На рынке недвижимости наметилась тревожная тенденция — продажи новостроек демонстрируют устойчивое снижение. Это не кликбейтный заголовок, а подтвержденный статистикой факт. Даже после относительно успешного июля последующие месяцы показали отрицательную динамику. Данные Росреестра свидетельствуют о падении объемов продаж на 6,5%, что эквивалентно примерно 600 сделкам. Однако за этой цифрой скрывается более глубокая проблема. Если обратиться к показателям 2023 года, когда ежемесячные продажи стабильно достигали 11-15 тысяч квартир, то текущий уровень в 9-10 тысяч единиц выглядит удручающе. Фактическое падение составляет около 40% от докризисного периода.
Детальный анализ по отдельным жилым комплексам показал еще более драматичную картину. Некоторые проекты потеряли до 50% покупательской активности, другие — 20-40%. Наиболее показателен не общий процент, а абсолютные цифры, ведь там, где ранее фиксировали 60 продаж в месяц, теперь едва набирают 30.
Ситуация носит системный характер — спад идет без исключений для отдельных сегментов или застройщиков. Рынок столкнулся не просто с временными трудностями, а с фундаментальным сжатием спроса. Эпоха стабильно высоких продаж в массовом сегменте завершилась. Застройщикам придется адаптироваться к новой реальности, где каждая сделка будет даваться с боем. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, рассказал, почему же у застройщиков падают продажи и разобрал новые объекты в ЖК.
В этой статье:
Почему у застройщиков падают продажи?
Разбор новостроек
Выводы
Почему у застройщиков падают продажи?
Напомним, что информация носит информационно-аналитический характер. Мы не даем инвестиционных рекомендаций, а все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий.
Общий анализ ситуации на рынке недвижимости Москвы показывает значительный всплеск сделок в июле 2023 года, достигший около 9,5 тыс, что связывают с изменениями в ключевой ставке и активизацией покупателей. Обычно в этот период наблюдается спад продаж примерно на 50 %, однако в 2023 году такой ситуации не произошло — количество сделок даже немного выросло, приблизившись к 6, 5 тыс.
Это связано с тем, что снижение продаж происходит в основном в сегменте апартаментов и нежилой недвижимости, тогда как спрос на квартиры остается стабильным. Согласно статистике Smarent, большая часть заключенных сделок приходится на однокомнатные квартиры. Значительная часть сделок с апартаментами сократилась, так как с конца 2023 года строительство новых апартаментов прекращается, новых разрешений на их строительство не получают.
Причиной этого является ситуация, когда апартаменты часто продавались под видом жилой недвижимости с обещаниями инфраструктуры, которых фактически не было, а власти Москвы негативно относятся к такой практике, хотя официальный запрет на апартаменты еще не объявлен.
В этой ситуации застройщики все больше переключаются на строительство и продажу офисных помещений, поскольку спрос на офисную недвижимость остается высоким. Помимо этого, развивается инфраструктура и сервисы управления офисами, чтобы повысить их привлекательность для инвесторов и обеспечить пассивный доход. Итог – снижение показателей продаж, которое связано скорее с исчезновением апартаментов из статистики, нежели с падением интереса к жилой недвижимости. Рынок квартир стабилен, а рынок офисов и нежилой недвижимости становится все более привлекательным для инвесторов. В результате, инвесторы ищут новые варианты вложений, учитывая изменение ситуации с апартаментами, и все больше внимания уделяют коммерческой недвижимости, особенно офисам.
При этом если смотреть на ипотечные сделки по Москве, то здесь ситуация более-менее ровная. В июле было 10 000 сделок, в августе — 9, 5 тыс, что означает небольшое падение примерно на 7%. Хотя ожидалось, что с началом снижения ключевой ставки активность возрастет, но высокая ставка дает о себе знать.
По статистике Smarent, 75% сделок проходит в ипотеку, при этом основная доля по-прежнему приходится на льготные программы. Однако доля рыночной ипотеки стала расти и, возможно, достигнет 30%, поскольку застройщики начали субсидировать ипотеку, а ставка в 16-17% стала рассматриваться как вариант вместо рассрочки. Ожидается, что доля рыночной ипотеки в ближайшее время может вырасти в два раза, но это отложенный эффект — одобрение, выбор объекта и сделки отражаются в отчетах с задержкой в 2-3 месяца, поэтому влияние снижения ключевой ставки до 17% станет заметно лишь к октябрю. Важно понимать, что даже небольшие изменения ключевой ставки значимо влияют на рынок.
Что касается вторичного рынка, то здесь наблюдается устойчивый спрос — сделок стабильно больше 10 тыс, в среднем ближе к 11 тыс, что превышает показатели новостроек. Основной объем сделок на вторичке — это наличные расчеты, что и формирует рыночную цену. Готовность людей платить за квартиру конкретную сумму, например, 30 млн рублей за однокомнатную, и есть показатель ее реальной стоимости. Спрос на вторичное жилье выше по понятным причинам, ведь не нужно ждать сдачи объекта, нет сложностей с ипотекой, а также можно сразу оценить квартиру, вид из окна и состояние дома.
Летом активность на вторичке традиционно растет, и есть потенциал для увеличения сделок до 12-13 тысяч к осени. Однако ключевая проблема рынка — это низкое предложение, нехватка квартир в продаже как в новостройках, так и на вторичке. Если квартира не продается, причина чаще всего в ее особенностях, например, неудачной планировке, старом ремонте или плохом расположении дома, а не в общем спаде спроса. Динамика продаж за январь-август 2024-2025 годов показывает стабильность с незначительными колебаниями вокруг 85-90 тысяч сделок, что сильно ниже пиков 2023 года, но свидетельствует об отсутствии причин для резкого снижения цен. Продавцам не стоит спешить с демпингом — рынок требует чуть больше времени, но спрос сохраняется.
Общие выводы по рынку сводятся к тому, что спрос на новостройки сокращается из-за уменьшения количества лотов, а не из-за отсутствия покупателей. Рынку не хватает новых проектов, особенно на фоне запрета строительства апартаментов, доля которых теперь перераспределилась в сторону офисных помещений, не учитываемых в статистике ДДУ. Вторичный рынок демонстрирует стабильность на уровне 2024 года. Снижение ключевой ставки пока не оказало значительного влияния, и его эффект проявится с задержкой. В целом, при анализе важно фокусироваться на конкретных объектах или жилых комплексах, а не на общих рыночных показателях, так как ситуация может сильно различаться в зависимости от локации и характеристик недвижимости. Отчеты в Telegram-канале Smarent предоставляют обширную статистику, но для обычного человека она часто остается малопонятной без привязки к конкретным предложениям.
Анализируя топ-10 проектов московского рынка новостроек, становится очевидной простая закономерность. Лидеры продаж — это в основном крупные комплексные проекты, где застройщики активно используют маркетинговые инструменты, а не обязательно лучшие по качеству или локации объекты.
Например, резкий рост продаж в проекте Stone Rise объясняется исключительно удачным стартом продаж, за которым последует закономерный спад. Проект «Лучи» пользуется спросом из-за доступного жилья с московской пропиской и акций от застройщика LSR. Эталон продает по 130-150 квартир в месяц в ЖК «Шагал» за счет агрессивной рассрочки, хотя цены на двушки в 60-65 метров по 35 млн рублей многим кажутся завышенными. «Метроном» от Брусники показал рост благодаря демпингу, однако проект имеет сомнительное расположение, что изначально вызывало вопросы. ЖК City Bay привлекает покупателей локацией внутри МКАДа и набережной, хотя отсутствие метро является серьезным минусом.
Такие проекты, как «Люблинский парк» или «Бусиновский парк», держатся в лидерах благодаря внутреннему расположению относительно МКАДа и относительно адекватным ценам, несмотря на некоторые недостатки в транспортной доступности. «Остров» от Донстрой сохраняет продажи за счет статусности и модной концепции, даже несмотря на падение на 44%. «Level Мичуринский» продолжает продаваться космическими темпами по не совсем понятным причинам, а бывшие проекты «Самолета» остаются в топе из-за активного демпинга и акций, хотя качество этих проектов оставляет желать лучшего. Яркий пример — «Молжаниново», который, несмотря на сомнительную репутацию и качество, продолжает продаваться в больших объемах, после чего покупатели сталкиваются с проблемами и жалуются в чатах.
Ключевой вывод заключается в том, что высокие продажи в этих ЖК обусловлены не их исключительными потребительскими качествами, а тем, что это крупные комплексы с большим количеством квартир. Застройщики могут позволить себе гибкую ценовую политику, выгодные рассрочки и агрессивные акции, чтобы стимулировать спрос. Поэтому попадание в топ-10 по продажам часто говорит не о качестве проекта, а о масштабе и активном маркетинге. Как ни парадоксально, именно в таких раскрученных проектах с высокими продажами уже может не быть интересных предложений для покупателя, ищущего реальную выгоду. Задача заключается в том, чтобы найти объекты, у которых есть временные трудности с продажами, где можно договориться о скидках или особых условиях.
Что касается распространенного мифа о скидках в готовых, но не распроданных домах, то практика его опровергает. В Smarent есть кейс – квартира в Symphony34, купленная в 2024 году перед вводом в эксплуатацию за 20,2 млн рублей, сегодня у застройщика стоит уже 24-25 млн рублей за аналогичные метры.
Стратегия ожидания момента сдачи дома в надежде на снижение цен не работает на качественных проектах с хорошей транспортной доступностью. Остатки квартир в хороших ЖК не приводят к демпингу со стороны застройщика, а значит, рассчитывать на значительную выгоду при таком подходе не приходится. И в целом, если стоит задача выбрать квартиру, особенно в новостройке — будь то покупка по переуступке или на вторичном рынке — для личного проживания, под аренду или для сохранения капитала, и при этом необходим независимый подбор, то можно обратиться в Smarent. Стоимость услуги составляет от 0,5% до 3% от стоимости недвижимости. Для получения подробной информации можно обратиться к менеджерам. Если есть непонимание, как поступить — например, снять деньги с депозита для покупки квартиры или оставить их на счете, — можно оставить заявку и получить бесплатную консультацию, чтобы уже после этого принимать решение о необходимости подбора.
Анализ статистики по ЖК Set вызывает смешанные чувства. Проект занимает лишь 29-е место в отчете, стабильно продавая около 40 квартир в месяц, причем в августе продажи даже немного снизились. Однако ключевое изменение связано не с динамикой продаж, а с резким ростом цен. Если раньше однокомнатные и двухкомнатные квартиры здесь можно было приобрести по одной цене, то сейчас их стоимость достигает 18-19 миллионов рублей.
Причина такого скачка цен кроется не в резком всплеске спроса, а в подтверждении слухов о строительстве новой ветки метро в сторону Сколково. Ранее главным недостатком ЖК Set была крайне неудобная транспортная доступность — пешая дорога до ближайшей станции занимала около 25-30 минут. Теперь же, когда планы по прокладке метро окончательно подтвердились и новая станция должна появиться в непосредственной близости от комплекса, застройщик воспользовался ситуацией для значительного повышения ценников.
Этот случай наглядно демонстрирует, как внешний инфраструктурный фактор может кардинально изменить восприятие и стоимость объекта, даже если его базовые параметры остались прежними. Теперь, с учетом новой станции метро, проект перестал рассматриваться как проблемный с точки зрения локации, что и привело к столь существенному пересмотру цен.
По итогу, при выборе квартиры в новостройке для целей аренды или сохранения капитала важно отбросить эмоции и личные сценарии проживания. Основная ошибка — это проектирование на объект несвязанных с инвестициями жизненных обстоятельств. Ключевой принцип заключается в том, что приобретаемая недвижимость не предназначена для личного проживания. Для арендного бизнеса критически важны два параметра: расположение строго внутри МКАДа и близость к метро или МЦК. При этом локации возле МЦД не рассматриваются как оптимальные. Например, проект CB считается неподходящим для аренды из-за транспортной удаленности, в то время как соседние объекты у метро «Спартак» или «Ситизен» отвечают необходимым критериям.
Предпочтение следует отдавать квартирам с готовой отделкой, чтобы избежать затрат времени, средств и сложностей, связанных с проведением ремонта, который в новостройке превращается в отдельный квест. Наиболее важным аспектом является стандартная, ликвидная планировка. Нестандартные планировки создают значительные трудности как при последующей продаже, так и при сдаче, хотя сдать такую квартиру все же проще. Финансовое условие для покупки в ипотеку — ежемесячный платеж должен быть ниже потенциального арендного потока. Конечной целью является приобретение объекта, который сохранит ликвидность на вторичном рынке. Если объект не соответствует этим базовым критериям, от его покупки стоит серьезно воздержаться. Например, ЖК «Кузьминский лес» может быть привлекателен для личного проживания благодаря парку и приемлемой транспортной доступности, но для арендных инвестиций он считается слабым вариантом, несмотря на то, что такие покупки иногда совершаются.
Разбор новостроек
Анализ жилого комплекса Upside Towers показывает интересную динамику. Проект позиционируется как бизнес-класс с видовыми башнями, ориентированный на покупателей из регионов.
Расположение у метро «Бутырская» считается сильной стороной, несмотря на наличие поблизости МЦД, которое не является ключевым фактором для аренды. Застройщик предлагает продуманные планировки, которые являются образцом для подражания — от студий до евро-3, особенно востребованных на вторичном рынке покупателями с деньгами для личного проживания.
На текущий момент в продаже остается около 1000 квартир при распроданности в 50%. Продажи идут стабильно, по 22 квартиры в месяц. Расчет показывает, что при сроке сдачи в третьем квартале 2027 года и возможной задержке на полгода, застройщику для продажи 600 квартир как раз необходимы темпы в 20 квартир ежемесячно. Это означает, что ситуация с продажами у застройщика стабильна, и резких скидок или демпинга на остатки в будущем ожидать не стоит. Напротив, более вероятен постепенный рост цен.
Текущая стоимость квартиры с отделкой составляет около 24,5 млн рублей. Вычитая примерную стоимость отделки в 4 млн рублей, получаем цену «коробки» около 20-21 млн рублей. Для сравнения, на вторичном рынке в Symphony34 евро-3 с ремонтом предлагается за 34 млн рублей, что подтверждает ликвидность такого формата. Косвенным конкурентом выступает ПИК, где квартира площадью 41 кв. м оценивается в 19 млн рублей, что демонстрирует значительный рост по сравнению с ценами двухлетней давности в 12-14 млн рублей.
Что касается арендных ставок, то в сегменте бизнес-класса они достигли новых уровней: студии в Symphony34 сдаются за 110-115 тыс. рублей, однокомнатные квартиры — за 140 тыс. рублей, а двухкомнатные — за 160-250 тыс. рублей. Для сравнения, в комфорт-классе, например, в «Руставели», однокомнатная квартира сдается за 110 тыс. рублей. Эта информация позволяет оценить потенциальный арендный доход и понять, что ставки в качественных новостройках бизнес-класса имеют потенциал к дальнейшему росту, оправдывая высокие первоначальные вложения. Таким образом, разбор конкретного ЖК дает не оценку «покупать или нет», а понимание текущих рыночных процессов и ценовых ориентиров.
Анализ ЖК «Страна Озерная» показывает значительный рост цен. Проект расположен у метро «Озерная», при этом вторая очередь до сих пор не выведена в продажу.
Заявленные ценники высоки, на сайте указаны суммы около 23-25 млн рублей за квартиру без отделки, однако на практике застройщик предоставляет дисконт, и реальная цена может составлять около 20 млн рублей. Например, однокомнатную квартиру без отделки можно приобрести за 20 млн, что при первоначальном взносе в 8 млн и использовании семейной ипотеки становится доступным вариантом для тех, кто целенаправленно ищет именно квартиру, а не студию.
Однако при сравнении с предложениями на рынке, например, с видовыми квартирами в Upside Towers за 24,5 млн рублей, выбор в пользу «Страны Озерной» за 25 млн рублей с отделкой кажется менее очевидным. Статистика продаж проекта демонстрирует стабильность, остаток составляет 245 квартир (20%), а срок сдачи намечен на третий квартал 2026 года, то есть у застройщика еще есть около года для продаж. При текущих темпах в 35-40 квартир в месяц ситуация с реализацией выглядит благополучной, что объясняет, почему застройщик не стремится к агрессивному демпингу, а использует тактику завышенных цен на сайте с последующим предоставлением скидок.
Сравнение с вторичным рынком в том же районе подтверждает общий ценовой уровень. В готовых ЖК, таких как Vangarden, цены на однокомнатные квартиры начинаются от 21-22 млн рублей, в «ПИК Мичуринский парк» — от 22-23 млн рублей, а в «Level Мичуринский» встречаются предложения и по 29 млн рублей, хотя последнее может быть исключением. Таким образом, ценовой диапазон в районе Очаково-Матвеевской для однокомнатных квартир действительно составляет от 20 до 30 млн рублей, что делает цену «Страны Озерной» рыночной.
Для арендных инвестиций проект подходит условно. Ориентируясь на данные по аренде в аналогичных комплексах, таких как «Матвеевский парк», где ставка составляет около 110 тыс. рублей в месяц, можно предположить, что аренда однокомнатной квартиры в «Стране Озерной» в бизнес-классе может достигать 120-150 тыс. рублей. Однако текущие средние арендные ставки все еще не вернулись к пиковым значениям годичной давности. В целом, проект демонстрирует уверенные продажи и вряд ли предложит значительные скидки, а его приобретение следует рассматривать в контексте личных потребностей и сравнения с альтернативами на рынке.
Анализ жилого комплекса Indi Towers выявляет противоречивую картину. С одной стороны, проект обладает сильными сторонами, например, удачная локация недалеко от Ленинградского проспекта, близость к парку и торговому центру, а также продуманные планировки.
Например, предлагаемая евро-3 площадью около 60 м² по цене 27 млн рублей выглядит очень привлекательно на фоне конкурентов. Для сравнения, в соседнем ЖК «Рихард» готовая квартира с ремонтом стоит от 29 млн рублей, а в «Прайм Парке» цены доходят до 55 млн рублей за евро-2. На этом фоне предложение Indi Towers кажется выгодным, особенно с учетом рассрочки или семейной ипотеки.
Однако главной проблемой проекта является застройщик Аквилон. Существуют опасения относительно качества будущей постройки, а в прошлом поступала информация о возможных приостановках стройки, что вызывает серьезные сомнения. Дополнительным минусом являются видовые характеристики, ведь многие квартиры выходят окнами в соседние дома или на забор, что снижает их привлекательность. Для быстрой сдачи квартиры лучшим вариантом будет провести правильную меблировку. В Smarent специалисты выполняют такую задачу, после чего сдать квартиру получается куда быстрее и выгоднее.
При этом предстоящий старт продаж в соседнем проекте от MR не будет прямым конкурентом для Indi Towers, так как позиционируется в другом сегменте, где цены достигают 1,5 млн рублей за квадратный метр. Что касается арендного потенциала, то в районе ЦСКА ставки для студий составляют около 150-160 тыс. рублей в месяц, а для однокомнатных квартир в бизнес-классе — до 250 тыс. рублей. Таким образом, несмотря на привлекательные цены и планировки, ключевым риском при рассмотрении Indi Towers остается надежность застройщика и итоговое качество объекта.
Подводя итоги, складывается четкое понимание текущей ситуации на рынке. Падение объемов продаж не заставляет застройщиков активно снижать цены или предлагать значительные скидки. Логика изменилась: теперь нет острой необходимости быстро распродавать объекты, чтобы запускать новые стройки. Гораздо выгоднее не спеша продавать оставшиеся квартиры в уже построенных домах по рыночной стоимости, часто за наличный расчет, имитируя модель вторичного рынка. Проектное финансирование выделено, строительство идет своим чередом, а банки не оказывают чрезмерного давления. Ключевой фактор — общие рыночные ожидания дальнейшего роста цен на квадратный метр.
Для инвестора с четкими целями это означает разные стратегии. Если задача — выгодная рассрочка и сохранение капитала, стоит обратить внимание на старты продаж новых проектов. Если же нужна квартира для сдачи в аренду с целью покрытия ипотеки или получения стабильного дохода, более предсказуемым выбором будут текущие проекты со сдачей в ближайшие год-два. Сравнивать новостройки со вторичным рынком в 2025 году становится все сложнее из-за низкого предложения на «вторичке» и неопределенности с итоговым качеством строящихся объектов. Несмотря на это, текущие цены в новостройках, включая разобранные сегодня примеры, отражают реальную рыночную стоимость. Застройщики теперь редко продают существенно ниже или выше рынка, выдерживая паритет с предложениями на вторичном рынке, с незначительными отклонениями в зависимости от конкретного лота.
Более детальный прогноз на 2026 год, включая обсуждение «бумажной» и питерской недвижимости, а также тем, которые не освещаются в открытых источниках, станет центральной темой предстоящей оффлайн-конференции 8 ноября. Мероприятие соберет широкий пул экспертов для глубокого анализа и ответов на вопросы, позволяя заглянуть в будущее рынка недвижимости.