Где же лучше купить квартиру в Москве? Как распорядиться свободными деньгами? Какие столичные ЖК самые лучшие? Виктор Зубик, основатель компании Smarent, ответил на самые разные вопросы подписчиков.
Ответы на вопросы
Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию. Те, кому необходима помощь с недвижимостью, могут обратиться в компанию Smarent за профессиональной консультацией по любому вопросу.
Подскажите, пожалуйста, ваше мнение по четвертой очереди ЖК «Шагал». И что вы думаете о перспективе аренды после окончания стройки и по поводу возможной продажи через 8-10 лет? Рассматривается евро-трехкомнатная квартира.
В этом вопросе смешано несколько задач в одну: хочется найти идеальный жилой комплекс и идеальную квартиру, которая будет недорогой, вырастет в цене и будет хорошо сдаваться. Важно понимать, есть ли вся сумма на руках или нет. Если денег на всю сумму нет, то стоит идти на первичный рынок с семейной ипотекой, субсидированной ипотекой или рассрочкой. В четвертой очереди «Шагала» (сдача в четвертом квартале 2028 года) квартира 70 м² будет стоить около 34-35 млн ₽, и застройщик, скорее всего, даст скидку. Если вся сумма есть, то для цикла в 8-10 лет лучше купить на вторичном рынке в готовой первой очереди на набережной Марка Шагала — цена за метр 420 тыс. ₽, квартира будет дешевле на 3-4 млн ₽ при той же площади, но она готова сейчас.
Четвертая очередь расположена ближе к метро «ЗИЛ», поэтому многие рассматривают ее для аренды. Однако «Шагал» для аренды — не лучший жилой комплекс, и это нужно учитывать. Часть домов четвертой очереди относятся к комфорт-классу, что официально заявляет застройщик. Цена в этой локации расти будет, квартиры сдаваться будут — базовая двушка в районе 150-200 тыс. ₽, но многое зависит от ремонта и отделки. Постепенно ЖК «Шагал» развивается, вопросы и претензии к «Эталону» решаются, хотя не все и с горем пополам.
Для долгосрочного актива на 8-10 лет с хорошей арендой лучше рассмотреть район Павелецкой (например, ЖК «Эра») — рассрочка на 3-4 года с платежом 250 тыс. ₽ в месяц, арендный поток от 250 тыс. ₽, сдача в конце 2029 года (разница с четвертой очередью «Шагала» около года). Сам ЖК «Шагал» не является инвестиционно привлекательным, он больше подходит для проживания семьи с инфраструктурой, детским садом, школой и набережной. Для аренды лучше смотреть «Зиларт», дома ближе к метро «Технопарк» или Павелецкую. Для супердолгосрочных спекуляций подойдет «Блик» от Stone, но там нет аренды.
Нужна квартира для сохранения денег и получения пассивного дохода от сдачи. Живу в Троицке, поэтому рассматриваю студию в новых готовых ЖК на юге Москвы. Бюджет 11 млн ₽. В ипотеку вязаться не планирую. Порекомендуйте, какие варианты рассмотреть.
Та же реновация начинает активно строить объекты в районе Ватутинок. Есть сайт «Московский квартал», и это конкретное решение может подойти, потому что объекты готовы, сдаются с отделкой, и у них более нормальные цены. Еще как аналог — «Тетрис» под аренду для получения стабильного пассивного дохода. Студия 30 м² стоит около 10 млн ₽, сдача в этом году. Минус — объект без отделки.
При бюджете 11 млн ₽ необязательно ограничиваться студией в Новой Москве без отделки с арендой 30-40 тыс. ₽ в месяц. Можно сразу купить готовые апартаменты-студию, например, в «Измайловском парке» за 10-11 млн ₽. Это будет с ремонтом, с мебелью и с потенциальной арендной ставкой 70 тыс. ₽ в месяц. Ориентироваться только на Троицк не совсем правильно — тем более что станции метро там пока нет, а недвижимость в Троицке довольно дорогая.
Как альтернатива — проект Smarent Home в Измайлово, сдается в этом году. Осталось два лота, две студии, стоят около 10 млн ₽. Эти объекты будут лучше расти в стоимости, находятся в Москве, и аренда будет выше. Нет смысла покупать квартиру в Троицке под инвестицию якобы из-за открытия станции метро — потому что там нет этого инвеста, а недвижимость переоценена.
Хотелось бы узнать, видите ли вы риски покупки квартиры для проживания с семьей в комплексе с общей домовой территорией, где планируется несколько МОПов отдать квартирам, а несколько — апартаментам? То есть два корпуса под гостиницу четыре звезды с УК «Зенит» с посуточной арендой. Речь про МФК «Варшавские ворота». Не превратится ли квартира в неликвид и не будет ли проблем с проживанием семьей в данном комплексе?
Видимо, из УК «Зенит» правильно делают, потому что они отдельно забирают подъезды, целый этаж для того, чтобы управлять, и непосредственно забирают под это апартаменты, то есть ту самую нежилую недвижимость. Если бы там не было посуточной аренды, а была бы просто долгосрочная аренда , как делает в своих проектах Smarent Home, где застройщик выделяет несколько этажей, там делается комплексный ремонт, меблировка и сдача, чтобы эти этажи строго были под аренду, а застройщик продавал другие этажи для проживания или других задач.
По факту это будет нестабильное соседство, увеличенная нагрузка на места общего пользования, повышенный уровень шума. В неликвид не превратится, но продать будет чуть сложнее — просто дольше срок экспозиции при продаже. Здесь вопрос цены от застройщика. Базово хуже было бы, если бы купили квартиру в доме, где много квартир сдается посуточно на разных этажах в том же подъезде, для личного проживания. Если же это отдельный подъезд или отдельный корпус, то не так критично.
Полгода назад взял ипотеку на 10 лет в ДОМ.РФ для покупки квартиры в ПИК. ПИК просубсидировал ставку на 2 года, и сейчас плачу в три раза меньше, чем должен по рыночной ставке. Вопрос: если сейчас рефинансировать ставку, то изменится ли сумма ежемесячного платежа (так как уменьшится ставка по ипотеке) или не изменится (так как нельзя рефинансировать ставку на эти два просубсидированных года)? Есть ли смысл рефинансировать период субсидирования ставки или после окончания периода субсидированной ставки?
Если взята субсидированная ставка у застройщика — неважно, ПИК, ЛСР, кто угодно, — и у вас субсидированная ставка, например, 8%, то вне зависимости от того, какие будут вноситься досрочные платежи и все остальное, ставка будет 8% эти два года. То есть ничего не поменяется. Нет привязки к ключевой ставке. Например, ипотека выдана под 20%, застройщик субсидирует 12%. Если рефинансировать с 20% на 16%, то 16% минус 12% — итого 4%. Нет.
Поэтому если кто-то взял траншевую или субсидированную ипотеку, то спокойно оплачивается год, два или три — на сколько дали — и уже после этого периода ее можно рефинансировать. Важный момент: рефинансировать можно будет только через месяц после того, как закончится субсидирование. Например, субсидирование дано на 24 месяца. Следовательно, на двадцать пятый месяц нужно заплатить платеж по рыночной ставке, которую дали, и уже с двадцать шестого месяца можно рефинансировать. Вот такие условия. Но более детально, конечно, нужно консультироваться по каждому отдельному кейсу, потому что здесь нельзя конкретно ответить человеку — нужно знать, какая будет ипотека, какая ставка, какие условия и можно ли рефинансировать сразу на двадцать четвертый месяц или на двадцать пятый.
Расскажите подробнее проект «Московский квартал». Плюсы-минусы, стоит ли брать?
«Московские кварталы» строят разные застройщики — те, кто непосредственно ручками. Есть и ПИК, где строят, есть и частные застройщики. Там тоже есть много разных нюансов. В «Московских кварталах» есть разные проекты. Есть дома с отделкой, без отделки, с вайтбоксом, с паркингом, без паркинга, с разными фасадами. Все как на рынке недвижимости. Основной всегда вопрос — это контингент и окружение. Планировки очень плохие, то есть они не очень хорошие. Евроформата, например классического, получить нельзя.
Конечная цель — двухкомнатная квартира в ЮАО. Есть 16 млн ₽. Три варианта: 1) вложиться на старте продаж в ликвидную однушку для перепродажи на ключах; 2) купить однушку с субсидированной ставкой от ПИК, сдавать, копить на двушку, оставаясь в рынке; 3) копить, ждать старт с выгодными условиями (рассрочка, субсидированная ставка) или сразу брать двушку.
Лучший вариант четвертый — покупать сейчас двухкомнатную квартиру в рыночную ипотеку и гасить. При 16 млн ₽ скорее всего нужна вторичка в определенном районе для личного проживания, потому что новостроек в этом районе мало, они дорогие, спрос большой. Либо сразу купить двушку у застройщика по субсидированной ставке, либо искать вторичку. Первый вариант по субсидированной ставке — ПИК «Строгино 360» за 17 млн ₽ в рассрочку на 12 месяцев. ПИК сделает скидку. Вариант с отделкой. Хороший район, будет развиваться. «Строгино 360» — хороший проект, здесь будут строить ПИК и «Форма». Хороший спальный район с высокими ценами, долгосрочный инвест. Отсюда пойдет платная дорога к Багратиону, разгрузятся пробки на проспекте Маршала Жукова. Плюс Строгинский затон. Возможно, скоро стартует «Форма» с хорошей субсидированной ставкой. Если покупать вторичку — «Сигналь» за 16 млн ₽ или готовый объект 36 м² по субсидированной ставке. Но вариант не сильно нравится. Интересный старт — «Форма» на Варшавке (ЮАО, метро «Варшавская»). Хороший проект, рядом «Варшавская» от Pionner с инфраструктурой. Стоит целиться туда. Можно связаться с брокерами Smarent и записаться на старт продаж. Из ближайших стартов — «Среда» на Варшавской. Сейчас в Москве тяжело получить разрешение на строительство (архитектора Кузнецова сняли, Москомархитектуру упразднили). Возможно, появятся новые правила. Застройщик «Среда» очень ждет этот проект и надеется на адекватные цены, субсидирование и выгодные условия, как в других проектах «Среды».
Планируется инвестировать в недвижимость 16–18 млн ₽. Плюс есть семейная ипотека. Рассматриваются: «Зилар» Евро-2, 38 м², стоимость без отделки 22 500 за метр; ЖК «Лот» от «Аквилон» на Павелецкой, однокомнатная 35 м², 24 млн ₽ — смущают ламели на фасаде и ЖД пути поблизости; «Инди Тауэрс», white box, 34 м², 22 млн ₽. Какой вариант лучше для инвестирования? Есть ли смысл взять семейную ипотеку, а на оставшиеся 6–7 млн ₽ купить машино-места, или посоветуете, как лучше при инвестициях?
Если есть семейная ипотека сейчас, нужно пользоваться ей в моменте — государство постоянно меняет условия. Скоро могут увеличить лимит до 18 млн ₽, но вырастут первоначальный взнос и требования к площади (возможно, от 55 м²). Плюс появится дифференцированная ставка: для одного ребенка будет не 6%, а 8–12%. Тогда придется искать объект другого класса. Район около 30 млн ₽ сейчас подходит для правильных инвестиций.
«Инди Тауэрс» — самый привлекательный вариант на долгосрочную историю: район ЦСКА, метро, МЦК, платная дорога, хорошая цена. Вопрос к качеству «Аквилона», но для сдачи и перепродажи — хороший лот. 22 млн ₽ за евродвушку. Второе место — «Зилар»: сформированная история, 22 500 ₽/м², планировка и сроки получше, проект понятен. Хуже всего — «Лот» от «Аквилона»: очень дорого, плохая локация (рядом «Мосэнерго»), потенциала не видится. Видовая 35 м² за 24 млн ₽ — мало. Для премиум-класса нужно 40–45 м², а это другой бюджет плюс отделка.
По поводу остатка 6–7 млн ₽ на машино-место: все зависит от цены. Если до 5 млн ₽ — можно рассмотреть. Но лучше взять отдельную студию (например, «Страна Парковая» в Мытищах). Два актива (евродвушка + студия) выгоднее, чем одно машино-место. Нужно детальнее смотреть задачу.
Имеется квартира в ЖК «Да Винчи» в Одинцово, 63 м², две спальни плюс кухня-столовая, дом 2014 года, сдается за 70 тыс. ₽ плюс счетчики, квитанция без счетчиков — 8,2 тыс. ₽. Рыночная цена 16–17 млн ₽. Имеет ли смысл продать, купить что-то в Москве, как реинвестировать для задачи в аренду?
100% имеет смысл. Конкретный вариант зависит от момента продажи объекта. Для сдачи в аренду подходит ЖК «Наметкин Тауэр» — застройщик дает скидки и хорошие условия. Район метро «Калужская» (между «Калужской» и «Новочеремушкиной») хорошо сдается. За 15–16 млн ₽ можно взять без отделки евродвухкомнатный апартамент. Это хорошая инвестиция: сдача от 100 тыс. ₽, актив подорожает после сдачи дома — для апартаментов это ключевой фактор. При продаже двушки в Одинцово стоит посмотреть ЖК «Наметкин Тауэр». У него хорошая стадия готовности, застройщик планирует сдать проект в этом году.
Заканчивается университет, планируется переезд из общежития. Нужна однокомнатная евро-2, 30 м² для жизни. Бюджет 13,5–14 млн ₽ кэш. Важный критерий — пешая доступность до метро. Что посоветуете: старый фонд, новостройки («Люблинский парк», «Митинский лес»), новостройки 2019–2023 года в Москве?
Для первой квартиры в жизни идеально найти готовый лот с ремонтом и мебелью, переехать и не платить за аренду. Например, «Саларьево Парк» — проект не лучший, но базовую задачу решит, потом можно сдавать. ЖК «Наметкин Тауэр» тоже подходит (студии, застройщик торгуется). При 14 млн ₽ кэша не хотелось бы покупать пиковку в «Саларьево Парке». Лучше взять объект не весь в кэш, а частично в ипотеку (3 млн ₽), отложить 2–3 млн ₽ на ремонт и сделать классную евродвушку в хорошей локации. Локация «Калужской» намного лучше: Воронцовский парк, близко к центру, метро — другой уровень актива. Но объект неготовый, придется арендовать жилье на время ремонта — это сложно.
Два варианта: купить готовое («Саларьево Парк») или купить апартаменты в «Наметкин Тауэр» с ипотекой, сделать ремонт и переехать — это другой класс актива. Важно понимать, какой ежемесячный платеж возможен и как долго можно оплачивать одновременно аренду и ипотеку. Плюс коммуналку за апартамент придется платить с момента получения, даже без проживания.
Почему не говорят о людях за 50, которые переезжают в Москву на ПМЖ? А ведь их немало. Причины разные: к детям поближе, из-за медобслуживания или всю жизнь работали на севере, решили пожить для себя. Где им лучше приобрести жилье?
Для людей, переезжающих в Москву, важно знать несколько факторов. Первое — выбирать квартиру, а не апартаменты, потому что здесь вопрос коммуналки, расходов, обслуживания. Дальше — наличие парков, набережных, прогулочных зон при доме, то есть не промзона, а место, где можно гулять, в том числе с внуками. Удобное транспортное сообщение, чтобы было метро либо трамвай, который за несколько остановок довезет до метро. Развитая инфраструктура района — поликлиники, больницы.
Если спрашивается, какой классный район для людей 50+, то выделялось бы Щукино, потому что здесь есть много поликлиник, инфраструктура, Щукинский парк. В целом здесь все есть. Плюс хорошая транспортная доступность. Есть станции МЦД. Если вдруг есть дача — МЦК, электрички, все есть. Огромный парк «Покровское-Стрешнево». И сам по себе район Покровское-Стрешнево тоже можно рассматривать. В целом он хорошо подходит. Конечно, вопрос зависит от того, где живут дети в Москве — какая локация. Но Покровское-Стрешнево, Щукино считаются довольно неплохими районами для пенсионной жизни.
Если нужно что-то попроще — как раз Павшинская пойма, Красногорск. Например, ЖК «Тетрис» — эта часть тоже вполне неплохая, потому что здесь и набережная, и Москва-река, здесь не такое дорогое жилье, много старого фонда, есть инфраструктура и транспортная доступность — станция МЦД. Либо станция метро «Мякинино». В целом есть разные варианты, которые подходят. Когда есть запрос, точно необходимо идти к брокеру, который будет решать эту задачу. В компании Smarent не только покупается первичный рынок, много покупается объектов по переуступке, вторичку и реновацию.
В ЖК «1-й Шереметьевский» забронирована двушка за 12,5 млн ₽ (54 м², предчистовая) по программе для беременных. Внесено 5 млн ₽ (20%), после рождения ребенка — семейная ипотека. Живут в однушке в Подрезково (рядом школа, сад, клиника). Есть ли конкурентные варианты недалеко от МЦД и Москвы с московской инфраструктурой за такую цену или на 2–3 млн ₽ дороже в Подмосковье? «Тетрис» нравится, но дороговато.
На ремонт предчистовой отделки от ДСК-1 уйдет еще пара миллионов — она плохая, будет выкинута и демонтирована. Внесено 5 млн ₽ (20%), после рождения ребенка — семейная ипотека, остаток 10 млн ₽. Из вариантов — «Яуза Парк» в Мытищах (инфраструктура есть, но площадь чуть меньше). Лот по аукциону: дом у метро «Яхромская» (готовый район, рядом Ангарский парк), цена 283 тыс. ₽/м². Цена на аукционе может вырасти до 20 млн ₽. Лучше дождаться семейной ипотеки и посмотреть реновацию, но внесенные 5 млн ₽ ДСК-1 без штрафа не вернет.
В Медведково — дом без аукциона, без отделки: 16 млн ₽ за 54 м², московская прописка, метро «Медведково». ДСК-1 строит плохо. 12,5 млн ₽ за 54 м² в Подмосковье — хорошая цена, но качество низкое. Еще вариант — аукцион в Ватутинках (Новая Москва): готовые дома с отделкой, 12–13 млн ₽. Для личного проживания много индивидуальных моментов. Если не для себя — лучше взять в Москве однушку за 12 млн ₽ по реновации, чем двушку в Подмосковье.
Семейка плюс 5 млн ₽, то есть 17 млн ₽. Что взять для сдачи в Северо-Восточном административном округе Москвы? Варианты: реновация (однушка 40–46 м², второй-третий этаж, «Бабушкинская»), «Акценты» (40 м², чистовая отделка) и новый проект «Афи Альт» от застройщика AFI
«Афи Альт» будет очень дорого. Для сдачи в аренду нужна квартира с отделкой и ближайшими сроками сдачи. Для перепродажи подойдут «Афи Альт» или «Акценты» — застройщик поднимет цены. Для аренды лучше дом с ближайшими сроками, чтобы не платить впустую. Однашка 45 м² за 17 млн ₽ по реновации (без аукциона) будет правильнее. В «Акцентах» цены выше: 18 млн ₽ за 38 м² предчистовой отделки. Комфорт-класс с ключами в 2028 году у метро «Люблино» стоит 20 млн ₽. ЦБ снижает ставку, цены растут на вторичке, что подтолкнет первичку.
Имеется две квартиры в Видном: студия и евро-2. Планируется продать одну и купить в Москве за 17 млн ₽. При продаже евро-2 в этом году налог 700 тыс. ₽, после октября 2026 года налога не будет. Стоит ли повременить? Вариантов с таким бюджетом мало, рассматривается старый фонд с большей площадью. К району не привязаны, есть маленький ребенок — нужна развитая инфраструктура. Льготных ипотек нет (одна уже есть на студию).
Покупателей пока нет, но выставлять нужно сейчас. Дальше — по ситуации. Если покупатель придет в августе-сентябре — договариваться о сделке без налога. Если сейчас — продавать и идти на вторичный рынок. При продаже за кэш и улучшении жилищных условий нужно идти на вторичку.
Что купить? Например, «Амурский парк» или «Сиреневый парк» на бульваре Косовского: за 16–17 млн ₽ можно найти евро-2 с отделкой, возможно с меблировкой. Откладывать не стоит. Шансов, что квартира не подорожает до конца года, очень много. И шансов, что однушка в «Сиреневом парке» с 17 млн ₽ станет 18 млн ₽, тоже много. Налог с продажи будет платиться летом следующего года — это комфортно.
Планируется взять сейчас для жизни евро-2 60 м². Бюджет до 30 млн ₽. Подходит ЖК «Сет» от MR Group или ЖК «Галс Адмирал». У «Сета» метро не рядом и рядом вонючий асфальтный завод. У «Адмирала» (ВАО) плохая экология и пустое поле, долго ждется инфраструктура. Что лучше из двух или вообще посмотреть другой ЖК — «Сокольники», «Обручево» и так далее?
«Stone Сокольники» сдадут через год, инфраструктура готова, рядом парк, практически ЦАО. «Сет» и «Галс Адмирал» — через два года в лучшем случае. У «Stone» меньше денег заморожено на год. При полной оплате 63 м² на втором этаже — 31 млн ₽ (возможна скидка), планировка с мастер-спальней. Более простой вариант: 55 м² за 28 млн ₽. Нужно торговаться с застройщиком, брокеры Smarent помогут согласовать условия или рассрочку. «Сет» для личного проживания — ключи в 2029 году, с ремонтом — 2030 год. Это инвестиционный проект, не для проживания. Асфальтный завод уберут к 2030–2033 году. Для себя всегда рассматриваются ближайшие сроки сдачи.
Хочется купить квартиру в пятиэтажке под реновацию. Ажиотаж бешеный. Имеет ли смысл искать в определенных районах или по всей Москве? Ведь неизвестно, куда переселят через 3–6 лет (могут из Зюзино в Перово). Будет ли переселение в рамках того же района? Разброс цен по районам большой. Может, покупать там, где дешевле?
Переселение происходит в пределах того же района, то есть в разных локациях района, но прямо в районе. То есть если это Перово — то Перово, если Зюзино — то Зюзино. В большинстве случаев переселение проходит максимально близко к исходному дому, но не всегда. Покупать дешевле в расчете на то, что потом переселят в более дорогой дом, — нерабочая логика. Дешевые районы не превращаются автоматически в дорогие только за счет нового дома. Более рациональный подход — выбирать именно те районы, которые интересны с точки зрения проживания или аренды. Фиксируется локация, в перспективе получается квартира.
Такие истории не любится, потому что здесь зависимость от города и это определенная лотерея. Если хочется сыграть в эту лотерею осознанно и устраивает, что квартира получится не через три года, а через шесть — welcome. В целом по итогу это будет улучшение жилья и получится хороший новый дом. Со временем, как видно, Москва все лучше и лучше строит дома по реновации по качеству. И, может быть, даже если дом сдадут позже, то он будет получше и, может быть, уже ближе к бизнес-классу.