Продажи на первичном рынке снижаются уже несколько месяцев подряд, и такая динамика, вероятно, сохранится как минимум до июля–августа 2026 года. Это подтверждается реальными данными по рынку.
В декабре 2025 года в московском регионе было продано около 20 тыс. квартир. Уже в марте показатель снизился до примерно 6,3 тыс. Снижается не только количество сделок, но и выручка застройщиков.
На этом фоне девелоперы оказываются под давлением. Спрос падает, предложение сокращается, но текущие объемы строительства требуют продаж. При недостаточном уровне реализации проектов банки повышают ставки по проектному финансированию, что напрямую влияет на экономику застройщиков. Основная причина — перегретый спрос в конце 2025 года. Тогда многие покупали квартиры по завышенным ценам и с высокой долговой нагрузкой из-за ожиданий изменений в льготной ипотеке. Ранее семейная ипотека использовалась значительно шире, включая множественные сделки на одну семью. Затем условия ужесточились, и фактически была закреплена модель «одна льготная ипотека на семью». Это резко снизило спрос.
На этом фоне возникает логичный вопрос: приведет ли падение продаж к снижению цен и станет ли текущий момент подходящим для покупки. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, проанализирует продажи в первом квартале этого года.
Аналитика продаж — 1 квартал 2026.
Напоминаем, что в тексте выражается мнение автора, а вся предоставленная информация не является истиной в последней инстанции и инвестрекомендацией.
Если посмотреть топ проектов, в лидерах оказываются дорогие жилые комплексы. Например, «СберСити», где цена уже приближается к 1 млн ₽ за м², или «Остров» со стоимостью около 500–700 тыс. ₽ за м². Также в списке — «Родина Переделкино», Upside Towers и другие проекты с высоким чеком.
При этом в топе присутствует и массовый сегмент, например проекты от ПИК или «Люблинский парк», но основная доля продаж все равно приходится на более дорогие комплексы. Это показывает, что даже при сложной экономической ситуации спрос сохраняется именно в дорогом сегменте. Если смотреть глубже, становится понятно, за счет чего формируются продажи. У Эталон в проекте Voxhall фиксировались сделки благодаря скидкам. У Донстрой продажи поддерживаются рассрочками и условиями на старте проектов. Если смотреть только на текущие данные по топ-20 проектам, может показаться, что ситуация стабильная. У отдельных жилых комплексов даже наблюдается рост продаж. Но при сравнении с предыдущими годами картина меняется. В 2023–2025 годах лидеры рынка продавали в среднем около 100 квартир в месяц, иногда больше — до 110–120.
Сейчас показатели снизились почти вдвое. Даже у лидеров продажи держатся на уровне около 50 квартир в месяц. Исключение — отдельные проекты вроде «СберСити», где показатели выше за счет специальных условий. В итоге текущая статистика показывает не рост, а заметное охлаждение рынка.
Если двигаться дальше и анализировать, что происходит не у лидирующих проектов, а примерно с 20-го по 30-е места, ситуация становится заметно слабее. У ряда проектов фиксируются умеренные показатели. Например, у Level Войковская— 29 продаж. ЖК «Метроном» от «Брусники» — около 27 продаж, за счет чего проект пытается удерживать темпы. У ДСК фиксируется около 20 продаж. ЖК «Код Сокольники» от «Новой Эры» также показывает около 20 продаж, однако уже с тенденцией к снижению.
При этом сравнение идет не с предыдущим годом или даже 2024–2025 годами, а с последним периодом, где февраль уже был самым слабым месяцем по продажам новостроек. И даже на фоне слабого февраля дальнейшее снижение продолжается.
В сегменте «лучшие из худших» ситуация становится еще более слабой, особенно в премиальном сегменте, где ожидания высокие, но фактические продажи минимальные. ЖК «Квартал на воде» от «Самолет» — около 3 продаж, несмотря на относительно доступные цены. ЖК «Никольские Луга» от ПИК в Южном Бутово (эконом-сегмент) — также около 3 продаж. ЖК «Верейская» от «Самолет» — около 2 продаж.
Ситуация на рынке недвижимости в целом оценивается как крайне слабая. С одной стороны — ограниченный спрос, с другой — вопрос для застройщиков, как дальше выравнивать продажи. Даже в премиальном сегменте отсутствует стабильность: часть проектов демонстрирует нулевые или единичные продажи, что опровергает тезис о высокой платежеспособности всей премиальной аудитории.
В аналитике продаж компании Smarent за февраль фиксируется, что основной спрос по-прежнему приходится на однокомнатные квартиры и студии. Даже после отмены семейной ипотеки сохраняется спрос на небольшие форматы жилья, поскольку покупатели стремятся приобрести хотя бы базовый реальный актив.
Доля рассрочек остается небольшой, основной инструмент — ипотека, несмотря на изменения условий.
Предполагался рост ипотечных сделок после отмены семейной ипотеки, и он действительно наблюдался, однако выраженной коррекции рынка не произошло.
И как видно из всей выборки, особенно в топ-10, застройщика «Самолет» там нет вообще. Если расширить анализ хотя бы до топ-20 проектов, ситуация не меняется — «Самолета» по-прежнему нет. У части покупателей из-за этого появляется сомнение, стоит ли заходить в проекты этого девелопера. Это не выглядит как отказ от рынка, но влияет на решения по покупке. «Самолет» остается крупной системной компанией и как бизнес выдерживает нагрузку. Но основной вопрос уходит на уровень конкретных проектов — как они продаются, насколько ликвидны, как ведет себя спрос в каждом ЖК.
Выводы
Рынок, как видно, готов к скидкам. Определенные застройщики делают скидки, потому что нужно наполнять эскроу. Кто будет знать про эти скидки? Брокеры и агентства, которые сотрудничают с данными застройщиками. Сильно скидки в рынок не пойдут. Когда лежать на диване — про скидки не расскажут. Многие упустят возможность. Нет продаж — будут скидки.
Застройщики уходят от скидок через финансовые инструменты: рассрочка, траншевая ипотека, субсидирование. Многим девелоперам выгоднее продать квартиру дороже (например, за 50 млн руб., а не за 40 млн руб.), но потом 10 млн руб. заплатить банку на субсидирование ставки. Если поставлена задача купить квартиру в 2026 году, нужно быть готовым. Нужно быть в подборе у брокера или самостоятельным: ходить, искать скидки, общаться с брокерами и застройщиками, получать интересные предложения.