Как выбрать квартиру в конце 2026 года?

Купить первую попавшуюся квартиру — несложно. Гораздо сложнее понять, какая именно квартира нужна вам. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает, какие параметры действительно важны, на что смотреть при покупке, а также как выбирать недвижимость под разные цели: для сдачи в аренду, спекуляции или сохранения капитала — на примере конкретных лотов.

Если вспомнить, как проходит визит в офис продаж, то там вам в первую очередь продают локацию: престижные школы по соседству, детский сад, который построят когда-нибудь потом, торговый центр, красивые фасады, модные алюминиевые окна, рендеры с людьми, которые якобы обязательно приедут жить именно сюда. Но по факту на разговор о самой квартире менеджер по продажам тратит всего 10−15% времени. Всё остальное время вам будут рассказывать о плюсах локации и жилого комплекса в целом. При этом вы приходите именно за квартирой.

Застройщик продаёт дом. А инвестор, который решил сохранить капитал через недвижимость, или семья, которая ищет жильё для себя и детей, покупают квартиру. Локация и жилой комплекс здесь работают как фильтры отбора, но успех сделки определяет конкретный актив: конкретная планировка, этаж, вид из окна и условия покупки. Я всегда рекомендую смотреть на квартиру именно в этой связке: планировка, этаж, вид, локация и условия приобретения. Когда вы начинаете анализировать рынок недвижимости через эту комбинацию факторов, у вас формируется совершенно другое отношение к выбору объекта. В инвестициях в недвижимость самое важное правило звучит просто: квартира выбирается под ваши цели и задачи, а не под бюджет.

По тому, как строится первый разговор с агентом или риелтором, можно сразу понять уровень его профессионализма. Если человек сходу спрашивает о бюджете или о наличии семейной ипотеки, скорее всего, перед вами новичок без понимания рынка. Задача грамотного специалиста сначала найти подходящий объект недвижимости, а уже потом разбираться, какие есть условия и финансовые инструменты для его покупки.

Существует три базовых типа задач при покупке недвижимости: аренда, спекуляция и сохранение капитала. Сохранение капитала чаще всего связано с долгосрочными целями: квартира для себя, для детей, для будущей пенсии. Если представить эти три задачи в виде кругов на диаграмме, они частично пересекаются, но полностью совместить их в одном объекте почти невозможно. Поэтому задача хорошего инвестора, даже если он подбирает недвижимость самостоятельно без агента, определить, что для него важнее. Кому-то критичен арендный поток, кому-то важна спекулятивная доходность, а кто-то просто хочет жить в этой квартире и в этом случае фактически решает задачу сохранения капитала через покупку ликвидного жилья.

Почему даже при покупке квартиры для личного проживания стоит думать категориями сохранения капитала и ликвидности? Дело в статистике: шансы, что через пять-восемь лет вы захотите сменить квартиру, довольно высоки и с каждым годом растут. История про «купил и буду жить в этой квартире до конца жизни» сегодня маловероятна: люди чаще меняют локации и переезжают.

Если, например, купить квартиру сейчас, а спустя восемь лет решить её поменять, встанет вопрос ликвидности: смогу ли я продать этот объект дороже, чем купил, чтобы с учётом инфляции и роста рынка недвижимости найти себе другое жильё без дисконта. Это и есть положительный клиентский путь на рынке недвижимости, к которому стоит стремиться при любой стратегии покупки.

Чтобы отобрать действительно качественный объект, я всегда советую проверять его по четырём фильтрам:

Начну с точек роста, потому что это базовая, но по-прежнему рабочая история. Точки роста — это метро, рабочие места, набережные, обновление района. Например, новый проект Дом Высоты от Capital Group строится на территории бывшего завода МиГ, в уже обжитой части города, близко к центру, с хорошей экологией и инфраструктурой. Часть территории в рамках комплексного развития территории (КРТ) пока не застроена, а значит, там появится новый жилой комплекс, что и формирует потенциал роста. Мы смотрим на метро, рабочие места, набережные, обновление района, проверяем сроки реализации и уже учтённый в текущей цене потенциал.

Важно понимать: точки роста работают по принципу «от промзоны к району», а не сами по себе. Возьмём локацию ЗИЛ: раньше там были заводы и цеха, сейчас формируется жилой район вокруг набережной, довольно близко к центру. Причём новая среда повышает ценность локации только тогда, когда помимо жилых домов там появляются парк, транспорт и рабочие места, которые привлекают и жителей, и бизнес. Просто построить один дом в поле или на бывшей промзоне недостаточно. Хороший пример здесь ЖК «Акценты» от Плюс-Девелопмент на севере Москвы: там застраивают только первую очередь на огромной промзоне, и если весь район не получит комплексного развития, эффекта «от промзоны к району» не произойдёт, а люди как жили рядом с промышленной территорией, так и продолжат жить, просто уже в новом доме.

Второй фильтр, цена ниже вторички, я много лет называл самым важным критерием при выборе объекта. Сейчас я хочу это скорректировать. Смотрите: представим, что вы купили квартиру по 600 тыс. ₽ за квадратный метр при рыночной цене 800 тыс., порадовались покупке на 30% ниже рынка, а через несколько лет продали её уже по 500 тыс. ₽ за метр из-за геополитических или экономических причин. Формально вы всё сделали правильно: нашли точки роста, купили ниже вторички, но в итоге продали дешевле, чем купили.

А теперь другая ситуация: вы купили квартиру по миллиону рублей за метр при рынке 800 тыс., а через три-четыре года продали за 1,5 млн за метр, потому что нашли эксклюзивный, трофейный лот, которого больше ни у кого нет. Кто в итоге оказался прав? Тот, кто изначально правильно выбрал актив недвижимости и учёл точку выхода. Поэтому цена ниже вторички остаётся значимым фактором, но не самым важным, если бы это правило работало как швейцарские часы, инвестировать в недвижимость было бы слишком просто.

При сравнении важно сопоставлять сопоставимые вещи: одна локация, один класс, схожая площадь и функция. Сравнивать среднюю стоимость всей вторички со средней стоимостью всей первички бессмысленно, ведь во вторичку намешаны и хрущёвки, и брежневки, и сталинки, и новые дома бизнес-класса, а в первичку соединили самых разных застройщиков. Например, если взять локацию Зиларта, готовая квартира 65 метров на вторичке может стоить около 36 млн ₽, а сопоставимый лот от застройщика на 64 метра предлагается за 31 млн ₽, причём реальная цена может быть даже ниже. Такое сравнение помогает принять решение, но не является определяющим фактором само по себе, ведь нужно ещё учитывать этаж, вид, отделку и правовой статус объекта: квартира и апартаменты всегда стоят по-разному.

Третий фильтр, условия покупки, я считаю одним из главных преимуществ недвижимости как инструмента. Именно за это я люблю данный класс активов: его можно приобретать с помощью плеча, особенно через рассрочку, и не переплачивать большие ипотечные проценты, вместо того чтобы идти на вторичный рынок и замораживать всю сумму капитала целиком.

Разберём на примере. Квартира стоит 30 млн ₽, застройщик предлагает рассрочку 30% на 70%: первоначальный взнос составит 9 млн ₽ вместо полной суммы, а оставшиеся 20 млн вы выплачиваете по графику. Допустим, за два года квартира выросла с 30 до 39 млн ₽, то есть на 30%. Если считать в лоб, кто-то скажет: прирост за два года получился всего 14−15% годовых, проще положить деньги на депозит. Но если ваши реальные вложения — это первоначальный взнос в 9 млн плюс 6 млн, выплаченных по рассрочке за два года, суммарно 15 млн ₽, а заработали вы на этом 9 млн, то доходность на вложенный капитал составляет уже больше 50% за два года, то есть свыше 25% годовых. Это упрощённая модель без учёта всех сопутствующих расходов, но она показывает главный принцип: важна не номинальная доходность самой квартиры, а доходность на реально вложенный капитал.

При этом в отличие от фондового рынка, в случае коррекции стоимости вашу недвижимость никто у вас не заберёт. Это принципиальное отличие делает рассрочку и ипотечное плечо мощным инструментом именно в недвижимости, чего нет у большинства других классов активов.

Четвёртый фильтр, качественный генподрядчик, я бы назвал самым недооценённым. Нужно понимать, кто именно строит дом руками, а не только какой девелоперский бренд стоит на баннере. Например, застройщик Текта известен тем, что грамотно выбирает генподрядчиков для своих проектов, и качество их домов подтверждено на практике.

Но важно помнить: бренд не гарантирует качество на сто процентов. Даже у надёжных девелоперов стоит смотреть отдельно на конкретный проект и конкретного подрядчика. Показательный пример: дом Дау на Пресне формально строит застройщик «Сумма элементов», малоизвестная компания. На сайте ДОМ. РФ указано некое ООО в качестве подрядчика, но в реальности строительство ведёт турецкая компания Limak Construction. Такая погружённость в детали действительно имеет значение при выборе объекта.

Качество должно «продаваться на вторичке» — то есть готовый объект должен быть достаточно ликвидным, чтобы его захотели купить после сдачи дома. Минимальная цена сама по себе не делает объект хорошим активом, если за ней стоит слабый подрядчик и посредственное исполнение.

Когда все четыре фильтра пройдены, наступает этап выбора конкретного лота. Здесь работает простая последовательность: сначала цель и бюджет, а потом сам объект (планировка, этаж, вид и документы). Документы на квартиру я считаю самым важным элементом сделки: если в ней есть хоть малейший юридический риск, лучше отказаться от покупки вовсе. Дальше идёт экономика покупки и, наконец, план выхода.

План выхода, пожалуй, самый важный вопрос, который я задаю каждому, кто спрашивает меня, стоит ли покупать тот или иной объект. Я всегда спрашиваю: зачем? Потому что я смотрю именно в сторону будущей продажи, когда и почему человек планирует расстаться с этим активом. Если человек отвечает, что вообще не планирует продавать, я задаю встречный вопрос: а зачем тогда покупать именно этот объект? Именно здесь кроются самые важные нюансы сделки.

Иногда расчёт усложняется финансовыми условиями. Представим гипотетическую квартиру за 30 млн ₽ в стройке, а при субсидированной рассрочке под 7% годовых на 7 лет та же квартира обойдётся в 40 млн. Для одного покупателя переплата в 9−10 млн ₽ покажется слишком большой, а для другого, чьи деньги уже работают в бизнесе или на фондовом рынке, замораживание всей суммы капитала неприемлемо, зато он готов взять часть суммы под 7% на длинный срок, понимая, что инфляция и обесценивание рубля работают в его пользу. Такие решения всегда индивидуальны и зависят от конкретной финансовой ситуации.

Резюмируя подход к отбору объекта: сначала определяем задачу, срок владения, размер первоначального взноса и комфортную нагрузку на бюджет. Затем проверяем сам объект, включая документы и фактический ход строительства. После этого считаем полную экономику покупки: цену, проценты по рассрочке или ипотеке, ремонт, мебель, содержание и возможный простой квартиры. И в конце заранее определяем будущего покупателя или арендатора, а также проверяем сценарий на случай, если цена вообще не вырастет.

Когда мы выбираем объект недвижимости, важно чётко ответить себе на вопрос, какая цель является главной.

Например, можно купить квартиру под аренду в ЖК «Назаре» от застройщика Мангазея в Богородском. Рядом одновременно станция метро и МЦК, что создаёт удобную транспортную доступность, плюс парковые зоны неподалёку.

Однокомнатная квартира площадью 31 кв. м стоит здесь около 17,2 млн ₽: небольшая площадь снижает затраты на ремонт и меблировку, а сдача дома запланирована на второй квартал 2028 года, хотя с учётом типичных сдвигов сроков реалистичнее ориентироваться на 2029 год.

Арендная ставка по оценке Smarent сейчас составляет около 90 тыс. ₽, а к моменту сдачи может вырасти примерно до 120 тыс. Это важно закладывать именно в финансовую модель: считать нужно ту ставку, которая будет актуальна к моменту сдачи, а не текущую.

Другой пример квартиры под аренду в Москве — в ЖК «Сиреневый парк» от AFI Development. Дом уже сдан.

Квартира площадью 38 метров с черновой отделкой стоит 18,18 млн ₽, а арендная ставка сейчас составляет около 80 тыс. ₽. Кухня-гостиная здесь всего 13−14 метров. Это не самая удачная планировка, поэтому я бы оценил её на четвёрку, но для арендной стратегии это по-прежнему рабочий вариант.

Можно посмотреть квартиры под арендную стратегию в ЖК «Свет» от застройщика Доминанта в Западном Дегунино. Я бы не рекомендовал этот комплекс для личного проживания из-за плотной застройки района, но рядом станция метро «Селигерская», что делает его удобным именно для аренды.

Двухкомнатная квартира 57,6 метра с мастер-блоком стоит 23,35 млн ₽, арендная ставка сейчас около 120 тысяч ₽, а к 2029 году может вырасти до 160 тысяч.

ЖК Сет от MR Group под аренду пока выглядит неоднозначно: рядом еще нет метро. Продление линии от «Кунцевской» в сторону Сколково ожидается к 2033 году. Поэтому сейчас это скорее вариант для тех, кто рассматривает покупку квартиры и под спекулятивную стратегию, и с расчетом на будущую аренду.

При этом цена для проекта MR Group выглядит относительно адекватной: до 20 млн ₽ здесь можно купить не студию, а евродвушку площадью около 34 м². Площадь небольшая, но такой формат остается достаточно ликвидным. Текущую арендную ставку можно оценивать примерно в 100 тыс. ₽ в месяц, а ближе к 2029−2030 годам, по мере развития района, она может вырасти примерно до 130 тыс. ₽. После открытия метро ставка потенциально будет выше, но прогнозировать ее уровень на 2033 год сейчас невозможно.

При этом я бы не стал брать здесь студию примерно за 16 млн ₽. Если выбор стоит между студией за 16 млн и однокомнатной квартирой за 19 млн ₽, логичнее взять однокомнатную. Еще один вариант для тех, кто хочет купить квартиру для аренды, — поискать однушку примерно за 16 млн ₽ в жилом комплексе классом ниже. Такой компромисс может лучше соответствовать инвестиционной задаче, особенно если в более доступной новостройке уже есть отделка.

Для семейной ипотеки это тоже интересный лот: первоначальный взнос составляет около 6 млн ₽. И раз уж мы говорим о семейной ипотеке, то важно учитывать потенциальные изменения, которые будут приняты после 1 октября 2026 года. По словам Минфина, ставится задача сделать программу более адресной. С каждым месяцем и годом условия одобрения льготной ипотеки становятся строже, поэтому ожидать улучшения условий после 1 октября, вероятно, не стоит. Более того, нельзя исключать ужесточение параметров и для семей с тремя и более детьми — обсуждаемые условия я показал в недавнем выпуске про семейную ипотеку. В целом, если объект подходит вам по экономике, разумно использовать доступное финансирование уже сейчас, пока условия известны.

Отдельная категория — апартаменты: за счет более низкой цены входа этот вид недвижимости показывает более высокую доходность от аренды, однако из-за ограниченной ликвидности для спекулятивной стратегии такие лоты подходят хуже.

Как пример апартаментов под аренду можно взять комплекс «Мираполис» от Г К Основа рядом со станцией МЦК Ростокино. Для нас в рамках проекта Смарент Рантье здесь выделено два этажа под управление арендой.

Студия-апартаменты площадью 31 м² на 15-м этаже стоит 12,59 млн ₽, передача ключей запланирована на 4-й квартал 2027 года, отделка черновая. При покупке по рассрочке первоначальный взнос составит 30%, или около 3,8 млн ₽, затем нужно платить по 50 тыс. ₽ в месяц до декабря 2027 года. По оценке Смарент, текущая арендная ставка для такого объекта составляет около 60 тыс. ₽ в месяц, а после получения ключей может вырасти до 85 тыс. ₽.

При этом у апартаментов более высокие расходы на содержание и налоговую нагрузку по сравнению с обычной квартирой. Например, при ставке налога 2% и кадастровой стоимости 6 млн ₽ ежегодный налог составит 120 тыс. ₽.

Если говорить про Санкт-Петербург, локация Васильевского острова и Бульвара Грина выглядит интересно с точки зрения аренды благодаря развитию станций метро поблизости. Для Smarent в ЖК «Бульвар Грина» от ЛСР выделена вся вторая секция (165 квартир): все они изначально готовятся под управление и сдаются с чистовой отделкой в 4-м квартале 2028 года. Евродвушка 37,8 метра здесь стоит 17,76 млн ₽, что дешевле аналогичной по площади студии в московском Ж К Сет без отделки, при этом квартира находится у Финского залива, что делает актив уникальным.

Ещё один питерский проект — «Легенда на Охте» от застройщика Legenda, классическая невысотная застройка близко к центру и Ладожскому вокзалу, около 20 минут пешком до метро. Евро-2 площадью 34,3 метра с отделкой технобокс стоит 17,47 млн ₽.

Здесь есть рассрочка с фиксированными платежами по 150 тыс. ₽ в месяц на 40 месяцев: когда застройщик просит такие суммы, а не по 50 тысяч, это лично у меня вызывает больше доверия к финансовой устойчивости проекта.

Стратегия спекуляции в России встречается чаще, чем аренда, потому что аренда требует постоянного управления как малый бизнес: ремонт, меблировка, поиск арендаторов. При выборе объекта под спекуляцию мы понимаем, что покупаем с чётким планом выхода, смотрим на рассрочку как на инструмент, оцениваем аналоги на рынке и подбираем ликвидную площадь именно под класс жилого комплекса, а не берём просто самую маленькую по метражу квартиру. Дополнительный плюс — меньшее количество прямых аналогов в районе, например премиальный дом среди застройки бизнес-класса.

Показательный пример — ЖК «Ридж» от Страны Девелопмент рядом с Рижским вокзалом. Это строго спекулятивный актив рядом со метро/ТПУ — ставка на транспортный узел и обновление района. Однокомнатная квартира на старте продаж стоила около 30 млн ₽ в рассрочку на 36 месяцев, причём застройщик по мере наполнения эскроу-счёта поднимал ежемесячный платёж по рассрочке. В такой модели инвестор фактически делает ставку на будущую цену объекта, например, ждёт 40 млн ₽ (1 млн за метр) к сдаче в 2030 году, и просчитывает разные сценарии: что если цена будет не 40 млн, а 30 млн? Тогда придётся заморозить деньги на три-четыре года без гарантии дохода. Именно поэтому арендная стратегия для многих проще и понятнее.

Еще один пример спекулятивной покупки — ЖК «Северный порт» от застройщика LEGENDA на Ленинградском шоссе. Ставка здесь делается на строящуюся платную дорогу, которая должна разгрузить пробки на Ленинградке, а также на соседство с проектами от Мангазеи и близость Химкинского водохранилища.

Для аренды я бы этот проект не рассматривал, поскольку станция метро Беломорская расположена далеко, а вот для спекулятивной стратегии с рассрочкой на два года и первоначальным взносом от 40% вариант интересный. Например, евро-3 площадью 56,5 кв. м за 34 млн ₽ с учетом скидки для Смарент. Потенциальная цена после получения ключей — 850 000 ₽ за м².

Проект МИГ-Сити от Capital строится на территории бывшего завода МИГ. Локация близко к центру, рядом станции метро Беговая, Динамо и ЦСКА, развитая инфраструктура района Белорусской. Я называю такие проекты «бетонным казино, но с выигрышем»: срок реализации может растянуться до 2040 года, но при грамотном развитии территории МИГ-Сити способен стать одним из лучших проектов Москвы. Целевая аудитория здесь не те, кто копит на первую квартиру, а те, кто продаёт имеющийся актив и делает реинвестицию в более перспективный.

Для стратегии сохранения капитала характерны долгое владение, качество объекта, посильный ежемесячный платёж и гибкость: возможность жить в квартире самому, сдавать её в аренду или в итоге продать. Такая покупка отлично подходит и для будущих задач семьи: квартиры для детей, для пенсионного дохода, для сбережения капитала от инфляции.

Хороший пример — ЖК «Страна Заречная» в Марьино от Страны Девелопмент. Район не самый престижный, зато с удобной станцией МЦД, двумя станциями метро и прогулочной набережной. Евротрёшка 52,1 метра со скидкой Smarent стоит 19 млн ₽ вместо 23 млн, планировку я бы оценил на четвёрку. Такая квартира решает сразу две задачи: можно жить самому либо временно сдавать, параллельно продавая имеющуюся квартиру на вторичном рынке.

Этот проект в Мытищах интересен минимальным порогом входа: двухкомнатная квартира 53,8 метра с предчистовой отделкой стоит 17,05 млн ₽. Станция метро в Мытищах появится не раньше 2033−2036 годов, поэтому пока рано рассчитывать на рост арендной ставки, но для решения семейных задач и сохранения капитала на перспективу такая покупка вполне оправдана.

Проект SOUL, или Соул, от застройщика FORMA в районе Аэропорт с каждым месяцем дорожает вслед за развитием локации. Просторная квартира площадью 81,9 метра с предчистовой отделкой обойдётся в 40,2 млн ₽. Из плюсов — удачная планировка с большой гардеробной на входе.

Цена по проекту будет расти до ввода в эксплуатацию (декабрь 2027 года). Евротрёшка 66,2 метра с мастер-спальней, пятью окнами и потолками 3,1 метра стоит 33,98 млн ₽. Условия покупки здесь необычные: первоначальный взнос 50% и остаток — единым платежом через 15 месяцев, что по сути — рассрочка в два транша. Такой формат больше подходит для реинвестиции, чем для классической покупки в рассрочку с ежемесячными платежами.

Офисы дают более высокую доходность по сравнению с жилыми объектами, но сопровождаются и большими рисками, и более высокими налогами. Арендный поток здесь действительно выше, зато и рисков заметно больше: чтобы легально сдавать офис и впоследствии продать его без лишних налогов, придётся оформляться индивидуальным предпринимателем, а при продаже всё равно заплатить налог около 6% плюс НДС в диапазоне 5−7%, то есть суммарно 11−13% от суммы сделки.

Из плюсов офисной аренды — долгосрочные контракты со штрафами и депозитами, при этом ответственность за порядок и мелкий ремонт полностью лежит на арендаторе, а отношения носят чисто деловой характер и регулируются условиями договора, а не социальными нормами, как в случае с жилой арендой.

Для примера возьмём проект STONE Савёловская 2 в районе Марьиной Рощи: 214 квадратных метров на седьмом этаже обойдутся в 101 миллион рублей по цене 469 тыс. ₽ за метр на старте продаж. Потенциальная цена на этапе сдачи оценивается в 900 тыс. ₽ за метр, ставка аренды около 62,5 тыс. ₽ за метр в год, что соответствует примерно 520 тыс. ₽ в месяц, с ежегодной индексацией 10%. При таких вводных среднегодовая доходность оценивается на уровне 12%, а окупаемость — около восьми лет.