят: «Ждем, когда цены упадут». Но если спросить конкретно, какую квартиру они готовы купить, за какую цену и в каком районе, ответа часто нет. Иногда человек ждет не снижения цены, а возвращения условий, которые существовали несколько лет назад. И здесь появляется риск упустить подходящий момент, потому что рынок недвижимости никогда не возвращается полностью в прошлое.
Новые нормы парковки и цены на жилье
Еще один фактор, который будет влиять на цены новых проектов, связан с изменением требований к машино-местам. Москва постепенно ужесточает нормативы для застройщиков. Если раньше многие проекты рассчитывались с коэффициентом значительно ниже единицы, то новые требования предполагают строительство большего количества парковочных мест, причем преимущественно в капитальных паркингах.
Проблема в том, что машино-места являются одной из самых сложных частей проекта с точки зрения экономики. Строительство паркинга стоит дорого, а спрос на него ограничен. Часто после сдачи дома застройщики еще несколько лет продают оставшиеся машино-места, потому что часть жителей сначала делает ремонт, а кто-то вообще отказывается от автомобиля.
Но бесплатных решений здесь не существует. Если застройщика обязать строить больше парковок, эти расходы все равно попадут в стоимость проекта. К примеру, если квартира стоит 20 млн ₽, а машино-место обходится еще в 4 млн, итоговая себестоимость увеличивается. В конечном счете платить за это будет покупатель. Поэтому любые новые требования к строительству нужно оценивать не только с точки зрения удобства жителей, но и с точки зрения экономики проекта.
Что будет с рынком недвижимости в 2026 году: главные выводы
Будет ли падение цен на недвижимость?
Рынок недвижимости действительно находится в сложном периоде: продажи новостроек снижаются, покупатели стали осторожнее, ипотека остается дорогой, а девелоперы сталкиваются с более жесткими условиями работы. Однако это не означает, что нас ждет резкое падение цен на квартиры. Я не ожидаю сценария, при котором стоимость недвижимости внезапно снизится на десятки процентов за короткий срок. Скорее всего, рынок будет адаптироваться постепенно: через изменение условий покупки, перераспределение спроса и более тщательный выбор объектов со стороны покупателей.
Будут ли застройщики снижать цены на новостройки?
Скорее всего, девелоперы будут менять условия покупки, а не массово снижать стоимость квартир. Уже сейчас вместо прямого уменьшения цены застройщики используют другие инструменты:
- субсидированные ипотечные программы;
- дополнительные опции для покупателей;
- рассрочки;
- отсрочки платежей;
- индивидуальные условия сделки.
Для девелопера такой подход экономически выгоднее. Массовое снижение цен автоматически уменьшает стоимость всего оставшегося предложения в проекте. Поэтому компании чаще работают точечно, меняя условия для отдельных покупателей.
Что будет пользоваться спросом: новостройки или вторичное жилье?
Структура спроса на рынке недвижимости продолжит меняться. Все больше покупателей будут рассматривать вторичное жилье или готовые квартиры в новостройках с отделкой. Люди хотят быстрее решить жилищный вопрос. Квартира, в которую можно заехать через несколько недель, для многих становится привлекательнее объекта в строящемся доме, где ждать окончания строительства придется еще три-четыре года. При этом качественные новостройки в хороших локациях от надежных девелоперов по-прежнему будут находить покупателей.
Почему новостройки становятся менее доступными?
Главная причина — рост себестоимости строительства. На конечную стоимость квартиры влияют:
- цена земли;
- строительные материалы;
- стоимость рабочей силы;
- расходы на финансирование;
- новые требования к проектам.
В результате разница между качественной вторичкой и новостройкой для части покупателей становится слишком большой. Рынок будет сильнее разделяться: одни покупатели смогут позволить себе современные жилые комплексы, другие будут выбирать готовое жилье с более понятной ценой и характеристиками.
Вернутся ли покупатели после снижения ключевой ставки?
Снижение ключевой ставки постепенно может стать фактором восстановления спроса. Когда ставка находилась около 21%, рынок практически замер. Если Банк России продолжит снижать ставку и к концу года мы увидим уровень около 12−13%, это станет серьезной поддержкой как для первичного, так и для вторичного рынка недвижимости.
При этом рынок уже стал более рациональным. Покупатели больше не принимают решения только из-за дешевой ипотеки. Сегодня они чаще оценивают экономику сделки, расположение объекта, качество проекта и перспективы конкретной квартиры.
Стоит ли сейчас продавать квартиру из-за страха падения цен?
Паника не должна быть причиной для принятия решений. Да, продажи недвижимости снижаются. Да, рынок проходит сложный период. Но это не означает, что нужно срочно продавать квартиру в ожидании обвала цен. Если бы существовала высокая вероятность падения стоимости недвижимости на 20−30% в ближайшие месяцы, логичным было бы прямо говорить об этом. Однако рынок устроен сложнее: давать такие гарантии невозможно. Главная задача аналитики — показывать факты, объяснять процессы и помогать принимать решения на основе данных, а не эмоций.
Сегодня рынок недвижимости проходит период перестройки. Он становится менее зависимым от массовой льготной ипотеки, покупатели становятся требовательнее, а девелоперы ищут новые модели продаж.
Поэтому вопрос «стоит ли покупать квартиру сейчас или ждать снижения цен» не имеет универсального ответа. Решение зависит от конкретного объекта, бюджета покупателя и целей покупки. Важнее понимать, какие объекты сохранят ценность, какие проекты имеют реальные перспективы и где покупатель получает понятную экономику сделки.