Рынок аренды меняется не из-за одного фактора: за внешним снижением ставок скрываются процессы, которые были запущены несколько лет назад и только сейчас начали влиять на рынок. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрал почему предложение квартир для аренды выросло до 110 тыс. лотов, откуда появились все эти новые объекты, как инвесторы стали конкурировать друг с другом, а также какой подход к выбору недвижимости позволит сохранить доходность через 5 лет.
В этой статье:
- Почему рынок аренды квартир изменился: главный сигнал не в ценах
- Ошибка, которую все обсуждают не там
- Почему на рынке аренды квартир стало больше предложений
- Откуда на рынке аренды появились тысячи новых квартир
- Как вторичный рынок недвижимости пополняет рынок аренды
- Что изменилось для собственников квартир
- Почему простой квартиры обходится дороже снижения цены
- Как быстро сдать квартиру и избежать простоя
- Что сегодня выбирает арендатор
Почему рынок аренды квартир изменился: главный сигнал не в ценах
Когда я недавно увидел одну цифру по рынку аренды, первой мыслью было, что где-то допущена ошибка. Я перепроверил источник, затем второй, третий, но цифры везде совпадали. За первый квартал 2026 года на рынке аренды квартир появилось более 110 тысяч новых объявлений. Предложение на рынке долгосрочной аренды выросло более чем на 34%, а если сравнить ситуацию с 2023 годом, квартир в экспозиции стало почти вдвое больше.
Меня удивило даже не само число. Возник другой вопрос, который, как мне кажется, гораздо важнее всех обсуждений про ипотеку, ключевую ставку и стоимость аренды. Откуда вообще взялись эти квартиры на рынке аренды жилья? Никто не построил за три месяца новый город. Государство не запускало программу массового арендного жилья. Население страны тоже не выросло настолько резко, чтобы объяснить такое увеличение предложения. При этом рынок буквально заполнили уже подготовленные или почти подготовленные квартиры, готовые выйти в аренду.
Сегодня все обсуждают, когда снова вырастет аренда, когда снизится ключевая ставка, когда оживет рынок. Но мне кажется, что эти вопросы появляются слишком поздно. Если мы хотим понять, каким будет рынок недвижимости через пять или десять лет, нужно искать не очередной прогноз по ставке Центрального банка, а разобраться, что именно изменилось внутри самого рынка.
Когда происходит что-то необычное, большинство из нас автоматически начинает смотреть на цены: цена квартиры, стоимость аренды, размер ипотечного платежа. При этом почти никто не обращает внимания на показатель, который в рыночной экономике часто оказывается важнее — объем предложения. Любой базовый закон спроса и предложения работает одинаково. Если предложение растет быстрее спроса, цена начинает снижаться. Именно здесь, как мне кажется, кроется ответ на главный вопрос.
Почему на рынке аренды квартир стало больше предложений
Первое объяснение, которое приходит практически каждому, связано с высокой ключевой ставкой. Логика выглядит убедительно. Рыночная ипотека стала дорогой, покупать квартиру сложно, поэтому люди продолжают жить в аренде. Казалось бы, спрос на аренду должен увеличиваться, а вместе с ним должны расти и ставки. Но здесь возникает противоречие. Если желающих снять квартиру становится больше, почему сама аренда дешевеет? Ведь если спрос действительно увеличился, владельцы квартир должны были получить возможность поднимать стоимость найма. Однако происходит обратное. Эта версия объясняет лишь часть происходящего и не отвечает на главный вопрос.
Тогда появляется вторая гипотеза. Возможно, арендаторов стало на самом деле меньше. Но и она не выдерживает проверки. Количество жителей в крупных городах не изменилось настолько, чтобы спрос резко просел. Более того, дорогая ипотека сама по себе должна удерживать людей на рынке аренды дольше обычного. Это означает, что спрос если и изменился, то совсем не так сильно, чтобы объяснить происходящее.
После этого остается единственная версия, которую действительно стоит проверить. Предложение квартир выросло настолько сильно, что именно оно начинает менять правила игры. Когда я стал глубже изучать статистику, сначала предположил, что это исключительно московская история. Москва почти всегда первой реагирует на изменения рынка. Здесь быстрее меняются цены, быстрее появляются новые проекты, быстрее проявляются последствия экономических решений.
Но когда я открыл статистику по другим регионам, стало понятно, что я ошибался. Похожая ситуация складывается практически по всей стране. Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар, Самара, Челябинск, Пермь, Ростов-на-Дону — практически везде предложение арендных квартир растет заметно быстрее, чем год или два назад. Если одинаковые процессы одновременно происходят в крупнейших городах страны, речь уже не идет о локальной особенности московского рынка. Мы наблюдаем изменение всей модели рынка недвижимости.
Представьте обычный многоквартирный дом. Если температура поднялась только в одной квартире, можно предположить, что неисправен градусник. Но если одновременно становится жарко во всех квартирах, искать проблему нужно уже не в приборах измерения. Значит, изменилась сама система. С рынком недвижимости происходит похожая история. Мы видим один и тот же процесс сразу в нескольких регионах. Это уже нельзя назвать случайностью. Скорее, это новая тенденция, которая постепенно становится общероссийской.
Откуда на рынке аренды появились тысячи новых квартир
Ответ, как мне кажется, становится очевидным, если вернуться на несколько лет назад. Представим человека, который купил квартиру под аренду в 2021−23 годах. Причин тогда было достаточно. Работала льготная ипотека, поэтому инвестиции в недвижимость казались многим самым надежным способом сохранить капитал.
Но между моментом покупки квартиры и ее выходом на рынок аренды проходит очень много времени. Если жилье приобретается на стадии строительства, сначала нужно дождаться окончания работ. Затем получить ключи. Во многих случаях сроки передачи объекта еще и сдвигаются на несколько месяцев. После этого начинается ремонт, который редко занимает меньше полугода. Затем идут меблировка, подготовка квартиры и только после этого собственник начинает искать арендаторов.
В результате между решением купить квартиру и появлением объявления о сдаче в аренду проходит минимум два-три года, а иногда четыре. И это при условии, что у владельца сразу нашлись деньги на ремонт и обустройство квартиры. У многих собственников такой возможности до сих пор нет. Поэтому тысячи квартир продолжают стоять без отделки, пока владельцы выплачивают ипотеку.
Именно поэтому нынешний рост предложения не связан с тем, что владельцы вдруг одновременно решили сдавать квартиры. Рынок просто подошел к тому моменту, когда огромное количество объектов, купленных несколько лет назад, одновременно достигли финальной стадии подготовки. Мы наблюдаем последствия решений, принятых в разгар льготной ипотеки. Только проявились они не на рынке продаж, как многие ожидали, а именно на рынке аренды.
На этом история не заканчивается. Льготная ипотека объясняет только часть происходящего. Есть еще одна категория квартир, которая сегодня активно пополняет рынок аренды. И связана она уже со вторичным рынком недвижимости.
Как вторичный рынок недвижимости пополняет рынок аренды
Представим собственника, который решил продать квартиру. Он подготовил объект, сделал уборку, разместил объявление, рассчитывал получить определенную сумму и выйти из сделки. Но покупателей не нашлось. При текущих ставках рыночной ипотеки спрос на вторичное жилье снизился, поэтому многие квартиры месяцами остаются в продаже без серьезного интереса со стороны покупателей. В этой ситуации большинство владельцев принимает вполне рациональное решение. Вместо того чтобы бесконечно ждать покупателя или постепенно снижать цену, они начинают сдавать квартиру в аренду, до тех пор пока рынок продаж не оживет и рыночная ипотека снова не станет доступнее. Так рынок получает еще одну волну новых предложений.
Получается интересная картина. Одни квартиры приходят в аренду после завершения строительства и ремонта, другие временно переходят туда с рынка продажи. Эти процессы происходят одновременно и усиливают друг друга.
Но есть еще одна группа собственников, которая особенно сильно влияет на ситуацию. Часто можно услышать, что именно инвесторы в недвижимость разогнали цены. Возможно, несколько лет назад в этом была доля правды. Но сегодня они столкнулись с совершенно другой проблемой.
Большинство инвестиционных квартир покупалось примерно в одно время. Очень часто это были типовые студии или однокомнатные квартиры в массовых жилых комплексах. После получения ключей собственники сделали похожий ремонт, купили похожую мебель с маркетплейсов и примерно одновременно начали выводить квартиры на рынок аренды. В результате инвесторы неожиданно стали конкурировать друг с другом.
Многие до сих пор считают, что квартиры появились потому, что сдавать жилье стало выгоднее. Мне кажется, ситуация выглядит иначе. Большинство этих инвестиционных квартир были куплены несколько лет назад как доходная недвижимость или как способ сохранить капитал. Кто-то заранее рассчитывал получать арендный доход, кто-то собирался позже продать объект, а кто-то вообще не имел четкого плана. Недвижимость казалась самым понятным способом сохранить деньги, а решение о том, что делать с квартирой дальше, откладывалось на потом.
Мне очень нравится сравнение с морской волной. Когда стоишь на берегу, кажется, что волна возникла прямо перед тобой. Хотя на самом деле она появилась далеко в море и долго двигалась к берегу. То же самое произошло и здесь. Все решения были приняты несколько лет назад, а их последствия мы увидели только сейчас, когда тысячи квартир одновременно вышли на рынок аренды. И тогда вопрос «откуда взялись эти квартиры?» перестает казаться загадкой: это вовсе не внезапное явление, просто эти квартиры одновременно дошли до финальной стадии.
Что изменилось для собственников квартир
Самое неожиданное открытие заключается в том, что больше всех в этой ситуации проигрывают вовсе не арендаторы. Еще недавно конкуренция существовала между теми, кто искал жилье. Хорошие квартиры уходили буквально за несколько дней. Иногда достаточно было опоздать на один просмотр, чтобы потерять подходящий вариант. Владельцы легко сдавали даже не самые «горячие» квартиры по верхней границе рынка, потому что спрос заметно превышал предложение. Теперь ситуация изменилась.
Представим двух инвесторов. Они купили одинаковые студии примерно в одном жилом комплексе. Сделали похожий ремонт. Покрасили стены в белый цвет, поставили серый диван, небольшую кухню, уложили ламинат и сделали фотографии почти с одинаковых ракурсов. Когда обе квартиры одновременно появляются в объявлениях, они уже не конкурируют за арендатора с рынком в целом. Они начинают конкурировать друг с другом.
Поэтому главный вопрос рынка изменился. Раньше собственник спрашивал себя: «Найду ли я арендатора?» Сегодня гораздо важнее другое: «Почему арендатор должен выбрать именно мою квартиру?» Это кажется небольшим изменением формулировки, но именно оно показывает, насколько сильно изменился рынок.
Я много раз говорил об этом применительно к выбору объекта для инвестиций. Почему человек должен выбрать именно этот жилой комплекс? Именно эту квартиру? Именно эту планировку? Раньше подобные вопросы казались второстепенными, потому что рынок был готов принять практически любой объект. Сегодня они становятся определяющими.
Эту ситуацию проще всего сравнить с ресторанным бизнесом. Если в районе работает один хороший ресторан, у посетителей практически нет выбора. Даже если сервис неидеальный или меню давно не менялось, зал все равно будет заполнен. Но если рядом открываются еще десять заведений, владельцу приходится постоянно отвечать на вопрос, почему гости должны прийти именно к нему. Уже недостаточно просто открыть двери. Нужно предложить лучший продукт.
С арендной недвижимостью происходит то же самое. Сегодня можно открыть объявления о долгосрочной аренде квартир в одном жилом комплексе и увидеть десятки почти одинаковых квартир. Одни сдаются за несколько дней, другие простаивают месяцами. Как правило, причины довольно простые. Где-то собственник переоценил квартиру, где-то сэкономил на подготовке, где-то разместил слабые фотографии или вообще не задумался о том, чем его предложение отличается от соседних. И именно это и становится главным фактором «съедающим» доходность от инвестиции в недвижимость.
Почему простой квартиры обходится дороже снижения цены
Мне кажется, сегодня многие инвесторы продолжают мыслить категориями рынка, которого уже нет. Они готовы неделями ждать арендатора только потому, что не хотят снизить стоимость аренды на несколько тысяч рублей. При этом почти никто не считает, сколько денег теряет квартира, пока остается пустой. Именно простой сегодня становится самым дорогим расходом.
Допустим, рыночная ставка составляет 75 тысяч ₽ в месяц, а собственник уверен, что его квартира должна стоить не меньше 80 тысяч ₽. Он ждет два месяца, теряет около 150 тысяч ₽, после чего все равно сдает квартиру за те самые 75 тысяч. Такие ситуации мы регулярно встречаем на практике. Они не единичные и хорошо видны в нашей ежемесячной аналитике по рынку аренды.
Проблема в том, что многие оценивают рынок очень поверхностно. Они открывают агрегатор объявлений, находят похожую квартиру и автоматически считают, что их объект лучше. Поэтому к увиденной цене прибавляют еще пять тысяч ₽. При этом никто не задается вопросом, сколько времени эта квартира уже висит в экспозиции и действительно ли ее готовы снять по указанной стоимости.
Я часто замечаю еще одну особенность. Собственники подробно считают доходность в Excel, учитывают проценты по ипотеке, расходы на ремонт, коммунальные платежи, но при этом вообще не закладывают простой в финансовую модель. Хотя именно он способен оказаться самой крупной статьей расходов за год.
Именно поэтому сегодня скорость подготовки квартиры к аренде и скорость повторной сдачи становятся не менее важными, чем сама арендная ставка. Если объект простаивает два месяца после каждого выезда арендатора (а именно такой простой показывает официальная статистика ДомРФ), эти потери могут оказаться гораздо больше, чем разница в несколько тысяч рублей при ежемесячной аренде.
Как быстро сдать квартиру и избежать простоя
Если посмотреть на рынок шире, становится понятно, что сегодня выигрывает не тот, кто просто владеет квартирой, а тот, кто умеет быстро выводить ее на рынок и так же быстро находить нового арендатора.
Расскажу про один занятный кейс. Наш подписчик купил квартиру через Smarent, заказал меблировку, мы полностью подготовили объект, но сдавать он решил самостоятельно, без услуги управления недвижимостью Smarent. Стоимость аренды, по нашим оценкам, могла бы составить около 150 тысяч ₽ в месяц. Спустя месяц я поинтересовался, удалось ли найти арендатора. Оказалось, человек просто уехал в отпуск и даже не успел разместить объявление. Пока вернулся, пока начал показы, прошло почти два месяца. Итогом стала потеря около 300 тысяч ₽ только потому, что квартира не работала.
Такие истории хорошо показывают, почему простой нельзя считать чем-то несущественным. Многие готовы неделями спорить о комиссии агентства или стоимости управления арендной недвижимостью, но спокойно теряют месяцы дохода из-за простоя. С финансовой точки зрения именно это обходится дороже всего.
Поэтому сегодня я бы советовал каждому собственнику регулярно задавать себе несколько простых вопросов.
- Если завтра рядом появятся еще двадцать похожих квартир, выберет ли арендатор именно мою?
- Если убрать цену, чем моя квартира объективно лучше остальных?
- И наконец, если бы я сам сегодня искал жилье, захотел бы я снять именно эту квартиру?
Мне кажется, именно такие вопросы сегодня помогают гораздо лучше оценить конкурентоспособность объекта, чем любые расчеты доходности.
Что сегодня выбирает арендатор
За последние несколько лет изменились не только собственники. Изменился и сам путь арендатора. Раньше человек обычно начинал поиск с района или станции метро. Затем выбирал жилой комплекс и только после этого смотрел конкретные квартиры.
Сегодня на рынке аренды квартир все происходит почти наоборот. Сначала открывается объявление. Затем человек листает фотографии, сравнивает интерьеры, планировки, уровень подготовки квартир. И только когда несколько вариантов уже понравились, начинает смотреть, где именно они находятся. Это кажется мелочью, но именно она сильно меняет требования к самому объекту.
Когда предложений мало, хорошую квартиру готовы искать даже по не самым удачным фотографиям. Когда выбор огромный, большинство объявлений человек отсеивает буквально за несколько секунд. Поэтому сегодня качество фотографий напрямую влияет на количество просмотров объявления, количество показов и, в конечном итоге, на скорость сдачи квартиры.
Очень часто я вижу одну и ту же ошибку. Собственник вкладывает миллионы в покупку квартиры, делает ремонт, покупает мебель, а затем публикует десять случайных фотографий, сделанных вечером на телефон. Или вообще забывает добавить планировку. Для меня это до сих пор остается одной из самых странных ситуаций на рынке. По фотографиям далеко не всегда можно понять, как организовано пространство. Планировка помогает сразу оценить квартиру, представить, насколько удобно будет в ней жить. А если к объявлению добавить еще и небольшой видеообзор, количество вопросов перед просмотром становится заметно меньше.
Все эти детали напрямую влияют на деньги собственника: чем быстрее квартира вызывает интерес у потенциального арендатора, тем меньше вероятность простоя и тем выше шанс сохранить рыночную ставку.
Хороший пример — выбор гостиницы перед отпуском. Практически никто не начинает с изучения карты города. Сначала мы открываем фотографии, затем читаем отзывы, оцениваем номера и только после этого смотрим расположение отеля. На рынке долгосрочной аренды человек ведет себя точно так же. Сначала он покупает глазами и лишь потом начинает анализировать остальные параметры. Поэтому две практически одинаковые квартиры могут показывать совершенно разные результаты.
Представим двух собственников. Один решил максимально сэкономить на подготовке объекта. Купил самую дешевую мебель, сделал фотографии самостоятельно, отказался от профессионального хоумстейджинга. Другой подошел к подготовке как к инвестиции и сделал квартиру максимально удобной для будущего жильца. На первый взгляд может показаться, что второй просто потратил лишние 200−300 тысяч ₽. Но если учитывать более высокую арендную ставку и отсутствие длительных простоев, экономика начинает выглядеть совсем иначе.
Многие считают только срок окупаемости вложений в ремонт и меблировку. Например, если квартира стала приносить на 10 тысяч ₽ больше в месяц, кажется, что дополнительные инвестиции будут возвращаться два или три года. Но в подобных расчетах часто отсутствует самая дорогая статья расходов — время. Потерять 200−300 тысяч ₽ из-за нескольких месяцев простоя гораздо проще, чем кажется. Поэтому подготовленная квартира зачастую оказывается выгоднее вовсе не потому, что ее можно сдать немного дороже, а потому, что она начинает приносить доход значительно раньше и реже остается пустой.
Есть еще одна деталь, которая становится все более заметной. Все больше арендаторов переезжают в Москву из других городов. Они не хотят после подписания договора покупать кастрюли, постельное белье, кухонную утварь и десятки бытовых мелочей. Им нужна квартира, в которую можно приехать с чемоданом и сразу начать жить. Именно поэтому сегодня конкурируют уже не квадратные метры сами по себе, а качество готового продукта.
Мне кажется, через пять-десять лет мы вообще перестанем говорить «сдать квартиру». Все чаще речь будет идти об управлении недвижимостью как полноценным инвестиционным активом. Доходная недвижимость постепенно превращается из пассивной инвестиции в полноценный сервис. Конкурируют уже не районы и даже не жилые комплексы. Конкурируют продукты. И именно это, на мой взгляд, является главным изменением, которое сегодня происходит на рынке.