Намыв Васильевского острова – ожидания и реальность

Пока цены в Москве продолжают достигать новых высот, Петербург остаётся рынком с неплохим потенциалом. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрал главную новую локацию Питера — намыв Васильевского острова, проанализировал проблемы и попытался найти ответ на вопрос, почему все так любят эту локацию. Также он разобрал основные проекты «намыва».

Если говорить о Санкт-Петербурге и его новостройках, то у большинства людей сразу возникает одна и та же ассоциация: намывная территория Васильевского острова. Именно сюда сегодня заходит большое количество девелоперов, которые, по моему мнению, зачастую делают довольно сомнительный продукт.

При этом мало кто вообще знает, что изначальная идея намыва этой части Васильевского острова была совсем другой. Здесь планировали создать элитный район. Но одно дело построить качественную элитную недвижимость, и совсем другое сделать территорию действительно удобной для жизни. И это, по сути, очень характерная история для Петербурга: территорию намыли, построили платную магистраль ЗСД, но полноценную инфраструктуру так и не сформировали.

С точки зрения человека, который живет в Москве и хорошо знаком с московским рынком недвижимости, ключевая проблема здесь в отсутствии единого мастер-плана и единого девелопера. Если брать в пример Москву, можно вспомнить территорию ЗИЛ. Ее фактически разделили между двумя крупными застройщиками, ЛСР и Эталоном. За счет этого развитие территории получилось более системным и последовательным.

И если проводить аналогию, то, на мой взгляд, здесь можно было бы применить похожий подход. Например, условно разделить северную и южную части Морского фасада между двумя девелоперами. Но этого не произошло, и в итоге территорию сегодня осваивает большое количество разных компаний.

Кстати, значительная часть современного Санкт-Петербурга вообще сформирована благодаря намыву. Эти работы велись еще со времен Петра I, продолжались в советский период и продолжаются до сих пор. Начиная с середины 1960-х годов, город получил более трех тысяч гектаров новых территорий за счет намыва.

Многие современные улицы, такие как Кораблестроителей, Наличная, Савушкина и другие, расположены там, где раньше была акватория Финского залива. Более того, ряд известных объектов Петербурга также построен на искусственно созданных территориях. Среди них Летний сад, Троицкая площадь, Тучков буян и стадион имени Кирова.

Намывная территория Морского фасада стала крупнейшим в Европе проектом по созданию новых земель для комплексного развития территории на Васильевском острове. Общая площадь проекта составляет 476 гектаров. Работы стартовали в 2006 году, то есть практически двадцать лет назад, после того как одна из компаний выиграла право на комплексное освоение территории. Стоимость сделки тогда составила около 140 млн ₽. За эти два десятилетия территория Санкт-Петербурга благодаря намыву Васильевского острова увеличилась почти на 200 гектаров.

Если говорить о том, что получилось в реальности, то одним из самых заметных проектов на всей намывной территории сегодня остается GloraX на Васильевском острове. Это проект, который позиционируется как жилье уровня «под премиум». Примерно три или четыре года назад, когда дома только начинали вводить в эксплуатацию, однокомнатную квартиру здесь можно было купить за 10−12 млн ₽. Но уже тогда сама локация вызывала множество вопросов и выглядела довольно спорно. Тем не менее именно GloraX стал одним из наиболее сильных проектов на всей намывной территории. И если бы весь район был реализован хотя бы на уровне этого комплекса, вопросов к намыву возникало бы значительно меньше.

При этом изначальная идея выглядела действительно привлекательной. На намывной территории планировали создать полноценный элитный район. Южная и северная части должны были застраиваться преимущественно низкоэтажной клубной недвижимостью высокого класса, с ограниченной высотностью в рамках установленных нормативов. Предполагалось, что здесь появится полноценная городская среда: причалы для яхт, паромов, теплоходов и круизных лайнеров, прогулочные набережные, спортивные объекты, торговые центры, общественные пространства, а также станции метро, которые обеспечат нормальную транспортную доступность района.

По своей концепции этот проект во многом напоминает московский СберСити. Разница лишь в том, что СберСити развивается на уже существующих территориях, тогда как в Петербурге землю сначала буквально создали заново.

Но ключевой вопрос остается в сроках реализации. В лучшем случае это 2040 год, а возможно и 2050-й. К этому времени человечество уже высадится на Марсе, а в Петербурге только завершат северную часть намыва и, наконец, откроют обещанную станцию метро.

Застройщики активно работают на подобных территориях по нескольким причинам:

Для города подобные проекты тоже выгодны. Освоение новых территорий создает рабочие места, развивает комплексное развитие территорий и в дальнейшем приносит дополнительные налоговые поступления от построенной недвижимости.

Лучше всего итог реализации проекта можно увидеть, просто приехав на намыв. В качестве характерного примера я бы взял жилой комплекс «Светлый мир Я-Романтик». Именно его фотография лучше всего показывает результат развития территории: типичный комфорт-класс с дешевыми вентилируемыми фасадами, небольшими окнами, невысокими потолками и привычными обещаниями дворов без машин.

На этом фоне выделяется проект GloraX, который выглядит значительно интереснее, однако в целом вся территория постепенно превратилась в обычный спальный район, мало чем отличающийся от множества других подобных районов.

При этом район до сих пор испытывает серьезный дефицит сложившейся инфраструктуры. Здесь продолжаются масштабные строительные работы, работает большое количество техники, сохраняются шум и сильные ветра со стороны Финского залива.

Если говорить о том, какие ошибки появились в рамках проекта и почему в целом не все довольны тем, что получается на данный момент, то я бы разделил это на несколько ключевых проблемных блоков. При этом важно понимать, что мы говорим именно о текущем состоянии территории, а не о том, что может получиться в будущем.

Если отойти от рендеров и концепций и посмотреть на намыв с точки зрения фактической городской среды, довольно быстро становится понятно, что здесь есть системные вопросы к качеству формирования территории.

В первую очередь это плотность застройки. Она здесь действительно высокая, хотя на месте это не всегда считывается так резко, как может показаться со стороны. Визуально район не выглядит критически перегруженным, но сама структура застройки все равно остается плотной. И на этом фоне особенно заметно другое — нехватка зеленых территорий, парков и в целом тех элементов, которые формируют комфортную городскую среду. Если бы изначально здесь существовал единый мастер-план, логика развития могла бы быть иной. Можно было бы заранее зафиксировать ключевые общественные пространства, заложить парк или аллею, чтобы они не дробились между разными участками и не зависели от конкретного девелопера. Можно было бы сразу выстроить непрерывную набережную, предусмотреть спортивные и общественные кластеры. Какие-то социальные объекты уже заложены, но в целом не хватает именно цельной структуры, где территория развивается как единый проект с понятными правилами.

Проблема в том, что при разделении земли между разными застройщиками у каждого появляется своя логика развития участка. И она, по сути, сводится к простому принципу — максимизировать объем продаваемых квадратных метров на ограниченной территории. При этом каждый девелопер неизбежно позиционирует свой проект как лучший, а соседние — как менее удачные. Но при всех этих противоречиях спрос на такие проекты все равно сохраняется.

Тем не менее, если смотреть на цифры, стоимость квадратного метра на намыве выросла почти в 4 раза с начала проекта. И даже если отбросить эмоции, видно, что есть и продажи, и устойчивый спрос. Во многом это связано с тем, что застройщики постоянно выводят новые очереди и новые проекты, и они, по сути, поддерживают цену предыдущих. Так работает весь рынок: разогрев одной части территории тянет за собой вторичку внутри района и общий уровень цен. То есть здесь цена растет не только из-за качества среды, но и из-за структуры предложения и постоянного обновления продукта внутри одной локации.

При этом ключевая ошибка многих покупателей в том, что они покупают район будущего, но живут в районе настоящего. Им показывают рендеры, концепции, визуализации, обещания инфраструктуры, метро, набережных, благоустройства. Но в реальности жить приходится здесь и сейчас, а этот разрыв может быть очень длинным. Большой проект никогда не реализуется за один год или даже за пять лет. Это всегда история на 20−30 лет. И в случае намывных территорий это особенно заметно: в 2006 году, например, могли планировать, что к 2030-му уже будет сформированный район, но по факту стройка только набирает обороты.

И это не только история Васильевского острова. То же самое можно увидеть и в Москве на территориях КРТ, будь то Очаково-Матвеевское, ЗИЛ или даже отдельные островные проекты в Хорошево-Мневниках. Везде одна и та же модель: сначала продается будущее, а жить приходится в переходном настоящем. И это настоящее может длиться 10 лет, иногда 15, а иногда и 20 лет. И это нормальная, но неудобная для покупателя реальность крупных проектов.

И, несмотря на все это, намыв продолжают покупать. И я вижу несколько причин для этого:

Плюс есть еще один фактор, о котором я часто говорю: отсутствие других инструментов инвестирования. Когда у человека нет глубокой экспертизы, он часто покупает там, где сам живет или где уже понимает рынок. Живешь в Петербурге — покупаешь на намыве. Переехал в другой район — покупаешь там же под аренду. Логика очень простая и повторяющаяся.

И есть важный момент: я знаю людей, которые уже живут на намыве и им там действительно нравится. У них позитивный опыт, и для них это удачная покупка. Это тоже часть картины, потому что рынок складывается не только из внешней критики, но и из реального пользовательского опыта. На горизонте 15−20 лет часть текущих проблем действительно может исчезнуть по мере развития инфраструктуры. Какие-то решатся, какие-то появятся новые, но сама логика больших районов всегда остается одинаковой. Дальше предлагаю разобрать самые популярные проекты на намыве Васильевского острова.

ЖК «Новая Земля» расположена на первой береговой линии Финского залива, и участок девелоперу достался действительно удачный. При этом проект заявлен как комфорт-класс, что для такой локации это выглядит довольно неожиданно. Возможно, Legenda сознательно решила не называть проект бизнес-классом, как многие конкуренты, хотя по цене он уже близок именно к этому сегменту.

Сейчас в продаже находится вторая линия домов, тогда как первая, очевидно, будет стоить дороже. Правда, есть нюанс: со временем первая линия может перестать быть первой, если намыв продолжится. Кроме того, не стоит забывать о сильных ветрах со стороны Финского залива. Поэтому вид на воду — это не только преимущество, но и дополнительные особенности эксплуатации. Лично я, если бы покупал здесь квартиру для себя, сразу заложил бы в бюджет замену окон, потому что качественное остекление для такой локации действительно важно.

Первая очередь проекта должна быть сдана в 2028—2029 годах, а полностью строительство завершится только к 2032 году. При этом продажи идут очень хорошо: по данным Дом. РФ, уже реализовано около 75% квартир. Но здесь есть важный момент. Квартиры передаются в формате White Box, поэтому после получения ключей еще предстоят ремонт и меблировка. Реально переехать получится не раньше 2030 года. То есть покупатель несколько лет платит ипотеку, потом делает ремонт и только после этого начинает жить в квартире.

По ценам проект выглядит довольно конкурентно. Студии начинаются примерно от 7,4 млн ₽, однокомнатные квартиры — от 13,5 млн ₽, а евро-3 площадью около 58 м² стоят порядка 19 млн ₽. Отдельно отмечу планировки. На мой взгляд, Legenda здесь действительно молодцы: они современные, логичные и хорошо продуманные. Если оценивать только этот параметр, я бы поставил проекту пять баллов.

Что касается условий покупки, то они типичны для сегодняшнего рынка: рассрочки есть, но первоначальный взнос чаще всего составляет 30−50%, а оставшаяся сумма выплачивается поэтапно.

Для меня этот проект интересен еще и потому, что многие петербургские девелоперы сейчас выходят на московский рынок. Поэтому, прежде чем оценивать их проекты в Москве, важно понять, что они строят в Санкт-Петербурге.

По рендерам проект выглядит очень эффектно — практически как премиум или даже делюкс. Если девелоперу удастся реализовать именно такую архитектуру и качество, это будет сильный проект. Но и цены здесь соответствующие — от 11 до 84 млн ₽. Сразу возникает вопрос: найдется ли покупатель, готовый заплатить 80−90 млн ₽ за квартиру на намывной территории? Возможно, если речь идет о видовых пентхаусах.

Проект расположен на первой береговой линии, а если в будущем здесь появится станция метро, то он окажется одним из ближайших к ней жилых комплексов.

Распродано уже около половины квартир. До ввода в эксплуатацию остается еще несколько лет (2028−29 гг.), поэтому, на мой взгляд, снижать цены девелоперу нет никакого смысла. Спрос сохраняется, предложение постепенно сокращается, а значит, стоимость, скорее всего, продолжит расти.

Отдельно обратил внимание на небольшое количество машиномест. Пока район остается зависимым от автомобилей, паркинг здесь может оказаться даже более интересной инвестицией, чем сама квартира. Главное достоинство проекта — виды на Финский залив. Несмотря на ветер и особенности климата, панорамы здесь действительно сильные.

А вот к планировкам у меня есть вопросы. Студии площадью около 24 м² стоят от 12,5 млн ₽, однокомнатные квартиры — 17−20 млн ₽, а евро-трехкомнатные площадью всего 47 м² - около 21 млн ₽. При такой стоимости сами планировки выглядят не самыми удачными: комнаты небольшие, пространство используется не лучшим образом. Если оценивать только этот параметр, я бы поставил проекту 3 балла из 5.

По условиям покупки все стандартно: есть рассрочка в 4 платежа по 25%, рассрочка 30−20−50, рассрочка с ежемесячными платежами, что сегодня уже стало обычной практикой для петербургского рынка.

Дальше на намыве есть еще один заметный игрок — «Брусника». И по архитектуре их стиль, который они часто используют в своих региональных проектах, хорошо считывается: кирпич, характерная пластика фасадов.

По визуализациям, как обычно у Брусники, рендеры выглядят очень качественно. Если смотреть на картинку, создается ощущение сильного и продуманного проекта. Но по факту здесь продается сразу несколько корпусов, часть из которых еще в активной стадии строительства, а часть территории, включая будущую школу и инфраструктуру, пока только заложена на уровне планов.

По срокам здесь все ожидаемо: сдача также ориентируется на конец 2028 года, то есть фактический горизонт получения ключей снова уходит в 2029-й. Проект заявлен как бизнес-класс. По продажам ситуация выглядит неплохо: реализовано около 57% квартир, а обеспеченность машиноместами — порядка 72%.

По ценам: студии начинаются примерно от 11,3 млн ₽, однокомнатные квартиры — около 15 млн ₽, двухкомнатные площадью ~53 м² - порядка 19−20 млн ₽. И здесь важно отметить, что речь идет о ценах без рассрочек, при полной оплате. Типичная для Брусники история — довольно спорные планировочные решения. Они выглядят менее логичными, чем у некоторых конкурентов, и это уже фирменная особенность их проектов.

Из интересного — есть ипотечные программы со Сбером, где ставка заявляется около 14% на весь срок. И это хорошо отражает общий тренд: рынок постепенно движется в сторону субсидированных и партнерских ипотечных программ, и эта тенденция, судя по всему, будет только усиливаться.

Еще один проект, который попросили добавить в подборку, — ЖК «Аристократ» от Setl Group. Я недавно проезжал рядом с этим объектом, и по ощущениям это уже совсем другая часть Васильевского острова — не намыв, а более классическая застройка «Васьки». Ключевое преимущество здесь — локация. Рядом находится станция метро «Горный институт», плюс близость к реке и более сформированная городская среда. В этом смысле проект воспринимается более «петербургским» и даже более клубным по ощущениям, чем многие новостройки на намыве.

Сам проект достаточно крупный, и, судя по динамике, будет застраиваться поэтапно. Но сроки здесь сразу задают длинный горизонт: ввод первой очереди ориентировочно в 2031 году, а с учетом отделки и возможных доработок реальный цикл может легко уйти в 2032 год. То есть это типичный длинный девелоперский проект с растянутой реализацией.

По ценам: студии начинаются примерно от 14 млн ₽, однокомнатные — около 20 млн ₽, евро-трехкомнатные — порядка 34 млн ₽ при площади около 57 м². Это уже уровень московского ценообразования, особенно с учетом срока ожидания. По планировкам здесь, на мой взгляд, все достаточно стабильно — без явных провалов, поэтому проект можно оценить примерно на 4 балла.

Отдельно стоит отметить подход Setl City к рассрочкам: стандартный низкий первоначальный взнос (около 20%), скидки и растянутые платежи, включая схемы с крупными ежегодными платежами. В пересчете это часто превращается в довольно комфортный вход для покупателя.

Если смотреть на проект в целом, он выглядит сбалансированным: хорошая локация у метро, нормальное качество продукта, понятные условия покупки. Но при этом длинный цикл реализации остается ключевым фактором, который нужно учитывать заранее.

Еще один проект, который выделяется на фоне остальной застройки намыва, — «Галерная гавань» от ПСК. У проекта есть собственная изюминка — небольшой затон, вода буквально рядом с застройкой, плюс низкоэтажный формат и в целом более аккуратная стадия строительства. На фоне типовой массовой застройки это выглядит заметно живее и менее шаблонно. С архитектурной точки зрения фасады и общее решение также воспринимаются лучше среднего по намыву. Это не классическая «коробка», а более продуманная визуальная история, которая выделяется при проезде вдоль территории.

При этом возникает вопрос по срокам. Сейчас построено примерно 12−13 этажей, однако срок сдачи заявлен на 3 квартал 2029 года. На этом фоне возникает диссонанс: либо темпы строительства действительно консервативные, либо застройщик закладывает значительный запас по срокам, чтобы минимизировать риски по обязательствам и неустойкам. По обеспеченности машиноместами ситуация выглядит неплохой — дефицита парковок можно не ждать.

В итоге проект выглядит для намыва довольно нетипично. С одной стороны — вода, более низкоэтажная застройка и местами даже приятная архитектура, которая выделяется на фоне типовой застройки. С другой — длинный цикл реализации и достаточно высокий порог входа, который уже воспринимается не как «Петербург», а скорее как московская ценовая логика, просто в другой географии.

А вот ценам ситуация выглядит не так приятно: однокомнатные квартиры стартуют примерно от 20 млн ₽ без отделки, что фактически выводит проект в ценовую зону, сопоставимую с московскими уровнями.

Я долго искал в Питере объект, который можно и продавать, и эффективно сдавать. Здесь вторая линия от Финского залива, что даёт сбалансированные цены. В проекте всего два дома, и нам отдали на реализацию 17 этажей во втором корпусе для проекта «Smarent Рантье»: квартиры с отделкой для последующей аренды под нашим управлением — комплексный продукт. Мы, как и все, надеемся на станцию метро к 2030-му, но даже более важным фактором может стать возвращение европейских лайнеров в морской порт.

Цены на готовые студии с ремонтом начинаются от 9,4 млн ₽. Но если брать нормальный продукт под аренду с чистовой отделкой, а не whitebox, цена сейчас ближе к 17,5 млн ₽. Ключи ожидаются в конце 2029-го. Это долго, но с учётом чистовой отделки выглядит неплохо. Плюс есть рассрочка: 20% взнос и 5 платежей. Например, лот за 17,5 млн ₽ делим на пять, выходит по 3,5 млн ₽ в год, без ипотек и субсидий. Есть еще и другие схемы рассрочки, но, на мой взгляд, самый интересный вариант, который я бы рассматривал, — из пяти платежей. Наши клиенты активно покупают этот проект, и вот один из недавних кейсов с рассрочкой.

Арендный потенциал видим такой: студии — 50−60 тыс. ₽, евро-двушки — под 100 тыс. ₽, евро-3 — 120−130 тыс. ₽. Но это не просто аренда, а через управление Smarent Рантье. Есть опции долгосрочной и среднесрочной аренды. Без котлового метода. При всех моментах ставки высокая, так что если кому интересно, — обращайтесь. Не обязательно покупать, можно просто оставить заявку, чтобы пообщаться с нашим питерским брокером: команда на месте гораздо глубже знает рынок, чем я. Они практикующие агенты, работают и с вторичкой, помогают продать квартиру в Питере или инвестировать в Москву.

Намыв на Васильевском острове показывает важную вещь: стоимость недвижимости здесь часто растет быстрее, чем успевает формироваться сама городская среда. Район еще по сути не сложился, но ожидания уже заложены в цену. И во многом это история про «покупку будущего»: людям интереснее потенциал и сценарий развития, чем текущее состояние территории.

Поэтому инвестору важно смотреть не только на цену метра, но и на транспорт, инфраструктуру и градостроительную логику. На намыве этого пока не хватает в полной мере, но спрос все равно есть. И дальше уже вопрос не в том, «покупать или нет», а в том, какой именно лот выбирать, в каком проекте и на каких условиях входа.