Что не так с квартирами на вторичке?

Многим сегодня кажется, что готовые квартиры автоматически выгоднее новостроек, но это иллюзия. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудил, почему вторичка лишь выглядит дешевле, что происходит с квартирами в недавних новостройках, а также где покупатели теряют деньги на «выгодных» вариантах. Кроме того, он проанализировал текущее состояние рынка недвижимости: поведение продавцов, изменение спроса после 2020 года и то, как сегодня на самом деле формируется цена квартиры.

Очень часто можно услышать, что квартира на вторичном рынке стоит на 20–30%, а кто-то говорит даже на 50–70% дешевле, чем аналогичная квартира в новостройке. Во многом эта логика появилась из-за разговоров про спред между первичкой и вторичкой, о котором постоянно говорит Центробанк. Льготная ипотека долгое время действовала только на новостройки, разгоняла цены на первичке, и у людей сформировалось ощущение, что вторичка – это теперь выгодная альтернатива.

Но если смотреть рынок глубже, всё оказывается не так однозначно. И речь даже не про схемы или юридические риски. Возьмём типовой массовый ЖК – например, ЖК «Шагал» в Москве, куда в своё время зашло огромное количество инвесторов и покупателей по льготной ипотеке. Сейчас многие из них пытаются выйти из проекта и распродают квартиры, создавая ощущение переизбытка предложения, «кровавого океана» конкуренции на вторичном рынке. На ЦИАНе в комплексе одновременно продаются 286 квартир от собственников. Вроде бы немало, но когда начинаешь разбирать объявления детально, оказывается, что значительная часть – это фейки, дубли или объявления агентств, реально живых вариантов существенно меньше: всего 7 квартир с чистовой отделкой, около 80 реальных квартир и более 100 фейков от агентов.

При этом важно понимать: несмотря на падение продаж, застройщик продолжает поднимать цены. Средняя цена предложения сейчас около 572 тысяч ₽ за квадратный метр, хотя основная масса инвесторов заходила в проект примерно по 450 тысяч за метр. И вроде бы они должны продавать дешевле застройщика. Но когда начинаешь смотреть реальные объекты, разговоры про дешёвую вторичку быстро заканчиваются.

Студии выставляют по 18 млн ₽, евродвушки на 60 метров – около 30 млн. И это не какие-то уникальные квартиры. Более того, многие варианты с отделкой вызывают огромное количество вопросов: где-то слишком специфичный ремонт, где-то странные планировки, где-то собственники явно делали всё под себя, а не под будущую перепродажу. Да, встречаются квартиры с неплохим ремонтом, видно, что люди собирались жить сами, но даже такие объекты часто сложно назвать ликвидными для массового покупателя. Одно дело – сделать квартиру под себя, и совсем другое – потом найти человека, которому подойдёт именно такой интерьер и такая планировка.

Именно поэтому мне хотелось показать не абстрактные разговоры про «дешёвую вторичку», а реальность рынка. Потому что, когда начинаешь смотреть конкретные квартиры, реальные цены и качество предложения, выясняется, что вторичный рынок далеко не всегда даёт те самые выгодные возможности, о которых многие привыкли говорить.

Сейчас на первичном рынке постепенно падает именно количество сделок. Если посмотреть на графики, получается такая «клюшка наоборот»: раньше продажи росли вверх, а сейчас рынок ушёл в стагнацию – сделок мало, и их количество продолжает снижаться. Причём ситуация примерно одинаковая и в Москве, и в Петербурге. Да, иногда продажи немного отрастают, но показатели всё равно остаются довольно низкими.

И связано это не только с отсутствием льготной ипотеки. Главная проблема в том, что застройщики сегодня не могут предложить покупателю готовый продукт. Люди хотят купить квартиру с отделкой, заехать и жить. Они готовы платить деньги, но не хотят заниматься ремонтом, слушать шум от соседей и тратить время на стройку. Я всегда сравниваю это с автомобилем: вы покупаете машину в салоне, садитесь и едете. Того же самого покупатели ждут от недвижимости. Именно поэтому многие сейчас активнее смотрят на вторичный рынок.

Если смотреть статистику по Москве, сделки на вторичке идут достаточно активно, и около 80% рынка сегодня – это наличные сделки, без ипотеки. При этом ипотечный рынок на вторичке пока ещё слабый, но у него огромный потенциал. Как только ключевая ставка станет более доступной, многие снова выйдут на рынок. Люди просто боятся упустить момент и готовы покупать, как только появятся более-менее нормальные условия. По моим ощущениям, второе полугодие может быть значительно активнее. Если вы сейчас продаёте квартиру или готовите её к продаже, я бы не торопился и спокойно выходил на рынок ближе к концу года, если финансовая ситуация позволяет.

Сейчас всё больше покупателей уходят на вторичный рынок недвижимости, и на это есть сразу несколько причин.

Но говорить, что вторичка всем идеальна, тоже нельзя. В этом сегменте немало своих специфичных проблем.

Мы в Smarent всегда занимались подбором недвижимости и продолжаем делать это на постоянной основе, включая переуступки и вторичный рынок. У нас это не разовая история, а отдельное направление с большой долей сделок и накопленной экспертизой по разным типам объектов. Мы помогаем клиентам пройти весь путь: от поиска и фильтрации вариантов до проверки и сопровождения сделки, чтобы убрать хаос вторичного рынка и оставить только понятные и проверенные решения по очень разумным тарифам.

Давайте посмотрим на апартаменты B’aires на северо-западе Москвы. Локация сама по себе неплохая: хорошая экология, нормальный район, единственная серьёзная проблема – Волоколамское шоссе и постоянные пробки. Но рядом строят платную дорогу, и, возможно, со временем ситуация станет лучше. Сам проект довольно хороший, но даже там есть лоты, на вторичке, которые сложно продаются.

Например, двухкомнатные апартаменты площадью 48 квадратных метров сейчас выставлены за 20,5 млн ₽. И самое интересное, что только с 5 мая собственник уже несколько раз снижал цену. Возникает вопрос: если локация нормальная, комплекс более-менее хороший, почему объект не уходит? Ответ, на мой взгляд, довольно простой – проблема в ремонте и меблировке.

Когда смотришь на квартиру, создаётся ощущение, что туда просто пытались запихнуть максимум мебели без понимания логики пространства. Огромный диван, какой-то случайный стол, странная кухня, отдельно стоящий холодильник вместо встроенного – всё это выглядит максимально неудачно. У меня вообще ощущение, что дизайнер не думал о том, как человек будет жить в этой квартире. Я всегда в таких случаях говорю простую вещь: в квартире негде нормально есть. Формально кухня есть, стол есть, но ощущения комфортной зоны для жизни нет. Я не эксперт по ремонту и всегда это подчёркиваю, но даже визуально видно, что здесь сильно экономили: дешёвые решения, простая сантехника, обычные трубы, дешёвый бортик, базовая инсталляция. Всё вместе создаёт ощущение квартиры, в которую вложили деньги, но без понимания качества и ликвидности.

И вот здесь появляется важный момент. Когда собственник пытается продать квартиру в нормальном комплексе, но с таким специфичным ремонтом, её становится очень сложно реализовать. Потому что большинство покупателей мысленно уже закладывают стоимость переделки. По сути, рынок оценивает такой объект почти как квартиру без ремонта, потому что новому владельцу, скорее всего, придётся всё это демонтировать и делать заново. И все вложения собственника оказываются бессмысленными.

Есть и другой пример в этом же комплексе – апартаменты 43 квадратных метра за 25 млн ₽. То есть почти 600 тыс. ₽ за метр в апартаментах. Но проблема опять не в цене как таковой, а в самом продукте. Когда смотришь на интерьер, возникает ощущение, что это не квартира, а какой-то ресторан или пространство под посуточную аренду. Красная кухня на входе, странная зона с камином и телевизором, два кресла, которые непонятно зачем стоят посреди комнаты – всё это выглядит максимально искусственно.

Самое интересное, что проблема здесь даже не в цвете стен, не в люстрах и не в стилистике. Главный минус – отсутствие отдельной спальни. А ведь площадь в 43 метра спокойно позволяет сделать нормальную евро-2: отдельную спальню, кухню-гостиную, гардеробную. Это был бы простой, понятный и ликвидный продукт без лишнего «дизайна». Но вместо этого получился очень специфичный объект, который нравится, скорее всего, только самому собственнику.

Именно поэтому я всегда говорю: вторичный рынок – это не только про цену. Очень многое упирается в качество самого продукта. Потому что даже в хорошей локации и в нормальном комплексе квартира со странным ремонтом, плохой планировкой и непонятной логикой пространства может продаваться очень долго.

Если честно, ЖК «Остров» в итоге получился намного лучше, чем я ожидал. В начале проекта я его довольно сильно ругал, но со временем моё мнение частично изменилось. Локация у комплекса хорошая – Хорошёво-Мнёвники, нормальная экология, рядом вода, в целом окружение действительно приятное. Но есть момент, который мне до сих пор не нравится – это СЗХ, которая фактически проходит через проект. И вот это, на мой взгляд, серьёзный минус.

Если бы дорога шла где-то по краю комплекса, был бы отдельный нормальный заезд или трасса не делила территорию настолько явно, впечатление было бы совсем другим. А сейчас у меня всё равно остаётся ощущение, что внутри проекта есть этот конфликт между хорошей средой и очень активной дорогой рядом. Поэтому у меня к «Острову» до сих пор смешанные ощущения: с одной стороны, проект реально неплохой, с другой – есть нюансы, которые невозможно игнорировать.

Но самое интересное начинается, когда мы открываем вторичный рынок и смотрим реальные квартиры. Например, базовая однокомнатная квартира 44 квадратных метра продаётся за 36 млн ₽, причём уже с дисконтом. Если пересчитать, собственник хочет примерно 800 тысяч рублей за метр. И вроде бы квартира «под ключ», стандартная евро-двушка, но проблема в том, что она вообще не выглядит на эти деньги.

Когда смотришь фотографии, возникает ощущение очень дешёвого ремонта. Какая-то максимально простая кухня, странные решения по меблировке, ощущение, что всё делалось без понимания уровня самого жилого комплекса. Мне вообще не кажется, что это могла быть нормальная качественная отделка для проекта такого класса. Более того, фотографий почти нет, а те, что есть, скорее вызывают дополнительные вопросы.

Есть и другой вариант – 41 метр за 32 млн ₽. Там ремонт уже более нейтральный и простой, без попытки сделать что-то «дизайнерское». И вот к самой квартире у меня вопросов даже меньше. Всё достаточно спокойно, без странных решений. Но возникает другой вопрос: а есть ли вообще достаточное количество покупателей, готовых платить 32 миллиона ₽ за настолько простую однокомнатную квартиру?

И вот здесь, на мой взгляд, очень хорошо видно главную проблему вторичного рынка в дорогих ЖК. Сам комплекс может быть красивым, современным, с хорошей территорией, инфраструктурой и всеми «примочками», которые сегодня любят в бизнес-классе. Но сами квартиры часто не соответствуют уровню проекта. Люди делают слишком простой ремонт, экономят на меблировке, создают очень базовый продукт, а потом пытаются продавать его по цене премиального метра.

Давайте теперь посмотрим что-то попроще и более массовое – например, «Саларьево Парк». Это та самая Новая Москва возле метро «Саларьево», за МКАДом, с максимально типовыми квартирами от ПИК. И вот здесь очень хорошо видно, как сегодня выглядит вторичный рынок в массовом сегменте.

Допустим, вы хотите купить обычную студию и думаете, что такая квартира должна стоить миллионов пять-шесть. Но реальность сегодня совсем другая. Например, студия 23 квадратных метра в «Саларьево Парке», по мнению собственника, стоит 13 млн ₽. И самое интересное – когда начинаешь смотреть саму квартиру, возникает ещё больше вопросов. Там максимально дешёвый ремонт и очень странная меблировка. Видно, что человек просто купил самую базовую мебель – условно «всё из Hoff за минимальный бюджет» – и попытался создать видимость готовой квартиры. Но проблема в том, что даже базовая эргономика не продумана. Например, столешница и обеденная зона сделаны на разном уровне, хотя это элементарная вещь, которая сразу влияет на восприятие пространства.

И вот это как раз хороший пример того, когда лучше было бы вообще ничего не делать. Потому что по факту покупатель получает не квартиру с мебелью, а квартиру с отделкой от ПИК и набором дешёвых предметов, которые потом, скорее всего, придётся выбрасывать. То есть собственник вложил деньги, но ликвидности объекту это особо не добавило.

Если смотреть варианты чуть получше, то там уже появляются более аккуратные решения – например, небольшая гардеробная, более спокойный интерьер, нормальная планировка. Есть однокомнатные квартиры примерно за 15,5 млн ₽, и на их фоне некоторые студии выглядят уже даже переоценёнными.

И здесь был интересный момент: я хотел показать вам студию за 10,9 млн ₽, но пока мы готовили подборку, она уже снялась с продажи. Скорее всего, её купили. И это очень показательная история. Потому что рынок всё-таки нащупывает свою реальную цену. Если квартира попадает в ожидания аудитории по стоимости и выглядит более-менее адекватно, она продаётся. И получается, что сегодня примерно 11 млн ₽ за студию в «Саларьево Парке» уже воспринимается рынком как нормальная цена.

Цветочные Поляны – это уже даже не просто Новая Москва, а какая-то «новая-новая Москва». Я бы сравнил это с вином: есть Старый Свет, есть Новый Свет, а тут будто уже следующий уровень – новый-новый свет. Вот и здесь такое же ощущение. Формально это Москва, но по ощущениям – совсем другая реальность. Именно здесь особенно хорошо видно, что сегодня можно купить за свои деньги. Давайте посмотрим, сколько стоят однокомнатные квартиры в Цветочных Полянах и что вообще предлагают за эти бюджеты. Заодно разберёмся, можно ли тут делать кухни «с цветочками» – потому что атмосфера у района к этому как будто располагает.

Но если говорить честно, планировки здесь довольно странные. И вот этот дом – очень показательный пример того, что такое обычный эконом-класс в Новой Москве. Когда меня спрашивают: «А что вообще можно купить за 10 млн ₽?» – вот примерно такую квартиру вы и получите. Типовая квартира эконом-класса, без каких-то откровений: стандартная кухня, никакого евроформата, всё максимально базово и утилитарно.

Есть варианты чуть дороже – например, за 11,5 млн ₽. Но там ситуация принципиально не меняется. Да, квартира может выглядеть немного свежее, но ремонт всё равно остаётся специфичным. Обычная кухня, обычная спальня, без ощущения продуманного пространства или какого-то дизайнерского подхода.

И в таких объявлениях всегда есть свои «фирменные» детали – например, обязательно палец в кадре на одной из фотографий. Это уже практически отдельный жанр на рынке недвижимости. Хотя на самом деле квартиру можно было бы подать совершенно иначе. Если бы условный Smarеnt зашёл в такой объект, сделал уборку, хоумстейджинг, нормальную подготовку и хорошие фотографии, всё выглядело бы совсем по-другому. Причём сделал бы это бесплатно для собственника. Поэтому я всегда говорю: скупой платит дважды. Потому что экономия на подаче квартиры в итоге почти всегда оборачивается потерей денег и времени при продаже.

Это наша любимая Шелепиха, район рядом с Сити. И если говорить честно, сам жилой комплекс действительно хороший. Более того, это, наверное, один из тех ЖК, в которых я бы и сам мог жить. Просто конкретно мне эта локация не нужна, но в целом понимаю, почему многие хотят здесь квартиру. Да, у комплекса есть свои минусы, но глобально «Сердце столицы» – качественный и востребованный проект.

И вот давайте посмотрим, что здесь можно купить. Например, однокомнатную квартиру площадью 45 метров за 28 999 999 млн ₽. Первое, что бросается в глаза, – очень специфичный ремонт. Он не выглядит дешёвым, проблема в другом: он выглядит абсолютно безвкусно. Видно, что собственник пытался создать атмосферу какого-то старого дома – специально сделал декоративные балки, будто здесь деревянные перекрытия. Обои тоже «под старину», и ощущение, что именно такая задача изначально и ставилась при ремонте.

При этом сама планировка в целом нормальная, но есть странности. Например, кухня всего 9 квадратных метров. Спальня почти царская, большая, а вот гостиная зона выглядит максимально сомнительно. Формально это как будто евродвушка: есть диван, телевизор. Но сидеть там вечерами и нормально проводить время, честно говоря, неудобно. Пространства мало, всё сжато. Скорее всего, люди в такой квартире просто смотрят телевизор, лёжа на кровати в спальне. Из плюсов – есть сушильная машина, гардеробная, потолок, как говорится, «огонь». Всё это достанется вам почти за 29 млн ₽.

Но дальше ещё интереснее. Если посмотреть варианты подороже – уже 35 млн за однушку, – то мы резко перескакиваем из мира квартир за 10 млн в совсем другую ценовую категорию.

И что мы видим? Опять очень специфичный ремонт. Бабушкин ковёр, крошечная кухня, за которой, кажется, даже вдвоём тесно сидеть. Кожаный диван стоит так, что непонятно, как вообще смотреть телевизор. Панорамные окна постоянно светят в глаза, поэтому их приходится держать зашторенными. А кухня и остальная квартира выдержаны примерно в том же стиле. И, конечно, классика продаж: собственники оставляют на фото все личные вещи – халаты, полотенца, зубные щётки. Хотя так делать, конечно, не надо. И вот здесь очень хорошо виден реальный уровень ремонта. На фотографиях пытаются показать: «посмотрите, как у нас всё круто», а по факту всё довольно обычное и простенькое. Хотя сам ЖК, повторюсь, хороший.

И проблема этих квартир не в том, что их кто-то плохо продаёт. Проблема в другом: в них не хочется жить. Когда листаешь фотографии, у тебя не возникает ощущения дома, нет эмоции «я хочу сюда переехать». Наоборот, появляется мысль: лучше купить квартиру без отделки, помучиться с ремонтом, но сделать пространство под себя, чем жить в чужом странном представлении о роскоши.

Район ЗИЛа активно строится, находится довольно близко к центру, и в целом это уже одна из самых заметных новых локаций Москвы. Но, как обычно, самое интересное начинается, когда открываешь реальные объявления.

Трёхкомнатная квартира за 70 млн ₽. Сразу бросается в глаза довольно странная гостиная. И здесь мы упираемся в классическую проблему многих новостроек: панорамные окна. Выглядят красиво, вид хороший, особенно на Тюфелеву рощу, но телевизор поставить просто некуда. И в этом случае проблема не столько собственника, сколько самой архитектуры квартиры. Интерьер, конечно, максимально специфичный. Красная стена в гостиной, шпон на стенах, странные декоративные решения. Но важно понимать: это не дешёвый ремонт. Наоборот, в квартиру вложили очень много денег. Просто вкус у всех разный, и здесь это особенно заметно.

Планировка при этом, кстати, вполне нормальная: кухня-гостиная, две спальни, одна мастер-спальня, гостевой санузел, кабинет. Видно, что делали квартиру под себя. Есть даже ощущение, что установили хорошую приточную вентиляцию. Кабинет тоже показательный – награды, дипломы, какие-то знаки отличия. Видимо, собственник человек непростой, возможно, связан с госструктурами или крупной системой. И вот что интересно: несмотря на весь этот специфичный визуал, квартиру, скорее всего, всё равно продадут. Я думаю, в течение года она уйдёт примерно за эти же 70 млн. Потому что локация сильная, сам ЖК востребованный, а цена около 750 тысяч за метр для Зиларта сегодня уже никого не удивляет.

Но самое показательное – даже не эта трёшка, а однушки. Когда я говорю, что однокомнатные квартиры в «Зиларте» стоят 25–30 млн ₽ с отделкой, многие думают, что это преувеличение. Но вот реальный пример: 27 млн за квартиру с очень странным ремонтом. И вот в этом главный парадокс рынка. Ты смотришь на квартиру за 27 млн ₽ – и у тебя нет ощущения, что ты хочешь там жить. Не потому что район плохой или ЖК плохой. А потому что сама квартира не вызывает никаких эмоций, кроме вопроса: «Почему всё сделано именно так?»

Это Волгоградский проспект, Угрешская, восток Москвы. Итак, квартира: 54 метра за 27 млн ₽. На первый взгляд вроде бы всё нормально, но начинаешь смотреть детали – и возникает классическое ощущение: «сомнительно, но окей».

Первое, что бросается в глаза, – плитка буквально везде. Причём самая простая и дешёвая на вид. Синяя кухня, странная меблировка, и сразу видно тот самый подход: «у меня жена дизайнер, поэтому интерьер мы сделаем сами». При этом сама атмосфера квартиры очень странная. Смотришь в окна – новый ЖК, «Метрополия». А внутри ощущение, будто это старый фонд, дом серии П-44, и где-то в 2001 году здесь решили сделать «дорогой ремонт». Ну и, конечно, телевизор. Отдельная боль – дизайнеры, которые вешают телевизоры слишком высоко. Что интересно: цена для этой площади в целом довольно низкая – около 500 тысяч за квадрат. И причина как раз в ремонте.

Главный вопрос: есть ли в Новой Москве дешёвые квартиры? Смотрим. Двухкомнатная квартира, 56 метров – почти 20 млн ₽. Открываем и изучаем, что нам предлагают за эти деньги. Первое ощущение – будто весь ремонт собирали в «Леруа», причём без какого-либо общего вкуса или концепции. Ну и, конечно, балкон, который обычно выполняет две функции: склад для вещей и место, куда ставят кресло «для чилла». Санузел тоже максимально базовый: ни экрана под ванной, ни инсталляции. И вот это как раз хороший пример того самого ремонта «своими руками за миллион рублей».

Когда люди удивляются, почему нормальный ремонт сегодня стоит дорого, – вот ответ. Квартира продаётся ещё с ноября 2025 года, уже больше полугода, и собственники постепенно снижают цену: по 50, по 100, по 150 тысяч рублей. Хотя проблема здесь явно не в этих мелких скидках. Эту квартиру, скорее всего, будут покупать под полный демонтаж и новый ремонт.

А вот однушка в «Испанских кварталах» за 15 млн уже выглядит интереснее. Да, интерьер в стиле начала 2000-х: фиолетовые оттенки, странные обои, куча визуального шума. Но при этом сам ремонт не выглядит катастрофой. И это как раз хороший вариант под лёгкий флиппинг: убрать мебель, перекрасить стены, заменить обои на что-то нейтральное – и квартира уже будет восприниматься совсем иначе.

Комплекс находится рядом с метро Прокшино, и район сейчас активно застраивается. Большая трёшка стоит уже около 32 млн рублей. Открываем и смотрим ремонт. Первое, что бросается в глаза, – красная кухня.

Дальше начинается классика «дорого-богато»: много кресел, всё в плитке под мрамор, чтобы создавалось ощущение «царского замка». Санузлы тоже в том же стиле: дорогая плитка, попытка имитации итальянского или венецианского дворца, максимум декоративности. Видно, что в ремонт вложили серьёзные деньги и старались произвести впечатление. Но при этом квартира продаётся тяжело. Планировка от застройщика в целом нормальная, но есть нюансы. Два санузла, но почти нет нормальных зон хранения. Гардеробных фактически нет, шкафов минимум.

На фоне этого есть более простая двушка за 20–22 млн. И вот здесь контраст особенно заметен. В более дорогой квартире за 32 млн – перегруженный «дизайнерский» интерьер, а здесь – простая кухня, диван, зона под телевизор и максимально базовая отделка от застройщика. В целом это именно тот случай, когда квартиру лучше воспринимать как чистый лист. По факту правильное решение – убрать всю лишнюю мебель, оставить отделку от застройщика и продавать как нейтральное пространство. И, кстати, такие квартиры почти всегда лучше продаются именно в «очищенном» виде. Отдельно отмечу фотографию: её, конечно, лучше делать при дневном свете.

На вторичном рынке сегодня много специфичных квартир – с нестандартными планировками, странными дизайнерскими решениями и ремонтом на любителя. Часто такие объекты продаются с «занижением» в документах, что добавляет сложности при сделке и согласовании с банками, особенно если планировка вызывает вопросы. При этом выбор квартиры требует не только денег, но и большого количества времени: нужно пересмотреть десятки вариантов, чтобы найти что-то действительно адекватное. Разброс цен на квартиры с ремонтом может доходить до 200–300 тысяч рублей за квадратный метр, но высокая цена не всегда означает лучшее качество – часто это просто вопрос вкуса и подачи. В итоге «плохие квартиры» на рынке могут висеть месяцами, не находя покупателя, и постепенно зависают, тогда как ликвидные варианты с нормальным ремонтом встречаются редко и уходят очень быстро, формируя устойчивый дефицит качественного предложения.