Кто купит все эти квартиры?

Москва продолжает строить миллионы квадратных метров, но продажи новостроек падают: покупатель всё чаще выбирает вторичку, аренду или просто откладывает покупку. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает, почему Москва строит больше, чем может продать, почему новостройки начинают конкурировать с арендой за одного покупателя, как на рынок повлияет демография и наследственные квартиры, почему даже хороший ЖК может оказаться не нужен рынку и что будет с рынком дальше.

Продажи новостроек Москвы снижаются, доля нераспроданного жилья растёт, а покупатель всё чаще выбирает готовую квартиру вместо объекта на стадии строительства. Одновременно предложение на рынке аренды достигло максимума за последние три года, а старые квартиры никуда не исчезают: они переходят детям и внукам, которые затем либо продают их, либо выводят на рынок аренды.

Получается довольно странная ситуация. Людей становится меньше, а квартир становится всё больше. При этом Москва продолжает активно застраивать новые территории, запускать большие проекты и осваивать бывшие промышленные зоны. Поэтому у меня возникает вопрос, который, на мой взгляд, в ближайшие годы станет одним из главных для всего рынка недвижимости: кто купит все эти квартиры?

Я не считаю, что московский рынок ждёт одномоментный обвал. Люди будут покупать жильё, переезжать, создавать семьи, снимать квартиры и инвестировать в недвижимость. Но прежняя модель, при которой практически любой новый проект мог рассчитывать на широкий ипотечный спрос и общий рост цен, постепенно меняется.

Особенно хорошо это видно на примере Новой Москвы. Здесь одновременно строятся миллионы квадратных метров жилья, появляются новые районы и продолжается развитие транспорта. Но именно здесь особенно заметно, насколько сильно будущий спрос зависит не от количества построенных домов, а от того, кто и зачем захочет в них жить.

Новая Москва долго была одним из самых понятных рынков массового жилья в столичном регионе. Здесь много земли, можно строить большие проекты, а покупатель юридически получает квартиру с московской пропиской. Пока активно работали льготные ипотечные программы, эта модель выглядела практически идеальной.

Девелоперы один за другим запускали новые жилые комплексы, а покупатели получали возможность приобрести новую квартиру в Москве дешевле, чем в старых границах города. При этом Новая Москва обещала ещё и будущее развитие: новые станции метро, дороги, школы, детские сады и полноценные городские районы на месте бывших полей и небольших поселений.

Сегодня на территории Новой Москвы одновременно строится более 3 млн квадратных метров жилья. Самые большие объёмы приходятся на Коммунарку, активно развивается Филимонковский район, продолжается строительство во Внукове и Щербинке. По сути, речь уже идёт не о нескольких отдельных жилых комплексах, а о формировании совершенно новых городских территорий.

Но одновременно меняется спрос. Продажи новостроек уже не выглядят так, как в период активного ипотечного бума, а объём непроданного жилья постепенно увеличивается. Именно поэтому Новая Москва, на мой взгляд, становится одной из главных проверок всей модели массового жилищного строительства.

В среднем по строящимся проектам Москвы реализовано около 47% квартир. Остальные пока не проданы. Конечно, из этой цифры нельзя делать вывод, что половина жилья никому не нужна. В статистику входят дома, которые будут сданы через два, три или четыре года, а девелоперы могут сознательно оставлять часть квартир для продажи на более высокой стадии готовности. Но тенденция заметна даже в проектах, которые скоро должны быть введены в эксплуатацию. В московских домах со сроком сдачи в 2026 году доля нераспроданного жилья выросла с 26 до 29%.

В Новой Москве ситуация сложнее. Здесь доля непроданного жилья составляет около 41−42%, а с выходом новых проектов может приблизиться к половине всего предложения. Сам по себе такой показатель я пока не назвал бы катастрофой. Гораздо интереснее другое: строительство продолжается, а рынок, на который рассчитывали девелоперы, меняется. Земли в Новой Москве много. Потенциальных проектов тоже. Но ипотечный спрос, на котором строилась значительная часть продаж, уже не выглядит таким безусловным, как несколько лет назад.

У популярности Новой Москвы было несколько совершенно понятных причин.

Одна из самых распространённых ошибок при анализе этой территории заключается в том, что Новую Москву рассматривают как единый рынок. Но Коммунарка, Филимонковский район, Внуково и Щербинка находятся в совершенно разных ситуациях.

Коммунарка уже давно перестала быть просто территорией будущего строительства. Здесь сформировался большой жилой массив, развивается транспорт и появляется всё больше городской инфраструктуры. Это совершенно другая история по сравнению с территориями, где масштабное освоение только начинается. В Филимонковском районе покупатель во многих случаях приобретает не только конкретную квартиру, но и ожидание будущего развития территории. Поэтому здесь особенно важно смотреть, что уже существует, когда появятся дороги и социальная инфраструктура, сколько жилья ещё будет построено и кто станет будущим жителем этих районов.

У Внукова своя транспортная и территориальная логика. Щербинка тоже развивается в собственной городской системе и имеет другой набор преимуществ и ограничений.

Поэтому вопрос «стоит ли покупать квартиру в Новой Москве?» сам по себе слишком общий. Нужно уточнять: где именно находится квартира? Какая инфраструктура уже работает? Есть ли действующий транспорт? Сколько жилья ещё появится рядом? Какие рабочие места существуют в локации и сколько времени житель будет тратить на дорогу?

Московская прописка сама по себе ликвидность квартиры не гарантирует. Поэтому я давно осторожно отношусь к аргументу: «Это же Новая Москва, значит квартира обязательно подорожает». Инвестиция должна быть конкретной. Конкретная квартира, конкретный дом, конкретная локация и конкретная целевая аудитория. Если этого понимания нет, покупатель фактически инвестирует в красивую идею будущего города.

Если посмотреть на развитие Новой Москвы в целом, цифры действительно впечатляют. Строятся новые районы, увеличивается население, создаются рабочие места и развивается транспорт. Но инвестиционная привлекательность отдельных квартир распределяется крайне неравномерно.

На стоимость жилья намного сильнее влияют транспортная доступность, уже сформировавшаяся инфраструктура, рабочие места и объём будущего предложения, чем сам факт нахождения квартиры на территории Москвы. Одна квартира в Новой Москве может быть очень ликвидной, а другая годами конкурировать с десятками похожих объектов.

Есть ещё один важный фактор: высокая зависимость местного рынка от льготных программ. Почти 80% квартир в Новой Москве продавались и продолжают продаваться с использованием льготных механизмов. Для массового рынка это серьёзная зависимость.

Доступность жилья определяется не только процентной ставкой. Покупателю нужен первоначальный взнос, он должен быть готов к ежемесячному платежу, а сами квартиры за последние годы заметно подорожали. Поэтому даже льготная ипотека не означает, что любой объект автоматически становится доступным. Именно здесь возникает вопрос, который я считаю принципиальным для инвестора: кто купит эту квартиру без льготной ипотеки?

Если продукт интересен только при определённой финансовой программе, нужно понимать, что произойдёт с ним, когда условия программы изменятся. Льготная ипотека может поддерживать спрос на входе, но она не гарантирует ликвидность квартиры через пять или семь лет.

Можно построить современный жилой комплекс, сделать красивые фасады и благоустроить территорию. Но будущий покупатель всё равно будет сравнивать его с другими вариантами: с готовой квартирой ближе к центру, с жильём в старом районе, где уже есть метро и магазины, или с новостройкой, которую сдали несколько лет назад. Именно поэтому рост Новой Москвы как территории не означает автоматического роста каждой квартиры внутри неё.

Снижение спроса на первичном рынке не означает, что люди вообще перестали покупать жильё. Человек может по-прежнему хотеть квартиру, но изменить свой выбор. Вместо объекта на стадии строительства он покупает готовую квартиру. И у готового жилья есть очень простое преимущество: покупатель уже понимает, что получает. Он видит дом, может пройти до метро, оценить район, посмотреть двор и понять, сколько времени занимает дорога до работы.

При покупке новостройки часть будущей жизни приобретается на основе обещаний. Когда сдадут дом? Сколько будет стоить ремонт? Когда появится инфраструктура? Что будет вокруг через несколько лет? Насколько изменится район после строительства следующих очередей?

Представьте человека, который рассматривает квартиру стоимостью около 20 млн ₽. Ему нужно собрать первоначальный взнос и взять на себя серьёзную финансовую нагрузку. При этом за похожие деньги он может найти готовый объект и сразу понять, за что платит. Конечно, новая квартира может быть современнее. У неё может быть лучше планировка, входная группа, двор или инженерия. Но готовое жильё имеет другое преимущество: неопределённости намного меньше. Именно поэтому сегодня покупатель начинает гораздо внимательнее сравнивать варианты. Он выбирает между готовой квартирой и котлованом, между большой квартирой в старом районе и компактным жильём в новом доме, между проектом с работающей инфраструктурой и территорией, которая пока существует в основном на мастер-плане. Рынок становится гораздо более избирательным.

На первый взгляд здесь возникает противоречие. Если спрос на новостройки снижается, а покупатель чаще выбирает готовое жильё, почему вторичный рынок не переполнен предложением? Потому что предложение на вторичном рынке тоже меняется.

Я не думаю, что нынешний дефицит вторичного предложения сохранится навсегда. При дальнейшем снижении ставок собственники могут начать активнее продавать квартиры, а на рынок продолжат выходить объекты инвесторов, купленные в новостройках в предыдущие годы.

В перспективе пяти-десяти лет добавится и наследственное жильё. И вот тогда дорогая новостройка может начать конкурировать с готовой квартирой, которую наследник хочет быстро продать и готов серьёзно торговаться по цене. Условная новостройка за 20 млн ₽ будет сравниваться покупателем с готовой квартирой за 12−14 млн. Это не значит, что вторичка автоматически станет лучше новостройки. Но конкуренция между этими сегментами будет становиться намного жёстче.

Казалось бы, здесь возникает очевидный сценарий. Если человек не может купить квартиру, он будет её снимать. Структурный спрос на аренду действительно никуда не исчезает. Семьи продолжают жить в съёмном жилье, кто-то откладывает покупку, кто-то выбирает более компактную квартиру вместо большой.

Но на рынке аренды сейчас происходит другой процесс: предложение растёт быстрее, чем хотелось бы многим собственникам. Во втором квартале 2026 года объём долгосрочной аренды в крупнейших городах России достиг около 89 тысяч квартир. Это максимум за последние три года и примерно на 30% больше, чем годом ранее. Важно правильно понимать эту цифру. Это не 89 тысяч арендаторов, которые ищут жильё. Это квартиры, которые ищут арендаторов.

В Москве предложение тоже увеличивается. На рынок выходит всё больше квартир, купленных в предыдущие годы как инвестиционные. Часть собственников не хочет продавать объект с дисконтом, кто-то не хочет терять выгодные условия ранее полученной ипотеки, поэтому квартира вместо продажи отправляется на рынок аренды. Особенно заметно растёт доля объектов в новых домах. Если раньше инвестор покупал жильё в расчёте на рост цены, теперь он может просто сдавать квартиру, ожидая более благоприятного момента для продажи.

Но здесь возникает следующая проблема. Арендатор выбирает не просто новый дом. Можно построить современный жилой комплекс в Новой Москве, сделать красивый фасад, благоустроить двор и открыть несколько магазинов на первых этажах. Но арендатор всё равно задаёт себе очень простой вопрос: насколько удобно мне здесь жить?

Ему нужны транспорт, доступность центра, школы, магазины, фитнес и привычная городская инфраструктура. И здесь новая квартира начинает конкурировать с жильём в старых районах Москвы.

У старого фонда может быть менее современный фасад. Там может не быть дизайнерской входной группы или закрытой территории. Но рядом уже есть метро, парк, магазины, поликлиника и вся городская среда, которая формировалась десятилетиями.

Поэтому арендатор вполне может выбрать квартиру в старом доме дешевле, чем новую квартиру в современном жилом комплексе, расположенном далеко от привычной инфраструктуры. Именно здесь появляется главный вопрос для любого массового проекта. Можно построить тысячи квартир, но недостаточно просто построить дома. Нужно ответить, почему человек захочет здесь жить.

Для Новой Москвы это особенно важный вопрос. Когда в одной локации одновременно строятся тысячи похожих студий и однокомнатных квартир, через несколько лет часть из них одновременно выйдет на рынок аренды. Тогда собственники начнут конкурировать друг с другом. Причём конкурировать не только ценой. Арендатор будет выбирать квартиру по расположению корпуса, расстоянию до транспорта, качеству инфраструктуры и удобству повседневной жизни.

После всего сказанного может показаться, что вывод очевиден: нужно покупать старый фонд. Найти дом возрастом 30, 50 или 60 лет, поторговаться с собственником и получить большую квартиру в сложившемся районе. Я бы с таким выводом не согласился. На рынке есть совершенно разные покупатели. Кто-то действительно хочет жить в старом фонде или в сталинском доме. Кто-то решает исключительно жилищный вопрос и выбирает квартиру прежде всего по цене.

Но есть и другая аудитория, для которой принципиальны новый дом, современная входная группа, безопасность, закрытая территория и качество среды. Поэтому вопрос не в том, что лучше, новостройка или вторичка. Вопрос в том, для кого и зачем построена конкретная новостройка.

Старый фонд может выиграть конкуренцию у массовой студии в удалённой локации. Но он не обязательно будет конкурировать с качественным новым проектом в сильном районе, рассчитанным на понятную аудиторию. Именно здесь, на мой взгляд, сегодня проходит главная граница рынка. Выигрывать будут не те девелоперы, которые построят больше квадратных метров. Выигрывать будут проекты, где совпадают три вещи: продукт, целевая аудитория и локация с понятными перспективами развития.

Есть проблема, которую я считаю одним из возможных «чёрных лебедей» рынка недвижимости. Последние годы девелоперы активно использовали рассрочки. Для покупателя это была удобная гибридная стратегия: внести 5, 10 или 20% стоимости квартиры, а остальной капитал оставить в бизнесе или разместить на депозитах.

Когда финансовая модель просчитана, такая стратегия вполне может работать. Человек не замораживает сразу весь капитал в недвижимости, а использует деньги в другом месте. Но недвижимость в рассрочку покупали не только люди, которые заранее понимали, как будут закрывать оставшуюся сумму. Для части предпринимателей квартира становилась способом использовать свободный капитал, не замораживая сразу всю сумму. Малому бизнесу ипотека часто недоступна, поэтому рассрочка выглядела удобной альтернативой: минимальный первоначальный взнос, деньги продолжают работать в бизнесе, а квартиру можно получить позже.

Проблема возникает, когда бизнес перестаёт приносить деньги или предприниматель теряет капитал. Тогда формально проданная квартира может снова вернуться на рынок. Покупатель пытается расторгнуть договор или продаёт объект по переуступке. Но рынок переуступок работает значительно сложнее, чем несколько лет назад. Если дом ещё не введён в эксплуатацию, а новому покупателю нужна ипотека, круг потенциальных покупателей резко сокращается.

Поэтому я бы смотрел не только на официальную долю непроданных квартир. Мне интересно, насколько устойчивы уже совершённые сделки. Квартира может быть продана на бумаге, договор подписан, но до финального расчёта остаётся несколько лет. За это время финансовая ситуация покупателя может сильно измениться.

Для больших проектов Новой Москвы этот риск особенно важен. Здесь огромное количество квартир продаётся массовому покупателю, а сама финансовая модель многих сделок зависит от будущих доходов семьи или бизнеса.

Эту мысль особенно хорошо видно на проектах комплексного развития территорий. Москва активно осваивает бывшие промышленные зоны, и на их месте появляются целые новые районы: территория ЗИЛа и жилой комплекс «Шагал». Здесь речь идёт уже не об отдельном доме, а о масштабном преобразовании большой городской территории. Но именно такие проекты хорошо показывают главную проблему новой застройки.

Людям нужна не просто квартира. Им нужны дороги, школы, детские сады, магазины, поликлиники, общественные пространства и, конечно, рабочие места. Построить жилой корпус относительно просто. Гораздо сложнее построить полноценный город. И эта проблема относится не только к бывшим промзонам в старой Москве. Для Новой Москвы она ещё более актуальна.

Можно построить десятки тысяч квартир. Но если большинство жителей каждое утро должны ехать на работу в другую часть города, территория остаётся большой спальной зоной. Бизнесу нужны жители. Жителям нужны сервисы и рабочие места. Но предприниматель не всегда готов открывать ресторан, магазин или другой бизнес там, где пока недостаточно людей. А покупатель квартиры не всегда хочет переезжать туда, где ещё нет привычной городской среды. Получается замкнутый круг.

Поэтому для меня при анализе большой новой территории важен не только объём будущего строительства. Намного важнее понять, какая жизнь появится между этими новыми домами.

Проблема комплексного развития территорий в том, что само слово «комплексное» легко создаёт ложное ощущение одновременности. На красивом мастер-плане уже есть дома, школы, метро, набережные, парки, дороги и коммерческая инфраструктура. Покупатель смотрит на картинку и фактически видит готовый город. В реальности каждый объект может иметь своего инвестора, источник финансирования и график строительства.

Жилые корпуса строит девелопер. Дороги может строить город или концессионер. Набережную реализует отдельная городская программа. Социальная инфраструктура тоже может вводиться в совершенно другие сроки. На бумаге все эти элементы существуют одновременно. В реальной жизни они появляются в разное время. Поэтому покупателю квартиры в большом проекте я бы всегда советовал разделять две вещи: что уже существует и что пока только заявлено.

Это особенно важно в период, когда спрос на новое жильё становится менее предсказуемым. Если строительство следующих очередей замедляется, район может значительно дольше оставаться территорией между готовым проектом и будущим городом. Именно поэтому при покупке квартиры в Новой Москве нельзя смотреть только на красивую презентацию района. Нужно понимать, что уже работает сегодня.

Мне кажется, именно этот вопрос должен стать главным для покупателя и девелопера. Не «насколько вырастет цена за квадратный метр». Не «какая будет ставка через два года». А кто конкретно захочет купить эту квартиру через пять или семь лет? Я проверяю эту логику, в том числе на собственных инвестициях в новостройки. Для меня здесь важен сам подход.

Нельзя оценивать инвестиционную привлекательность квартиры только через цену покупки и возможный рост рынка. Нужно понимать, существует ли для конкретного продукта реальная целевая аудитория.

Если на эти вопросы нет ответа, красивые рендеры и обещания будущего роста сами по себе не делают объект хорошей инвестицией.

Рынок становится более избирательным. В период, когда спрос рос практически на всё, многие проекты могли рассчитывать на общий рост цен и доступную ипотеку. Теперь покупатель начинает внимательнее сравнивать варианты. Он выбирает между готовой квартирой и котлованом. Между большой квартирой в старом районе и компактным жильём в новом доме. Между проектом с готовой инфраструктурой и районом, который пока существует в основном на мастер-плане. Он сравнивает недвижимость не только с другой недвижимостью, но и с другими способами сохранить капитал. Поэтому будущая ликвидность квартиры будет всё сильнее зависеть от качества самого продукта.

Если сегодня меня спрашивают, стоит ли покупать квартиру в Новой Москве, я не могу ответить просто «да» или «нет». Я бы начал с анализа конкретного объекта.

Именно к этому, на мой взгляд, в итоге сводится вся сегодняшняя ситуация. Я не считаю, что московский рынок недвижимости ждёт одномоментный обвал. Люди будут покупать квартиры, переезжать, снимать жильё, получать наследство и инвестировать в недвижимость. Но прежняя модель, при которой практически любой новый проект мог рассчитывать на широкий ипотечный спрос, постепенно меняется.

Одновременно начинает работать слишком много факторов. Снижается доступность покупки жилья. Растёт конкуренция со стороны готовых квартир. На рынок постепенно выходит больше инвестиционного и наследственного жилья. Увеличивается предложение аренды. Покупатель становится более требовательным к локации и инфраструктуре. А девелоперам приходится продавать всё более дорогой продукт аудитории, финансовые возможности которой растут далеко не так быстро.

И главный вопрос здесь остаётся прежним. Кто купит все эти квартиры? Я думаю, ответ будет разным для каждого проекта. Хорошую квартиру в сильной локации с понятной аудиторией купят. Проект с реальной инфраструктурой и качественной городской средой найдёт своего покупателя. Новые дома продолжат быть востребованы теми, кто не хочет жить в старом фонде. Но квадратные метры сами по себе больше не гарантируют спрос.

И для Новой Москвы этот вывод особенно важен. Здесь слишком большой объём будущего строительства, чтобы рассчитывать только на московскую прописку, новые станции метро или общую идею развития территории. Сегодня покупать стоит не «Новую Москву» как инвестиционную концепцию. Нужно покупать конкретную квартиру, понимая, кто будет в ней жить, кто сможет её арендовать, сколько похожих объектов появится рядом и кто захочет купить её через несколько лет.

Возможно, именно этот вопрос и станет главным фильтром для всей новой застройки Москвы: зачем человеку покупать именно эту квартиру и жить именно здесь?