Новостройки теряют позиции? И это уже не слухи

Вокруг рынка новостроек сегодня слишком много мифов: одни говорят о скором обвале цен, другие – о полной потере интереса покупателей, хотя реальная картина гораздо сложнее. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудил причины падения продаж новостроек почти в три раза, почему вторичка начала выигрывать в конкуренции, а также где летом могут появиться реальные скидки, а также что сегодня выгоднее покупать – новостройку или вторичное жилье.

Чем сильнее падают продажи на новостройки, тем более жёсткие комментарии попадаются под роликами: «Зубик опять продаёт новостройки», «Вторичка давно выгоднее», «Застройщики нарисовали цены», «Студии стали неликвидом». Поэтому сегодня разбираем самые популярные и жёсткие комментарии под роликами на Youtube, чтобы определить, кто оказался прав в 2026 году: застройщики, инвесторы или комментаторы.

Рынок новостроек действительно переживает серьезные проблемы, и сегодня это уже не вопрос мнений или отдельных прогнозов – это факт, который подтверждается цифрами. Продажи падают практически во всех регионах страны, и речь идет не только о Москве. Снижение спроса наблюдается в Новой Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и во многих других регионах. Причем просадка затрагивает абсолютно все сегменты рынка.

Особенно непростая ситуация сейчас складывается в премиальной недвижимости. Несколько лет назад именно дорогой сегмент чувствовал себя намного устойчивее, но сегодня картина изменилась. Несмотря на снижение ставки ЦБ, многие покупатели уже не готовы инвестировать в переоцененную премиальную недвижимость, а спрос постепенно смещается в другие форматы жилья.

Если смотреть на конкретные цифры, масштаб изменений становится еще более очевидным. В декабре 2025 года в московском регионе продавалось более 12 тысяч квартир в новостройках. Уже в апреле 2026 года показатель снизился до чуть более 4 тысяч квартир, а май, по оценкам, закроется на уровне около 5 тысяч сделок. Фактически речь идет о падении продаж почти в три раза всего за несколько месяцев.

При этом важно понимать, что снижение продолжается уже не первый год. Еще в 2025 году продажи были ниже, чем в 2024-м, а в 2024-м – ниже, чем в 2023-м. Поэтому, если сравнивать текущую ситуацию с показателями 2023 года, можно уверенно говорить о падении рынка минимум на 50%.

Именно поэтому разговоры о проблемах на рынке новостроек сегодня уже сложно назвать преувеличением. Рынок действительно испытывает серьезное давление, и спорить с этим бессмысленно. Однако говорить о полном крахе пока рано.

Именно в этом вопросе я впервые практически полностью согласен с комментаторами. Если убрать семейную ипотеку, IT-ипотеку, ранее действовавшую льготную ипотеку, а также арктическую, дальневосточную и сельскую программы, то для многих покупателей привлекательность новостроек резко снижается. В сухом остатке человек получает квартиру без ремонта, ожидание ключей в течение трех-четырех лет и цену заметно выше вторичного рынка.

Именно поэтому в последние годы большинство покупателей фактически приобретали не саму новостройку как продукт, а доступ к дешевому финансированию. Главным драйвером спроса были не уникальные преимущества жилых комплексов, а возможность взять ипотеку на льготных условиях. И как только доступ к дешевым деньгам начал сокращаться, рынок сразу это почувствовал. Продажи стали снижаться практически моментально, и это – один из самых важных выводов текущего кризиса.

Многие застройщики долгое время были уверены, что покупатель выбирает именно их продукт: локацию, концепцию, благоустройство или инфраструктуру. Однако реальность оказалась значительно жестче: очень часто покупатель выбирал не конкретный жилой комплекс, а возможность получить льготную ипотеку. И проблемы новостроек сейчас связаны уже не только с ценами, ставками или спросом, а с тем, что исчезает главный механизм, который долгие годы поддерживал продажи.

На мой взгляд, это главный комментарий года. И Банк России, и Эльвира Набиуллина давно говорят об одной и той же проблеме: разрыв между ценами на новостройки и вторичное жильё стал слишком большим. По итогам года он достиг 44%, и регулятор открыто признаёт, что такая ситуация ненормальна для рынка. В ЦБ считают, что со временем этот перекос должен сокращаться, особенно после изменений в льготных ипотечных программах. Но быстрым этот процесс точно не будет.

Если смотреть на ситуацию глубже, а не только через макроэкономику, становится понятно, почему для девелоперов формируется действительно опасный сценарий. Впервые за долгое время собственники квартир на вторичном рынке и продавцы по переуступке начали полноценно конкурировать с застройщиками по цене. Более того, они готовы делать реальные скидки, тогда как многие девелоперы такой возможности фактически лишены.

Проблема в том, что застройщики далеко не всегда самостоятельно управляют ценами. Во многих проектах прайс напрямую зависит от банков, выдавших проектное финансирование. И если собственник на вторичке может быстро снизить стоимость ради продажи, то девелопер часто оказывается связан ограничениями сверху.

В результате покупатель задаёт абсолютно логичный вопрос: если аналогичную квартиру можно купить дешевле, то зачем переплачивать за новостройку? И знаете что? С этим действительно сложно спорить. Я вижу, что сегодня во многих проектах, особенно если человек покупает квартиру для личного проживания, вторичный рынок выглядит намного интереснее новостроек.

Особенно удивляют некоторые старты продаж, которые позиционируются как премиальные проекты. На рендерах всё выглядит красиво: эффектные фасады, дизайнерские лобби, идеальные дворы, стильные общественные пространства. Но каким этот проект окажется в реальности в 2029 или 2030 году – никто не знает. И именно это, на мой взгляд, сегодня главный вызов рынка недвижимости. Не ставка, не инфляция и даже не ипотека, а конкуренция со вторичным рынком.

Я вспоминаю 2019 год, когда практически любую новостройку можно было анализировать как понятную инвестицию. Ты открывал цены на вторичке и примерно понимал, сколько заработаешь после ввода дома в эксплуатацию. Сейчас ситуация полностью изменилась. Сегодня открываешь вторичный рынок и видишь, что готовая квартира часто стоит столько же, сколько предлагает застройщик, а иногда даже дешевле. И при этом это уже готовый дом, где можно жить сразу. В некоторых случаях там даже есть отделка.

Поэтому здесь я с комментатором не согласен. Сейчас хорошая вторичка расходится как горячие пирожки. И цифры это подтверждают. В апреле на вторичном рынке Москвы прошло более 13 тысяч сделок, тогда как на рынке новостроек – менее 7 тысяч. Разница почти в два раза. И здесь полностью ломается миф о том, что люди перестали покупать недвижимость или что у населения нет денег.

Нет. Люди продолжают покупать квартиры. Люди перестали покупать новостройки. И я прекрасно понимаю их логику. Вторичка часто дешевле, ближе к метро, находится в уже сформированных районах с готовой инфраструктурой. Там можно сразу заехать и жить, не ожидая три-четыре года окончания строительства и не продолжая платить за аренду.

Именно поэтому вторичный рынок сейчас объективно выигрывает конкуренцию. И очень показательно, что в одном из наших подкастов Олег Репченко, руководитель индикатора рынка недвижимости, сформулировал одну из самых точных мыслей про сегодняшний рынок: «Недвижимость – это дом, подключенный к коммуникациям». Потому что когда человек покупает новостройку на этапе строительства, он по сути приобретает не готовую низкорискованную недвижимость, а рискованную ценную бумагу застройщика – договор долевого участия. По-настоящему низкорискованный актив – это готовый объект: дом, который построен, подключён к коммуникациям, заселён и в котором уже есть жизнь. Именно такой формат недвижимости сегодня вызывает у покупателей всё больше доверия.

Я часто слышу тезис, что застройщики изначально завышают цену, чтобы потом красиво «срезать» её скидками и создавать иллюзию выгодной покупки. Но если бы это действительно было системной стратегией, рынок уже давно бы развернулся вниз, и цены начали бы падать синхронно и резко. Однако этого не происходит.

Нельзя сказать, что скидок нет вовсе. Они уже появляются, и девелоперы действительно начинают постепенно корректировать свои прайсы, внимательно наблюдая за реакцией рынка. Если взять конкретные примеры, то в отдельных проектах MR Group уже фиксировалось снижение цен. Например, в некоторых жилых комплексах, включая SET и VEER, снижение доходило примерно до 20–30 тыс. ₽ за квадратный метр. Для квартиры стоимостью около 25 млн ₽ это может давать экономию порядка 1,5 млн ₽. Для части покупателей это почти незаметная корректировка, но для других – уже достаточный сигнал, чтобы принять решение о покупке и зафиксировать выгоду.

Ещё один фактор – ожидание изменений по семейной ипотеке. И эти изменения, судя по всему, могут произойти в ближайшей перспективе. На рынке активно обсуждаются различные сценарии: ограничение повторного использования льготной ипотеки, усиление контроля за «фиктивными» разводами, ужесточение требований к заёмщикам, а также возможное повышение ставок для части категорий покупателей. И девелоперы это прекрасно понимают. Если такие изменения действительно вступят в силу, это может спровоцировать новую волну спроса на новостройки. А любая новая волна в этом сегменте почти всегда сопровождается всплеском ажиотажа.

И здесь важно понимать ключевую вещь: страх и неопределённость продают недвижимость гораздо лучше, чем любые скидки или даже самая дешевая ипотека. Это уже не раз подтверждалось рынком. Поэтому многие застройщики сейчас фактически находятся в режиме ожидания. Они наблюдают за возможными изменениями условий льготных программ и готовятся к тому, что следующий виток спроса может оказаться эмоциональным, а не рациональным.

Да, я никогда этого не скрывал. Но важно понимать: моя текущая позиция изменилась, и это абсолютно нормальная история, потому что меняется сам рынок.

Если вернуться в 2020–2021 годы, ситуация была принципиально другой. Тогда студию можно было купить за 5–6 млн ₽ в льготную ипотеку с ПВ 1–1,5 млн собственных средств, и это делало стратегию массово доступной. Но если посмотреть на рынок сегодня, картина кардинально иная. Достаточно открыть вторичный рынок, чтобы увидеть: многие студии сейчас стоят 12–15 млн ₽. А у застройщиков аналогичные объекты в ещё не готовых домах без отделки могут доходить до 15–18 млн ₽. И это уже совсем другая экономика. Это прямое подтверждение того, что рынок изменился, и старые модели перестали работать в прежнем виде.

Поэтому в 2026 году я честно считаю, что массовая инвестиция в студии во многих случаях потеряла смысл. Но проблема части инвесторов и комментаторов в том, что они продолжают мыслить прошлым рынком: если стратегия работала раньше, значит она якобы должна работать всегда. Это не так. Рынок изменился полностью: изменились ипотечные программы, изменился покупатель, изменились цены, изменились условия входа. И если аналитик пять лет подряд повторяет одно и то же без учёта этих изменений, на мой взгляд, это уже не аналитика, а механическое повторение старых тезисов.

Сегодня я прямо говорю: значительная часть студий, особенно в новостройках от застройщиков, перегрета и переоценена. Девелоперы используют их как финансовый инструмент, активно продавая через семейную и льготную ипотеку. Но покупать студию площадью 19–20 м² без отделки 16–20 млн ₽– это, мягко говоря, очень спорная стратегия.

Поэтому логика здесь простая. Если вы покупали студию на ранней стадии и она дала рост, возможно, сейчас как раз тот момент, когда стоит зафиксировать результат и сделать реинвестицию в более устойчивые активы.

И мой ответ здесь – да, скидки мы уже начинаем видеть, и в ближайшее время их станет больше. По факту застройщики уже начали аккуратно снижать цены и тестировать рынок, буквально «щупая» спрос со стороны покупателей и инвесторов. Это не одномоментное падение, а постепенное прощупывание границ, на которых рынок ещё готов покупать.

Под наибольшим давлением сейчас находятся вполне конкретные сегменты. Это проекты комфорт-класса с большим навесом предложения, удалённые локации без метро и без понятной перспективы его появления, объекты с ключами после 2028 года, а также проекты, сильно завязанные на семейную ипотеку. Именно в этих зонах летом и могут появляться скидки: где-то открыто, где-то в скрытом формате через индивидуальные условия. И здесь важно понимать: далеко не все скидки вы вообще увидите в публичном поле. То есть если вы следите за Telegram-каналами, смотрите ролики или листаете рилсы и шортсы, это не значит, что вы узнаете о реальных условиях сделки. Значительная часть дисконтов и специальных предложений остаётся в индивидуальных переговорах.

Но есть ещё более важный вопрос – а вам вообще нужна скидка как таковая? Или вам важнее другие условия сделки: субсидированная ипотека, минимальный первоначальный взнос, рассрочка или гибкий график платежей? Потому что для разных покупателей стратегия покупки недвижимости может быть абсолютно разной. Кто-то, например, сейчас держит деньги на депозите под высокую ставку и ему выгоднее не выводить всю сумму сразу, а зайти с минимальным первоначальным взносом, сохранив доходность депозита и закрыв сделку позже. И в таких случаях застройщики могут предлагать не только скидки, но и субсидирование ставок, бонусные программы, а иногда и отделку в подарок – причём не только whitebox, но и полноценную чистовую отделку, которую рынок давно ждал.

То есть рынок действительно входит в фазу гибких условий и индивидуальных сделок. И этим летом мы будем внимательно наблюдать, какие девелоперы первыми начнут предлагать наиболее интересные условия покупки и как на это будет реагировать спрос. После всего сказанного у многих, скорее всего, возникает ощущение путаницы: что в итоге лучше – новостройка или вторичка. Но здесь нет универсального ответа. Всё зависит от вашей стратегии, бюджета, горизонта планирования и цели покупки – инвестируете вы или покупаете для жизни, в каком регионе и на какой срок. Если же задача – найти максимально выгодные условия покупки, то мы в компании Smarent как раз этим и занимаемся. Мы работаем в Москве и Санкт-Петербурге, сопровождаем сделки с новостройками, вторичным рынком и переуступками, а также помогаем клиентам как покупать, так и продавать недвижимость. Если вам нужна помощь в подборе объекта или стратегии покупки, оставляйте заявку по ссылке, и мы разберём вашу ситуацию индивидуально.

И знаете что? Во многих случаях это действительно так. Я готов прямо и публично признать: вторичный рынок сегодня часто оказывается более выгодной покупкой, чем новостройки. Особенно в ситуациях, когда у человека нет доступа к льготным программам и он покупает квартиру либо за собственный капитал, либо через рыночную ипотеку без субсидий.

Но важно сразу зафиксировать: это вовсе не означает, что рынок новостроек «рухнул» или потерял смысл. Это не обвал, а структурное перераспределение спроса и предложения. Мы видим, что с каждым месяцем и каждым кварталом на рынке новостроек становится всё меньше новых стартов продаж. И это логично – девелоперы прекрасно считывают охлаждение спроса, особенно в первичном сегменте, и начинают сокращать объёмы вывода новых проектов.

При этом на рынке происходит ещё более интересный сдвиг. В некоторых случаях застройщики даже не выводят часть квартир в открытую продажу, а фактически придерживают их, чтобы позже реализовать уже как готовый продукт на рынке вторичного жилья после ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей. То есть девелопер начинает играть в долгую и выходит в ту же конкурентную среду, что и обычные собственники. И здесь появляется ключевой момент. В готовом объекте девелопер зачастую оказывается даже более сильным продавцом, чем частный собственник. У него есть маркетинговые бюджеты, выстроенные воронки продаж, профессиональные отделы реализации и опыт работы с ценой. И в этом сценарии конкуренция на вторичном рынке усложняется в разы.

По сути, частные инвесторы и обычные продавцы квартир на вторичке начинают конкурировать уже не только друг с другом или с соседними объявлениями на Циане, но и с крупными девелоперами, которые заходят в сегмент готового жилья с совершенно другим уровнем ресурсов и инструментов продаж. И это один из самых недооценённых сдвигов, который сейчас происходит на рынке недвижимости.

Рынок снова возвращает покупателя и инвестора в недвижимость в точку, где невозможно принимать решения на автомате. Он буквально заставляет думать, считать, сравнивать и подходить к покупке более взвешенно и профессионально. В таких условиях всё реже работают импульсивные решения и всё чаще требуется либо собственная экспертиза, либо подключение специалистов, чтобы не ошибиться с выбором и не купить «всё подряд», как это часто происходило в предыдущие годы.