Главный секрет хорошей квартиры, о котором молчат застройщики

В одном и том же жилом комплексе разница между квартирами может оказаться гораздо существеннее, чем кажется на первый взгляд, и именно это часто определяет будущую ликвидность и доходность объекта. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрал, почему хороший ЖК не гарантирует удачную покупку, как отличить сильный лот от слабого, на какие параметры смотреть при выборе квартиры, какие ошибки чаще всего совершают покупатели, а также почему соседняя квартира может быть значительно выгоднее вашей.

Представим двух разных покупателей. Один купил квартиру на пятом этаже, другой — на седьмом. Оба выбрали один и тот же жилой комплекс, квартиры одинаковой площади. Казалось бы, результат должен быть одинаковым. Но на практике все иначе. У этих квартир могут быть совершенно разные видовые характеристики, разные планировочные решения, разный размер окон и высота потолков. И ответ на вопрос, кто из них купил ликвидную квартиру, даст только вторичный рынок недвижимости.

Очень часто мы видим две абсолютно противоположные истории. Один человек жалуется на застройщика, брокера, который помог выбрать квартиру, и вообще на рынок недвижимости. Он считает, что рынок плохой, квартира не растет в цене, продать ее сложно. А второй покупатель выбрал правильную квартиру: удачную планировку, хорошие характеристики, потом либо выгодно сдал ее, либо продал, либо просто живет и получает удовольствие. И опыт у него совершенно другой.

Это не теория. Даже если посмотреть на типовые планировки, становится очевидно, насколько большой может быть разница. Например, две соседние квартиры на одном этаже: одна площадью 53 квадратных метра, другая — 50. Казалось бы, разница минимальная. Но одна представляет собой классическую однокомнатную квартиру с двумя окнами, а другая — квартиру с четырьмя окнами. Даже несмотря на отсутствие модной кухни-гостиной евроформата, квартира с четырьмя окнами окажется значительно более ликвидной. У нее больше вариантов перепланировки, больше сценариев использования и выше интерес со стороны будущих покупателей.

Сегодня рынок недвижимости в первую очередь продает красивые фасады, эффектные рендеры и презентации. Недавно я был в офисе одного застройщика, листал его презентацию и поймал себя на мысли, что ничего действительно полезного там не увидел. Просто красивые картинки: нам продают фасады, модные окна Schüco, которые когда-нибудь поставят. Нам продают озеленение двора, которое реально появится только через несколько лет. Нам продают входные группы с дизайнерским ресепшеном и красивой девушкой за стойкой.

Но покупаем мы не это. Мы хотим жить в квартире. Мы покупаем конкретный объект недвижимости. А потом выясняется, что за содержание этого красивого лобби, консьержа и всей инфраструктуры нужно платить. Иногда обслуживание может обходиться в 300 ₽ за квадратный метр. Для некоторых квартир это уже 20−30 тысяч ₽ ежемесячно. И возникает вполне логичный вопрос: а нужно ли мне все то, что мне так красиво продавали?

Поэтому я всегда говорю, что нужно выбирать не жилой комплекс, а квартиру: планировку, локацию, расположение внутри дома. Именно это в дальнейшем определяет качество жизни и ликвидность. Особенно хорошо это видно в новых дорогих проектах. Сегодня уже появляются старты продаж, где квадратный метр стоит 600−700 тысяч ₽. Однокомнатную квартиру площадью около 30 м² продают за 25−30 млн ₽ еще до ввода дома в эксплуатацию. И часто я вижу, что застройщики делают премиальные фасады, входные группы, красивые дворы, дорогие общественные пространства, но при этом зачастую предлагают совсем не премиальные квартиры.

Как бы я ни любил новостройки, квартира площадью 35 м² все равно остается очень близкой по своим возможностям к обычной хрущевке. Я даже удивился, когда увидел, что в старой пятиэтажке где-нибудь в Зюзино однокомнатная квартира площадью около 30 м² уже стоит 16−17 млн ₽. При этом планировка с тремя окнами зачастую выглядит гораздо интереснее, чем квартира на 35 метров в модном будущем жилом комплексе.

Главный миф рынка недвижимости заключается в том, что люди покупают жилые комплексы. Нет. Люди покупают конкретные квартиры. Именно поэтому мне все меньше хочется отвечать на вопрос: «Какой Ж К выбрать?» Намного правильнее сначала разобраться, какую квартиру нужно искать внутри этого жилого комплекса.

Большинство покупателей оценивают недвижимость совершенно не с той стороны. Они смотрят на застройщика. Кто-то более опытный дополнительно изучает генерального подрядчика. Потом оценивают район, двор, благоустройство, лобби, детские площадки. Все это смешивается в одну общую картину. Но почти никто не анализирует саму квартиру.

Если посмотреть, как работают многие брокеры и продавцы, они говорят примерно одно и то же: «Отличный Ж К, сильный застройщик, хорошая локация, нужно покупать». Но практически никто не говорит: «В этом проекте очень мало хороших двух- и трехкомнатных квартир. Застройщик сделал огромное количество студий, зато есть несколько действительно сильных квартир площадью около 75 м² с шестью окнами, которые можно перепланировать под разные сценарии проживания». Именно так, на мой взгляд, нужно анализировать проекты.

Очень хорошо это видно на примере ЖК «Обручева 30». Допустим, человек услышал, что район станции метро «Калужской» развивается, рядом строятся офисы, хорошая транспортная доступность, высокий спрос на аренду. Он приходит в проект и говорит: «Мне нужна студия возле метро». Открываем предложения. Есть студия примерно за 17 млн ₽, а есть почти такая же квартира, но уже за 23 млн ₽. Она чуть больше и с отделкой. Покупатель может рассуждать так: «Я слышал, что под аренду лучше брать квартиру с отделкой». И покупает вариант за 23 млн. Но если посмотреть объективно, дополнительная отделка и два квадратных метра никак не могут стоить 6 млн ₽. Да, 17 млн за студию без отделки — тоже дорого. Но между двумя вариантами квартира за 23 млн выглядит откровенно неликвидной.

Именно поэтому нельзя отвечать на вопрос «Стоит ли покупать этот ЖК?». Правильный вопрос звучит иначе: «Какую именно квартиру в этом ЖК стоит покупать?» Потому что внутри одного проекта одновременно могут существовать очень удачные и очень слабые предложения.

Когда я оцениваю квартиру, первый критерий ликвидности — это вовсе не район города, а расположение квартиры внутри самого жилого комплекса. Многие об этом вообще не задумываются.

Все эти детали кажутся мелочами, но именно из них и складывается ликвидность конкретной квартиры.

Следующий важный критерий — это этаж и конкретное расположение квартиры внутри дома.

Очень многие недооценивают стоимость вида. Даже несмотря на то что сегодня появляются разные мнения и кто-то сознательно выбирает квартиры «окна в окна», я считаю, что долгосрочная ликвидность определяется совсем другими факторами.

Следующий фактор — сама планировка. Я давно говорю, что площадь квартиры перестала быть главным критерием. Гораздо важнее, насколько грамотно организовано пространство.

Когда я оцениваю квартиру, я всегда задаю себе один вопрос: сколько сценариев жизни она позволяет реализовать? Именно количество сценариев во многом определяет ликвидность. Я разбирал пример двух очень похожих квартир площадью около 50−60 м2. На первый взгляд разница между ними небольшая. Но первая фактически позволяет реализовать только один сценарий — обычную евро-двушку. Вторая дает сразу несколько вариантов: можно сделать полноценную евро-трешку, можно организовать мастер-блок и кабинет, можно объединить помещения и получить большое открытое пространство. То есть одна квартира подходит сразу нескольким категориям покупателей. Именно поэтому она становится значительно ликвиднее. Сегодня инвестируют уже не просто в квадратные метры. Инвестируют в дефицит.

Многие удивляются: как можно говорить о дефиците, если по всей стране строятся миллионы квадратных метров жилья? Но дефицит возникает не в количестве квартир. Дефицит возникает в количестве действительно хороших квартир. Если ваш объект ничем не отличается от пятисот аналогичных предложений в этом районе, рассчитывать на высокую доходность очень сложно. Хороший пример — мои апартаменты в Nice Loft на последнем этаже с потолками 3,5 метра, нестандартной планировкой и нетиповой меблировкой. Именно она продалась очень быстро. При этом сотни обычных студий в этом же комплексе долго стоят в продаже и конкурируют друг с другом. Причина очень простая. Уникальная квартира не конкурирует с соседями. Она становится редким товаром. Именно такие объекты рынок всегда оценивает значительно выше.

Представим ситуацию: вы приходите в жилой комплекс и выбираете однокомнатную квартиру под аренду. Что взять — 46 метров или 37 метров? Большинство, если честно, сразу выбирает 37 метров. И логика понятна — дешевле, компактнее, кажется, что «достаточно». Но давайте разберём на конкретике.

46 метров стоит 30,8 млн, а 36−37 метров — 29 млн. Разница — всего около миллиона. И вот тут начинается самое важное.

И дальше вопрос ликвидности. При равной или сопоставимой цене лучше брать большую квартиру. И в этом случае 46 метров будет более ликвидным вариантом. Плюс важно понимать структуру ЖК: однушек — 631, двушек — 534, трёшек — всего 91.

И тут возникает вопрос: под кого вообще проект? Он позиционируется как семейный, премиальный, с дворами, с концепцией. Но по факту огромное количество однушек. И, как ни странно, заработать здесь могут не однушки, а как раз трёшки, просто потому что их мало. А вот однушки — это массовый инвестиционный продукт, где конкуренция будет выше.

Проект «ЭРА» находится в районе Павелецкой — вроде бы понятная локация, всё развивается, район застраивается. Но если смотреть строго по продукту, снова всё решают планировки и разница в цене.

Есть однушка 37 метров за 29,9 млн. И есть евро-2 примерно за 30,7 млн. Разница небольшая, но по качеству продукта — существенная.

И поэтому, если смотреть прагматично, более логичный выбор — евро-2. Даже если он дороже.

Вот здесь уже интереснее кейс, потому что проект даёт очень наглядный пример, как планировка влияет на стоимость. Готовый дом, локация Марина Роща. Сданный дом.

Первая квартира — 65 метров, около 35,6 млн. И вроде бы всё нормально, но начинаем разбирать:

И когда начинаешь считать, получается, что часть квартиры — это просто дорогой коридор (5,5 млн ₽ только за эту не особо важную часть квартиры). И, кстати, этот лот до сих пор не продан.

И есть второй вариант (он, кстати, уже под бронью) — 62 метра, примерно 37 млн. В пересчете на метр он даже дороже. Но там уже другая история:

И получается парадокс: квартира дороже, но она лучше и ликвиднее. А более дешёвая — менее удобная и хуже продаётся. И это как раз то, что сейчас происходит на рынке: планировка начинает решать больше, чем метраж.

Stone Rise — похожая история, но уже на более тонком уровне. Есть две квартиры: 67 и 68 метров. Почти одинаковые по площади, но по факту разные по качеству.

И хотя конкретно в этом случае оба лота в целом хороши, рынок всё равно выбирает более удобный вариант. Потому что ликвидность — это не метры, а то, как эти метры работают.

Здесь, честно говоря, главный риск вообще не в планировках. Проблема проекта в другом: в его структуре и неопределённости. Сейчас фактически строится только часть домов. А что дальше — непонятно: кто будет строить остальные корпуса, когда, в каком виде, какой будет архитектура, как это всё закроет виды. И это создаёт большой инвестиционный риск.

Да, локация обсуждаемая, да, есть ожидания метро, развития ветки. Но пока это всё скорее ожидания, чем факт.

По планировкам:

И при разнице всего около миллиона рублей более продуманный вариант выигрывает по ликвидности довольно уверенно.

Проект вышел в старт продаж, и внешне он выглядит довольно интересно: архитектура аккуратная, локация сильная — метро Воронцовская/Калужская, близость к центру, рядом парк. Это реально один из редких юго-западных проектов с такой локацией. Но вопрос всегда один — качество исполнения, учитывая историю застройщика.

По срокам: сдача — 4 квартал 2029, ключи в 2030 г., полное заселение и ремонт — уже ближе к 2031 г. Теперь самое интересное — планировки.

И разница в цене между ними небольшая — около 500 тысяч. Но по качеству это два разных продукта. И вот здесь ключевая мысль: на старте продаж часто самые дешёвые варианты оказываются самыми слабыми по ликвидности. И именно они потом могут создавать проблемы на выходе.

Если стоит задача выбрать квартиру на старте продаж именно как финансовый инструмент, то смотреть нужно совсем не на самые дешёвые лоты. Например, в этом проекте гораздо интереснее выглядит квартира площадью 42 м². Именно она показывает, насколько сильно может отличаться качество продукта внутри одного жилого комплекса. Когда мы разбирали Сезар Будущее, я говорил, что даже в квартире площадью 46 метров не хватает полноценного мастер-блока. Здесь же, при меньшей площади, планировка получилась значительно удачнее: есть полноценная спальня, в которой помещаются и кровать, и рабочее место, есть гардеробная, то есть фактически мастер-блок. При входе расположен основной санузел. Дальше — кухня, диван, ТВ-зона, обеденный стол. Получается нормальная, современная квартира, к которой лично у меня вопросов практически нет. Да, кому-то такая планировка может не понравиться — это уже вопрос вкуса. Но если говорить именно о ликвидности, то это крепкая пятёрка.

Я задам очень простой вопрос: найдите сегодня на вторичном рынке квартиру евро-формата площадью 42 м² с мастер-спальней. Таких квартир практически нет. Именно здесь многие совершают ошибку. Все привыкли сравнивать квартиры исключительно по квадратным метрам. Смотрят цену за метр, начинают говорить: «На вторичке столько-то», «Здесь метр стоит 600 тысяч ₽ — это очень дорого». Но рынок недвижимости уже изменился. Сегодня нужно сравнивать не квадратные метры, а конкретные лоты. Да, 600 тысяч ₽ за квадратный метр — это очень дорого. Но сейчас мы не обсуждаем цену как таковую, не разбираем инвестиционные цели или финансовую модель покупки. Мы смотрим исключительно на сам объект. И если подобных квартир на рынке практически нет, то именно это и создаёт их ликвидность.

Поэтому вполне может получиться ситуация, когда условный Вася купит такую однокомнатную квартиру на Калужской за 26 млн ₽ на старте продаж и в итоге заработает. Просто потому, что он выбрал ликвидный продукт. А условный Петя, который решит сэкономить и купит студию, скорее всего, эти деньги потеряет.

В одном и том же жилом комплексе можно получить абсолютно разные результаты. И причина не в самом проекте, а в том, какую именно квартиру вы купили. Очень часто меня просят: «Посоветуйте хороший жилой комплекс». Но на самом деле вы покупаете не жилой комплекс. Вы покупаете конкретную квартиру: на определённом этаже, с определённым видом из окна, с конкретной планировкой. Именно этот выбор определяет практически всё: сколько вы сможете заработать, насколько легко квартиру получится сдать, какой будет арендная ставка, как быстро её удастся перепродать, сколько денег уйдёт на ремонт, меблировку, эксплуатацию и подготовку объекта.

Хороший жилой комплекс — это только половина успеха. Правильно выбранная квартира внутри этого жилого комплекса — вот что действительно имеет значение. Сегодня подобрать хороший ЖК — уже не проблема. Но выбрать ликвидную квартиру — это более сложная задача. Именно для этого и нужен брокер, а не только, чтобы согласовать скидку. Гораздо важнее правильно подобрать сам объект, разобраться в условиях покупки, рассрочке, ипотечных программах, субсидированной или траншевой ипотеке и понять, почему в одном и том же доме стоит купить квартиру, например, на седьмом этаже, а не аналогичную на пятнадцатом.

Мы всегда смотрим на вторичную ликвидность объекта, потому что у нас очень большой объём сделок на вторичном рынке. Сегодня в управлении Smarent находится более 1300 квартир, и мы хорошо понимаем, сколько стоят объекты в аренде в каждом районе, какие арендные ставки действительно работают и какие квартиры пользуются спросом. Именно эта информация позволяет правильно подобрать квартиру под цели и стратегию клиента.