С 1 октября 2026 года условия семейной ипотеки меняются в очередной раз: в Москве, Санкт-Петербурге и их областях при одном ребёнке ставка вырастает с 6% до 12%, а срок субсидирования сокращается до 15 лет. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает, что именно меняется и почему, а также как это отразится на первичном и вторичном рынке недвижимости и что делать.
В этой статье:
Семейная ипотека с 1 октября 2026 года: что меняется
Почему меняют семейную ипотеку
Лазейка для ставки 6%: ПВ 50% и почему евро-3 остаётся в фокусе
Чем ответят застройщики на новые правила: траншевая ипотека и рассрочка
Кейсы: ЖК «Страна Озёрная» и ЖК «Преображенская площадь»
Как изменение семейной ипотеки повлияет на первичный рынок
Старты продаж и цены новых проектов: пример МиГ-Сити
Чем заместится спрос: сценарии и прогноз на октябрь 2026 — март 2027
Как это повлияет на вторичный рынок
Что думает Банк России: вклады, эскроу и проблемные долги
Налоги и мой прогноз для рынка недвижимости
Что делать покупателям и владельцам квартир
Это личные размышления по рынку, а не персональная инвестиционная рекомендация: для точного решения нужно учитывать конкретные финансы, цели и выбранный объект, а это уже отдельная работа с брокером.
Семейная ипотека с 1 октября 2026 года: что меняется
Многие, включая меня, думали, что для семей с двумя детьми оставят 6%, а для семей с тремя детьми сделают ставку 4%. Но нет. В регионах, то есть везде, кроме Москвы, Петербурга и их областей, при одном ребёнке ставка теперь 10% вместо 6%, при двух детях 8% и лимит 8 млн ₽. Для семьи с тремя детьми лимит вырос с 6 до 10 млн, ставка 6%. Четверо детей дают 4%, а пять и более детей — 2%.
Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, то есть основных регионов для наших девелоперов, при одном ребёнке ставка составит 12% вместо 6%, и по факту такая семейная ипотека становится недоступной. Программа действует до 2030 года включительно, и отменять её никто не планирует. Но на рынке давно ходили слухи, что для Москвы и Питера прикроют эту возможность, а проще всего это сделать заградительной ставкой: для двоих детей теперь 10% и лимит 15 млн вместо 12 млн, для троих — 8% и 18 млн, для четверых — 6%, а для 5 и более — 4%.
Правила для вторичного рынка, как я понимаю, сохраняются: в регионах семейную ипотеку можно взять на вторичке, если в городе строится менее двух жилых комплексов, а квартире не больше 20 лет. Главная цель реформы, на мой взгляд, ограничить именно Москву и Питер, где застройщики продавали семейную ипотеку как финансовый инструмент, например студию 22 метра за 15 млн ₽. Эльвира Набиуллина давно говорила, что ипотека должна быть более адресной, а по заявлениям многих, семейная ипотека должна решать демографическую проблему, а не помогать застройщикам и инвесторам зарабатывать.
Почему меняют семейную ипотеку
Минфин привёл цифры, которые меня приятно удивили. С запуска программы (она стартовала в 2018 году, а активно заработала с 2020) выдано около 11 трлн ₽ льготных кредитов. Ключевая ставка сейчас 14%, а эти деньги выданы под 6%, поэтому государство субсидирует разницу, и, по моей оценке, речь примерно о 2 трлн ₽. При этом более 2 млн семей улучшили жилищные условия. Я и сам с семьёй потратил семейную ипотеку не на инвестиционную студию, а на квартиру для личного проживания.
Можно допустить, что около 30% кредитов, то есть порядка 600 тысяч семей, взяли льготу с инвестиционной целью. Но даже тогда остаётся около полутора миллионов семей, решавших жилищный вопрос. Кто-то не мог купить двушку или трёшку и взял однокомнатную, в которую потом переедет или которую продаст на вторичке, получив стартовый капитал. Ведь большинство квартир для личного проживания покупают именно на вторичном рынке.
Почему же Минфин сокращает льготу? Ежегодный дефицит в проекте федерального бюджета составляет около 2% ВВП, и субсидировать семейную ипотеку при такой нагрузке слишком дорого. Вы скажете: снизьте ключевую ставку, и субсидии уменьшатся, но ключевую ставку нельзя просто так поменять.
Вторая причина — адресность: программа должна мотивировать семьи на второго, третьего и четвёртого ребёнка, а не на инвестиции. К тому же люди живут не только в Москве и Питере, а логика поддержать регионы и заставить застройщиков строить там, по-моему, верная. И я думаю, наши застройщики с удовольствием просубсидируют пару процентов, чтобы региональной семье с одним ребёнком дать прежние 6%.
По данным ЦБ, доля господдержки в выдаче ипотеки в августе составила 56%, а в июле была около 52%: это 214 млрд ₽ против 188 млрд. Речь обо всём ипотечном рынке, а не обо всех сделках с недвижимостью, и одна только семейная ипотека дала 182 млрд, почти 48% выдач. С каждым месяцем это увеличивает дефицит бюджета. Задача, на мой взгляд, в том, чтобы льготные программы занимали процентов 20, а рыночная ипотека — 80%. Запомним это и посмотрим через год, что получилось.
Итоговые параметры для новых договоров с 1 октября такие:
Хотя бы одному ребёнку должно быть меньше 7 лет.
Про верхнюю границу возраста пока нет точной информации: базово, как я знаю, речь о 18 годах, и семьям со взрослыми детьми лучше уточнять у ипотечного брокера.
Рост лимита до 18 млн для многодетных я считаю плюсом, потому что трёх-четырёхкомнатная квартира не стоит 12 млн ₽ даже в Московской области, не говоря о Москве.
Важнее срок: государство теперь субсидирует ставку только 15 лет, а если банк даст кредит на 30 лет, то дальше, скорее всего, будет ставка ЦБ плюс несколько процентных пунктов.
До 1 октября семейную или IT-ипотеку можно взять на 30 лет, и все 30 лет государство обязано её субсидировать. При этом в среднем ипотеку гасят за 8−9 лет, раньше было около 7. Для покупки земли и строительства дома 6% сохраняются, и это намёк: идите к частным застройщикам, стройте дом с помощью эскроу, покупайте готовые дома.
Сейчас в Москве около 54% сделок оплачивается ипотекой, остальные 46% приходятся на рассрочку и полную оплату. В Петербурге пропорция почти такая же: 53% и 47%. В Московской области ипотека занимает 67%, в Ленинградской 62%. Поэтому сильнее всего пострадают Московская и Ленинградская области, а не сами Москва и Питер. В столицах большое количество квартир и так вне доступа семейной ипотеки либо будет покупаться с взносом 50%, а ставка сохранится.
Лазейка для ставки 6%: первоначальный взнос 50% и почему евро-3 остаётся в фокусе
По разъяснению участников рынка, при первоначальном взносе 50% ставка 6% сохраняется на весь субсидируемый срок независимо от региона и количества детей. Например, квартира за 20 млн: 10 млн своих и 10 млн в кредит под 6%.
Есть и другая информация: если внести 30%, то есть 6 млн, и в течение 12 месяцев доложить ещё 4 млн, для Москвы ставка, например, вместо 10% сделают 6%. В кратком сообщении Минфина этого исключения нет, поэтому я бы поставил звёздочку и проверил всё, когда банки реально начнут выдавать такие кредиты, чтобы увидеть подводные камни. Ставка и здесь только на 15 лет.
Простыми словами: хорошая семейная квартира стоит 30 млн, и взнос у вас, скорее всего, будет больше 50%. Вы вносите 15 млн, берёте 15 млн семейной ипотекой, и ставка у вас 6% вне зависимости от числа детей. При таком раскладе фокус спроса смещается со студий и однушек на двух- и трёхкомнатные квартиры. Лимит вырос до 15−18 млн ₽, цель государства — взнос 50%, а значит, речь идёт о квартирах за 30−36 млн ₽ в Москве и около 20 млн в регионах.
Раньше выгодно было покупать студию или однушку как финансовый инструмент: при цене 16−17 млн можно было внести 4−5 млн плюс 12 млн семейной ипотеки. Именно поэтому квартиры такого формата сильно выросли и часто переоценены. Теперь же я жду повышения стоимости больших квартир. Поэтому сейчас я бы принципиально смотрел на компактные евро-3: две отдельные спальни и кухня-гостиная в доступном бюджете.
Чем ответят застройщики на новые правила: траншевая ипотека и рассрочка
Семейная ипотека действует до конца 2030 года. Поэтому одномоментной отмены льгот, которая могла бы резко обрушить спрос, сейчас не происходит. При этом застройщикам по-прежнему нужно продавать квартиры, и они будут искать способы сохранить продажи без прямого снижения цен в прайсах.
Один из таких инструментов траншевая ипотека. Банк в этом случае выдаёт кредит не целиком, а частями: сначала небольшой транш, а основной объём выдаётся ближе к завершению строительства. Поскольку проценты начисляются только на уже полученную сумму, в первые месяцы покупатель платит значительно меньше, хотя общая сумма кредита остаётся той же.
Другой вариант — рассрочка, которая во многих случаях даёт покупателю больше времени и финансовой гибкости. Многое зависит от конкретной схемы: крупный или небольшой первоначальный взнос, большие ежемесячные платежи или серьезные выплаты в конце срока, но чаще всего немалая часть финансовой нагрузки переносится на будущие доходы, что создаёт повышенные риски для заемщика (можно потерять источник доходов или не получить ожидаемый капитал).
В любом случае, можно ожидать конкуренции застройщиков и проектов за размер первого взноса и текущего платежа. Застройщикам важно при этом сохранять цены в прайсах. Например, проще продать квартиру по 440 тыс. рублей за метр и компенсировать часть стоимости через субсидирование ипотеки, чем снизить цену до 400 тыс. рублей. В первом случае в отчётности по проекту сохраняется более высокая цена, а разница может быть отнесена на маркетинговые расходы. То есть конкуренция может идти не столько за размер скидки в прайсе, сколько за условия, на которых покупателю будет проще совершить сделку.
Кейсы: ЖК «Страна Озёрная» и ЖК «Преображенская площадь»
И уже сейчас на конкретных объектах можно увидеть, как это работает. Некоторое время назад к нам в Smarent пришёл клиент на подбор. Изначально он планировал купить для семьи большую квартиру, однако идеального варианта не нашёл. Затем стратегия поменялась, и клиент хотел взять две семейные ипотеки для двух инвестиционных квартир. Варианты были, но в итоге клиенты решили снизить риски и ежемесячные платежи, ограничившись лишь одной квартирой, но с близкими ключами и хорошими перспективами.
В результате и мы купили правильную евро-3 в ЖК «Страна Озёрная» за 29 млн ₽. Первоначальный взнос тогда составил 17 млн, то есть больше 50%, плюс семейная ипотека с платежом около 72 тысяч в месяц. На ремонт мы заложили ещё 8 млн. Получается, что за время подбора стратегия клиента менялась трижды: от идеи купить около 80 метров для себя через две евро-3 под инвестиции к одной евро-3 с семейной ипотекой и выводом капитала в другие активы. Я рассказываю это, чтобы показать, что брокер заранее видит тренды и подбирает объекты под правильный запрос.
А теперь представьте: перед этой семьей с двумя детьми сейчас стоял бы выбор из трёх вариантов:
14 млн своих средств + 15 млн семейная ипотека под ставку 10%
14,5 млн своих средств + 14,5 млн семейной ипотеки под 6% (так как ПВ выше 50%)
14 млн своих средств + 15 млн семейной ипотеки под 10%, но с чуть более быстрым сокращением долга в первый год (сумма до 50% всего 500 тыс.) и ставка будет пересчитана на 6%
Как вы понимаете, два последних варианта выглядят для московского рынка совсем не фантастическими.
Но этот кейс был уже несколько месяцев назад. А что сейчас? Второй пример мне прислал один из наших брокеров. В ЖК «Преображенская площадь» сейчас продаётся евро-3 площадью около 104 метров за 44 млн при 100% оплате без рассрочки, это чуть больше 400 тысяч за метр.
Для семейной ипотеки это равно:
32 млн первоначальный взнос плюс 12 млн семейной ипотеки (семья с 1 ребенком)
29 млн своих средств плюс 15 млн семейной ипотеки (семья с 2 детьми)
26 млн своих средств плюс 18 млн семейной ипотеки (семья с 3 и более детьми)
Поскольку первоначальный взнос превышает 50%, то ставка будет 6% для всех. То есть увеличится лимит кредитования, а ставка для больших квартир, по сути, не меняется. Именно поэтому я и говорю, что спрос может перетекать из инвестиционных студий и однушек в большие семейные квартиры для себя или под флиппинг. А чтобы не сомневаться, с такими запросами лучше обращаться к брокеру.
Как изменение семейной ипотеки повлияет на первичный рынок
Чтобы понять, что будет дальше, посмотрим, что происходит с продажами сейчас.
После сокращения семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года спрос по ДДУ в Москве вместе с Новой Москвой снизился примерно на треть:
было около 300 тыс. кв. м в месяц;
сейчас около 200 тыс. кв. м;
в августе продали 174 тыс. кв. м, или 3457 квартир.
Количество сделок тоже заметно сократилось. Если раньше в среднем покупали около 7500 квартир в месяц, то сейчас примерно 4000. После нового сокращения льготной ипотеки, вероятно, показатель может опуститься примерно до 3000 сделок в месяц.
Сентябрьский всплеск пока не меняет картину: он связан с тем, что покупатели стараются успеть воспользоваться прежними условиями, пока они окончательно не изменились.
Для застройщиков это означает необходимость пересматривать планы по проектному финансированию и продажам, а также обсуждать с банками новые параметры проектов. При этом в денежном и метражном выражении снижение может выглядеть мягче. Если средняя площадь покупаемой квартиры выросла с 50−60 до 65−70 кв. м, меньшее количество сделок частично компенсируется большим объемом метров. Но общее сокращение числа покупателей всё равно остается.
В разбивке по регионам, если сравнить январь-август 2026 года с тем же периодом предыдущих лет, картина выглядит так:
Москва: около 32 тыс. сделок против 51 тыс. годом ранее, 57,6 тыс. в 2024 году и 59,7 тыс. в 2023-м. Снижение к прошлому году составляет около 37%.
Московская область: количество сделок снизилось на 8,8%.
Санкт-Петербург: снижение составило около 4%.
Ленинградская область: напротив, количество сделок выросло на 46%.
Рост Ленобласти можно объяснить несколькими факторами. Покупатели стараются воспользоваться семейной ипотекой, а в самом Санкт-Петербурге предложение новостроек ограничено. При этом для тех, кто переезжает из регионов и не готов покупать жильё в Подмосковье из-за его стоимости, Ленинградская область остаётся более доступным вариантом.
При этом, несмотря на снижение продаж, цены не упали, а, наоборот, выросли, и всё дело в предложении. Чтобы в прежних темпах реализовать всю строящуюся недвижимость, нужно:
2,6 года в Москве,
2,3 года в Московской области
2,3 года в Петербурге
Единственное перегретое место — Ленинградская область, где нужно 4 года при пороге риска в 3,5.
Если добавить новые старты, сроки вырастут ещё на год, а это рискованно. Но по последним стартам ценник идет 600−800 тыс. за метр, и такие лоты к семейной и рыночной ипотеке отношения не имеют: их покупают в рассрочку и за наличные, и там другая система мотивации.
Старты продаж и цены новых проектов: пример МиГ-Сити
Семейная ипотека станет менее доступной, поэтому часть покупателей отложит сделку или уйдёт в готовое жильё. Спрос на новостройки снизится, особенно в массовом сегменте.
Но здесь есть важный нюанс: предложение тоже сокращается. Всё, что сейчас ориентировано на семейную ипотеку, во многом составляет остатки уже запущенных проектов. Новых проектов комфорт-плюс и простого бизнес-класса выходит всё меньше. Поэтому при дальнейшем сокращении предложения дефицит подходящих квартир может поддержать цены, а в отдельных проектах застройщики смогут их сохранить или даже немного повысить.
Но если говорить о статистике, то стартов стало больше: в первом полугодии 2026 года в Москве вышло 22 новых проекта против 18 годом ранее. Возможно, это связано с ужесточением требований к новым проектам, в том числе и по парковкам, поэтому застройщики тоже хотят «успеть в последний вагон» и выйти на рынок по более низкой себестоимости. Тем не менее вместе с числом проектов выросла и цена. Бизнес-класс выходит примерно по 553 тысячи за метр, премиум по 665 тыс. (в среднем около 600 тыс.).
Хороший пример того, с какими ценами сейчас выходят новые проекты, — МиГ-Сити на Ленинградском деловом коридоре. Это крупный проект комплексного развития бывшей промзоны, который реализуется очередями. В составе проекта предусмотрено несколько кварталов с жилой застройкой, коммерческой и социальной инфраструктурой. Первый дом — «Дом Высоты» от Capital Group. Кстати, третий этап застройки МиГ запланирован на 2041−2050 годы: люди на Марс летают, а мы достроим бывшую промзону.
Пример лота: Евро-3 72,4 метра за 51,4 млн ₽. Скидка 10% при 100% оплате или льготной ипотеке даёт около 45 млн. Но дело в том, что для таких проектов основной вариант — это всё-таки рассрочка. Сейчас её дают до трёх лет со взносом от 30%: первый год без удорожания, второй с наценкой 1,5%, третий 6%. Квартира обойдётся в 53−54 млн, взнос составит около 16 млн, без семейной ипотеки. Даже ипотека на 18 млн под 6% сюда не подошла бы, а при 24 млн взнос всё равно превысил бы 50%. Премиальные проекты покупают в рассрочку и за наличные.
Чем заместится спрос: сценарии и прогноз на октябрь 2026 - март 2027
Сейчас, до изменений, на ипотеку приходится 60% сделок, ещё 25% - на рассрочку и 15% - на полную оплату. Если ипотечных сделок станет вдвое меньше, основная часть выпавшего спроса должна будет перейти в другие способы оплаты.
В сценарии полного замещения общее количество сделок остаётся на уровне 1000, но структура меняется: ипотека сокращается с 60% до 30%, доля рассрочки вырастает с 25% до 49%, полной оплаты — с 15% до 21%. То есть вместо ипотечного спроса рынок получает прежде всего рассрочку и частично покупателей с собственными деньгами.
Есть и другой сценарий: часть покупателей вообще откладывает сделку. Тогда из условных 1000 сделок остаётся 940, то есть рынок сокращается на 6%. При этом среди состоявшихся сделок ипотека занимает 31,9%, рассрочка 45,7%, полная оплата 22,3%. Иными словами, даже при снижении ипотечного спроса в два раза рынок не обязательно теряет половину сделок: часть покупателей меняет способ оплаты, а часть уходит в ожидание.
Это условная сценарная модель, в ней заранее заданы доли перетока спроса между ипотекой, рассрочкой и полной оплатой. Поэтому важный вопрос на ближайшие месяцы заключается в том, какая часть покупателей действительно сможет заменить ипотеку другим способом, а какая просто отложит покупку.
Если смотреть на период с октября 2026 года по март 2027 года относительно сценария без ужесточения условий, модель даёт три варианта.
В мягком сценарии Москва теряет 5% сделок, Петербург 7%, Россия 9%.
В базовом снижение составляет 11%, 15% и 19% соответственно.
В стрессовом — 19%, 25% и 32%.
Для Москвы это означает примерно 3600 сделок в месяц вместо условных 4000 в стрессовом сценарии.
Есть и другая гипотеза: часть стартов августа-сентября 2026 года могла быть ускорена, чтобы застройщики успели вывести проекты и начать продажи на прежних условиях семейной ипотеки. Часть покупателей, которые ещё рассчитывали на льготную ипотеку, в этот период тоже могла перенести сделки на сентябрь.
После 1 октября, если спрос действительно ослабнет, застройщики, скорее всего, будут осторожнее с новыми очередями и объёмом предложения. Часть запусков могут перенести, а для уже вышедших проектов расширить рассрочки, скидки и другие акции, чтобы поддержать продажи без прямого снижения цены в прайсе.
Если такая осторожность сохранится несколько лет, сократится и будущий ввод жилья. При этом влияние на цены будет зависеть не только от спроса, но и от того, сколько квартир останется у застройщиков. Поэтому здесь важно смотреть одновременно на новые старты, объём остатков и стоимость привлечения денег.
Как это повлияет на вторичный рынок
Вторичка — это не только хрущёвка или красивая сталинка, но и готовые новостройки, сданные и десять лет назад, и в этом месяце. Она росла ещё до смены условий: по данным Росреестра:
за январь-август в Москве зарегистрировано 89,5 тысячи переходов прав, это плюс 4,2%
в Петербурге 65,2 тысячи и плюс 8,7%. Питер растёт сильнее, потому что там мало новостроек и рынок в основном вторичный.
При ставке 10−12% вторичка конкурирует за спрос. Возьмём новостройку за 20 млн и вторичку за 16 млн, свои средства 8 млн, срок — 15 лет. Платёж по новостройке под 12% составит 144 тысячи в месяц, а по вторичке даже под 18% около 128,8 тысячи. Преимущество низкого платежа исчезает, и покупатель всё чаще выберет вторичку с более низкими ценами. Со временем рыночная ставка по ней будет снижаться: 16%, потом 14,5%, и её можно будет рефинансировать, а семейную ипотеку рефинансировать нельзя. По модели переток на вторичный рынок составит от 25 до 75% выпавшего спроса, а это от 2,3 до 7% дополнительного роста числа сделок.
Выигрывают владельцы и инвесторы, купившие недвижимость 2−5 лет назад, те самые, кого ругали за рост цен. Вторичка тянется за первичкой, а не наоборот, поэтому изменения для неё только в плюс: она станет дороже, а не дешевле. Застройщики же не смогут активно повышать цены, хотя сейчас повышают из-за ажиотажа и новых станций метро в Подмосковье.
Правы оказались те, кто не гадал, а шёл к своей цели. Кто-то два-три года назад купил объект под свою задачу, пока остальные ждали обвала. Мой вывод: не нужно гадать, нужно принимать решения на основе фактов и собирать экспертизу самостоятельно или получать её.
Что думает Банк России: вклады, эскроу и проблемные долги
В отчёте ЦБ о развитии банковского сектора за август 2026 года есть несколько показательных цифр для рынка недвижимости.
Господдержка обеспечивает 56% ипотечных выдач, при этом рыночная ипотека сокращается: 167 млрд ₽ в августе против 175 млрд в июле, то есть на 4,6%.
Средняя ставка по рыночной ипотеке составляет около 18%. Логика Ц Б на перспективу понятна: к 2030 году, когда льготные программы будут сворачиваться, рынок должен научиться работать с обычной ипотекой.
При этом деньги населения пока остаются в банках. На счетах и вкладах находится 68,5 трлн рублей: за август объём снизился на 0,2%, но за год вырос на 9,2%. ЦБ допускает, что августовское снижение связано с расходами на отпуск и подготовку к учебному году, но массового перетока денег из вкладов в квартиры отчёт не подтверждает. Поэтому аргумент «у людей много денег на депозитах, значит, цены будут расти» выглядит слишком прямолинейным.
Растут и остатки на эскроу: плюс 95 млрд ₽ за август. Но этот показатель сам по себе не говорит о росте продаж. На эскроу поступают не только деньги по новым сделкам, но и транши, а также платежи по рассрочкам. При этом сама система эскроу остаётся важной для рынка: без неё покупатель вряд ли был бы готов вкладывать деньги в строящийся объект, который получит ключи через несколько лет.
Есть и более тревожный показатель. Прирост корпоративных кредитов с признаками проблемности за июль составил 200 млрд ₽. Среди причин ЦБ называет рискованные реструктуризации в сфере недвижимости и проблемы промышленных компаний. Весь этот прирост, конечно, нельзя относить на счёт застройщиков, но проблемы в секторе есть. Поэтому отдельно стоит посмотреть на отчётность крупных девелоперов, в том числе ПИКа и Самолёта.
При этом банковская система пока выглядит устойчивой. Чистая прибыль банков за август составила 440 млрд ₽, а доля проблемной ипотеки находится на уровне 2,1%. Устойчивость банков, конечно, не гарантирует благополучия каждого девелопера, но означает, что риски на стороне финансирования и эскроу пока выглядят контролируемыми.
Налоги и мой прогноз для рынка недвижимости
Кроме семейной ипотеки, в ближайшее время могут поменяться и налоги. Вот наиболее значимые из предложений Минфина:
Включить пассивные доходы граждан в общую базу НДФЛ по ставкам 13−22%
Ввести налог 15% на прибыль паевых фондов,
Ввести НДС 22% и сбор 100 ₽ на зарубежные онлайн-покупки
Поднять налог на дивиденды нерезидентам до 35%
Повысить налоги для сырьевых компаний.
Пока это предложения, но в комплексе они могут повлиять на рынок недвижимости хуже, чем сокращение семейной ипотеки.
Теперь мой личный прогноз (не инвестиционная рекомендация):
Спрос на новостройки будет сокращаться. Часть покупателей отложит покупку, кто-то будет ждать квартиру по реновации, кто-то уйдёт на вторичный рынок.
У застройщиков при этом станет больше рассрочек, индивидуальных скидок, субсидирования и траншевых ипотек.
На этом фоне вырастет ценность брокера, который понимает рынок и умеет договариваться: например, недавно я согласовал для клиента скидку на 18 млн ₽. Самостоятельно получить такие условия он бы, скорее всего, не смог.
При этом сделок у брокеров станет меньше. Часть агентств закроется, кто-то уйдёт из профессии, рынок станет более конкурентным и в каком-то смысле очистится.
Запусков новых проектов, скорее всего, тоже станет меньше. Нынешний всплеск во многом рассчитан на другую структуру спроса, а при её сокращении застройщики будут осторожнее с новыми проектами и очередями.
Часть спроса перетечёт на вторичный рынок и в аренду. Те, кто рассчитывал на семейную ипотеку, отложил рождение ребёнка ради ставки 6% или просто не смог пройти по новым условиям, всё равно будут решать жилищный вопрос. Если покупка на первичном рынке становится недоступной, остаются два варианта: покупать готовое жильё, пусть и дороже, или снимать квартиру.
Что делать покупателям и владельцам квартир
Покупателям сейчас особенно важно считать несколько сценариев. Сравнивайте первичку и вторичку: платёж по рыночной ипотеке, возможную субсидию от застройщика, условия рефинансирования. Смотрите не только на цену квартиры, но и на итоговую стоимость и ежемесячный платёж.
Если рассматриваете рассрочку, заранее считайте весь график платежей и не рассчитывайте на то, что потом обязательно получите ипотеку. Для инвестиционной покупки отдельно оценивайте будущий спрос: кто будет снимать или покупать эту квартиру и почему. Не стоит принимать решение только потому, что так сделал сосед или посоветовал брокер.
Владельцам, которые продают квартиру, сейчас стоит учитывать растущий интерес к вторичному рынку. Если сдаёте, считайте полную модель доходности с учётом простоя, расходов и новых условий. При обмене сравнивайте всю цепочку сделки и реальные варианты, в том числе квартиры с отделкой и без неё: стоимость ремонта растёт.
Наверное, многие хотели услышать, что всё рухнет и будет караул. Но у меня ощущения двоякие: спрос действительно ослабнет, но рынок будет адаптироваться через рассрочки, скидки, вторичку и аренду.