Многие собственники впервые за последние годы столкнулись с ситуацией, когда квартира не сдаётся неделями даже после снижения цены. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрал, почему снижаются арендные ставки, на какие объекты сейчас сложнее всего найти арендатора, почему даже дисконт не гарантирует быстрой сделки, а также вернётся ли рынок к прежним показателям. Кроме того, он затронул изменения в поведении арендаторов и собственников, обсудил рост конкуренции между похожими лотами и увеличение сроков простоя квартир.
В этой статье:
- Арендный рынок разворачивается: квартиры простаивают месяцами
- Почему предложение на рынке аренды продолжает расти
- Конкуренция выросла: почему студии дешевеют быстрее всего
- Рынок аренды меняется: почему покупать жилье становится все менее очевидным решением
- ЖК «Метрополия»
- ЖК «Солнцево Парк»
- ЖК «Матвеевский парк»
- ЖК WOW
- ЖК «Руставели 14»
- ЖК «Второй Нагатинский»
- ЖК «Баланс»
- ЖК «Волоколамское 24»
- ЖК «Амурский парк»
- Выводы
Арендный рынок разворачивается: квартиры простаивают месяцами
Цены на аренду действительно идут вниз. Если вы снимаете квартиру, для вас это хорошая новость. А если сдаете — повод внимательно посмотреть на происходящее на рынке, потому что привычные правила больше не работают.
Многие связывают ключевую ставку только с ипотекой или фондовым рынком, но именно она во многом определяет ситуацию с арендой. Даже после небольшого снижения ставки на июньском заседании ЦБ рынок по-прежнему живет в условиях дорогой ипотеки, а значит, большинство людей не могут позволить себе покупку жилья и продолжают арендовать. С другой стороны, высокая ставка привела на рынок аренды и собственников: кто-то купил квартиры по льготной ипотеке и не хочет продавать их сейчас, кто-то ищет альтернативу другим инвестиционным инструментам. В результате предложение жилья для аренды в России выросло почти на треть.
Рост предложения неизбежно усиливает конкуренцию. Достаточно открыть объявления в типовой новостройке и увидеть десятки одинаковых студий и однокомнатных квартир, которые собственники выставляют, ориентируясь на цены соседей и зачастую добавляя несколько тысяч рублей «за то, что квартира лучше». При этом мало кто смотрит на даты публикации. Сегодня квартиры могут простаивать два-три месяца, а собственники теряют за это время больше, чем могли бы уступить в цене.
При этом рынок нельзя назвать кризисным. С 2023 года количество предложений последовательно растет, а вместе с ним увеличивается и число закрытых сделок. Если раньше ежеквартально сдавалось 40−50 тысяч квартир, то сейчас этот показатель достигает 70−80 тысяч. Люди продолжают снимать жилье, потому что альтернативы покупке по-прежнему ограничены. Но предложений становится больше, чем способен поглотить рынок, а значит, собственникам приходится конкурировать не только ценой, но и качеством объекта, скоростью принятия решений и реалистичностью ожиданий.
Цены на аренду действительно идут вниз. Если вы снимаете квартиру, для вас это хорошая новость. А если сдаете — повод внимательно посмотреть на происходящее на рынке, потому что привычные правила больше не работают.
Многие связывают ключевую ставку только с ипотекой или фондовым рынком, но именно она во многом определяет ситуацию с арендой. Даже после небольшого снижения ставки на июньском заседании ЦБ рынок по-прежнему живет в условиях дорогой ипотеки, а значит, большинство людей не могут позволить себе покупку жилья и продолжают арендовать. С другой стороны, высокая ставка привела на рынок аренды и собственников: кто-то купил квартиры по льготной ипотеке и не хочет продавать их сейчас, кто-то ищет альтернативу другим инвестиционным инструментам. В результате предложение жилья для аренды в России выросло почти на треть.
Рост предложения неизбежно усиливает конкуренцию. Достаточно открыть объявления в типовой новостройке и увидеть десятки одинаковых студий и однокомнатных квартир, которые собственники выставляют, ориентируясь на цены соседей и зачастую добавляя несколько тысяч рублей «за то, что квартира лучше». При этом мало кто смотрит на даты публикации. Сегодня квартиры могут простаивать два-три месяца, а собственники теряют за это время больше, чем могли бы уступить в цене.
При этом рынок нельзя назвать кризисным. С 2023 года количество предложений последовательно растет, а вместе с ним увеличивается и число закрытых сделок. Если раньше ежеквартально сдавалось 40−50 тысяч квартир, то сейчас этот показатель достигает 70−80 тысяч. Люди продолжают снимать жилье, потому что альтернативы покупке по-прежнему ограничены. Но предложений становится больше, чем способен поглотить рынок, а значит, собственникам приходится конкурировать не только ценой, но и качеством объекта, скоростью принятия решений и реалистичностью ожиданий.
Почему предложение на рынке аренды продолжает расти
Почему вообще растет количество квартир в аренде?
Интересно, что в 2026 году начал оживать вторичный рынок. Количество сделок уже превышает показатели 2025 года и сопоставимо с уровнем 2024-го, а сроки экспозиции квартир в Москве сокращаются. Это означает, что часть собственников, которых не устраивает доходность аренды или управление объектом, может снова переключиться на продажу. Если квартира плохо сдается и не приносит ожидаемой доходности, я бы как минимум задумался о ее продаже — сегодня вторичный рынок выглядит заметно более живым, чем еще год назад.
Почему вообще растет количество квартир в аренде?
- Во-первых, на рынок выходят владельцы жилья, купленного по льготной ипотеке. Пять-шесть лет назад многим говорили, что покупать недвижимость — ошибка и рынок вот-вот рухнет. Но по факту многие купили квартиры за 10−15 млн рублей, которые сегодня стоят уже 20 млн и выше, а за последние годы еще и получили хороший рост арендных ставок. Сейчас ожидания собственников стали выше: если вчера студия сдавалась за 100 тысяч рублей, то сложно принять, что сегодня ее реальная цена — 70 тысяч.
- Во-вторых, многие квартиры не продаются на вторичном рынке, и владельцы принимают понятное решение: «не продал — сдам». В этом и заключается одно из главных преимуществ недвижимости как инструмента сохранения капитала для непрофессионального инвестора.
- Есть и третья категория собственников — те, кто покупал квартиры без четкой стратегии: в рассрочку, в ипотеку или за наличные, рассчитывая потом разобраться, что с ними делать. Если объект не продается, его выставляют в аренду, пополняя предложение.
- Еще один фактор — отсутствие понятных альтернатив для получения стабильного пассивного дохода. Многие инвесторы не готовы брать на себя риски других инструментов и выбирают простой сценарий: купить квартиру и получать арендный поток, особенно если речь идет о долгосрочной стратегии или подготовке к пенсии.
- При этом рынок поддерживает высокий спрос. Из-за дорогой ипотеки арендаторы по-прежнему не могут перейти из съемного жилья в собственное. Получается своеобразный замкнутый круг: собственники не всегда готовы продавать квартиры и вынуждены их сдавать, а арендаторы не могут купить жилье и продолжают его снимать. Именно поэтому рынок аренды не рухнул, а лишь постепенно корректируется.
Интересно, что в 2026 году начал оживать вторичный рынок. Количество сделок уже превышает показатели 2025 года и сопоставимо с уровнем 2024-го, а сроки экспозиции квартир в Москве сокращаются. Это означает, что часть собственников, которых не устраивает доходность аренды или управление объектом, может снова переключиться на продажу. Если квартира плохо сдается и не приносит ожидаемой доходности, я бы как минимум задумался о ее продаже — сегодня вторичный рынок выглядит заметно более живым, чем еще год назад.
Конкуренция выросла: почему студии дешевеют быстрее всего
Если посмотреть на ситуацию по регионам, становится очевидно, что предложение растет практически везде. В Москве количество квартир в аренде увеличилось на 25%, в Санкт-Петербурге — на 20%, а в других городах-миллионниках — почти на 40%. По сути, сегодня у каждой квартиры появилось еще несколько конкурентов, и в некоторых регионах ситуация для собственников даже сложнее, чем в столице.
Самое заметное изменение произошло в сегменте студий. Если в 2023 году они занимали около 4% рынка, то сейчас их доля выросла почти в три раза. Именно поэтому студии сегодня сдавать сложнее всего. При этом двухкомнатных квартир, наоборот, не хватает: их доля сокращается как в Москве, так и в целом по России. Больших семейных квартир на рынке аренды тоже мало, поэтому снять качественную трех- или четырехкомнатную квартиру зачастую непросто.
Избыток предложения уже отражается на ставках. В Москве аренда студий снизилась примерно на 5%, однокомнатных квартир — на 2−5%, двухкомнатных — на 3−5%. И здесь важно понимать контекст. Еще несколько лет назад обычная студия в массовой новостройке сдавалась за 40 тысяч ₽, а сегодня многие собственники рассчитывают получать 60−80 тысяч. Поэтому нынешнее снижение ставок во многом выглядит скорее коррекцией чрезмерных ожиданий, чем серьезным падением рынка.
Это подтверждают и данные Smarent, основанные не на объявлениях, а на реальных сделках. Средняя ставка по студиям снизилась с 63−65 тысяч до 59 тысяч ₽, по однокомнатным квартирам — с 90 до 86 тысяч ₽. По двухкомнатным квартирам выраженного падения нет, скорее наблюдается плато на уровне около 125 тысяч ₽.
Если посмотреть на ситуацию по регионам, становится очевидно, что предложение растет практически везде. В Москве количество квартир в аренде увеличилось на 25%, в Санкт-Петербурге — на 20%, а в других городах-миллионниках — почти на 40%. По сути, сегодня у каждой квартиры появилось еще несколько конкурентов, и в некоторых регионах ситуация для собственников даже сложнее, чем в столице.
Самое заметное изменение произошло в сегменте студий. Если в 2023 году они занимали около 4% рынка, то сейчас их доля выросла почти в три раза. Именно поэтому студии сегодня сдавать сложнее всего. При этом двухкомнатных квартир, наоборот, не хватает: их доля сокращается как в Москве, так и в целом по России. Больших семейных квартир на рынке аренды тоже мало, поэтому снять качественную трех- или четырехкомнатную квартиру зачастую непросто.
Избыток предложения уже отражается на ставках. В Москве аренда студий снизилась примерно на 5%, однокомнатных квартир — на 2−5%, двухкомнатных — на 3−5%. И здесь важно понимать контекст. Еще несколько лет назад обычная студия в массовой новостройке сдавалась за 40 тысяч ₽, а сегодня многие собственники рассчитывают получать 60−80 тысяч. Поэтому нынешнее снижение ставок во многом выглядит скорее коррекцией чрезмерных ожиданий, чем серьезным падением рынка.
Это подтверждают и данные Smarent, основанные не на объявлениях, а на реальных сделках. Средняя ставка по студиям снизилась с 63−65 тысяч до 59 тысяч ₽, по однокомнатным квартирам — с 90 до 86 тысяч ₽. По двухкомнатным квартирам выраженного падения нет, скорее наблюдается плато на уровне около 125 тысяч ₽.
Еще один важный показатель — сроки экспозиции. По рыночным данным квартиру в Москве сейчас в среднем сдают за 26 дней, в Санкт-Петербурге — за 35 дней, в других городах — почти за 40 дней. По статистике ЦИАН сроки могут доходить и до двух месяцев, но я бы ориентировался именно на реальные сделки.
По данным Smarent, средний срок сдачи сегодня составляет около 18 дней против 7−10 дней в предыдущие годы. Это значит, что квартира по-прежнему может сдаваться достаточно быстро, но только если собственник адекватно оценивает рынок и не ориентируется исключительно на чужие «хотелки».
Рынок аренды меняется: почему покупать жилье становится все менее очевидным решением
Средняя ставка аренды по нашему портфелю сегодня составляет 76 тысяч ₽, но разброс очень большой. Студии в массовых проектах сдаются за 50−65 тысяч ₽, хотя есть и исключения: в отдельных ЖК арендаторы готовы платить 70−90 тысяч за студию. Однокомнатные квартиры в хороших проектах уходят по 90−115 тысяч ₽, причем некоторые сдаются буквально за неделю, а другие могут висеть на рынке полтора-два месяца. По двухкомнатным квартирам ставки доходят до 150−225 тысяч ₽, и именно этот сегмент я считаю наиболее интересным для формирования арендного портфеля.
При этом за МКАД ситуация заметно сложнее. Средняя ставка там составляет около 50−60 тысяч ₽, а срок экспозиции — порядка 26 дней. Особенно тяжело приходится собственникам студий и однокомнатных квартир в Новой Москве и Подмосковье. За последние годы многие купили такие объекты в льготную ипотеку, рассчитывая на легкий арендный доход, а теперь на рынке появились тысячи похожих объявлений, и конкуренция стала очень высокой. Если такие квартиры были приобретены не по льготной ипотеке, а за наличные или по дорогому рыночному кредиту, я бы серьезно задумался об их продаже и реинвестиции в более качественные объекты.
На мой взгляд, рынок жилья сейчас переживает структурные изменения. Если раньше была эпоха ипотечных покупателей, а сегодня мы живем в эпоху осторожных покупателей, то в 2027—2030 годах нас ждет развитие институциональной аренды. Дорогая ипотека сохранится надолго, мобильность населения растет, многие не готовы привязываться к одному городу или брать на себя долгосрочные обязательства. Жилье постепенно перестает быть просто товаром для продажи и становится доходной инфраструктурой.
Логика арендаторов здесь вполне понятна. Допустим, квартира стоит 20 млн ₽, у покупателя есть 5 млн рублей первоначального взноса, а оставшиеся 15 млн нужно взять в ипотеку под 16% на 30 лет. Ежемесячный платеж составит около 210 тысяч рублей с учетом страховок. При этом аналогичную двухкомнатную квартиру сегодня можно арендовать за 110−125 тысяч рублей в месяц. Поэтому для многих аренда становится не временным компромиссом, а рациональным финансовым решением, и именно этот тренд будет поддерживать спрос на съемное жилье в ближайшие годы.
Средняя ставка аренды по нашему портфелю сегодня составляет 76 тысяч ₽, но разброс очень большой. Студии в массовых проектах сдаются за 50−65 тысяч ₽, хотя есть и исключения: в отдельных ЖК арендаторы готовы платить 70−90 тысяч за студию. Однокомнатные квартиры в хороших проектах уходят по 90−115 тысяч ₽, причем некоторые сдаются буквально за неделю, а другие могут висеть на рынке полтора-два месяца. По двухкомнатным квартирам ставки доходят до 150−225 тысяч ₽, и именно этот сегмент я считаю наиболее интересным для формирования арендного портфеля.
При этом за МКАД ситуация заметно сложнее. Средняя ставка там составляет около 50−60 тысяч ₽, а срок экспозиции — порядка 26 дней. Особенно тяжело приходится собственникам студий и однокомнатных квартир в Новой Москве и Подмосковье. За последние годы многие купили такие объекты в льготную ипотеку, рассчитывая на легкий арендный доход, а теперь на рынке появились тысячи похожих объявлений, и конкуренция стала очень высокой. Если такие квартиры были приобретены не по льготной ипотеке, а за наличные или по дорогому рыночному кредиту, я бы серьезно задумался об их продаже и реинвестиции в более качественные объекты.
На мой взгляд, рынок жилья сейчас переживает структурные изменения. Если раньше была эпоха ипотечных покупателей, а сегодня мы живем в эпоху осторожных покупателей, то в 2027—2030 годах нас ждет развитие институциональной аренды. Дорогая ипотека сохранится надолго, мобильность населения растет, многие не готовы привязываться к одному городу или брать на себя долгосрочные обязательства. Жилье постепенно перестает быть просто товаром для продажи и становится доходной инфраструктурой.
Логика арендаторов здесь вполне понятна. Допустим, квартира стоит 20 млн ₽, у покупателя есть 5 млн рублей первоначального взноса, а оставшиеся 15 млн нужно взять в ипотеку под 16% на 30 лет. Ежемесячный платеж составит около 210 тысяч рублей с учетом страховок. При этом аналогичную двухкомнатную квартиру сегодня можно арендовать за 110−125 тысяч рублей в месяц. Поэтому для многих аренда становится не временным компромиссом, а рациональным финансовым решением, и именно этот тренд будет поддерживать спрос на съемное жилье в ближайшие годы.
Мы в Smarent тоже видим этот тренд и именно поэтому развиваем собственные арендные проекты. Логика простая: я понимаю, что рынок аренды будет только расти, поэтому мы заранее резервируем у застройщиков часть этажей и формируем полноценный арендный продукт. Например, в одном из текущих московских проектов за нами закреплены несколько этажей, которые будут работать исключительно под аренду. Дом планируют ввести уже в этом году, и мы рассчитываем начать его эксплуатацию сразу после завершения строительства.
Такой подход мы реализуем не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге. В частности, в ЖК «Бульвар Грина» от ЛСР часть второго корпуса также отдана нам под аренду. Мы продаем эти квартиры инвесторам, которые сохраняют право владения квартирами, а Smarent берет на себя управление объектами, поиск арендаторов и сопровождение всего арендного процесса. Сейчас в петербургском проекте квартиры с чистовой отделкой стартуют от 11 млн ₽ (есть семейная ипотека). Если вам близка эта концепция, можно оставить заявку и посмотреть доступные варианты, пока они есть в экспозиции.
Далее предлагаю посмотреть на несколько квартир под управлением Смарент: за какую цену их сдали сейчас и по какой ставке они сдавались ранее. Попытаемся понять, что влияет на спрос. Мне, возможно, тоже хотелось бы показывать исключительно красивые цифры и рассказывать, как легко сдаются новостройки по максимальным ставкам. Но задача канала и Smarent — работать с фактами. Я не торгую будущим и не продаю прошлое. Я показываю рынок таким, какой он есть сейчас, даже если отдельные цифры мне самому не очень нравятся.
Такой подход мы реализуем не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге. В частности, в ЖК «Бульвар Грина» от ЛСР часть второго корпуса также отдана нам под аренду. Мы продаем эти квартиры инвесторам, которые сохраняют право владения квартирами, а Smarent берет на себя управление объектами, поиск арендаторов и сопровождение всего арендного процесса. Сейчас в петербургском проекте квартиры с чистовой отделкой стартуют от 11 млн ₽ (есть семейная ипотека). Если вам близка эта концепция, можно оставить заявку и посмотреть доступные варианты, пока они есть в экспозиции.
Далее предлагаю посмотреть на несколько квартир под управлением Смарент: за какую цену их сдали сейчас и по какой ставке они сдавались ранее. Попытаемся понять, что влияет на спрос. Мне, возможно, тоже хотелось бы показывать исключительно красивые цифры и рассказывать, как легко сдаются новостройки по максимальным ставкам. Но задача канала и Smarent — работать с фактами. Я не торгую будущим и не продаю прошлое. Я показываю рынок таким, какой он есть сейчас, даже если отдельные цифры мне самому не очень нравятся.
ЖК «Метрополия»
Несмотря на спорную локацию рядом с МЦК, Волгоградским проспектом и промышленными объектами, для рынка аренды это очень удачный проект. Когда я только начинал заниматься аналитикой недвижимости, мне казалось, что жить здесь никто не захочет. Но практика показала обратное: для арендатора гораздо важнее понятный продукт, транспортная доступность и близость к центру, чем идеальное окружение.
Несмотря на спорную локацию рядом с МЦК, Волгоградским проспектом и промышленными объектами, для рынка аренды это очень удачный проект. Когда я только начинал заниматься аналитикой недвижимости, мне казалось, что жить здесь никто не захочет. Но практика показала обратное: для арендатора гораздо важнее понятный продукт, транспортная доступность и близость к центру, чем идеальное окружение.
При этом «Метрополия» — высококонкурентный рынок. Многие инвесторы покупали здесь квартиры по льготной ипотеке, поэтому предложение студий сейчас очень большое. Недавно к нам в управление пришла студия с ремонтом и меблировкой, которые явно делали не в Smarent. Уже по фотографиям было понятно, что сдать ее будет сложнее: вместо кровати — диван, базовая сантехника, минимальная комплектация.
В итоге:
Это хороший пример того, что сегодня на рынке аренды выигрывает не только локация, но и качество самого продукта. Для арендатора зачастую не так важно, построен дом ПИК, MR или другим девелопером — в одном сегменте конкурируют уже не бренды, а конкретные квартиры, их оснащение и адекватность ожиданий собственников.
В итоге:
- Квартира экспонировалась около месяца
- Была сдана в апреле за 60 тыс. рублей
- Меблировка собственника
- Для сравнения, ранее аналогичные студии с более качественной меблировкой сдавались за 64−65 тыс. рублей
Это хороший пример того, что сегодня на рынке аренды выигрывает не только локация, но и качество самого продукта. Для арендатора зачастую не так важно, построен дом ПИК, MR или другим девелопером — в одном сегменте конкурируют уже не бренды, а конкретные квартиры, их оснащение и адекватность ожиданий собственников.
ЖК «Солнцево Парк»
Показательный пример — ЖК «Солнцево Парк», расположенный уже за МКАД, рядом со станциями метро «Пыхтино» и «Аэропорт Внуково». Конкуренция здесь довольно высокая, предложений много, а студии в среднем выставляют за 48−50 тыс. рублей.
Показательный пример — ЖК «Солнцево Парк», расположенный уже за МКАД, рядом со станциями метро «Пыхтино» и «Аэропорт Внуково». Конкуренция здесь довольно высокая, предложений много, а студии в среднем выставляют за 48−50 тыс. рублей.
У нас в управлении есть студия с меблировкой Smarent, которую мы делали еще два с половиной-три года назад. Квартира до сих пор находится в управлении, а собственник живет за границей.
Но сам кейс хорошо показывает, что даже на высококонкурентном рынке за МКАД качественно подготовленная квартира с продуманной меблировкой и адекватной ценой способна находить арендатора практически мгновенно.
- Недавно мы сдали ее за 45 тыс. ₽
- Всего за один день
- Меблировка Смарент
- На мой взгляд, объект можно было бы экспонировать и по 50 тыс. ₽
Но сам кейс хорошо показывает, что даже на высококонкурентном рынке за МКАД качественно подготовленная квартира с продуманной меблировкой и адекватной ценой способна находить арендатора практически мгновенно.
ЖК «Матвеевский парк»
Еще один пример — ЖК «Матвеевский парк» у станции метро «Аминьевская». На мой взгляд, это практически идеальный проект под аренду: запад Москвы, метро, МЦД, хорошая транспортная доступность. Да, рядом есть шоссе, ТЭЦ и плотная застройка, но для арендатора в первую очередь важны удобство и логистика, а не эстетические споры о «муравейниках».
Еще один пример — ЖК «Матвеевский парк» у станции метро «Аминьевская». На мой взгляд, это практически идеальный проект под аренду: запад Москвы, метро, МЦД, хорошая транспортная доступность. Да, рядом есть шоссе, ТЭЦ и плотная застройка, но для арендатора в первую очередь важны удобство и логистика, а не эстетические споры о «муравейниках».
Конкуренция здесь высокая, предложений много, а собственники часто ориентируются на максимальные ожидания. При этом стоит помнить, что еще в 2022 году студии в проекте продавались за 6,5−7,5 млн ₽, а сегодня они стоят уже около 15 млн ₽ и сдаются в среднем за 60−70 тыс. ₽.
Сегодня многие собственники хотят получать 70−75 тыс. ₽ и выше, но это зачастую именно ожидания, а не рынок. Лучше сдать квартиру за 65 тыс. ₽ за неделю, чем держать ее месяц в простое в надежде найти арендатора за 70 тыс. Тем более что в условиях коррекции рынка арендатор всегда может переехать в аналогичный, но более доступный вариант. Именно поэтому сейчас особенно важно ориентироваться не на объявления, а на реальные сделки и скорость сдачи объекта.
- Мы сдали студию под нашим управлением за 65 тыс. ₽
- Срок экспозиции 7 дней
- Меблировка Смарент
- На мой взгляд, это и есть реальная рыночная цена.
Сегодня многие собственники хотят получать 70−75 тыс. ₽ и выше, но это зачастую именно ожидания, а не рынок. Лучше сдать квартиру за 65 тыс. ₽ за неделю, чем держать ее месяц в простое в надежде найти арендатора за 70 тыс. Тем более что в условиях коррекции рынка арендатор всегда может переехать в аналогичный, но более доступный вариант. Именно поэтому сейчас особенно важно ориентироваться не на объявления, а на реальные сделки и скорость сдачи объекта.
ЖК WOW
Еще один интересный пример — ЖК WOW рядом с метро «Технопарк». Для арендатора нюансы девелопера обычно вторичны: гораздо важнее близость к метро, вода рядом с комплексом и хорошая транспортная доступность. С этой точки зрения проект выглядит вполне привлекательным, поэтому предложение здесь достаточно большое. Сегодня студии площадью около 27 кв. м собственники пытаются сдавать в среднем за 80 тыс. ₽.
У нас в управлении сейчас находится евро-двушка:
И это хороший пример того, как изменились ожидания. Если бы речь шла о сентябре 2025 года, я бы оценил такую квартиру в 110−115 тыс. ₽ в месяц. Но текущий рынок уже требует дисконта, и именно 105 тыс. ₽ сегодня выглядят более реалистичной ценой, отражающей новые условия рынка аренды.
- Меблировка Smarent
- Выставлена по ставке 105 тыс. ₽
- На момент эфира квартира еще в экспозиции (20 дней)
И это хороший пример того, как изменились ожидания. Если бы речь шла о сентябре 2025 года, я бы оценил такую квартиру в 110−115 тыс. ₽ в месяц. Но текущий рынок уже требует дисконта, и именно 105 тыс. ₽ сегодня выглядят более реалистичной ценой, отражающей новые условия рынка аренды.
ЖК «Руставели 14»
Наш следующий лот — ЖК «Руставели 14» от ПИК у метро «Бутырская». Проект, на мой взгляд, получился удачным: близко к центру, рядом строится Upside Towers, хорошая транспортная доступность. Для аренды это вполне качественный продукт. При этом предложений здесь немало — в экспозиции одновременно можно увидеть 20−30 лотов, и у арендатора действительно есть выбор.
Но проблема в том, что далеко не все квартиры выглядят одинаково привлекательно. Кто-то пытается сдавать студию или евродвушку за 90−100 тыс. рублей с посредственным ремонтом, случайной мебелью и видом в соседний корпус. Арендатор же выбирает жилье так же, как гостиницу или квартиру для отпуска: он смотрит прежде всего на фотографии, интерьер, удобство и атмосферу, а не на материалы фасада или бренд девелопера. На рынке аренды упаковка и сам продукт сегодня имеют огромное значение.
Наш следующий лот — ЖК «Руставели 14» от ПИК у метро «Бутырская». Проект, на мой взгляд, получился удачным: близко к центру, рядом строится Upside Towers, хорошая транспортная доступность. Для аренды это вполне качественный продукт. При этом предложений здесь немало — в экспозиции одновременно можно увидеть 20−30 лотов, и у арендатора действительно есть выбор.
Но проблема в том, что далеко не все квартиры выглядят одинаково привлекательно. Кто-то пытается сдавать студию или евродвушку за 90−100 тыс. рублей с посредственным ремонтом, случайной мебелью и видом в соседний корпус. Арендатор же выбирает жилье так же, как гостиницу или квартиру для отпуска: он смотрит прежде всего на фотографии, интерьер, удобство и атмосферу, а не на материалы фасада или бренд девелопера. На рынке аренды упаковка и сам продукт сегодня имеют огромное значение.
Например, вот евродвушка в управлении Smarent с нашей типовой меблировкой. Это понятный, аккуратный интерьер, в который хочется заехать сразу после просмотра.
Кто-то скажет, что можно было выставить и 100 тыс. рублей, но тогда есть риск простоять месяц-два в ожидании арендатора и потерять гораздо больше денег на простое. Именно в этом сегодня заключается главная ошибка многих собственников: они ориентируются на свои ожидания, а не на рынок.
- Квартира была сдана всего за два дня
- Цена 85 тыс. ₽
- Меблировка от Смарент
Кто-то скажет, что можно было выставить и 100 тыс. рублей, но тогда есть риск простоять месяц-два в ожидании арендатора и потерять гораздо больше денег на простое. Именно в этом сегодня заключается главная ошибка многих собственников: они ориентируются на свои ожидания, а не на рынок.
ЖК «Второй Нагатинский»
ЖК «Второй Нагатинский» у метро «Нагатинская» и «Коломенская» расположен не идеально для аренды — до метро далековато, и это сразу отражается на спросе. Ожидания собственников по аренде однокомнатных квартир здесь 68−75 тыс. рублей, но это скорее хотелки, чем реальность.
ЖК «Второй Нагатинский» у метро «Нагатинская» и «Коломенская» расположен не идеально для аренды — до метро далековато, и это сразу отражается на спросе. Ожидания собственников по аренде однокомнатных квартир здесь 68−75 тыс. рублей, но это скорее хотелки, чем реальность.
У нас в управлении есть аккуратная евро-двушка Smarent — с приятными яркими акцентами в интерьере, которые, кстати, стали появляться все чаще в новых меблировках.
Если перевести это в простую математику, разница составляет около 8 тыс. ₽, то есть почти 10% просадки за год. При этом сам объект не изменился, арендаторский сегмент тот же — изменилась только рыночная ситуация: выросла конкуренция и увеличился срок экспозиции. И здесь важный вывод для собственника: рынка «по желанию» не существует. Если ставка растет — ее можно поднимать. Если рынок корректируется — ставку нужно снижать. И пытаться удерживать нереалистичную цену просто из принципа — значит добровольно увеличивать простой и терять деньги.
- Квартира была сдана за 75 тыс. ₽
- 25 дней экспозиции
- Год назад она же сдавалась за 83 тыс. ₽
Если перевести это в простую математику, разница составляет около 8 тыс. ₽, то есть почти 10% просадки за год. При этом сам объект не изменился, арендаторский сегмент тот же — изменилась только рыночная ситуация: выросла конкуренция и увеличился срок экспозиции. И здесь важный вывод для собственника: рынка «по желанию» не существует. Если ставка растет — ее можно поднимать. Если рынок корректируется — ставку нужно снижать. И пытаться удерживать нереалистичную цену просто из принципа — значит добровольно увеличивать простой и терять деньги.
ЖК «Баланс»
ЖК «Баланс» от Главстроя — проект, который давно не попадал в обзор, хотя сам по себе он показательный. Комплекс находится недалеко от метро «Окская» на востоке Москвы. В долгосрочной аренде здесь евро-трешки в среднем выходят в диапазон 78−88 тыс. рублей, иногда до 85 тыс. в зависимости от конкретного объекта.
ЖК «Баланс» от Главстроя — проект, который давно не попадал в обзор, хотя сам по себе он показательный. Комплекс находится недалеко от метро «Окская» на востоке Москвы. В долгосрочной аренде здесь евро-трешки в среднем выходят в диапазон 78−88 тыс. рублей, иногда до 85 тыс. в зависимости от конкретного объекта.
У нас в управлении есть такая евро-трешка: довольно уютная планировка для семьи с одним ребенком: кухня-гостиная, спальня и отдельная детская. По меблировке это не наш стандарт Smarent, скорее собственник делал все самостоятельно, но в целом квартира аккуратная.
И здесь хорошо видно, как быстро скорректировались ожидания рынка. Скорее всего, изначально объект снова пытались выставить около 100 тыс., но реальность рынка уже оказалась ближе к 85 тыс. В таких ситуациях у собственника всегда остается выбор: либо принимать новую рыночную цену, либо рассматривать продажу и реинвестицию.
- Сдана за 85 тыс. ₽
- Экспозиция 33 дня
- Меблировка собственника
- В 2025 году аналогичный объект сдавался за 110 тыс. ₽
И здесь хорошо видно, как быстро скорректировались ожидания рынка. Скорее всего, изначально объект снова пытались выставить около 100 тыс., но реальность рынка уже оказалась ближе к 85 тыс. В таких ситуациях у собственника всегда остается выбор: либо принимать новую рыночную цену, либо рассматривать продажу и реинвестицию.
ЖК «Волоколамское 24»
Похожая история и с апартаментами на «Волоколамском 24» — проектом ПИК на северо-западе Москвы рядом с МЦК «Стрешнево» и метро «Щукинская», в хорошем окружении парков. Здесь по евро-трешкам рынок также довольно широкий: от 80 до 120 тыс. ₽ в зависимости от качества объекта. Я уверен, что эти апартаменты изначально стоили заметно дешевле, чем, например, квартира в ЖК «Баланс», и при этом тут могла быть просто с отделкой от застройщика. Но на арендную ставку это влияет гораздо меньше, чем принято думать. Гораздо сильнее работают локация, грамотная меблировка и общее ощущение аккуратного, понятного продукта.
Вот простой пример: если вы стоите в кухне-гостиной и из окна видите буквально станцию МЦК и переход — это уже влияет на восприятие квартиры. Да, формально это транспортная доступность, но визуально это не всегда «премиальный» вид. И такие детали напрямую отражаются на том, как быстро квартира сдается и по какой ставке.
Похожая история и с апартаментами на «Волоколамском 24» — проектом ПИК на северо-западе Москвы рядом с МЦК «Стрешнево» и метро «Щукинская», в хорошем окружении парков. Здесь по евро-трешкам рынок также довольно широкий: от 80 до 120 тыс. ₽ в зависимости от качества объекта. Я уверен, что эти апартаменты изначально стоили заметно дешевле, чем, например, квартира в ЖК «Баланс», и при этом тут могла быть просто с отделкой от застройщика. Но на арендную ставку это влияет гораздо меньше, чем принято думать. Гораздо сильнее работают локация, грамотная меблировка и общее ощущение аккуратного, понятного продукта.
Вот простой пример: если вы стоите в кухне-гостиной и из окна видите буквально станцию МЦК и переход — это уже влияет на восприятие квартиры. Да, формально это транспортная доступность, но визуально это не всегда «премиальный» вид. И такие детали напрямую отражаются на том, как быстро квартира сдается и по какой ставке.
- Апартаменты сданы за 105 тыс. ₽
- Экспозиция 3 дня
И это как раз отражает текущий баланс между ожиданиями собственников и реальными ставками, которые готов платить арендатор. Важно понимать: в аренде решает не то, сколько вы вложили в ремонт или сколько стоила квартира на старте. Решает комбинация факторов — локация, подготовка, меблировка и даже вид из окна. При этом если для аренды это критично, то при продаже объекта визуальные факторы вроде вида из окна становятся еще более значимыми, чем в долгосроке аренды.
ЖК «Амурский парк»
ЖК «Амурский парк» на востоке Москвы у метро «Черкизовская» и «Локомотив» — это, по сути, классический пример того, что я называю «красным океаном» аренды. Здесь очень много предложений и высокая конкуренция, но при этом рынок достаточно живой и понятный.
ЖК «Амурский парк» на востоке Москвы у метро «Черкизовская» и «Локомотив» — это, по сути, классический пример того, что я называю «красным океаном» аренды. Здесь очень много предложений и высокая конкуренция, но при этом рынок достаточно живой и понятный.
У нас в управлении есть евро-трешка площадью около 45–46 метров и и это, на самом деле, ключевой формат для арендатора. Ему не нужна максимальная площадь, ему нужна правильная комбинация: локация рядом с метро, нормальный ремонт и функциональная планировка. В квартире как раз кухня-гостиная, спальня, гардеробная и санузел — классическая евро-логика.
И это хороший рыночный результат. При этом на рынке сегодня похожие квартиры в «Амурском парке» спокойно выставляются и за 100 тыс. рублей, что подтверждает диапазон ожиданий.
Но важнее другое — не сама цифра, а скорость сделки. В этом сегменте именно упаковка и адекватная цена решают, а не попытка «дотянуть» ставку до желаемого уровня.
Выводы
Я точно вижу, что в ближайшие месяцы, особенно к августу–сентябрю, сезонность снова начнет усиливаться, и мы будем корректировать ставки вверх там, где это оправдано рынком. Но ключевой навык инвестора здесь простой: не упираться в цифру, а следовать за рынком. Потому что рынок аренды не подстраивается под ожидания — он либо забирает квартиру быстро, либо оставляет ее в простое.
- Объект был сдан за 95 тыс. ₽
- Экспозиция 6 дней
- Меблировка собственника
И это хороший рыночный результат. При этом на рынке сегодня похожие квартиры в «Амурском парке» спокойно выставляются и за 100 тыс. рублей, что подтверждает диапазон ожиданий.
Но важнее другое — не сама цифра, а скорость сделки. В этом сегменте именно упаковка и адекватная цена решают, а не попытка «дотянуть» ставку до желаемого уровня.
Выводы
- Рынок аренды приходит в норму после резкого взлета и становится более профессиональным
- Квартиры без правильной подготовки плохо сдаются или требуется более сильный дисконт
- Высокая ключевая ставка заставляет арендовать, а не покупать
- Увеличение предложения создаёт конкуренцию и снижает арендную ставку
- В ближайшие месяцы, до сентября 2026 года, аренда будет дешеветь
Я точно вижу, что в ближайшие месяцы, особенно к августу–сентябрю, сезонность снова начнет усиливаться, и мы будем корректировать ставки вверх там, где это оправдано рынком. Но ключевой навык инвестора здесь простой: не упираться в цифру, а следовать за рынком. Потому что рынок аренды не подстраивается под ожидания — он либо забирает квартиру быстро, либо оставляет ее в простое.